Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaak-/rolnummer: C/09/694719 / HA ZA 25-1019
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
1.[eisers sub 1] te [woonplaats 1],2. [eisers sub 2] te [woonplaats 1],
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. B.F. Veldman,
tegen
[gedaagde]te [woonplaats 2],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 10 november 2025, met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord, met productie 1;
- de akte overlegging productie 15 namens [eisers]
1.2.
Op 16 april 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Hij heeft de woning op 1 april 2025 te koop aangeboden voor een prijs van € 499.000. Zelf heeft hij op 27 februari 2025 een andere woning gekocht, die op 28 april 2025 aan hem is geleverd.
2.2.
[eisers] heeft de woning op 8 april 2025 bezichtigd. Vervolgens heeft zij een bod uitgebracht van € 550.000 dat door [gedaagde] is geaccepteerd. Partijen hebben op 25 april 2025 een koopovereenkomst gesloten, waarin geen financieringsvoorbehoud is opgenomen. Levering zou plaatsvinden op 19 juni 2025. In deze overeenkomst is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op
19 juni 2025of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen
19 juni 2025of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen
(…)
Artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk
5 juni 2025een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 55.000,-
5 juni 2025een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 55.000,-
(…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.
(…)
Artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten en verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de kopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom (…)
11.4.
Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog die verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.
11.5.
De notaris wordt bij dezen verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om:
a. indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit het aan de notaris uitgekeerde bedrag van de bankgarantie dan wel uit de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan de verkoper te betalen.”
2.3.
[eisers] heeft de waarborgsom van € 55.000 voldaan.
2.4.
Op 2 juni 2025 ontving [eisers] een renteaanbod van hypotheekverstrekker ASR. Omdat vertraging ontstond, werd ook Lloyds benaderd.
2.5.
Op 18 juni 2025 heeft [eisers] aan (de makelaar van) [gedaagde] laten weten dat zij de benodigde financiering niet tijdig zou kunnen verkrijgen. Bij brief van 19 juni 2025 heeft (de makelaar van) [gedaagde] aan [eisers] medegedeeld dat zij heeft nagelaten de woning op 19 juni 2025 af te nemen, waarbij [eisers] gesommeerd wordt de woning binnen acht dagen af te nemen en wordt gewezen op de boeteclausules in de koopovereenkomst.
2.6.
Op 14 juli 2025 ontving [eisers] een hypotheekofferte van Lloyds. De notaris liet op 18 juli 2025 weten dat levering op 25 juli 2025 zou kunnen plaatsvinden.
2.7.
Bij e-mailbericht van 21 juli 2025 heeft [gedaagde] een voorstel aan [eisers] gedaan om akkoord te gaan met betaling van € 30.000 en de woning onvoorwaardelijk en onherroepelijk te accepteren “in de staat waarin het zich thans bevindt zonder enig voorbehoud en verhaal op verkoper wegens (verborgen) gebreken of non-conformiteit, behoudens opzet of bewuste verzwijging.” Indien [eisers] hiermee niet akkoord gaat, stelt [gedaagde] de koopovereenkomst te ontbinden en de waarborgsom van € 55.000 te incasseren. [eisers] heeft dit voorstel afgewezen.
2.8.
De woning is op 25 juli 2025 aan [eisers] geleverd. In de leveringsakte is onder het kopje “Verrekening diverse bedragen / kwijting” het volgende opgenomen:
“Partijen stellen in dit kader bekend:
- dat tussen hen een geschil bestaat over de volgens verkoper door koper verbeurde boetes (waaronder mede begrepen de vraag of boetes zijn verbeurd, het bedrag van de eventueel verbeurde boetes en de vraag of eventuele boetes moeten worden gematigd);
- dat kopers de volgens verkoper verbeurde boetes onder protest hebben overgemaakt op de derdenrekening van de advocaat van verkoper; en
- dat partijen ter zake van het geschil een juridische procedure zullen entameren.”
2.9.
[eisers] heeft een boetebedrag van € 46.200 aan [gedaagde] betaald. Partijen zijn het erover eens geworden dat dit € 44.550 had moeten zijn. [gedaagde] heeft het verschil aan [eisers] terugbetaald.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 44.550, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juli 2025 en de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat de betaalde boete op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) moet worden gematigd tot nihil, omdat deze buitensporig is en leidt tot een onaanvaardbaar gevolg. [gedaagde] is van rechtswege in verzuim, zodat hij vanaf de datum van betaling van de boete rente verschuldigd is, aldus [eisers]
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het beoordelingskader
4.1.
