Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
AR/bc
Zaaknummer: 11797450 \ RL EXPL 25-13070
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. D. van der Bie,
tegen
STICHTING WOONINVEST,
te Voorburg,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: WoonInvest,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties van 16 juni 2025;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de akte indiening producties tevens houdende akte vermeerdering van eis van [partij A].
1.2.
Op 1 december 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Er is toen met partijen afgesproken dat de zaak zou worden aangehouden tot 28 januari 2026 in afwachting van de bevindingen van de inspectie van de woning van [partij A]. Vervolgens heeft WoonInvest op 28 januari 2026 een akte laatste stand van zaken genomen. Op 25 februari 2026 heeft [partij A] hier bij akte op gereageerd.
1.3.
Ten slotte is de datum van het vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[partij A] huurt de woning aan de [adres] te [plaats] sinds 14 november 2024 van WoonInvest. De overeengekomen maandelijkse kale huurprijs bedraagt € 878,56.
2.2.
In de periode van 15 november 2024 tot 6 januari 2025 heeft [partij A] WoonInvest verschillende mails gestuurd waarin zij melding maakt van verschillende door haar zo genoemde gebreken.
2.3.
Op 6 januari 2025 heeft [partij A] WoonInvest een brief gestuurd met – onder meer – de volgende inhoud:
“Deze brief stuur ik u om te informeren over een gebrek in de door mij van u gehuurde woning en om u te verzoeken zo spoedig mogelijk over te gaan tot herstel. Het betreffen de volgende punten:
- Lekkage in de badkamer, die uitkomt in de gang en de keuken.
- Lekkage in de WC
- Voor de tweede keer schimmel in de keuken.”
2.4.
Op 14 januari 2025 is in opdracht van WoonInvest een lekdetectie uitgevoerd door 24Service. In het rapport hiervan is – voor zover van belang – het volgende geconcludeerd:
“Ik heb meterkast droog gemaakt en veilig gemaakt met vuilniszak en ducttape op de elektra dat niks er op druppelt , ( zie foto’s) en zit overal bijna in de woning vlekken van de vloeistof (…) en beneden in de keuken en toilet en gang en meterkast zit overal vlekken.”
2.5.
[partij A] is op 29 januari 2025 in de woning gaan wonen.
2.6.
Op 3 februari 2025 heeft [partij A] een nieuwe lekkage bij de wasmachinekraan gemeld.
2.7.
Op 7 februari 2025 schrijft de gemachtigde van [partij A] WoonInvest aan. Hij schrijft onder meer het volgende:
“Toen cliënten op 14 november 2024 eenmaal de sleutels van het gehuurde in ontvangst nam kwamen er direct meer (ernstige) gebreken aan het licht. Cliënte heeft in november en december 2024 verschillende schriftelijke meldingen gemaakt van de gebreken, waaronder:
- Kapotte balk op zolder
- Muur opnieuw geplaatst
- Elektriciteit herbouw in de muur
- Eerste keer schimmel opgelost in de keuken
- Lekkage in de badkamer, die uitkomt in de gang en de keuken
- Eerste lekkage in de toilet
Tevens gemeld en tot op heden niet door WoonInvest opgelost zijn de volgende (nieuwe) gebreken:
- Voor de tweede keer schimmel in de keuken
- Tweede lekkage in de toilet, ogenschijnlijk met de wasmachine
- In het gehuurde is sinds deze week ook veel ongedierte aanwezig, zelfs een tijgerslak, ogenschijnlijk als gevolg van het vochtige binnenklimaat.”
2.8.
In juli 2025 heeft WoonInvest een nieuwe keuken laten plaatsen in de woning.
2.9.
Op 11 december 2025 hebben er werkzaamheden aan de ondervorsten van de woning plaatsgevonden. Hierover meldt het bedrijf dat deze werkzaamheden heeft uitgevoerd het volgende:
“Lekkage van het dak aan toilet, buiten gevel en zolder was afkomstig van de ondervorsten, deze zijn vervangen. (…) Ook is er voor de zekerheid een kleurstof gebruikt in de douche put en wastafel, hier was niks uitgekomen. Lekkage is verholpen.”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vordert – na vermeerdering van eis – veroordeling van WoonInvest tot het uitvoeren van de volgende werkzaamheden:
- het verwijderen van schimmel in de keuken op de buitenmuur;
- de keukenkastjes vervangen;
- een plint onder de keukenkastjes plaatsen;
- het plaatsen van een verwarmingsknop in de keuken;
- de gebarsten ramen in de slaapkamer en de keuken vervangen;
- de lekkage aan het plafond en de muur van het toilet oplossen;
- de scherpe badkamertegels herstellen;
- het muurplaatje van het stopcontact in de kast plaatsen;
- een stopcontact in de badkamer plaatsen;
- het verhelpen van de lekkage op zolder, althans het dak alsmede de vochtintreding via de buitengevel van de woning.
