ECLI:NL:RBDHA:2026:15602 - Rechtbank Den Haag - Veroordeling tot medewerking aan levering van appartement...

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C09/701136 / KG ZA 26-258

Vonnis in kort geding van 17 april 2026

in de zaak van

[partij A]te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. S.H. van Santen te Bodegraven,

tegen:

[partij B]te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaten mr. Ch.P.A.Th. van Goethem en mr. D. Dopheide, beiden te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [partij A] ’ en ‘ [partij B] ’.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 maart 2026, met producties 1 tot en met 13;

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 16;

- de door [partij A] overgelegde nadere producties 14 tot en met 26;

- de akte wijziging eis in reconventie;

- de door [partij A] overgelegde nadere producties 27 en 28.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 26 maart 2026. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de advocaten van partijen het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen. Deze maken deel uit van het dossier. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om te bezien of zij hun geschil in onderling overleg kunnen beëindigen. Daartoe is de zaak pro forma aangehouden tot 28 maart 2026, in afwachting van bericht van partijen.

1.3.

Op 27 maart 2026 heeft de advocaat van [partij A] de voorzieningenrechter schriftelijk meegedeeld dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en verzocht vonnis te wijzen. Daarbij is als productie 29 een ondertekende overeenkomst met het opschrift “beëindiging huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden” overgelegd, waarin (samengevat) afspraken zijn opgenomen voor de periode na de levering van het appartementsrecht waarop deze kortgedingprocedure betrekking heeft. Op dezelfde datum heeft mr. Van Goethem namens [partij B] gereageerd op deze aanvullende productie en gemotiveerd – kort samengevat – waarom deze overeenkomst niet voldoende tegemoet komt aan de rechten van [partij B] uit hoofde van de koopovereenkomst met [partij A] , in het bijzonder onvoldoende zekerheid biedt dat het verkochte leeg ter beschikking zal staan dadelijk na de levering.

1.4.

De datum voor het wijzen van vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten in conventie en in reconventie

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[partij A] was eigenaar van het pand aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] , hierna ‘het pand’. Het pand was kadastraal bekend als
“ [kadastrale aanduiding 1]’. Tot 30 november 2024 heeft [partij A] het appartement gelegen aan de [adres 2] te [plaats] bewoond. In de bedrijfsruimte onderin het pand exploiteert [naam 1] , de zoon van [partij A] , (hierna ‘ [naam 1] ’), dansschool “ [bedrijfsnaam] VOF” (hierna ‘de dansschool’). Sinds 1 september 2014 bewoont [naam 1] een appartement direct boven de dansschool.

2.2.

In 2021 heeft [partij A] besloten het pand te verkopen. Via makelaar [naam 2] van [makelaar] B.V. (hierna ‘de makelaar’) is het pand te koop aangeboden.

2.3.

[partij B] heeft in 2022 kenbaar gemaakt geïnteresseerd te zijn in de aankoop van het pand en heeft een bod gedaan, dat door [partij A] niet is geaccepteerd. Vervolgens heeft [partij B] aan [partij A] laten weten dat hij een deel van het pand wil aankopen. Daartoe is [kadastrale aanduiding 1] bij akte van 23 mei 2022 gesplitst in appartementsrechten, onder meer het appartementsrecht:

De overige delen van het pand zijn gesplitst in individuele appartementsrechten met de appartementsindexen 2 tot en met 4. De splitsingsakte is op 24 mei 2022 in geschreven in het register Onroerende Zaken van het Kadaster.

2.4.

In artikel 51 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaren van de appartementsrechten stemgerechtigd zijn volgens de stemverhouding drie stemmen voor de eigenaar van appartementsindex 1 en één stem voor ieder van de eigenaren van de overige drie appartementsindexen.

2.5.

In de splitsingsakte wordt verder verwezen naar een rectificatieakte. Dit betreft een akte van 27 oktober 1988, waaruit volgt dat is gebleken dat onder de blijkens de (oorspronkelijke) koopakte van 25 juli 1986 door [naam 3] aan [partij A] verkochte en in eigendom overgedragen onroerende zaken
“perceel te [plaats] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 1] , groot vier are en negentig centiare, alsmede een strookje erfpachtsgrond daarachter gelegen en kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 2] dierzelfde gemeente en sectie, groot achtentwintig centiare”mede had moeten worden vermeld als daarmee één geheel uitmakend
“een achter voormeld onroerend goed gelegen perceeltje tuin, [kadastrale aanduiding 3] , groot één are en vierentachtig centiare”. Dit laatstgenoemde perceeltje is vervolgens bij dezelfde rectificatieakte alsnog aan [partij A] geleverd.

