Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/699798 KG ZA 26-179
Vonnis in kort geding van 30 april 2026
in de zaak van
[eiser]te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. A.A.G. Balkenende,
tegen:
1..[gedaagde sub 1] te [woonplaats 1] ,
gedaagde sub 1,
niet verschenen,
2..[gedaagde sub 2] te [woonplaats 1] ,
gedaagde sub 2,
niet verschenen,
3..[gedaagde sub 3] te [woonplaats 1] ,
gedaagde sub 3,
procederend in persoon,
waarin zich heeft gevoegd en is tussengekomen:
[eiser in incident]te [woonplaats 2] ,
eiser in het incident tot voeging en tussenkomst,
advocaat mr. P.J. Winkel.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde sub 1] ’, ‘ [gedaagde sub 2] ’, ‘ [gedaagde sub 3] ’ en ‘ [eiser in incident] ’. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk aangeduid als ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 april 2026 met producties 1 tot en met 8;
- de incidentele conclusie tot tussenkomst en voeging met producties 1 tot en met 15;
- de brief van [eiser] van 10 april 2026 met producties 9 tot en met 12;
- de door [eiser in incident] overgelegde pleitnotitie (uitsluitend voor zover deze is ter zitting voorgedragen).
1.2.
Op 13 april 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] , vergezeld van zijn advocaat, [gedaagde sub 3] en [eiser in incident] , vergezeld van zijn advocaat, waren aanwezig en hebben hun standpunten toegelicht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn behoorlijk opgeroepen tegen die terechtzitting, maar zij zijn niet verschenen. Tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt verstek verleend. Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt één vonnis gewezen tussen alle partijen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op 28 april 2026 en nader op vandaag.
2.Het incident tot tussenkomst en voeging
2.1.
[eiser in incident] heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen [eiser] en gedaagden en zich te mogen voegen aan de zijde van gedaagden. Ter zitting hebben [eiser] en [gedaagde sub 3] verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst en voeging.
2.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser in incident] voldoende heeft gesteld dat hij er belang bij heeft om tussen te komen in het geschil tussen [eiser] en gedaagden. [eiser] is eigenaar van de woning waarvan hij ontruiming vordert, terwijl [eiser in incident] aanvoert dat hij de woning met toestemming van [eiser] heeft verbouwd en vervolgens heeft verhuurd. [eiser in incident] stelt zich verder op het standpunt dat hij de maandelijks door hem te ontvangen huurinkomsten verrekent met de verbouwingskosten op basis van de overeenkomst met [eiser] . Ook betaalt [eiser in incident] de vaste lasten van de woning. [eiser in incident] heeft er daarom, net als gedaagden, belang bij dat gedaagden niet tot ontruiming worden veroordeeld en dat [eiser] voorlopig zal gehengen en gedogen dat de huur aan [eiser in incident] wordt voldaan. [eiser in incident] heeft in dat verband een vordering jegens [eiser] ingesteld. Mede gelet op de omstandigheid dat [eiser] en [gedaagde sub 3] zich niet hebben verzet tegen de tussenkomst, is de gevorderde tussenkomst toewijsbaar. Daarbij is ook van belang dat niet is gebleken dat de tussenkomst aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen. De voorzieningenrechter oordeelt verder dat [eiser in incident] bij deze stand van zaken geen belang meer heeft bij voeging aan de zijde van gedaagden.
3.De feiten
3.1.
[eiser] en [eiser in incident] zijn broers. [eiser] is in 2000 eigenaar geworden van een pand met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] (hierna: het pand). Op 9 juni 2006 heeft [eiser] op het pand ten gunste van zijn vader, [vader] (hierna: [vader] ), een hypotheekrecht gevestigd. De hypotheekakte vermeldt dat het hypotheekrecht is gevestigd tot zekerheid voor de terugbetaling van een op 22 november 2000 door [eiser] van [vader] ontvangen geldlening van € 106.483,18 en voor de betaling van renten, boeten en kosten.
3.2.
Omstreeks 2010 heeft [eiser] het beheer van het pand, dat op dat moment leeg stond, overgedragen aan [eiser in incident] .