Dit vordert [partij A] op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder vordert zij dat de kantonrechter de verschuldigde huurprijs van 15 november 2024 tot 1 februari 2025 vaststelt op nihil en vanaf 1 februari 2025 tot de hierboven genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd op een bedrag van € 440,45 per maand. Zij vordert vervolgens dat WoonInvest de teveel betaalde huur terugbetaalt. Daarnaast vordert zij betaling van € 5.095,42 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente.
3.2.
[partij A] legt aan de vordering ten grondslag dat zij recht heeft op huurprijsvermindering omdat de woning vanaf het begin van de huurperiode gebreken vertoont, waarvan zij in de procedure ook het herstel vordert. Omdat WoonInvest de gebreken ondanks herhaaldelijk verzoek niet heeft verholpen, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarom is gevolgschade van € 5.095,42 ontstaan die WoonInvest moet vergoeden.
3.3.
WoonInvest concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
3.4.
WoonInvest betwist dat sprake van gebreken aan de woning. Bovendien wijst zij erop dat het aanbrengen van een verwarmingsknop en een plint en het verwijderen van schimmel kleine herstellingen zijn die een huurder op eigen kosten moet uitvoeren. Over de huurprijsvermindering voert WoonInvest aan dat deze op zijn vroegst op 16 januari 2025 in kan gaan, gelet op de datum van dagvaarden. Met betrekking tot de schadevergoeding betwist WoonInvest dat er schade is, dat de schade haar kan worden toegerekend en dat er een causaal verband is.
in reconventie
3.5.
WoonInvest vordert - samengevat - veroordeling van [partij A] tot betaling van € 1.729,75, vermeerderd met rente en kosten.
3.6.
WoonInvest legt aan de vordering ten grondslag dat [partij A] de huur over de maanden december 2024 en januari 2025 niet volledig heeft betaald.
4.De beoordeling
in conventie
De vordering tot uitvoeren van herstelwerkzaamheden zal worden afgewezen omdat er geen sprake (meer) is van gebreken
4.1.
Op grond van artikel 7:204 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:206 BW Pro is de verhuurder gehouden gebreken te verhelpen op verlangen van de verhuurder, behoudens kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW Pro.
4.2.
[partij A] vordert herstel van de door haar gestelde gebreken. Uit de akten die partijen na de mondelinge behandeling hebben genomen volgt dat partijen het erover eens zijn dat de lekkages in het toilet, aan de buitengevel op de eerste verdieping en op de zolder zijn verholpen. Verder is er inmiddels een radiatorknop geplaatst en zijn de tegels in de badkamer vervangen. Ter zitting heeft [partij A] ook verklaard dat de gebarsten ramen vervangen waren.
4.3.
Met betrekking tot de vochtintreding via de buitengevel ter hoogte van de keuken heeft WoonInvest gemotiveerd gesteld dat dit is hersteld door de mail van de aannemer over te leggen waarin hij verklaart dat de vochtintreding is verholpen door het vervangen van de ondervorsten. [partij A] betwist dit door aan te voeren dat de vochtintreding nog actief lijkt, maar dit is in het licht van de onderbouwing van WoonInvest geen gemotiveerde betwisting. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat WoonInvest de vochtintreding heeft opgelost met het vervangen van de ondervorsten.
4.4.
