ECLI:NL:RBDHA:2026:16151

• Datum uitspraak: 17 juni 2026
• Publicatiedatum: 15 juni 2026
• Zaaknummer: C/09/692067
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.A. Schueler
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor ondeugdelijk herstel houtrot na verkoop woning

In 2021 verkochten gedaagde en haar overleden echtgenoot een woning aan eisers. Eisers stelden dat de woning gebreken vertoonde die zij niet hoefden te verwachten en waarvan gedaagde niets had gemeld. De rechtbank oordeelde dat de gebreken, voor zover niet kenbaar en tijdig geklaagd, het normale gebruik niet belemmerden en dat gedaagde haar mededelingsplicht niet had geschonden. Hierdoor was geen tekortkoming in de koopovereenkomst vastgesteld.

Wel was tussen partijen overeengekomen dat gedaagde het toen geconstateerde houtrot zou herstellen. Uit bouwkundige rapporten bleek dat dit herstel onvoldoende deugdelijk was uitgevoerd. Gedaagde werd daarom aansprakelijk gehouden voor de herstelkosten, expertisekosten en buitengerechtelijke incassokosten.

De rechtbank stelde de schadevergoeding vast op €3.962,90, gebaseerd op een deskundigenrapport dat uitging van herstel in plaats van volledige vervanging. Eisers hadden tijdig geklaagd over het ondeugdelijke herstel. De proceskosten werden gecompenseerd omdat eisers slechts deels in het gelijk werden gesteld.

Uitkomst: Gedaagde is niet tekortgeschoten in de koopovereenkomst, maar wel aansprakelijk voor ondeugdelijk herstel en moet €3.962,90 vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

zaak- / rolnummer: C/09692067 / HA ZA 25/836

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

1. [eisers sub 1] te [woonplaats],

2.
[eisers sub 2] te [woonplaats],

eisers,

advocaat: mr. P.I. Meijers te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat: mr. P.H.M. Heering te Den Haag.

Partijen worden hierna ‘eisers’ en ‘gedaagde’ genoemd.

1. Samenvatting

1.1.

Gedaagde en wijlen haar echtgenoot hebben in 2021 een woning verkocht aan eisers. Eisers menen dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning diverse gebreken kent die eisers niet behoefden te verwachten en waarvan gedaagde niets heeft gezegd. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres gestelde gebreken – voor zover die ten tijde van de verkoop niet kenbaar waren en voor zover eisers daar tijdig over hebben geklaagd – niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. Evenmin is vast komen te staan dat gedaagde haar mededelingsplicht heeft geschonden. Dat betekent dat gedaagde niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en niet op die grond aansprakelijk is. Wel is vast komen te staan dat partijen in 2021 – na de levering van de woning – hebben afgesproken dat gedaagde het destijds aangetroffen houtrot zou herstellen en dat dit onvoldoende deugdelijk is gedaan. Gedaagde moet daarom de herstelkosten vergoeden. Daarnaast moet gedaagde de expertisekosten en de buitengerechtelijke incassokosten vergoeden. In totaal moet gedaagde een bedrag van € 3.962,90 betalen aan eisers.

2. De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 22 september 2025 met producties 1 tot en met 23;
• de conclusie van antwoord;
• de akte overleggen producties van eisers van 19 maart 2026 met producties 24 tot en met 34;
• de akte overleggen productie van gedaagde van 19 maart 2026 met 1 productie.

2.2.

Op 19 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.

3. De feiten

3.1.

Eisers hebben op 19 januari 2021 een koopovereenkomst gesloten met gedaagde en wijlen haar echtgenoot met betrekking tot een woning gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: ‘de woning’) tegen een koopprijs van € 563.500,- k.k. In deze koopovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende bepaald:

“(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning met garage/berging .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 19 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de eventuele bijgebouwen) meer dan 40 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen.

(…)”

3.2.

Bij de koopovereenkomst is een door gedaagde ingevulde vragenlijst gevoegd, waarop – voor zover relevant – het volgende is aangegeven:

“(…)

(…)”

3.3.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 9 juli 2021.

