Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/664364 / HA ZA 24-318
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
1.[eiseres] , te [woonplaats] ,2. [eiser] , te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat: mr. D. Bakker te Papendrecht,
tegen
[gedaagde], te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. T. Steenbeek te Tilburg.
Partijen worden hierna ‘eisers’ en ‘gedaagde’ genoemd.
1.Samenvatting
Gedaagde heeft een woning verkocht aan eisers. Eisers menen dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning diverse gebreken kent die gedaagde bij het aangaan van de koopovereenkomst niet heeft medegedeeld en die eisers niet behoefden te verwachten. De rechtbank is van oordeel dat de tekortkomingen waarvoor gedaagde door eisers in gebreke is gesteld, niet als vaststaand gebrek kunnen worden aangenomen, althans een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan, of voor eisers kenbaar waren. Met betrekking tot de overige gestelde gebreken is de rechtbank van oordeel dat gedaagde niet in verzuim is komen te verkeren en niet aansprakelijk kan worden gehouden. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat een eventuele bebouwing van het achtergelegen perceel, waardoor het vrije uitzicht verloren kan gaan, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoldoende concreet was om aan te kunnen nemen dat gedaagde, als hij daar al mee bekend was, verplicht was daarvan mededeling te doen. De vorderingen van eisers worden daarom afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 maart 2024 met producties 1 t/m 38;
- de conclusie van antwoord van 5 juni 2024 met producties 1 t/m 8;
- de brief van eisers van 1 november 2024 met producties 39 t/m 47;
- de brief van eisers van 5 november 2024 met productie 48.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op woensdag 13 november 2024. Eisers en gedaagde waren hierbij aanwezig, bijgestaan door hun advocaten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er ter zitting is besproken.
2.3.
Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.
3.De feiten
3.1.
Gedaagde heeft een woning te koop aangeboden aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) tegen een vraagprijs van € 785.000,- k.k., onder andere middels een verkoopbrochure.
3.2.
In de periode februari-maart 2022 hebben eisers de woning bezichtigd.
3.3.
Perfectkeur heeft op 23 maart 2022 in opdracht van eisers een bouwkundig rapport uitgebracht met betrekking tot de woning. In dit rapport is – voor zover relevant – vermeld:
“(…)
Dakconstructie
In verband met onbereikbaarheid en/of niet zichtbaar (vanwege afwerking) is de dakconstructie niet geïnspecteerd. Er kan dus ook geen uitspraak worden gedaan over eventuele aanwezige isolatie en/of dat deze correct is aangebracht. Ook is het niet zichtbaar of er eventueel lekkages aanwezig zijn en/of houtaantastende insecten. De dakconstructie is niet geïnspecteerd.
(…)
Kozijnen: gebreken of houtrot
Er zijn gebreken en/of houtrot aangetroffen. Om geen schade aan de kozijnen te veroorzaken, beperkt de inspectie zich tot de meest opvallende locatie(s) zoals hierna benoemd: de begane grond voorzijde; de begane grond rechterzijde. In dit geval dienen de gebreken en het zichtbare houtrot te worden hersteld. Indien nodig moeten de kozijnonderdelen of het gehele kozijn vervangen worden, waarna het geheel kan worden afgewerkt met een verfsysteem conform het bestaande werk.
(…)
We merken op dat meer houtrot zichtbaar kan worden bij onderhoud of bij het verwijderen van de afwerking. Houtrot is nooit in zijn gehele omvang zichtbaar en kan zelfs geheel niet zichtbaar zijn als het ontstaat van binnenuit het kozijn. Kosten voor vervangen van glas of glasbreuk tijdens het herstel zijn niet inbegrepen in deze inspectie, er is altijd een risico dat beglazing niet kan worden terug geplaatst of vanwege economische redenen alsnog wordt besloten tegen een meerprijs het gehele kozijn inclusief beglazing te vervangen.