2.6.

Partijen hebben met elkaar onderhandeld over de aankoop door [partij B] van het in 2.3. genoemde appartementsrecht met appartementsindex 1, hierna ‘het appartementsrecht’. De appartementsindexen 2 tot en met 4 zijn verkocht aan derden.

2.7.

Omdat partijen van mening verschilden over de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand was gekomen met betrekking tot het appartementsrecht, heeft [partij B] bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig gemaakt. De rechtbank Den Haag heeft bij vonnis van 3 april 2024, hierna ‘het vonnis’, voor recht verklaard dat tussen [partij A] als koper en [partij B] als verkoper een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het pand aan de [adres 1] in [plaats] onder de volgende voorwaarden:

Daarbij heeft de rechtbank verstaan dat 1 oktober 2024 als leveringsdatum heeft te gelden, nu de overeengekomen leveringsdatum was verstreken. Verder is [partij A] voor zover hier van belang veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst en tot vergoeding van de vertragingsschade van [partij B] door de verhoging van de overdrachtsbelasting, de hogere financieringsrente met betrekking tot de verwerving van het pand, de stijging van de kosten van de verbouwing van het pand en de hogere financieringsrente met betrekking tot de verbouwing van het pand.

2.8.

[partij A] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Het Gerechtshof Den Haag (hierna ‘het hof’) heeft het vonnis bij arrest van 1 juli 2025 bekrachtigd. Met betrekking tot de datum van levering van het appartementsrecht heeft het hof overwogen dat partijen zich daarover met elkaar moeten verstaan.

2.9.

Partijen hebben vervolgens in juli en augustus 2025 met elkaar gecorrespondeerd over de levering van het appartementsrecht. Bij brief van 31 juli 2025 heeft de advocaat van [partij A] een voorstel gedaan voor levering van het appartementsrecht op 21 januari 2026 en gewezen op een aantal ‘Bespreekpunten’, inhoudende dat (1) [naam 1] de woonruimte op de eerste verdieping van het pand huurt en dat de verkoop en levering van het appartementsrecht geen afbreuk kan doen aan de huurovereenkomst met [naam 1] , (2) de dansschool de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand huurt en dat de verkoop en levering van het appartementsrecht ook aan die huurovereenkomst geen afbreuk kan doen, (3) voor gebruik van het appartementsrecht in afwijking van de bestemming bedrijfsruimte/woning of voor het wijzigen van de constructie van het gebouw toestemming van Vereniging van Eigenaars [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] (hierna ‘de VvE’) nodig is, (4) de kadastrale percelen [kadastrale aanduiding 3] en [kadastrale aanduiding 2] (hierna ‘de tuinpercelen’ of ‘ [kadastrale aanduiding 3] ’, respectievelijk ‘ [kadastrale aanduiding 2] ’) niet tot het pand behoren, zodat [partij A] wenst dat er een erfafscheiding wordt geplaatst en (e) het pand is aangemerkt als Rijksmonument, zodat er strenge eisen gelden met betrekking tot het beheer, het onderhoud en het verbouwen van het pand.

2.10.

Op 31 juli 2025 hebben [partij A] en [naam 1] een huurovereenkomst gesloten, althans een bestaande huurovereenkomst schriftelijk (alsnog) vastgelegd, met betrekking tot het sinds 2014 door [naam 1] bewoonde appartement aan de [adres 1] te [plaats] , gelegen boven de dansschool. Op dezelfde datum heeft [partij A] met “V.O.F. [bedrijfsnaam] ” (de dansschool), vertegenwoordigd door [naam 1] , een huurovereenkomst gesloten (c.q. schriftelijk bevestigd) met betrekking tot de al sinds 2014 door de dansschool gebruikte bedrijfsruimte aan hetzelfde adres.

2.11.