3.4.

Op 21 september 2021 heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) op verzoek van eisers een bouwtechnische rapportage uitgebracht. VEH heeft – samengevat en voor zover relevant – vastgesteld dat sprake is van houtrot aan deuren en kozijnen, die reeds langer dan één jaar aanwezig was.

3.5.

Naar aanleiding van de bevindingen van VEH heeft gedaagde herstelwerkzaamheden laten verrichten.

3.6.

Op 3 oktober 2024 is door Jabjo een bouwkundige rapportage uitgebracht. Uit deze rapportage blijkt – voor zover relevant – het volgende:

“
(…)

8.1

Welke gebreken stelt de deskundige vast?

Antwoord deskundige:

De woning vertoont gebreken op het gebied van schuren, plamuren en schilderen. Er zijn diverse schades geconstateerd, zoals houtrot op verschillende kozijnen en de schuifpui. Tevens staan de rabatdelen naar buiten, wat aangeeft dat het achterliggende regelwerk los is door drukspanningen. Daarnaast zijn de onderkanten van de kozijnen niet geschilderd en is slechts de helft van de binnenzijde van de kozijnen geschilderd. Gezien de ondergrondschades heeft het aangebrachte schilderwerk geen duurzaamheid. Er heeft mijns inziens onvoldoende voorbewerking plaatsgevonden, en het kan niet worden uitgesloten dat er helemaal geen voorbewerking heeft plaatsgevonden (waaronder grondering).

Het schilderwerk is geïnspecteerd met etsnaalden om houtrot vast te stellen. Dit is bij vrijwel alle kozijnen, deuren en de schuifpui geconstateerd, met uitzondering van de woonkamer en keuken aan de voorzijde. Verder is er op veel plaatsen houtrot aanwezig. Men heeft het schilderwerk over de rotte delen heen geschilderd, terwijl de applicateur/schilder niet had mogen aanvangen met de werkzaamheden.

De duurzaamheid van het schilderwerk zal waarschijnlijk van korte duur zijn, omdat de vervuilingen en opvullingen na verloop van tijd los zullen komen. Deze houtopvullingen en het niet aanbrengen van een deugdelijke primer zorgen voor het niet hechten aan de houtachtige ondergrond.

Deze problemen kunnen worden toegeschreven aan het niet reinigen van de ondergrond. Tevens zijn de rotte kozijnen en ongelijke opvullingen geschilderd. De hechting van het verfsysteem aan de ondergrond is van slechte kwaliteit.

Er zijn tekenen van slechte hechting zichtbaar, zoals afbladdering, scheurvorming en loslatende verflagen. Deze gebrekkige hechting kan leiden tot verminderde duurzaamheid en een kortere levensduur van het schilderwerk. Het is essentieel om de oorzaken van de slechte hechting te identificeren en passende maatregelen te nemen om de hechting te verbeteren. Dit kan onder meer het grondig reinigen en voorbereiden van de ondergrond omvatten, evenals het vervangen van ongezonde kozijnen/deuren. Verder moeten geschikte primer en verfproducten worden gebruikt en zorgvuldige toepassingstechnieken worden gehanteerd. Een goede hechting tussen het verfsysteem en de ondergrond is essentieel voor een duurzaam en langdurig resultaat.

Verder is een lekkage vastgesteld in de hobbykamer. Deze lekkage is ontstaan door een overvolle dakgoot die een verkeerd afschot heeft. Daarnaast is het panprofiel te laag, waardoor het water onder de pannen in het dakbeschot loopt als het waterpeil in de dakgoot te hoog wordt. Tevens is vastgesteld dat een deel van de dakbedekking losligt in de goot als ook op het dak, dit zal opnieuw moeten worden gebrand. Verder liggen nokvorsten los en is de zijgevel niet voorzien van en deugdelijke impregneer.

Tevens moet de schoorsteen opnieuw worden gevoegd en geïmpregneerd.

(…)

8.2

Is vast te stellen dat de gebreken (houtrot) er al voor de koop waren?