(…)
Kozijnen: conditie schilderwerk matig
Het exterieur schilderwerk verkeert (deels) in een matige conditie. De meest opvallende locaties(s) is/zijn: het hele object. Op termijn dient onderhoud te worden uitgevoerd. Met name de liggende delen extra behandelen. Voor zover noodzakelijk inspectie en herstel van gebreken uitvoeren aan zwakke plekken. Een vuistregel is dat kozijnen ongeveer eens in de 4 à 5 jaar moeten bijgewerkt (regulier onderhoud). Maar dit is sterk afhankelijk van de ligging in de woning en de kleur of kwaliteit van de aangebrachte verf.
(…)
Roest IPE profiel: bij oplegging ernstig
De stalen IPE profielen zijn ernstig aan het roesten bij de oplegging. Het staal roest en dient te worden onderhouden, het roest verwijderen en het kale materiaal voorzien c.q. isoleren van een deugdelijk verfsysteem, bij de oplegging zijn ernstige gebreken en dient direct actie te worden ondernomen, eventueel kan een ondersteuning worden aangebracht zodat de oplegfunctie van het stalen profiel wordt overgenomen, dit is een zeer lastig karwei en dient door een deskundige inclusief ondersteuning van de vloer te worden uitgevoerd. Kosten voor herstel van e.d. zijn niet begroot, laat een offerte maken voor een exacte prijs, het genoemde bedrag kan (sterk) afwijken.
(…)
Overige gebreken gevel: beplanting of vervuiling
Gevelonderdelen achter begroeiingen of andere verhinderingen zijn niet geïnspecteerd.
Verwijder elk voorjaar de begroeiing van de gevel tot minstens 50 cm onder de dakrand. Hierdoor wordt voorkomen dat deze begroeiing onder de daklijst groeit en schade veroorzaakt. Na het verwijderen van de begroeiing is er een risico dat er bouwkundige schade blijkt te zijn die tijdens de inspectie niet zichtbaar was. Overige vervuiling aan gevel zoals mosgroei en dergelijke ook reinigen of verwijderen.
(…)”
3.4.
Partijen hebben bij de totstandbrenging van een koopovereenkomst gebruik gemaakt van het online platform MOVE (https://move.nl). Eisers hebben op 27 maart 2022 de bestemmingsplankaart gedownload van MOVE.
3.5.
Bij email van 7 april 2022 heeft de aankoopmakelaar van eisers – voor zover relevant – aan de verkoopmakelaar van gedaagde bericht:
“(…)
Na het laten uitvoeren van de bouwkundige keuring heeft de koper 2 items wat hen geen fijn gevoel geeft;
-
De fundering;
De fundering;
-
Houtrot in een kozijn
Houtrot in een kozijn
Het zijn directe kosten die nu nog wel meevallen, maar voor de toekomst onzeker zijn.
Is verkoper bereid iets met de koopsom te doen?
(…)”
3.6.
Partijen hebben op 15 april 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning (hierna: de koopovereenkomst). De koopprijs bedroeg overeenkomstig de vraagprijs € 785.000,- k.k. In de koopovereenkomst is verder – voor zover relevant – het volgende bepaald:
“
(…)
(…)
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
6.3.1.
Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
3.7.
In de periode na de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben eisers met hun aannemer de woning bezocht en van buitenaf bezichtigd.
3.8.
Bij email van 21 juni 2022 heeft de aankoopmakelaar – voor zover relevant – aan de verkoopmakelaar bericht:
“(…)
De kopers zijn nog even langs het huis gereden en daar bij viel op dat de zonwering weg is. Zij zijn er eigenlijk van uit gegaan dat deze achter zou blijven.
Daarnaast staat er vermeld op de lijst van zaken dat de quooker achter blijft, maar is die er überhaupt wel?
(…)”
3.9.