3.3.
Vanaf omstreeks 2010 heeft [eiser in incident] de aan het pand verbonden vaste lasten, zoals gemeentelijke heffingen, verzekeringspenningen, energielasten en de onderhoudskosten, voldaan.
3.4.
In de periode 2010 tot en met begin 2014 heeft [eiser in incident] het pand volledig gestript en ingrijpend gerenoveerd. In 2012 is het pand gesplitst in twee zelfstandige woonruimtes, met de adressen [adres 1] (hierna: de woning) en [adres 2] te Leiden. Op 8 augustus 2012 heeft de gemeente Leiden (hierna: de gemeente) hiervoor een vergunning verleend.
3.5.
Vanaf 2012 heeft [eiser in incident] de woning en het appartement aan de [adres 2] te Leiden aan verschillende personen verhuurd. Deze huurovereenkomsten staan op naam van [eiser in incident] . [eiser in incident] heeft steeds de huur geïncasseerd en gehouden.
3.6.
[eiser] heeft in zijn aangifte inkomstenbelasting in 2020 en in 2022 verklaard dat de woning en het appartement aan de [adres 2] te Leiden door een ander worden bewoond en dat hij geen huurinkomsten ontvangt. In zijn aangifte inkomstenbelasting 2022 heeft [eiser] vermeld dat hij per 31 december 2022 een schuld had van € 100.000,- aan [eiser in incident] en van € 106.483,- aan zijn vader.
3.7.
In maart 2025 heeft de gemeente per brief aan [eiser] medegedeeld dat zij voornemens is een last onder dwangsom aan hem op te leggen vanwege het ontbreken van een verhuurvergunning voor de woning en het appartement aan de [adres 2] te Leiden. [eiser in incident] heeft vervolgens een verhuurvergunning aangevraagd bij de gemeente en heeft de verhuurvergunning verkregen. Op 14 oktober 2025 heeft de gemeente een aanslag aan [eiser in incident] opgelegd voor de verleende verhuurvergunning voor het pand.
3.8.
Op 30 oktober 2025 heeft [eiser in incident] de huurovereenkomsten en de verhuurvergunning aan [eiser] toegezonden. Op 31 oktober 2025 heeft [eiser] een spraakbericht naar [eiser in incident] gestuurd, waarin hij het volgende mededeelt:
“Vrede zij met jullie, broer.
Kijk, ik heb het verkeerd gelezen: intentie om eruit te gaan.
Hij zei: Kun je ze eruit krijgen?
Daarom vraag ik het aan jou.
Kunnen we de huurders eruit krijgen, of kunnen we dat niet doen?
Want als we de huurders eruit krijgen, brengt echt meer.
Als we ze niet eruit krijgen, ja dan gaat wat, iets minder.
In ieder geval, laat me weten.
Ga, bel hem, en zeg tegen hen: wat zullen we jullie geven, of kunnen we onderhandelen, kunnen wij overeenkomen dat jullie drie maanden niet betalen en dat jullie dan vertrekken?
In ieder geval, laat me weten, alsjeblieft.”
3.9.
[eiser in incident] heeft de woning per 1 december 2025 voor de duur van 60 maanden verhuurd voor de som van € 1000 (inclusief voorschot voor gas en elektra). In de schriftelijke huurovereenkomst staat [eiser in incident] als “verhuurder” vermeld en [gedaagde sub 3] als huurder.
3.10.
Per brief van 7 januari 2026 heeft [eiser] [eiser in incident] onder meer bericht dat hij nooit toestemming heeft gegeven voor de verhuur van de woning en het appartement aan de [adres 2] te Leiden. [eiser] heeft [eiser in incident] aansprakelijk gesteld voor diverse schadeposten en heeft hem onder andere gesommeerd per direct ieder handelen met betrekking tot het pand te staken. Daarnaast heeft [eiser] op 7 januari 2026 een brief aan [gedaagde sub 2] gestuurd, waarin hij is gesommeerd om het gebruik van de woning per direct te staken en de woning te ontruimen.
3.11.