Antwoord deskundige:

Het houtrot is niet van 3 jaar, het betreft hier een kwaliteit houtsoort Merbau. Merbau is een hoogwaardige hardhoutsoort die bekend staat om zijn duurzaamheid en weerstand tegen rot en insecten. Onder normale omstandigheden kan Merbauhout, afhankelijk van de kwaliteit en het onderhoud, vele decennia meegaan.

(…)

8.3

De herstelwerkzaamheden die hebben plaatsgevonden, zijn die vakkundig verricht? Zo niet hoe had het houtrot hersteld dienen te worden?

Antwoord deskundige:

De herstelpogingen zijn onprofessioneel uitgevoerd. Het gebied met houtrot had volledig geïnspecteerd moeten worden om de omvang van de schade te bepalen. Vervolgens had men de oorzaak van het vochtprobleem moeten identificeren en aanpakken om toekomstige schade te voorkomen. Het gezonde hout moest gedroogd en schoongemaakt worden om een goede hechting te verzekeren. Het resterende gezonde hout moest behandeld worden met een houtversteviger om de structuur te versterken. Daarnaast had men gebruik moeten maken van een houtvulmiddel of epoxy om het verwijderde hout te vervangen. Het vulmiddel moest in lagen worden aangebracht en elke Iaag moest volledig uitharden echter zijn de vulmiddelen zacht te noemen.

Daarnaast zijn de kozijnen zodanig aangetast dat deze niet meerte herstellen zijn en vervangen moeten worden. Wel zijn er pogingen gedaan om stukken te plaatsen, maar deze zijn niet deugdelijk uitgevoerd.

Bovendien is het aanbrengen van een grondverf en vervolgens een hoogwaardige buitenverf om de reparatie te beschermen uitgebleven.

Ten aanzien van het balkon aan de voorzijde is de lekkage te wijten aan achterstallig onderhoud. Echter, een dakdekker is aanwezig geweest en zal dit gaan herstellen. Het volgende is vastgesteld;


Er is een lekkage vastgesteld in de hobbykamer;


Deze lekkage is ontstaan door een overvolle dakgoot die een verkeerd afschot heeft, deze moet men uitvullen met zink. Daarnaast is het panprofiel te laag, waardoor het water onder de pannen in het dakbeschot loopt als het waterpeil in de dakgoot te hoog wordt;


Tevens is vastgesteld dat een deel van de dakbedekking losligt in de goot;


Het bitumen dak ligt eveneens deels los, dit zal opnieuw moeten worden gebrand. Verder liggen nokvorsten los deze moet men demonteren en een ruiterrol toepassen en nokvorsten vastschroeven om kwaliteit te waarborgen;


De zijgevel van het balkon is niet voorzien van een deugdelijke impregneer;


Tevens moet de schoorsteen opnieuw worden gevoegd en voorzien worden van een impregneer.

(…) ”

3.7.

Op 14 januari 2025 is door TOP Expertise op verzoek van gedaagde een bouwkundige rapportage uitgebracht, waarin – voor zover relevant – het volgende is vermeld:

“
(…)

1. Zijn de reparaties van houtrot die in september 2021 zijn verricht, onjuist verricht?

(…)

In het onderhavige geva1 liet het houtrotvulmiddel, op veel plaatsen, reeds na 3 jaar los. Dit is het gevolg van onvoldoende hechting. Hiervan is sprake indien de schilder-hersteller zich niet hield aan verwerkingsvoorschriften van het toegepaste houtrot-vulmiddel. De punten 2 t/m 4 (droging, ontvetten en impregneren) werden niet (voldoende) in acht genomen.

(…)

4. Welke type reparaties dienen te worden verricht: (reparatie houtrot/vervangen)?

Vervanging van de door houtrot aangetaste houten delen in ons inziens niet aan de orde. Volstaan kan worden met deugdelijk herstel.

Daar waar het houtrotvulmiddel is losgekomen, dient dit verder te worden verwijderd. Vervolgens dient het herstel te worden uitgevoerd zoals omschreven op pagina 11 van dit rapport.