In de periode tot november 2025 heeft [partij A] [partij B] bij herhaling gesommeerd om mee te werken aan de levering van het appartementsrecht. Omdat [partij B] niet meewerkte aan de levering van het appartementsrecht is [partij A] een kortgedingprocedure gestart. Bij vonnis van 26 januari 2026 (hierna ‘het eerdere kortgedingvonnis’) heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van [partij A] strekkende tot (samengevat) een veroordeling van [partij B] om mee te werken aan levering van het appartementsrecht en om de koopsom en de verschuldigde overdrachtsbelasting op de kwaliteitsrekening van de notaris bij te schrijven afgewezen. Ook de in die procedure in reconventie door [partij B] ingestelde vordering tot bepaling dat [partij B] niet gehouden is om uitvoering te geven aan de met [partij A] gesloten koopovereenkomst is afgewezen. In het eerdere kortgedingvonnis heeft de voorzieningenrechter – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:

(…)

2.12.

[partij B] heeft hoger beroep ingesteld tegen het eerdere kortgedingvonnis.

2.13.

In een e-mailbericht van 16 februari 2026 heeft [partij A] aangeboden het appartementsrecht tussen 1 april en 1 mei 2026 alsnog vrij van huur en gebruik aan [partij B] te leveren. Omdat een reactie van [partij B] uitbleef heeft [partij A] [partij B] in een e-mailbericht van 2 maart 2026 meegedeeld dat voorbereidingen worden getroffen om het pand te verlaten. In die e-mail is [partij B] verzocht om te bevestigen dat hij medewerking verleent aan de levering van het appartementsrecht, bij gebreke waarvan [partij A] een kortgedingprocedure zal starten. [partij B] is vooralsnog niet bereid het appartementsrecht af te nemen.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[partij A] vordert – zakelijk weergegeven – [partij B] te veroordelen om (1) onherroepelijk en onvoorwaardelijk alle benodigde medewerking te verlenen aan de levering van het appartementsrecht door [partij A] aan [partij B] op de in de dagvaarding voorgestelde wijze en om (2) voor de levering op de kwaliteitsrekening van de notaris te hebben bijgeschreven (a) een bedrag van € 1.034.000,--, (b) de verschuldigde overdrachtsbelasting en (c) alle overige lasten en kosten zoals die blijken uit de door de notaris op te stellen nota van afrekening, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [partij B] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Daartoe stelt [partij A] – samengevat – het volgende. In het eerdere kortgedingvonnis is geoordeeld dat voorshands aannemelijk is dat [partij B] een opschortingsrecht toekomt, zolang [partij A] niet bereid is het appartementsrecht vrij van huur en gebruik te leveren. Inmiddels heeft [partij A] door middel van e-mailberichten van 16 februari 2026 en 2 maart 2026 aan [partij B] meegedeeld dat het appartementsrecht vrij van huur en gebruik geleverd zal worden. Daarmee is de enige grond voor een beroep op een opschortingsrecht van [partij B] komen te vervallen. Dit betekent dat [partij B] gehouden is om mee te werken aan de levering van het appartementsrecht en om de koopsom, de overdrachtsbelasting en de bijkomende kosten op de kwaliteitsrekening van de notaris te storten.

3.3.

De conclusie van [partij B] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] . Zijn verweer zal hierna, voor zover nodig, worden besproken.

in reconventie

3.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij B] zijn vorderingen met betrekking tot de opstalverzekering voor het pand ingetrokken. [partij B] vordert nu nog – na wijziging van eis en zakelijk weergegeven –
primair(I) [partij A] te verbieden om enige maatregel te nemen ter handhaving of executie van de opgeschorte leveringsverplichting van [partij B] , zolang [partij A] niet aan de volgende cumulatieve voorwaarden heeft voldaan: (a) het appartementsrecht is feitelijk vrij van huur en gebruik, (b) de tuinpercelen zijn in de levering betrokken, dan wel schriftelijk aangeboden als onderdeel van het te transporteren geheel door het aanvaarden van de akte van levering; (c) de akte van levering is aangepast in die zin dat de daarin genoemde akte van splitsing wordt aangepast, overeenkomstig het voorstel in de gewijzigde conclusie van eis in reconventie, en dat een huishoudelijk reglement is opgesteld en (d) overeenstemming bestaat over de akte van levering, (II) [partij A] te veroordelen om mee te werken aan de totstandkoming van een notariële leveringsakte die voorziet in levering zes maanden na de totstandkoming van de cumulatieve voorwaarden, waarbij het appartementsrecht, inclusief de tuinpercelen, vrij van alle huur- en gebruiksrechten en met aanpassing van de splitsingsakte door [partij A] wordt overgedragen, (III) [partij A] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat de akte van levering is aangepast in die zin dat de daarin genoemde akte van splitsing wordt aangepast en dat er een huishoudelijk reglement is opgesteld en (IV) [partij A] te veroordelen om een bedrag van € 25.000,-- in depot te storten bij de notaris ter dekking van de herstelkosten van de structurele wateroverlast aan de voormalige binnenplaats, met vrijgave aan [partij B] na vaststelling van de herstelkosten.
Subsidiairvordert [partij B] [partij A] te verbieden om enige maatregel te nemen ter handhaving of executie van de opgeschorte leveringsverplichting van [partij B] , totdat [partij A] aantoonbaar heeft voldaan aan de hiervoor bij de primaire vordering onder I genoemde voorwaarden a tot en met d en [partij B] een redelijke termijn van zes maanden heeft gehad, te rekenen vanaf het moment dat [partij A] aan de voorwaarden heeft voldaan, om de financiering te regelen, de VvE-goedkeuring aan te passen/te verkrijgen, de benodigde vergunningsaanvragen in te dienen en de kadastrale verwerking van de tuinpercelen te bewerkstelligen. Ten slotte vordert [partij B]
primair en subsidiairte bepalen dat [partij A] een dwangsom verbeurt wanneer hij niet voldoet aan de uit te spreken veroordelingen, behoudens met betrekking tot de primaire vordering onder V, en vordert hij [partij A] te veroordelen in de volledige en evenredige proceskosten, waaronder de volledige advocaatkosten op grond van artikel 1019h van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.5.