Per brief van 9 februari 2026 aan [eiser in incident] heeft [eiser] medegedeeld dat hij nooit toestemming heeft gegeven voor de verhuur van het pand door [eiser in incident] aan derden. Daarnaast is [eiser in incident] onder meer gesommeerd om het pand uiterlijk 18 februari 2026 te ontruimen en vanaf dat moment maandelijks een gebruiksvergoeding van € 2.285 aan [eiser] te betalen. Op 9 februari 2026 heeft [eiser] ook een brief naar [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en de overige bewoners van de woning gestuurd, waarin hij hen onder meer sommeert om de woning uiterlijk op 18 februari 2026 te ontruimen en vanaf dat moment een gebruiksvergoeding van € 1.200 per maand aan [eiser] te voldoen.
3.12.
De advocaat van [eiser in incident] heeft per brief van 10 februari 2026, voor zover relevant, als volgt gereageerd op de brief van 9 februari 2026 van [eiser] :
“ [eiser] en [eiser in incident] zijn destijds overeengekomen dat [eiser in incident] het pand volledig op eigen kosten zou verbouwen, alle investeringen zou voorfinancieren en het pand vervolgens zou beheren en verhuren. [eiser in incident] zou alle vaste lasten van het pand dragen, waaronder in elk geval begrepen de kosten van gas, water, elektriciteit, premies (opstal)verzekeringen, gemeentelijke heffingen en klein en groot onderhoud. Daartegenover stond dat [eiser in incident] de huurinkomsten mocht behouden. Bij een verkoop zou eerst de geldlening van de vader met rente worden afgelost, daarna de vordering van [eiser in incident] vanwege de door hem gemaakte investeringen en pas daarna zou de resterende overwaarde tussen [eiser] en [eiser in incident] bij helfte worden gedeeld.”
3.13.
De advocaat van [eiser] heeft per brief van 18 februari 2026 betwist dat [eiser] en [eiser in incident] afspraken hebben gemaakt zoals door de advocaat van [eiser in incident] geschetst. Daarnaast is een brief van [eiser] aan [eiser in incident] bijgevoegd, waarmee het bestaan van de gestelde afspraken tussen [eiser] en [eiser in incident] wordt betwist en voor zover noodzakelijk zijn de overeenkomsten door [eiser] opgezegd met een opzegtermijn van zeven dagen.
3.14.
Een schriftelijke verklaring gedateerd 25 februari 2026, ondertekend door [vader] , [moeder] (de moeder van [eiser] en [eiser in incident] ), [zus] (de zus van [eiser] en [eiser in incident] ), [broer] (de broer van [eiser] en [eiser in incident] ) en [eiser in incident] , houdt onder meer het volgende in:
“In 2010 hebben [eiser] en [eiser in incident] afspraken gemaakt over het pand aan de [adres 1] te [woonplaats 1] .
Deze afspraken hielden in:
- dat [eiser in incident] het pand voor zijn rekening zou verbouwen.
- dat [eiser in incident] het pand vervolgens zou beheren en verhuren,
- dat [eiser in incident] de huurinkomsten mocht behouden en
- dat [eiser in incident] alle vaste lasten, het onderhoud en alle overige zaken met betrekking tot het pand zou regelen en voor zijn rekening zou nemen.
Daarnaast is afgesproken dat bij verkoop van het pand:
- eerst de geldlening van vader worden zou betaald
- vervolgens de vordering van [eiser in incident] ten aanzien van zijn investeringen zou worden
voldaan en
- de resterende overwaarde tussen [eiser] en [eiser in incident] bij helfte zou worden verdeeld.
Vanaf 2010 tot 2026 was binnen de familie bekend dat [eiser in incident] het pand van [eiser] beheerde en verhuurde conform de tussen [eiser] en [eiser in incident] gemaakte afspraken en dat [eiser] hiermee volledig bekend en akkoord was.
[eiser in incident] regelde alle praktische en financiële zaken rondom het pand. [eiser] deed niets. Als er correspondentie met betrekking tot het pand door [eiser] bij hem thuis werd ontvangen, dan zorgde [eiser] ervoor dat deze door hem of zijn echtgenote aan [eiser in incident] werd overhandigd.