Na reparatie dienen de gerepareerde delen te worden geschilderd op de onderstaande wijze:

a. Losgekomen verflagen verwijderen met een verfföhn en een verfkrabber. De ondergrond schuren.

b. 2 lagen buitengrondverf aanbrengen (met 16 uur droogtijd tussen de lagen).

c. 2 lagen verf aanbrengen (met 16 uur droogtijd tussen de lagen).

5. Wat zijn de kosten van de te verrichten reparaties?

Wij hebben de kosten als volgt begroot:

Herstel houtrot en schilderwerk:

Schuifpui-kozijn:

- de- en montage ruit: arbeid € 400,--

- repareren houtrot: arbeid € 400,-- + materialen € 50,-- = € 450,--

- schilderwerk: arbeid: 900,-- + materialen € l 00,-- = € 1.000,--

Loopdeur:

- repareren houtrot: arbeid € 200,-- + materialen € 50.-- = € 250,--

- schilderwerk: arbeid: 300,-- + materialen € 75,-- = € 375,--

Ramen- en kozijnen zijgevel:

- repareren houtrot: arbeid € 400,-- + materialen € 50,-- = € 450,--

- schilderwerk: arbeid: 900,-- + materialen € 100,-- = € 1.000,--

Kozijn boven luifel:

- schilderwerk: arbeid: 200,-- + materialen € 100,-- = € 300,--

Balkondeuren:

- schilderwerk: arbeid: 200,-- + materialen € 100,-- = € 300,--

Totale begrote kosten € 4.525,-- inclusief btw.

(…)”

3.8.

Op 23 april 2025 heeft Jabjo naar aanleiding van het rapport van TOP Expertise een aanvullende verklaring opgesteld. In deze verklaring is – voor zover relevant – het volgende aangegeven:

“(…)

1. Niet uitgenodigd voor toelichting

Jabjo Expertise is in dit geval niet door Top Expertise uitgenodigd om toelichting te

geven over de vastgestelde gebreken, hetgeen gebruikelijk is bij een contra-

expertise.

2. Ontbreken rapport Jabjo Expertise

Mijns inziens was Top Expertise niet in het bezit van het rapport van Jabjo Expertise, terwijl dit rapport wel in bezit was van de wederpartij. De bevindingen van Top Expertise zijn oppervlakkig, er is geen destructief onderzoek uitgevoerd, foto's zijn op grote afstand genomen, en er zijn geen offertes opgevraagd bij gerenommeerde bedrijven. Bovendien wordt er wel gesproken over loslatend schilderwerk en ondeugdelijk gerepareerde houtrot (oud vulmiddel) aan de achterzijde, maar geen nader onderzoek verricht.

3. Zijkant schilderwerk en houtrot

Aan de zijkant werd loslatend schilderwerk en houtrot geconstateerd, maar ook hier is geen destructief onderzoek uitgevoerd. Foto's zijn op grote afstand genomen zonder nader onderzoek ter plaatse.

4. Boven voordeur— rabatdelen en gebrek aan onderzoek

Boven de voordeur zijn de rabatdelen boven de luifel niet verwijderd of door een gerenommeerd bedrijf beoordeeld. Er is geen gebruik gemaakt van klimmateriaal om de gebreken goed in kaart te brengen. Verder wordt er alleen gerept van loslatend schilderwerk, houtrot en oud vulmiddel aan de rechteronderzijde van het hoge zijraam. Ook hier is een foto op grote afstand genomen.

5. Keuken zijraam — schilderwerk en bevestiging steunpilaar

Bij het keuken zijraam wordt loslatend schilderwerk vastgesteld, maar wederom is er geen destructief onderzoek uitgevoerd. Er is niet gekeken naar de bevestiging van de hoeksteunpilaar en de ombouw is niet verwijderd. Ook in dit geval wordt er alleen gesproken over loslatend schilderwerk en houtrot.

6. Eerste etage — kozijn en balkondeuren

Op de eerste etage vertoont het kozijn en de balkondeuren loskomend schilderwerk. Er is echter geen destructief onderzoek uitgevoerd om na te gaan in hoeverre het houtrot zich in de genoemde delen heeft gedrongen.