Bij email van 22 juni 2022 heeft de verkoopmakelaar – voor zover relevant – aan de aankoopmakelaar bericht:
“(…)
De zonwering zit boven de serre, ik ga er vanuit dat deze niet meegenomen is. Aan de achterzijde heeft er een zonwering gezeten, maar deze is al weggehaald voordat we zijn begonnen met bezichtigingen, omdat deze kapot was.
Zover ik me kan herinneren zit er géén Quooker in de keuken, ik zie hem ook niet in de tekst staan, hierdoor verwacht ik dat dit kruisje verkeerd gezet is.
(…)”
3.10.
Op 18 juli 2022 is de woning aan eisers geleverd.
3.11.
Bij brief van 28 september 2022 heeft de advocaat van eisers meerdere gebreken aan de woning geformuleerd en gedaagde hiervoor in gebreke gesteld (hierna: de ingebrekestelling). Daarbij zijn gedaagde – voor zover relevant – de volgende termijnen gesteld:
“(…)
Cliënten vorderen daarom dat zijbinnen 48 uurna ontvangst van deze brief een bevestiging ontvangen dat er door u en op uw kosten een bedrijf is ingeschakeld dat de omvang van het probleem onderzoekt en vastlegt, de muizen verdelgt en de ontlasting van de muizen opruimt. (…)
Daarnaast vorderen cliënten dat ubinnen twee weken na hedeneen afspraak hebt gemaakt met een bedrijf dat de gebreken aan de pui kan verhelpen. De gebreken dienen vier maanden na heden verholpen te zijn. Dan dient er dus weer een volledig nieuwe pui te staan.(…)
Wat betreft de overige gebreken vorderen cliënten dat ubinnen drie weken na hedeneen afspraak hebt gemaakt met een bedrijf om het gebrek te verhelpen. De gebreken dienen verholpen te zijn binnen drie maanden.
Mocht u nalaten om binnen de gestelde termijn te bevestigen dat er een afspraak is gemaakt met een bedrijf dat geschikt is om het gebrek te verhelpen, bent u in verzuim. Als de gebreken niet binnen de gestelde termijn zijn geholpen, bent u ook in verzuim.”
3.12.
Bij email van 29 september 2022 heeft de dochter van gedaagde – voor zover relevant – het volgende aan de advocaat van eisers bericht:
“(…)
Wij hebben uw schrijven ontvangen en na aanleiding hiervan hebben wij verdere stappen ondernomen, echter de termijn die u schetst van 48 uur, is niet realistisch en niet haalbaar voor ons.
Ik hoop u hiermee voor nu voldoende te hebben geïnformeerd.
(…)”
3.13.
Bij brief van 3 oktober 2022 heeft de advocaat van eisers – voor zover relevant – het volgende aan gedaagde bericht:
“(…)
Op 28 september jl. ontving u van ons een aangetekende e-mail met bijlagen. Deze brief is u ook toegezonden per aangetekende post en gewone post. In deze brief werd u gesommeerd om binnen 48 uur te bevestigen dat er een bedrijf is ingeschakeld in verband met het muizen-/rattenprobleem. Helaas heb ik niets van u mogen vernemen. Cliënten gaan daarom zelf contact opnemen met een bedrijf om het probleem te onderzoeken en de beesten te bestrijden. De kosten hiervan worden op u verhaald.
(…)”
3.14.
Bij email van 13 oktober 2022 heeft de advocaat van eisers – voor zover relevant – aan de rechtsbijstandverlener van gedaagde bericht:
“(…)
U verzoekt cliënten om geen verdere (rechts)maatregelen te nemen en te wachten op uw reactie. Cliënten menen dat niet van hen gevergd kan worden dat zij uw reactie afwachten. Het ongedierteprobleem in de woning vormde ernstig en een gevaar voor de gezondheid van cliënten en de werklui. Uw cliënte mailde mij daarnaast 28 september jl. dat de termijn van 48 uur te kort is. Niet valt in te zien waarom. Cliënten hebben op vrijdag 7 oktober jl. contact opgenomen met Protec en op maandag 10 oktober jl. is de rattenbestrijder langsgekomen om de ratten in de woning te verdelgen. Het verdelgen van het ongedierte is dus razendsnel geregeld. Overigens heeft de rattenbestrijder aangegeven dat het er erg veel waren, dat uw cliënt moet hebben afgeweten van de beesten en dat er duidelijk niks aan het probleem gedaan is.