Daartoe stelt [partij B] – samengevat – het volgende. [partij B] beschikt over een rechtmatig opschortingsrecht, dat voortduurt zolang [partij A] niet feitelijk in staat is om het appartementsrecht vrij van huur en gebruik aan [partij B] te leveren, zolang het geschil tussen partijen met betrekking tot de tuinpercelen niet is beslecht, zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst, althans overeenstemming over de leveringsakte is, zolang de splitsingsakte niet correct is en zolang een huishoudelijk reglement ontbreekt. Uit de rectificatieakte blijkt dat [partij A] ook de tuinpercelen heeft verkocht en hij zal die percelen daarom ook aan [partij B] moeten leveren. [partij B] heeft er daarom belang bij dat zijn opschortingsrecht bij vonnis wordt bevestigd en dat de reikwijdte daarvan wordt gepreciseerd, zoals door [partij B] is gevorderd.

3.6.

[partij A] voert verweer tegen de vorderingen van [partij B] , dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden besproken.

Spoedeisend belang

4.2.

[partij B] heeft het spoedeisend belang van [partij A] betwist. [partij A] heeft in dit verband gesteld dat zijn vorderingen verband houden met de tenuitvoerlegging van het vonnis, zodat sprake is van een executiegeschil en dat er daarom minder strenge eisen worden gesteld aan het spoedeisend belang. [partij B] heeft terecht aangevoerd dat van een executiegeschil geen sprake is nu degene die over een executoriale titel beschikt, [partij B] , niet executeert. Dit betekent dat beoordeeld moet worden of [partij A] een spoedeisend belang heeft. Nu de rechtbank [partij A] in het vonnis aansprakelijk heeft gehouden voor de door [partij B] geleden vertragingsschade en aannemelijk is dat deze door verder verloop van tijd toeneemt, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [partij A] er een spoedeisend belang bij heeft dat het appartementsrecht op korte termijn aan [partij B] wordt geleverd. Aan het verweer van [partij B] wordt daarom voorbijgegaan.

4.3.

Ook [partij B] heeft een voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van zijn vorderingen. [partij B] heeft immers in reconventie vorderingen ingesteld die (samengevat) strekken tot de vaststelling van de reikwijdte van zijn (eventuele) opschortingsbevoegdheid en [partij B] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij er belang bij heeft dat hij daarover, voorafgaand aan de levering van het appartementsrecht, duidelijkheid krijgt.

Kan [partij B] zich beroepen op een opschortingsrecht?

4.4.

Volgens [partij B] komt hem een opschortingsrecht toe en is hij daarom (nog) niet verplicht om mee te werken aan de levering van het appartementsrecht. Hij voert daartoe een aantal gronden aan, die hierna zullen worden besproken.

Levering vrij van huur en gebruik?

4.5.