(…)

Vraagstelling 1 (Top Expertise)

Bij vraagstelling 1 wordt door Top Expertise enkel aangegeven hoe het houtrot behandeld dient te worden, maar niet hoe het houtrot is ontstaan. Mijns inziens is het houtrot te wijten aan achterstallig onderhout, zoals beschreven in het rapport van (lees: Jabjo Expertise3563). Als men het houtrot tracht te herstellen, is het waarschijnlijk slechts van tijdelijke aard. Daarnaast is het niet bekend hoe ver het houtrot zich heeft doorgedrongen in de deuren en kozijnen.

Zoals tijdens de expertise is besproken, bestaat bij reparaties altijd het risico dat er meer houtrot aanwezig is dan momenteel zichtbaar is. Bouwkundig gezien kan dit ervoor zorgen dat de reparatie groter en duurder uitvalt dan oorspronkelijk verwacht. In sommige gevallen kan het nodig zijn om, in overleg, de werkzaamheden te staken en te besluiten om over te gaan tot vervanging in plaats van reparatie. Het feit dat er al meerdere eerdere reparaties hebben plaatsgevonden, die vervolgens verder zijn gaan rotten, is vaak geen goed teken. In dergelijke gevallen zal men uiteindelijk toch moeten overgaan tot vervanging.

Hoewel reparatie financieel voordeliger kan lijken, biedt het geen zekerheid op lange termijn — we spreken hier over minimaal twee jaar dat het houtrot zich weer openbaart. In dit geval, waar nieuw glas wordt geplaatst, is het risico groot dat repareren uiteindelijk niet de juiste oplossing blijkt te zijn.

(…)

Vraagstelling 5 (Top Expertise)

De kostenraming die door Top Expertise is opgesteld, is mijns inziens uit de lucht gegrepen. Er is namelijk geen gedegen onderzoek, laat staan een destructief onderzoek, uitgevoerd. Ook zijn er geen offertes opgevraagd voor kozijnen en deuren, en zijn de vochtvlekken in de slaapkamer en het dak niet meegenomen in de beoordeling. Het herstel is bouwkundig gezien bovendien onmogelijk, aangezien de staat van de kozijnen, qua ontbinding, niet bekend is. Wanneer nieuw glas wordt geplaatst in kozijnen met houtrot, zullen deze uiteindelijk opnieuw moeten worden vernieuwd, wat leidt tot dubbele kosten. Wij kunnen ons dan ook niet vinden in de begroting van Top Expertise.

In tegenstelling tot de bovengenoemde kostenraming zijn de kostenramingen, zoals opgesteld in Expertiserapport 3563, wel gebaseerd op offertes van gerenommeerde bedrijven. Gezien de langdurige aard van de kwestie, verwachten wij bovendien prijsstijgingen van 15 tot 20%, wat de uiteindelijke kosten verder zal verhogen.

(…)

Vraagstelling 9 (Top Expertise)

In deze vraagstelling verwijst Top Expertise naar vraag 5, waarbij wij duidelijk van Mening verschillen. De kostenraming die door Jabjo Expertise is opgesteld, is gebaseerd op de vervanging en vernieuwing van de kozijnen en deuren. Herstel achten wij in dit geval niet aan de orde, aangezien de schade aan de kozijnen zodanig is dat herstel niet effectief zou zijn. Meerdere gerenommeerde bedrijven hebben de kozijnen en deuren geïnspecteerd en zijn unaniem tot de conclusie gekomen dat de beschadigde delen niet te herstellen zijn, maar dat ze volledig vervangen moeten worden om de structurele integriteit en duurzaamheid te waarborgen. Tevens zijn er diversen offertes overlegd door gerenommeerde timmerbedrijven.

(…)”

4. Het geschil

4.1.