In de koopovereenkomst staat dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 19 juni 2025 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Vast staat dat de levering door toedoen van [eisers] – vanwege het niet tijdig verkrijgen van de financiering – niet op de overeengekomen datum heeft plaatsgevonden, en partijen op dat moment ook niet tezamen een nadere datum zijn overeengekomen. [gedaagde] had daarom recht de boeteclausule in te roepen die in artikel 11.3 van de koopovereenkomst is opgenomen. Partijen zijn het erover eens dat deze door [eisers] aan [gedaagde] betaalde boete waarvan [eisers] in deze procedure (terug)betaling vraagt, € 44.550 bedraagt.
4.2.
Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro kan de rechter op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Matiging is slechts aan de orde als toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1] Deze omstandigheden worden in hun onderlinge samenhang beschouwd. Uitgangspunt is dat de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te worden toegepast. Deze terughoudendheid dient de rechter eveneens te betrachten in geval van de koop en verkoop van een woning tussen particulieren. [2]
Matiging van de boete
4.3.
De rechtbank komt tot het oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Dit licht zij als volgt toe.
4.4.
Bij de beoordeling van het beroep op matiging van een boete is zoals onder 4.2 is vermeld onder meer de omvang van de werkelijke schade (verhouding schade – boete) van belang. Het is de rechtbank duidelijk geworden dat het voor [gedaagde] met name gaat om de onzekerheid die is ontstaan door de vertraging in het verkooptraject. Hij heeft zowel zijn eigen woning, als de woning van zijn dementerende moeder – die aan het revalideren was en voor wie [gedaagde] zorgt – verkocht, om samen met haar in een nieuwe woning te gaan wonen. De verlate levering van zijn woning heeft dit ‘stappenplan’ bemoeilijkt, wat veel stress heeft veroorzaakt. Voor wat betreft de materiële schade heeft [gedaagde] gesteld dat hij door de verlate afneming zijn overbruggingshypotheek heeft moeten verlengen, hetgeen ongeveer € 3.000 extra heeft gekost. Daarnaast ging hij ervan uit dat de woning 19 juni 2025 leeg opgeleverd zou moeten worden. Hij heeft daarvoor een verhuisbedrijf ingeschakeld. De kosten daarvoor bedroegen circa € 5.000. Ditzelfde gold voor het leeg opleveren van de woning van zijn moeder, waarvoor hij eveneens een bedrag van circa € 5.000 heeft moeten betalen. Deze kosten had [gedaagde] niet hoeven maken indien hij tijdig had geweten dat de levering vijf weken na de overeengekomen datum zou plaatsvinden. In dat geval zou hij wel in de gelegenheid zijn geweest beide verhuisbewegingen zelf uit te voeren, aldus [gedaagde]. Ten slotte heeft [gedaagde] juridische kosten moeten maken van ongeveer € 1.000 om [eisers] in gebreke te stellen. De door [gedaagde] gestelde materiële schade telt daarmee op tot
€ 14.000.
4.5.
[eisers] stelt daar tegenover dat [gedaagde] de genoemde bedragen niet met stukken heeft onderbouwd. Dat [gedaagde] voor een langere periode een overbruggingshypotheek heeft moeten aanhouden wordt door [eisers] niet betwist, de gestelde hoogte daarvan wordt wel betwist. De verhuiskosten zijn volgens [eisers] geen schade die het gevolg is van de tekortkoming in de nakoming, omdat [gedaagde] die kosten ook zonder die tekortkoming had moeten maken. De juridische kosten worden verdisconteerd in de proceskosten, aldus [eisers] Daarnaast heeft [eisers] aangevoerd dat de betaalde boete een grote weerslag op haar heeft gehad, onder meer doordat zij vermogen uit de onderneming van [eisers sub 1] heeft moeten onttrekken om de boete te betalen en zij hierdoor ook een geplande verbouwing in de woning heeft moeten uitstellen.
4.6.
De rechtbank oordeelt dat de overbruggingshypotheek in ieder geval schade is die [gedaagde] heeft geleden doordat [eisers] de woning te laat heeft afgenomen. Het door [gedaagde] gestelde bedrag van € 3.000 komt de rechtbank niet onredelijk voor. De kosten voor het verhuisbedrijf kwalificeert de rechtbank niet als schade. Deze kosten had [gedaagde] ook moeten maken als [eisers] wel tijdig had afgenomen. De juridische kosten die [gedaagde] stelt te hebben moeten maken wordt wel als schade beoordeeld. Deze kosten had [gedaagde] niet hoeven maken als tijdig was afgenomen en die kosten hebben betrekking op de periode voordat onderhavige procedure werd gestart en vallen daarmee buiten de proceskosten. Het door [gedaagde] genoemde bedrag van circa € 1.000 is door [eisers] niet betwist. De materiële schade komt daarmee uit op € 4.000. Dit is nog geen tien procent van de verbeurde boete. De verhouding tussen de schade en de hoogte van de boete is voor de rechtbank daarom een reden de boete te matigen.