[partij B] heeft aangevoerd dat de voorzieningenrechter in het eerdere kortgedingvonnis heeft overwogen dat [partij B] een opschortingsrecht heeft en dat dit geldt totdat [partij A]
“bereid en in staat”is om het appartementsrecht vrij van huur en gebruik aan [partij B] te leveren. Volgens [partij B] staan de in 2.10. bedoelde huurovereenkomsten van 31 juli 2025 met [naam 1] en de dansschool aan een levering vrij van huur en gebruik in de weg. Bovendien blokkeren deze huurovereenkomsten zijn mogelijkheden om het appartementsrecht te financieren, aldus [partij B] .

4.6.

Dit betoog van [partij B] kan niet worden gevolgd. In de e-mailberichten van 16 februari 2026 en 2 maart 2026 heeft [partij A] aangeboden het appartementsrecht tussen 1 april en 1 mei 2026 vrij van huur en gebruik aan [partij B] te leveren en heeft hij meegedeeld dat voorbereidingen worden getroffen om het pand te verlaten. [partij B] heeft hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat [partij A] zich niet aan die toezegging zal houden en evenmin dat er anderszins gegronde vrees bestaat dat het appartementsrecht niet vrij van huur en gebruik aan [partij B] zal worden geleverd. Daarmee is het opschortingsrecht waarvan in het eerdere kortgedingvonnis aan de zijde van [partij B] sprake was, niet langer in te roepen. Het verweer van [partij B] dat het appartementsrecht door de verhuurde staat niet getaxeerd kon worden, en daardoor niet gefinancierd kan worden, maakt het voorgaande niet anders. In redelijkheid valt in te zien waarom de waarde van het appartementsrecht niet zou kunnen worden vastgesteld, als ware het vrij van huur en gebruik. [partij B] heeft weliswaar gesteld dat dit volgens de door hem geconsulteerde makelaar in strijd is met de gedragsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), maar uit die gedragsregels, die op de website van het NRVT te raadplegen zijn, volgt dat er geen aanleiding bestaat om voor de taxatie een bijzonder uitgangspunt te hanteren als vaststaat en verifieerbaar is dat de onroerende zaak op het moment van levering vrij van huur en gebruiksrechten zal zijn. Gelet op de hiervoor genoemde e-mailberichten van [partij A] is met betrekking tot het pand/het appartementsrecht voldoende aannemelijk dat dat het geval is. Hiertegenover heeft [partij B] de juistheid van zijn standpunt onvoldoende onderbouwd. Nu [partij A] ten tijde van het eerdere kort geding (nog) het standpunt innam dat niet vrij van huur geleverd hoefde te worden is wel voorstelbaar dat vertraging kan zijn ontstaan bij de taxatie.

Maken de tuinpercelen onderdeel uit van de koopovereenkomst?

4.7.

Volgens [partij B] maken de tuinpercelen deel uit van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en levert de weigering van [partij A] om de tuinpercelen aan [partij B] te leveren daarom een aanvullend en zelfstandig opschortingsrecht op.

4.8.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in het eerdere kortgedingvonnis in rechtsoverweging 4.8. al is overwogen dat de omstandigheid dat [partij B] inmiddels meent dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de gehele tuin betreft, dus inclusief de percelen [kadastrale aanduiding 3] en [kadastrale aanduiding 2] , niet betekent dat van [partij A] verlangd kan worden dat hij afwacht totdat daarover in een bodemprocedure alsnog is beslist.

4.9.