Gelet op het voorgaande is nog in geschil de schimmel in de keuken(kastjes), de plint onder de keukenkastjes, het muurplaatje van het stopcontact in de kast en het plaatsen van een stopcontact in de badkamer.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van een stopcontact in de badkamer geen gebrek is. Het is wellicht onwenselijk, maar [partij A] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dit een substantiële aantasting van het huurgenot oplevert. In dit oordeel wordt ook meegewogen dat het stopcontact er nooit heeft gezeten, dus dat [partij A] bij de aanvang van de huurovereenkomst er ook niet vanuit kon gaan dat er een stopcontact in de badkamer zou zitten. Ook voor het ontbreken van het muurplaatje bij een stopcontact in een kast en het ontbreken van een plint onder de keukenkastjes geldt dat de kantonrechter van oordeel is dat dit geen substantiële aantasting van het huurgenot oplevert. Wel merkt de kantonrechter op dat WoonInvest heeft toegezegd dat zij met betrekking tot de plint – indien nodig – over gaat tot herstel op de kortst mogelijke termijn. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat WoonInvest hier gevolg aan geeft, zeker gezien het feit dat WoonInvest de plint zelf heeft verwijderd.
4.6.
Met betrekking tot de schimmel in de keuken(kastjes) overweegt de kantonrechter dat schimmel op zich geen gebrek is. Het gebrek is al dan niet gelegen in de oorzaak van de schimmel. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.2. is overwogen, heeft WoonInvest voldoende gemotiveerd gesteld dat de oorzaak van de schimmel – namelijk de vochtintreding via de buitengevel ter hoogte van de keuken als gevolg van verouderde ondervorsten – is verholpen. Bovendien blijkt uit de door [partij A] overgelegde foto’s van de huidige schimmelvorming in de keuken(kastjes) dat de schimmel slechts in beperkte mate in de kastjes aanwezig is. Dit zal [partij A] als kleine herstelling zelf moeten verwijderen.
4.7.
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [partij A] tot het herstellen van de door haar gestelde gebreken worden afgewezen, omdat geen sprake (meer) is van gebreken.
De vordering tot huurprijsvermindering zal deels worden toegewezen
4.8.
Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan een huurder in geval van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Gelet op het voorgaande staat vast staat dat er inmiddels geen gebreken meer aan de woning zijn. Beoordeeld moet nu worden of er in het verleden gebreken in de woning aanwezig waren die huurprijsvermindering rechtvaardigen. Uit artikel 7:257 BW Pro volgt dat huurprijsvermindering maximaal vanaf 16 december 2024 kan worden gevorderd.
4.9.
Op basis van de overgelegde foto’s en het lekdetectierapport van 24Service is voldoende gebleken dat in de woning sprake is geweest van een terugkerend probleem met betrekking tot de aanwezigheid van vocht en schimmel als gevolg van lekkages in de woning. Dit heeft WoonInvest ter zitting ook erkend. Wanneer deze problematiek – zoals in dit geval – vaker terugkomt, is het in beginsel aan de verhuurder om de oorzaak van de schimmelvorming weg te nemen. Een huurder mag immers verwachten dat de woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, zonder vocht- en schimmel. Inmiddels is de oorzaak van de lekkages en de vocht- en schimmelproblematiek verholpen door WoonInvest, maar de kantonrechter is wel van oordeel dat de aanwezigheid van vocht, schimmel en lekkages in de woning een substantiële vermindering van het huurgenot heeft opgeleverd in verschillende periodes voorafgaand aan de werkzaamheden aan de ondervorsten. Dit wordt daarom aangemerkt als een gebrek. De kantonrechter zal de vordering tot huurprijsvermindering daarom als volgt toewijzen.
4.10.
[partij A] vordert over de periode van 15 november 2024 tot 1 februari 2025 een huurprijsvermindering van 100%, en daarna van 50%. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A], mede gelet op de betwisting door WoonInvest, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de woning tot 1 februari 2025 onbewoonbaar was. Daarom acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 100% niet evenredig. Wel blijkt uit het rapport van 24Service en de foto’s dat in de periode van 15 november 2024 tot en met juli 2025 verschillende lekkages in de woning waren waardoor uiteindelijk ook schimmel in de keuken ontstond. [partij A] heeft onbetwist gesteld dat de keuken in juli 2025 vervangen is waardoor de schimmelproblematiek tijdelijk weg was. Daarom zal de kantonrechter bepalen dat voor de periode van 16 december 2024 tot 1 augustus 2025 de huurprijs wordt verminderd met 30% van de tussen partijen geldende huurprijs. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij het in het Gebrekenboek van de Huurcommissie opgenomen percentage.
4.11.