Eisers vorderden – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• gedaagde veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 45.874,37;
• gedaagde veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.492,83;
• gedaagde veroordeelt tot vergoeding van de expertisekosten tot een bedrag van € 2.135,65;
• gedaagde veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de voorgaande bedragen vanaf het intreden van het verzuim tot aan de dag van volledige betaling;
• gedaagde veroordeelt in de proceskosten.

4.2.

De rechtbank heeft de vorderingen van eisers aldus begrepen dat zij daar het volgende aan ten grondslag leggen. Eisers stellen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt zoals omschreven in artikel 7:17 BW en dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder van de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 6.3 van die overeenkomst. Eisers voeren daartoe aan dat bij de bouwtechnische keuring van 21 september 2021 houtrot is geconstateerd aan de schuifpui, de slaapkamerdeur, de achterdeur en de kozijnen aan de zijkant van de woning. Er zijn destijds afspraken gemaakt met gedaagde over herstel, waardoor gedaagde de aanvullende verplichting op zich heeft genomen om in te staan voor de deugdelijkheid van de herstelwerkzaamheden. Uit de rapportage van Jabjo van 3 oktober 2024 blijkt dat dit herstel niet deugdelijk is verricht en dat er tevens op andere plaatsen houtrot aanwezig is. Verder is er sprake van ondeugdelijk bitumen op het balkon en zijn er gebreken in de constructie van de dakgoot. De gebreken staan het normale gebruik van de woning in de weg en uit het gegeven dat deze gebreken niet zijn geconstateerd bij de bouwtechnische keuring van 21 september 2021, blijkt dat deze niet kenbaar waren. Subsidiair hebben eisers samengevat gesteld dat er sprake is van dwaling omtrent de staat van de woning bij het aangaan van de koopovereenkomst.

4.3.

Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eisers in de proceskosten. Gedaagde heeft daartoe – samengevat - aangevoerd dat eisers niet tijdig hebben geklaagd, dat eisers hun onderzoeksplicht hebben geschonden, dat er geen sprake is van non-conformiteit, dat gedaagde de mededelingsplicht niet heeft geschonden, dat het causaal verband met de door eisers gestelde schade ontbreekt en dat er geen sprake is van dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

In het hiernavolgende zal de rechtbank achtereenvolgens het juridisch kader, de vraag of gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, de gemaakte nadere afspraken over herstel en de ten behoeve van deze procedure gemaakte proceskosten bespreken.

Het juridisch kader

5.2.

Volgens artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

5.2.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling inzake de (toerekenbaarheid van) de non-conformiteit kunnen treffen. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model 2018. De rechtbank gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze artikelen gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt, waarbij de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (in dit geval ‘als woning’) verhinderen. Dit artikel moet juist als een garantie worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

5.3.

De hiervoor omschreven garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de derde volzin van artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Een beroep door verkoper op de onderzoeksplicht van koper gaat echter niet op wanneer het gaat om eigenschappen die koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van verkoper mocht verwachten dan wel als verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel moest begrijpen dat koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van verkoper had gelegen koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren.

5.4.

De algemene garantie geldt ook niet voor gebreken die vallen onder exoneratiebedingen die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. In dit geval zijn partijen in artikel 19 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule overeengekomen.

5.3.

Verder kan een koper er op grond van artikel 7:23 lid 1 BW geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven (de klachtplicht).

5.4.

De rechtbank zal de door eisers gestelde gebreken, met inachtneming van deze uitgangspunten bespreken. De rechtbank zal tot het oordeel komen dat de gestelde gebreken op grond van de bepalingen van de koopovereenkomst – in het bijzonder artikel 6.3 – voor het overgrote deel voor rekening en risico van eisers blijven, maar dat voor een deel van de gestelde gebreken geldt dat daarover nadere afspraken zijn gemaakt, die buiten het regime van deze koopovereenkomst vallen. Deze gebreken leveren daarmee wel een tekortkoming in de nakoming van die afspraken op en daarmee een grond voor schadevergoeding.

Is gedaagde tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst?

5.5.

Het meest verstrekkende verweer van gedaagde is dat geen van de gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning verhindert en daarmee op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst sowieso voor risico van kopers blijft. Dit betekent dat beoordeeld moet worden of op een voldoende veilige manier in de woning gewoond kan worden, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

5.6.