[partij B] heeft aangevoerd dat in de splitsingsakte is vermeld dat de bestemming van het appartementsrecht
“bedrijfsruimte met woning, erf en tuin”is en dat er daarom bij de totstandkoming van de splitsing van uit is gegaan dat de tuin, inclusief de achterliggende percelen [kadastrale aanduiding 3] en [kadastrale aanduiding 2] , onderdeel was van het verkochte. Hoewel [partij B] er terecht op heeft gewezen dat in de rectificatieakte is vermeld dat [partij A] in 1986 het [kadastrale aanduiding 1] met [kadastrale aanduiding 2] heeft verkregen, dat [kadastrale aanduiding 3] juridisch is samengevoegd met de percelen [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] en dat daarom in de rectificatieakte is vermeld dat [kadastrale aanduiding 3] in de oorspronkelijke koopakte
“als daarmede één geheel uitmakend”had moeten worden vermeld, leidt deze vermelding er niet toe dat zonder meer duidelijk is wat de notaris bij de opstelling van de splitsingsakte voor ogen heeft gehad. Uit de splitsingsakte blijkt alleen dat [kadastrale aanduiding 1] is gesplitst in appartementsrechten, [kadastrale aanduiding 4] . Weliswaar heeft de notaris de latere verkrijging van [kadastrale aanduiding 3] in de splitsingsakte bevestigd, maar dat dit perceel en/of [kadastrale aanduiding 2] tot het verkochte behoort/behoren kan daaruit niet worden afgeleid. Het voorgaande betekent dat voorlopig alleen in voldoende mate vaststaat dat [partij B] , zoals ook is geoordeeld in het vonnis, recht heeft op levering van [kadastrale aanduiding 5] . Voor zover [partij B] meent dat tot het verkochte ook de tuinpercelen behoren, staat het hem vrij om daarop conservatoir beslag tot levering te leggen en vervolgens in een hoofdzaak te laten beoordelen of de koop mede deze twee tuinpercelen omvat. Dat [partij B] recht heeft op levering (ook) van deze twee percelen is gezien de gang van zaken rondom de koop en de feitelijke ligging van die percelen zeker voorstelbaar. In de al gevoerde bodemprocedure waarin (in twee instanties) de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen partijen is vastgesteld heeft [partij B] niet of onvoldoende duidelijk gemaakt dat tot de koop ook de twee percelen behoorden. Dat een nieuwe (bodem)procedure ertoe zou kunnen leiden dat de omvang van gekochte appartementsrecht alsnog wordt uitgebreid met de twee tuinpercelen levert in deze kortgedingprocedure in ieder geval geen opschortingsrecht op.

Is sprake van een verborgen gebrek?

4.10.

[partij B] heeft aangevoerd dat hem een zelfstandig opschortingsrecht toekomt, omdat sprake is van een verborgen gebrek in verband met structurele wateroverlast op de voormalige binnenplaats van het pand. [partij B] heeft uiteengezet dat [naam 1] tijdens een locatiebezoek op 3 december 2025 aan hem heeft meegedeeld dat de voormalige binnenplaats bij hevige regenval overstroomt en dat om die reden ter plaatse een verhoging van de drempel is aangebracht. Volgens [partij B] is de prestatie van [partij A] zonder herstel van dit gebrek niet deugdelijk genoeg om de tegenprestatie van [partij B] (afname van het appartementsrecht) op te eisen, althans moet er van de koopsom een met het herstel van het gebrek corresponderend deel bij de notaris in depot blijven.

4.11.

[partij A] heeft de door [partij B] aangevoerde wateroverlast betwist. Tegenover die betwisting heeft [partij B] het bestaan van wateroverlast onvoldoende onderbouwd. Een door [partij B] zelf opgesteld verslag van een gesprek met [naam 1] waarin het onderwerp wateroverlast aan de orde zou zijn gekomen is daarvoor onvoldoende. Over de mate en ernst van de wateroverlast heeft [partij B] onvoldoende feitelijke informatie in het geding gebracht. Er is daarom onvoldoende basis voor de aanname dat (eventuele) wateroverlast als een toerekenbare tekortkoming van [partij A] zal hebben te gelden en evenmin dat sprake is van een gegronde reden voor [partij B] om over te gaan tot opschorting van de nakoming van de verplichting tot afname van het appartementsrecht. De voorzieningenrechter ziet geen grond [partij A] te verplichten bij de levering een bedrag bij de notaris in depot te laten voor mogelijke herstelkosten.

Is sprake van een publiekrechtelijke beperking?

4.12.

[partij B] heeft aangevoerd dat het kadastrale uittreksel van het appartementsrecht een publiekrechtelijke beperking vermeldt, in die zin dat het pand een beschermd Rijksmonument is, zodat voor verbouwingen aan het pand een monumentenvergunning op grond van de Erfgoedwet vereist is. Volgens [partij B] is deze belemmering niet overeengekomen.

4.13.

Aan dit verweer van [partij B] wordt voorbijgegaan. In het onderdeel ‘bekende lasten en beperkingen’ in de splitsingsakte is vermeld dat (destijds) aan de koper ter nakoming worden opgelegd de artikelen 19 tot en met 26 van de voorwaarden, waarop rijkssubsidies worden verleend voor de instandhouding van monumenten van geschiedenis en kunst. [partij B] , die ten tijde van de start van de bodemprocedure bij de rechtbank (dagvaarding 27 juni 2022) de beschikking had (of kon hebben) over de splitsingsakte van 23 mei 2022 (ingeschreven in de openbare registers 24 mei 2022), kon daarin zien wat dat er sprake was van een beschermd monument. Ten minste al hieruit had voor [partij B] duidelijk moeten zijn dat het pand een beschermd monument is en hij dus in rechte de verklaring voor recht vorderde dat [partij A] gehouden was het appartementsrecht, inclusief deze publiekrechtelijke beperking, aan hem in eigendom over te dragen. De aanwezigheid van de publiekrechtelijke beperking kan dan ook niet als een tekortkoming worden gezien van de zijde van [partij A] die [partij B] het recht zou geven tot opschorting van de nakoming van de koopovereenkomst.