Voor de periode van 1 augustus 2025 tot 20 november 2025 zal de kantonrechter geen huurprijsvermindering toewijzen. Hiertoe overweegt de kantonrechter dat [partij A] heeft verklaard dat in deze periode de schimmelvorming en vochtintreding in de keuken niet aanwezig was. [partij A] heeft wel gesteld dat zij in deze periode lekkage op de zolder heeft gehad, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit geen huurprijsvermindering rechtvaardigt omdat het geen substantiële aantasting van het huurgenot oplevert.
4.12.
Voor de periode van 20 november 2025 tot 11 december 2025 zal de kantonrechter bepalen dat de huurprijs wordt verminderd met 20% van de tussen partijen geldende huurprijs. Hiertoe wordt overwogen dat [partij A] onbetwist heeft gesteld dat op 20 november 2025 de schimmelvorming in de keuken weer terug was als gevolg van de vochtintreding ter hoogte van de keuken. Dit is uiteindelijk met de werkzaamheden van 11 december 2025 verholpen.
4.13.
Zoals in rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.7. overwogen, vertoont de woning inmiddels geen gebreken meer. Daarom zal er vanaf 11 december 2025 geen huurprijsverlaging worden toegewezen.
4.14.
Omdat [partij A] – gelet op hetgeen hierboven is overwogen – in bepaalde periodes te veel huur heeft betaald, zal WoonInvest worden veroordeeld worden om de teveel betaalde huur aan [partij A] terug te betalen.
De gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen
4.15.
Tot slot vordert [partij A] veroordeling van WoonInvest tot betaling van een bedrag van € 5.095,42 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente. Op grond van artikel 7:208 BW Pro is een verhuurder onder voorwaarden verplicht om de door een gebrek ontstane schade te vergoeden.
4.16.
Een deel van dit bedrag betreft dubbele woonlasten van twee maanden, waaraan [partij A] ten grondslag legt dat zij haar voormalige woning twee maanden langer heeft moeten huren omdat de woning onbewoonbaar was. De kantonrechter zal dit deel afwijzen, nu [partij A] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de woning tot 1 februari 2025 onbewoonbaar was. Dat zij haar voormalige woning twee maanden langer heeft gehuurd, komt voor haar rekening en risico.
4.17.
Verder vordert [partij A] een bedrag aan annuleringskosten voor aannemers en een schilder en aan immateriële schade. [partij A] heeft deze schadeposten, ook na betwisting door WoonInvest, niet onderbouwd. Daarom zullen deze kosten worden afgewezen.
4.18.
Tot slot vordert [partij A] een bedrag van € 1.000,00 als vergoeding voor de tijd die zij heeft besteed aan meldingen doen en het bijwonen van herstelafspraken. Hoewel de kantonrechter in de overgelegde mailcorrespondentie en belgeschiedenis van [partij A] ziet dat [partij A] veel tijd heeft gestoken in het laten verhelpen van de door haar gestelde gebreken, zal de kantonrechter ook deze schadepost afwijzen. Hiertoe wordt overwogen dat het melden van gebreken aan een huurwoning – en daarbij ook het meewerken aan het herstel van de gemelde gebreken – een verplichting is van een huurder en dus niet als schade kwalificeert.
in reconventie
4.19.
[partij A] voert geen verweer tegen de vordering van WoonInvest tot betaling van een bedrag van € 1.729,75 aan huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten. Deze vordering zal dan ook als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter – gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.10. is overwogen – tevens zal bepalen dat over de maanden december 2024 en januari 2025 een huurprijsverlaging van 30% van de tussen partijen geldende huur van toepassing is. Daarom zal de vordering van WoonInvest worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
in conventie en in reconventie
4.20.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, gelet op het feit dat beide partijen over en weer op punten gelijk (en ongelijk) hebben gekregen. Partijen dragen dus ieder de eigen kosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
vermindert de tussen partijen overeengekomen kale huurprijs van de woning van € 878,57 tot:
- 70% daarvan, te rekenen vanaf 16 december 2024 tot 1 augustus 2025;
- 80% daarvan, te rekenen vanaf 20 november 2025 tot 11 december 2025;
5.2.
veroordeelt WoonInvest tot het terugbetalen van de te veel betaalde huur gelet op hetgeen in 5.1. is beslist;
in reconventie
5.3.
veroordeelt [partij A] om aan WoonInvest te betalen een bedrag van € 1.729,75, te verminderen met de huurprijsvermindering die onder 5.1. is uitgesproken, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende huurtermijnen;
in conventie en in reconventie
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Jongsma, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.