De rechtbank overweegt dat gedaagde gemotiveerd heeft betwist dat de door eisers gestelde gebreken (slecht schilderwerk en houtrot aan kozijnen, ondeugdelijk bitumen op het balkon en gebreken in de constructie van de dakgoot) – voor zover die ten tijde van de verkoop niet kenbaar waren en voor zover eisers daar tijdig over hebben geklaagd – aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Gedaagde heeft daartoe onder meer onweersproken aangevoerd dat eisers naar eigen zeggen de woning normaal en naar tevredenheid gebruiken. Zonder nadere onderbouwing door eisers, die ontbreekt, valt niet in te zien in welk opzicht de door hen gestelde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

5.7.

De rechtbank overweegt verder dat evenmin vast is komen te staan dat gedaagde haar mededelingsplicht heeft geschonden. Het risico verschuift daarom niet alsnog naar haar. Daarvoor is van belang dat het aan eisers is om feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, te bewijzen, op basis waarvan kan worden vastgesteld dat gedaagde voorafgaand aan de verkoop bekend was met één of meerdere gebreken en daarvan mededeling had moeten doen. Eisers dragen daar met andere woorden het bewijsrisico van.

5.8.

Eisers hebben hun stelling dat gedaagde voorafgaand aan de verkoop van de woning bekend was met het feit dat het schilderwerk in 2015 ondeugdelijk zou zijn verricht onvoldoende onderbouwd. Het enkele gegeven dat (wijlen de echtgenoot van) gedaagde hiertoe de opdrachtgever is geweest, is hiervoor – anders dan eisers voorstaat – niet voldoende. Evenmin kan dit worden afgeleid uit het feit dat gedaagde op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft aangegeven dat de kozijnen, ramen en deuren zijn geschilderd door een erkend schildersbedrijf en het gegeven dat een dergelijk schildersbedrijf, als aannemer, een waarschuwingsplicht heeft met betrekking tot geconstateerde gebreken. Ook uit het gegeven dat VEH heeft vastgesteld dat het in 2021 aanwezige houtrot op dat moment minstens een jaar aanwezig was, kan dit - anders dan door eisers is betoogd – niet worden afgeleid. Met betrekking tot de andere gebreken – de goten en het bitumen – is eveneens onvoldoende gesteld op grond waarvan de schending van een mededelingsplicht is komen vast te staan.

5.9.

De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat niet is komen vast te staan dat de woning ten tijde van de levering niet aan de koopovereenkomst voldeed. Dat betekent dat gedaagde wat dat betreft in ieder geval niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

5.10.

Gelet op de voorgaande overwegingen valt zonder nadere onderbouwing door eisers, die ontbreekt, evenmin in te zien dat er sprake is van dwaling omtrent de staat van de woning bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Is gedaagde tekortgeschoten in de nakoming van de nadere overeenkomst over herstel?

5.11.

Op grond van het voorgaande blijft het overgrote deel van de gestelde gebreken voor rekening en risico van eisers. Echter, tussen partijen is niet in geschil dat er in 2021 een nadere afspraak is gemaakt over herstel door gedaagde van de destijds aangetroffen houtrot. Gedaagde heeft zelf desgevraagd ter zitting verklaard dat deze afspraak buiten de kaders van de NVM-overeenkomst is gesloten en dat de bepalingen van die NVM-overeenkomst dus ook niet op deze nadere afspraak over herstel van toepassing zijn.

5.12.