Is aanpassing van de akte van levering nodig?

4.14.

Volgens [partij B] moet de akte van levering worden aangepast omdat de VvE geen huishoudelijk reglement heeft en daardoor functioneert zonder gebruiksregels. Dit betekent dat sprake is van een lacune, te meer omdat [partij B] als beoogd eigenaar van het appartementsrecht met drie stemmen een minderheidsbelang heeft, aldus [partij B] . Verder heeft [partij B] aangevoerd dat de in de splitsingsakte opgenomen stemverhouding moet worden aangepast, omdat besluiten tot bijvoorbeeld verbouwingen in het pand moeten worden genomen met een meerderheid van ten minste twee derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin ten minste twee derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Dit betekent volgens [partij B] dat ten minste vier van de zes stemmen nodig zijn om een besluit te kunnen nemen, zodat hij als eigenaar van het appartementsrecht (met drie stemmen) in de door hem beoogde ontwikkeling van het appartementsrecht wordt belemmerd.

4.15.

Met betrekking tot het huishoudelijk reglement heeft [partij A] terecht gesteld dat er geen wettelijke verplichting is om een huishoudelijk reglement op te stellen en dat partijen een daartoe strekkende verplichting ook niet zijn overeengekomen. Bovendien is in de splitsingsakte in onderdeel F opgenomen dat de gerechtigde (bedoeld is: [partij A] ) “hierbij” een reglement vaststelt als bedoeld in artikel 5:111 onder Pro d van het Burgerlijk Wetboek (BW), hierna ‘het splitsingsreglement’. [partij A] heeft er in dit verband op gewezen dat in onder meer de artikelen 10, 11, 12, 14 en onderdeel F van het splitsingsreglement een verdeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is vastgesteld. Ten slotte is in artikel 64 van Pro de splitsingsakte vermeld dat een huishoudelijk reglement
“kan”worden vastgesteld. [partij B] heeft hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat er op [partij A] een verplichting rust om in aanvulling op het splitsingsreglement nog een huishoudelijk reglement op te stellen en daarmee ook niet dat die verplichting in de weg staat aan de levering van het appartementsrecht.

4.16.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [partij B] evenmin aannemelijk gemaakt dat de in de splitsingsakte vermelde stemverhouding moet worden aangepast. [partij A] heeft voldoende toegelicht dat deze stemverhouding door de notaris is vastgesteld op basis van het aantal vierkante meters per appartementsrecht en niet om de door [partij B] beoogde ontwikkeling te frustreren. Daar komt bij dat [partij A] heeft gewezen op een e-mailbericht van 7 april 2022 van de makelaar aan [partij B] , waarin onder de tekst
“Tevens goedkeuring finale splitsingsakte”is vermeld
“Niet akkoord, dat is een zaak van verkoper. Dit wordt nu op korte termijn afgerond.”. Zoals hiervoor al aan de orde kwam was [partij B] voor de start van de bodemprocedure bekend (of had hij bekend kunnen zijn) met de inhoud van de splitsingsakte en de daarin opgenomen stemverhouding. Verder is gesteld noch gebleken dat [partij B] over de stemverhouding met [partij A] afspraken heeft gemaakt. Hij heeft levering gevorderd van het appartementsrecht en dat betekent met alle uit de splitsingsakte kenbare karakteristieken, waaronder de daarin opgenomen stemverhouding. Die vordering is toegewezen, in twee instanties. In dit (tweede) kort geding beklaagt [partij B] zich nu plotseling over een zijns inziens ongunstige stemverhouding. Dat is te laat, en spoort niet met de vaststelling van de inhoud van de door [partij B] met [partij A] gesloten koopovereenkomst bij (inmiddels) onherroepelijk vonnis. Tegen die achtergrond ziet de voorzieningenrechter geen enkele grond voor [partij A] een verplichting aan te nemen om de splitsingsakte op dit punt aan te passen, voor zover al haalbaar.