Het is voor ons als familie onbegrijpelijk dat [eiser] nu ineens na al die jaren stelt dat hij niet wist dat het pand door [eiser in incident] werd verhuurd en dat hij hiervoor geen toestemming aan [eiser in incident] zou hebben gegeven. Die toestemming heeft [eiser] vanaf het begin in 2010 aan [eiser in incident] verleend. [eiser] is pas sinds januari 2026 gaan stellen dat hij niets afwist van de verhuur door [eiser in incident] en dat hij hiervoor geen toestemming zou hebben gegeven. Dit is in strijd met de waarheid.”
3.15.
Op 2 april 2026 hebben [eiser in incident] en [vader] [eiser] gedagvaard in een bodemprocedure en 25 vorderingen ingesteld, waaronder de vordering dat [eiser] gehouden wordt de huurovereenkomsten tussen [eiser in incident] en gedaagden te respecteren, de uitvoering daarvan te gehengen en gedogen en dat [eiser] zich moet onthouden van gedragingen die de huurovereenkomsten frustreren, op straffe van een dwangsom. Deze procedure loopt nog.
3.16.
Parallel aan deze kortgedingprocedure loopt een procedure tussen enerzijds [eiser] en anderzijds de bewoners van het appartement aan de [adres 2] te Leiden, met vergelijkbare vorderingen als in deze zaak, waarin [eiser in incident] tevens een incidentele vordering tot voeging en tussenkomst heeft ingesteld.
3.17.
De woning wordt momenteel bewoond door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en haar minderjarige kind.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningen rechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en het hunne, onder afgifte van de sleutels, en de woning ter vrije beschikking te stellen aan [eiser] , en gedaagden veroordeelt in de kosten van ontruiming door [eiser] gemaakt, en bepaalt dat gedaagden aan [eiser] een dwangsom verbeuren van € 1.000 per dag indien gedaagde sub I en/of II en/of III en/of IV in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen;
II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. Gedaagden verblijven zonder recht of titel in de woning. De huurovereenkomst tussen gedaagden en [eiser in incident] is onbevoegd tot stand gekomen en bindt [eiser] niet. Zij moeten de woning daarom ontruimen en verlaten. [eiser] heeft in een voor hem moeilijke periode het beheer van het pand overgegeven aan [eiser in incident] , maar [eiser] heeft [eiser in incident] nooit toestemming gegeven om het pand op eigen naam of op naam van [eiser] te verhuren aan derden. [eiser] heeft [eiser in incident] geen volmacht afgegeven of toestemming gegeven om een rechtshandeling voor hem te verrichten. Er is geen sprake geweest van lastgeving of schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid door [eiser in incident] jegens de bewoners van de woning. Er is ook geen sprake van onderhuur, omdat [eiser] het pand niet aan [eiser in incident] heeft verhuurd, maar desondanks heeft [eiser in incident] de woning aan gedaagden verhuurd. Gedaagden genieten geen huurbescherming. Zij wisten, althans hadden moeten weten dat [eiser in incident] niet bevoegd was om de woning te verhuren. Tot slot valt een belangenafweging in het voordeel van [eiser] uit, omdat hij dakloos is en eigenaar is van het pand terwijl [eiser in incident] er met de inkomsten vandoor gaat.
4.3.
[gedaagde sub 3] en [eiser in incident] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.4.
[eiser in incident] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiser] niet-ontvankelijk verklaart dan wel zijn vorderingen afwijst in de hoofdzaak tegen gedaagden;
II. [eiser] verbiedt gedaagden te hinderen in hun huurgenot en [eiser] gebiedt te gehengen en te gedogen dat zij in de woning blijven wonen en de huur aan [eiser in incident] blijven voldoen totdat in de bodemprocedure is beslist, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per overtreding, tot een maximum van € 10.000;
III. [eiser] veroordeelt in de kosten van de procedures in het incident en de hoofdzaak, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de nakosten.
4.5.