Tussen partijen is wel in geschil op welke onderdelen deze nadere afspraak tot herstel zag. Eisers stellen dat dit zou gaan om de schuifpui, de slaapkamerdeur, de achterdeur en ‘de zijkant van de woning’. Gedaagde heeft erkend dat er een nadere afspraak is gemaakt over herstel van de schuifpui en de slaapkamerdeur, maar betwist gemotiveerd dat deze afspraak op meer zag dan dat. Het had in het licht van die betwisting op de weg van eisers gelegen hun stellingen op dit punt in de processtukken nader te onderbouwen – bijvoorbeeld door het verstrekken van een voor de rechtbank overzichtelijk overzicht van de plekken waar welke gebreken zijn geconstateerd – en daar zijn zij niet in geslaagd. Ook uit de overgelegde Whatsapp-correspondentie uit 2021 blijkt dat niet eenduidig. Nu er niet meer is vast komen te staan dan dat de nadere afspraak zag op de schuifpui en de slaapkamerdeur, zal de rechtbank die beoordelen.

5.13.

De rechtbank stelt vast dat uit zowel de rapportage van Jabjo van 3 oktober 2024 als de rapportage van TOP Expertise van 14 januari 2025 blijkt dat deze herstelwerkzaamheden – door TOP aangeduid als ‘
Schuifpui-kozijn’ en ‘
Balkondeuren’ – onvoldoende deugdelijk zijn uitgevoerd. Dat betekent dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de afspraken die er in 2021 zijn gemaakt en daarvoor aansprakelijk is. Gedaagde wordt niet gevolgd in haar verweer dat eisers hier niet tijdig over hebben geklaagd, nu eisers onweersproken hebben aangevoerd dat zij voor het eerst hebben ontdekt dat de herstelwerkzaamheden onvoldoende deugdelijk waren uitgevoerd toen zij op 6 mei 2024 nieuwe beglazing in de kozijnen wilden laten plaatsen en dat zij daar ook meteen in mei 2024 bij gedaagde over hebben geklaagd. De stelling van gedaagde dat eisers de herstelwerkzaamheden op 16 oktober 2021 expliciet hebben goedgekeurd, maakt dat niet anders, omdat op dat moment niet zichtbaar was dat de herstelwerkzaamheden onvoldoende deugdelijk waren uitgevoerd.

5.14.

Op grond van artikel 6:74 BW verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Het is daarbij het uitgangspunt dat de schadevergoeding eisers zoveel mogelijk in de toestand moet brengen waarin zij zouden hebben verkeerd indien gedaagde de overeenkomst correct zou zijn nagekomen. De rechtbank overweegt echter dat de door eisers ingebrachte rapportage van Jabjo uitgaat van volledige vervanging van het hout- en glaswerk. Dat is niet de situatie waarin eisers zouden hebben verkeerd indien het herstel in 2021 deugdelijk zou zijn verricht. De rechtbank zal daarom bij de begroting van de schade aansluiting zoeken bij de door gedaagde ingebrachte rapportage van TOP Expertise, die uitgaat van herstel van het genoemde houtwerk (Schuifpui-kozijn € 1.850,- en balkondeur

€ 300,-), en de door gedaagde te betalen schadevergoeding vaststellen op € 2.158,-.

5.15.

Ook de kosten voor de rapportage van Jabjo van 3 oktober 2024 zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 1.331,-. De kosten voor de aanvullende verklaring van Jabjo van 23 april 2025 zullen worden afgewezen, omdat deze aanvullende verklaring niet noodzakelijk was voor de vaststelling van de schade en aansprakelijkheid.

5.16.

Verder moet gedaagde de buitengerechtelijke incassokosten van eisers vergoeden. Op basis van de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal een bedrag van € 473,90 (= € 375,- + (10%*(€ 2.158,- + € 1.331,- - € 2.500,-))) worden toegewezen.

5.17.

Het voorgaande betekent dat gedaagde in totaal een bedrag van € 3.962,90 (= € 2.158,- + € 1.331,- + € 473,90) moet betalen aan eisers. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De proceskosten

5.18.

Nu eisers slechts voor een ondergeschikt deel van hun vordering in het gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren. Dat betekent dat partijen de eigen proceskosten moeten dragen.

6. De beslissing

De rechtbank:

6.1.

veroordeelt gedaagde tot betaling van een bedrag van € 3.962,90 aan eisers, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum waarop dit vonnis is gewezen tot aan de dag van volledige betaling;

6.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.3.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op

17 juni 2026.

Type: 3390