Slotsom, dwangsommen en proceskosten

4.17.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat niet aannemelijk is geworden dat [partij B] zich tegenover [partij A] nog langer op een opschortingsrecht kan beroepen. [partij B] is gehouden om mee te werken aan de levering van het appartementsrecht. Daarvoor zal hem in redelijkheid een termijn van twee maanden worden gegund. De voorzieningenrechter merkt in dit verband nog op dat [partij A] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd dat [partij B] zich nog tot dadelijk voor de levering mag beroepen op zijn financieringsvoorbehoud. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat [partij A] die toezegging gestand doet. Bij die stand van zaken zal [partij B] in conventie worden veroordeeld om mee te werken aan de levering van het appartementsrecht, tegen betaling van de overeengekomen koopsom, de overdrachtsbelasting en de overige kosten, waarbij zal worden bepaald dat hij die medewerking uiterlijk twee maanden na de betekening van dit vonnis moet hebben verleend, tenzij hij alsnog tijdig het financieringsvoorbehoud inroept. Met die termijn van twee maanden wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter in voldoende mate tegemoet gekomen aan de wens van [partij B] om een iets langere termijn te krijgen voor de medewerking aan de levering, zodat hij financiering kan regelen en vergunningen kan aanvragen.

4.18.

De voorzieningenrechter acht daarbij oplegging van een dwangsom aangewezen. Nu de betaling van de koopsom en de overige kosten wordt toegewezen als onderdeel van de levering van het appartementsrecht, gaat de voorzieningenrechter voorbij aan het betoog van [partij B] dat de betaling van een geldsom niet kan worden versterkt met een dwangsom. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en er zal een maximum aan worden verbonden, een en ander op de hierna vermelde wijze.

4.19.

Gelet op de beslissing in conventie, waarbij is geoordeeld dat aan [partij B] geen opschortingsrecht meer toekomt en waarbij al rekening is gehouden met de door [partij B] gewenste redelijke termijn voor de levering, worden de reconventionele vorderingen afgewezen. Voor een verbod aan [partij A] om maatregelen te nemen ter handhaving of executie van de leveringsverplichting bestaat in het licht van de veroordeling in conventie immers geen aanleiding.

4.20.

[partij B] is zowel in conventie als in reconventie (in overwegende mate) in het ongelijk gesteld en hij moet daarom de proceskosten en de nakosten betalen. Op hetgeen [partij B] naar voren heeft gebracht met betrekking tot misbruik van procesrecht aan de zijde van [partij A] , als gevolg waarvan een reële proceskostenveroordeling volgens hem gerechtvaardigd zou zijn, hoeft gelet op deze beslissing niet meer te worden ingegaan.

4.21.

De proceskosten van [partij A] worden in conventie begroot op:

- dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

341,--

- salaris advocaat

€

1.177,--

- nakosten

€ 148,--

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.819,02

en in reconventie op:

- salaris advocaat

€

588,50

- nakosten

€ 148,--

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

736,50

4.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [partij B] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis onherroepelijk en onvoorwaardelijk alle benodigde medewerking te verlenen aan levering van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte en woning, met het adres [adres 1] te [plaats] , [kadastrale aanduiding 5] door [partij A] aan [partij B] , onder meer door ondertekening van de notariële akte van levering, en medewerking te verlenen aan alle notariële handelingen die daarvoor nodig zijn, met bepaling dat de levering uiterlijk twee maanden na de betekening van dit vonnis zal plaatsvinden, een en ander tegen betaling door [partij B] , uiterlijk vijf dagen voor de datum van levering, van (a) de koopsom van € 1.034.000,--, (b) de verschuldigde overdrachtsbelasting in verband met de overdracht van het hiervoor omschreven appartementsrecht en (c) alle overige lasten en kosten zoals die blijken uit de door de notaris op te stellen nota van afrekening;

5.2.

bepaalt dat [partij B] een dwangsom verbeurt van € 50.000,-- ineens, te vermeerderen met een bedrag van € 10.000,-- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat hij nalaat aan (een of meer onderdelen van) de in 5.1. bedoelde veroordeling te voldoen, tot een maximum van in totaal € 500.000,--;

5.3.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, die aan de zijde van [partij A] zijn begroot op € 1.818,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 49,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.4.

veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.7.

wijst het gevorderde af;

5.8.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, die aan de zijde van [partij A] zijn begroot op € 736,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 49,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.9.

veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.10.

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026.

mvt