Verkort weergegeven stelt [eiser in incident] daartoe het volgende. [eiser in incident] heeft toestemming van [eiser] gekregen om het pand te verbouwen, te beheren en te verhuren. Dit blijkt uit de gedragingen van [eiser] gedurende de afgelopen vijftien jaar en uit de omstandigheid dat [eiser] eerder nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de verhuur terwijl hij daarvan wel op de hoogte was. Voor zover geen uitdrukkelijke toestemming van [eiser] wordt aangenomen, geldt dat gedaagden gerechtvaardigd mochten vertrouwen op de bevoegdheid van [eiser in incident] om de woning te verhuren en dat sprake is van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. De overeenkomst tussen [eiser in incident] en [eiser] kwalificeert primair als een (stille) maatschap in de zin van artikel 7A:1655 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiser] heeft het pand ingebracht, terwijl [eiser in incident] kapitaal en arbeid heeft ingebracht. Subsidiair stelt [eiser in incident] dat sprake is van een duurzame samenwerkingsovereenkomst. Dit zijn overeenkomsten voor onbepaalde tijd die niet zomaar kunnen worden opgezegd. Verder voert [eiser in incident] aan dat de huurovereenkomsten tussen [eiser in incident] en gedaagden rechtsgeldig zijn, zodat gedaagden niet zonder recht of titel in de woning verblijven. [eiser] is geen partij bij de huurovereenkomsten en heeft de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig opgezegd. Voor zover sprake is van onderhuur worden de onderhuurovereenkomsten voortgezet op grond van artikel 7:269 BW Pro. Toewijzing van de ontruiming zou voor gedaagden, waaronder een moeder met haar minderjarige kind, [woonplaats 1] tot ingrijpende en onomkeerbare gevolgen. De belangenafweging dient uit te vallen in het voordeel van gedaagden. Ook ontbreekt spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] . Verder heeft [eiser] de verhuur jarenlang gedoogd en handelt hij in strijd met de redelijkheid en billijkheid door nu ontruiming te verlangen.
4.6.
[eiser] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
5.De beoordeling van het geschil
Vorderingen van [eiser]
5.1.
De voorzieningenrechter zal eerst de vorderingen van [eiser] beoordelen.
De gevorderde ontruiming van de woning wordt afgewezen
5.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij een ontruiming in kort geding, zoals door [eiser] gevorderd, terughoudendheid moet worden betracht en dat een vordering tot ontruiming slechts kan worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien een beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Een ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure, moet vanuit dat perspectief ook berusten op een belangenafweging en moet proportioneel te zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet aan deze vereisten is voldaan. Voor dat oordeel is het volgende redengevend.
5.3.
Vaststaat dat tussen [eiser in incident] als verhuurder en [gedaagde sub 3] als huurder een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser in incident] stelt dat hij bevoegd was de woning te verhuren, op basis van de daarover in het verleden met [eiser] gemaakte afspraken en dat [gedaagde sub 3] , en de overige gedaagden die met medeweten van [eiser in incident] feitelijk medehuurder van de woning zijn, derhalve niet zonder recht of titel in de woning verblijven. [gedaagde sub 3] stelt dat zij ervanuit is gegaan dat [eiser in incident] de woning mocht verhuren. [eiser] heeft ter zitting desgevraagd geen duidelijke verklaring gegeven over wat hij omstreeks 2010 met [eiser in incident] omtrent het beheer van het pand is overeengekomen en wat volgens hem wél onder het beheer van het pand valt indien daaronder, zoals hij stelt, niet het beheren, verbouwen, splitsen en verhuren van het pand vallen. De door [eiser in incident] gestelde afspraken zijn bevestigd door de ouders, een broer en een zuster van partijen in de verklaring van 25 februari 2026. Ook uit een aantal andere door [eiser in incident] gestelde feiten – die niet door [eiser] zijn weersproken – lijkt te volgen dat [eiser] op de hoogte moet zijn geweest van de verhuur van het pand door [eiser in incident] aan derden en dat hij daar jarenlang niet tegen heeft geageerd. [eiser] heeft niet betwist dat [eiser in incident] op eigen kosten het pand heeft verbouwd tot twee woningen en evenmin dat hij vanaf omstreeks 2010 alle vaste lasten voor het pand voor zijn rekening heeft genomen. Verder heeft [eiser] in zijn aangifte inkomstenbelasting in 2020 en in 2022 verklaard dat het pand door anderen wordt bewoond terwijl hij daarvoor zelf geen huurinkomsten ontvangt. Ook heeft [eiser in incident] een verhuurvergunning