4.7.
De rechtbank ziet geen aanleiding de boete vergaand te matigen, tot het bedrag van de werkelijke schade of tot nihil, zoals door [eisers] is gevorderd. Een boete is immers niet alleen een gefixeerde schadevergoeding, maar vooral een prikkel tot nakoming. De overige omstandigheden van dit geval wijzen naar het oordeel van de rechtbank niet op de noodzaak de boete (vergaand) te matigen. [gedaagde] en [eisers] zijn gelijkwaardige partijen die een bindende overeenkomst hebben gesloten, waarin een gebruikelijk boetebeding is opgenomen, dat is bedoeld als een effectieve prikkel tot nakoming van de overeenkomst.
4.8.
Daarbij heeft [eisers] er voor gekozen geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst op te nemen. Dit was, naar verklaring van [gedaagde], juist de reden om voor [eisers] als koper te kiezen. [eisers] had gegarandeerd dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was en dat de woning tijdig zou kunnen worden afgenomen. In verband met de verhuisbewegingen van hemzelf en zijn moeder was zekerheid belangrijker dan een eventueel hogere verkoopprijs. Door het niet opnemen van een financieringsvoorbehoud heeft [eisers] een risico genomen.
4.9.
Vervolgens had het op de weg van [eisers] gelegen om met de nodige voortvarendheid zorg te dragen voor de financiering. Dat dit niet tijdig gelukt is, ligt in de risicosfeer van [eisers] Daarbij speelt mee dat [eisers] op 2 juni 2025 een renteaanbod kreeg van de eerste hypotheekaanbieder, waarbij aanvullende vragen werden gesteld. [eisers] ging er op dat moment van uit dat de financiering nog tijdig geregeld zou kunnen worden, maar heeft kort daarop een tweede hypotheekaanbieder ingeschakeld, met wie zij uiteindelijk een overeenkomst heeft gesloten. Vanaf 2 juni 2025 had het voor [eisers] duidelijk kunnen zijn dat de afgesproken datum van 19 juni 2025 mogelijk niet gehaald zou worden. Toch heeft het tot 18 juni 2025 – een dag voor de afgesproken leveringsdatum – geduurd voordat [eisers] aan [gedaagde] kenbaar maakte dat niet op de overeengekomen datum afgenomen zou worden. Dit is een omstandigheid die maakt dat [gedaagde] met recht het boetebeding heeft ingeroepen.
4.10.
Tevens is niet vast komen te staan dat [eisers] expliciet om uitstel van de leveringsdatum heeft verzocht, wat op grond van artikel 4.1 van de koopovereenkomst wel tot de mogelijkheden behoorde. Partijen hebben in de periode tussen de overeengekomen leveringsdatum van 19 juni 2025 en de werkelijke leveringsdatum van 25 juli 2025 wel met elkaar gecommuniceerd om tot een oplossing te komen. [eisers] stelt dat in die periode om uitstel is verzocht, maar [gedaagde] heeft verklaard dat niet zo te hebben begrepen en ook de rechtbank kan dit niet uit de stukken opmaken. Naar het oordeel van de rechtbank had [eisers] zich op dit punt meer moeten inspannen om de onzekerheid bij [gedaagde] over het verkoopproces zoveel mogelijk weg te nemen. Ook uit deze omstandigheid volgt dat [gedaagde] met recht aanspraak heeft gemaakt op de boeteclausule.
4.11.
Alles overwegende komt de rechtbank tot het oordeel dat de boete gematigd dient te worden tot een bedrag van € 30.000.
4.12.
[eisers] heeft een boetebedrag van € 44.550 betaald. Dit betekent [gedaagde] aan [eisers] een bedrag moet terugbetalen van € 14.550.
4.13.
[eisers] vordert de wettelijke rente vanaf 25 juli 2025. De rechtbank volgt [eisers] daarin niet, omdat [gedaagde] op dat moment nog niet in verzuim verkeerde. De wettelijke rente over het toegewezen bedrag wordt daarom berekend vanaf het moment dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis het toegewezen bedrag aan [eisers] betaalt. Anders dan [eisers] stelt is niet aan de vereisten van artikel 6:205 BW Pro voldaan (dat de ontvanger het goed te kwader trouw heeft aangenomen), zodat verzuim niet op grond van dat artikel zonder ingebrekestelling intreedt.
[eisers] moet de proceskosten betalen
4.14.
De boete blijft grotendeels in stand, zodat [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij wordt beschouwd en daarom de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374
- salaris advocaat
€
2.58
(2 punten × tarief IV van € 1.290 per punt)
- nakosten
€
189
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.143
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 14.550, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.143, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.
3425