aangevraagd en verkregen nadat de gemeente in maart 2025 per brief aan [eiser] heeft medegedeeld dat zij voornemens was om [eiser] een last onder dwangsom op te leggen vanwege het ontbreken van een verhuurvergunning. Bij deze stand van zaken kan naar voorshands oordeel, zonder nadere bewijslevering, waarvoor in deze procedure geen plaats is, bepaald niet worden uitgesloten dat [eiser] toestemming aan [eiser in incident] heeft gegeven om de woning te verhuren aan derden. [eiser] heeft ter zitting gesteld dat [eiser in incident] wist dat hij de woning wilde betrekken op het moment dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde sub 3] sloot, zodat [eiser in incident] zich niet op de oude “toestemming tot verhuur” kan beroepen. Dit is echter gemotiveerd betwist door [eiser in incident] , zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Daar komt bij dat het, in het licht van het feit dat [eiser] kennelijk van 2010 tot 2025 niet naar de woning heeft omgekeken en in elk geval feitelijk heeft toegelaten dat [eiser in incident] de woning verhuurde aan diverse derden, voorshands maar zeer de vraag is of hij zich jegens de huurders kan beroepen op het ontbreken van toestemming tot verhuur.
5.4.
Tussenconclusie is dan ook dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde sub 3] de huurovereenkomst die met [eiser in incident] is gesloten tegen [eiser] kan inroepen. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde sub 3] moet worden afgewezen.
5.5.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde sub 3] heeft een zwaarwegend belang bij behoud van de woning. Zij woont er met haar minderjarige kind dat is aangewezen op speciaal onderwijs. De woning ligt in de omgeving van de speciale school van het kind en van de hulporganisaties die de [gedaagde sub 3] en haar kind wekelijks in de woning bezoeken. De voorzieningenrechter acht genoegzaam aannemelijk dat de kans groot is dat [gedaagde sub 3] en haar kind, die geen familie in Nederland hebben, dakloos raken indien zij op korte termijn de woning moeten ontruimen. Ter zitting is gebleken dat zij daar woont met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , naar de voorzieningenrechter aanneemt, uit kostenoverwegingen, zodat het voor haar van belang is dat ook [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorlopig in de woning mogen blijven wonen. Daartegenover weegt het belang van [eiser] bij ontruiming van de woning zodat hij erin kan wonen minder zwaar. Hij draagt niet de zorg voor een inwonend minderjarig kind en hij heeft wel familie in het land, waar hij tot nu toe kennelijk onderdak heeft gevonden.
5.6.
De slotsom is dat de door [eiser] ingestelde vordering tot ontruiming ten aanzien van [gedaagde sub 3] wordt afgewezen. In het verlengde daarvan worden ook de vordering tot betaling van de ontruimingskosten en de gevorderde dwangsommen afgewezen.
5.7.
Tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is verstek verleend. Uit artikel 139 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat de vordering van [eiser] jegens hen in dat geval wordt toegewezen, tenzij de vordering de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Hiervoor is overwogen dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde sub 3] de huurovereenkomst die met [eiser in incident] is gesloten tegen [eiser] kan inroepen. Uit de verklaringen van [eiser in incident] ter zitting leidt de voorzieningenrechter af dat de huurovereenkomst weliswaar op naam van [gedaagde sub 3] staat, maar dat deze heeft te gelden als een huurovereenkomst waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] medehuurder zijn. [eiser in incident] heeft immers onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst eerder op naam van [gedaagde sub 2] stond en [gedaagde sub 1] woont er kennelijk ook met toestemming van [eiser in incident] . Dit brengt mee, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 3] , dat voorshands ook niet kan worden uitgesloten dat ook [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst met [eiser in incident] jegens [eiser] kunnen inroepen. Daar komt bij dat toewijzing van de vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er waarschijnlijk toe zal leiden dat [gedaagde sub 3] de woning ook zal moeten verlaten, omdat het aannemelijk is dat [gedaagde sub 3] in haar eentje de huursom niet kan opbrengen. Gelet hierop wordt de vordering tot ontruiming ook ten aanzien van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] afgewezen. In het verlengde hiervan worden ook de vordering tot betaling van de ontruimingskosten en de gevorderde dwangsommen jegens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] afgewezen.
Proceskosten
5.8.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde sub 3] betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 3] worden begroot op € 341 (aan griffierecht).
5.9.
[eiser] wordt niet veroordeeld in de proceskosten van [eiser in incident] . In de familierechtelijke aard van dit geschil, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Vorderingen van [eiser in incident]
5.10.
Vervolgens wordt toegekomen aan de beoordeling van de vorderingen die [eiser in incident] heeft ingesteld.
[eiser] moet voorlopig gehengen en gedogen dat gedaagden in de woning blijven wonen en dat zij de huur aan [eiser in incident] betalen
5.11.
[eiser in incident] heeft gevorderd dat aan [eiser] een verbod wordt opgelegd om gedaagden in hun woongenot te hinderen en dat aan hem een gebod wordt opgelegd om te gehengen en te gedogen dat gedaagden in de woning blijven wonen en de huur aan [eiser in incident] blijven betalen totdat in de bodemprocedure is beslist, op straffe van een dwangsom.
5.12.
De voorzieningenrechter ziet op dit moment geen noodzaak om in te grijpen in de huidige situatie die al ongeveer vijftien jaar bestaat. Daartoe is redengevend dat de voorzieningenrechter, zoals hiervoor is overwogen, niet kan vaststellen dat [eiser in incident] geen toestemming heeft verkregen voor de verhuur van de woning en dat niet evident is dat de huurovereenkomst(en) niet rechtsgeldig (tot stand gekomen) is/zijn. Daarnaast heeft [eiser in incident] belang bij het voorlopig blijven ontvangen van de huurinkomsten, omdat hij, naar hij onweersproken heeft gesteld, alle vaste lasten van de woning betaalt en bovendien voorshands niet kan worden uitgesloten dat [eiser in incident] meer geld in de woning heeft gestoken dan hij tot nu toe aan huur heeft terugontvangen. De voorzieningenrechter zal [eiser] daarom gebieden te gehengen en gedogen dat gedaagden, voor de duur van de huurovereenkomst, in de woning blijven wonen en dat zij de huur aan [eiser in incident] blijven voldoen totdat in de bodemprocedure anders is beslist. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om een dwangsom aan deze beslissing te verbinden, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser] niet aan dit vonnis zal voldoen. De voorzieningenrechter wijst het gevorderde verbod om gedaagden in hun huurgenot te hinderen af, omdat niet is gesteld of gebleken dat [eiser] gedaagden in hun huurgenot heeft gestoord. [eiser] heeft voorafgaand aan dit kort geding uitsluitend een aantal brieven naar gedaagden gestuurd omdat hij van mening is dat de huurovereenkomsten hem als eigenaar van de woning niet binden, maar dat staat hem vrij.
Proceskosten
5.13.
In de familierechtelijke aard van dit geschil, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
verleent verstek tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;
6.2.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 3] , begroot op € 341, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 98 extra betalen, plus de kosten van betekening;
6.4.
wijst het gevorderde van [eiser in incident] in zoverre toe dat [eiser] wordt geboden te gehengen en te gedogen dat gedaagden in de woning aan de [adres 1] te Leiden blijven wonen en de huur aan [eiser in incident] blijven voldoen, voor de duur van de huurovereenkomst, totdat in een bodemprocedure anders is beslist;
6.5.
verklaart de veroordeling onder 6.4. uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders door [eiser in incident] gevorderde af;
6.7.
bepaalt dat [eiser] en [eiser in incident] ieder de eigen proceskosten dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2026.
3556