Ook wat betreft het plafond en de pui kan uw brief niet afgewacht worden. Cliënten moeten door met de verbouwing. De aannemer die zij in de arm hebben genomen, heeft hierna ook weer andere opdrachten gepland staan. Het risico ligt op de loer dat het werk niet op tijd afgemaakt wordt als niet alle tijd benut wordt. Hoe langer cliënten bovendien in hun eigen woning dienen te blijven, hoe hoger de rente wordt en hoe lager de waarde wordt van het huis. Alle mogelijke tijd dient dus te worden benut om de schade te beperken.
Kortom: cliënten zullen wachten met het nemen van rechtsmaatregelen, maar het nemen van maatregelen in en rondom de woning kan niet worden afgewacht.
(…)”
3.15.
Bij brief van 20 oktober 2022 heeft de advocaat van gedaagde aan de advocaat van eisers – voor zover relevant – bericht:
“(…)
Onafhankelijke expert
Ik heb inmiddels het volledige dossier bestudeerd en met cliënt overlegd. Cliënt stelt zich op het standpunt dat de door u overgelegde foto’s onvoldoende informatie geven over de vermeende gebreken. Voordat cliënt een standpunt over de aansprakelijkheid kan innemen, dient er een onafhankelijke deskundige te worden ingeschakeld.
Plan van aanpak
Mocht uit de bevindingen van deze onafhankelijke deskundige blijken dat cliënt aansprakelijk is voor 1 of meer van de vermeende gebreken, zal cliënt zo snel mogelijk met een plan van aanpak komen, zodat de door u gestelde termijn van minimaal 3 maanden kan worden gehaald.
Herstelwerkzaamheden door uw cliënten
In uw brief van 13 oktober meldt u dat u weliswaar bereid bent eventuele rechtsmaatregelen tot nader bericht van mijn kant op te schorten, maar dat uw cliënten al wel herstelwerkzaamheden gaan uitvoeren.
Uw cliënten dienen echter in de gelegenheid te stellen de vermeende gebreken te laten beoordelen, zodat hij hierover een standpunt kan innemen. Als uw cliënten nu al herstelwerkzaamheden verrichten, blijven deze kosten uiteraard voor eigen rekening. Dit klemt temeer nu u zelf cliënt minimaal 3 manden de tijd heeft gegeven om de vermeende gebreken te herstellen, zodat hij vóór die tijd onmogelijk in verzuim kan komen te verkeren.
(…)”
3.16.
Bij email van 24 oktober 2022 heeft de advocaat van eisers aan de advocaat van gedaagde – voor zover relevant – bericht:
“(…)
Allereerst stel ik vast dat uw cliënt wel in verzuim is. Er zijn twee termijnen gegeven; een termijn voor het inschakelen van een bedrijf die de gebreken kan verhelpen en een termijn voor het verhelpen van de gebreken. Daarmee is een redelijke termijn geboden om door uw cliënt te laten aanbieden om alsnog de overeenkomst na te komen. Aan de eerste termijn is niet voldaan. Er is binnen deze termijn geen enkele toezegging gedaan dat de overeenkomst nagekomen zou worden. Alleen al daardoor is uw cliënt in verzuim. Dat de termijn van drie maanden nog niet is verstreken, doet daar niet aan af. Doordat uw cliënt thans in verzuim is, vorderen cliënten niet langer nakoming van de overeenkomst maar een schadevergoeding.
(…)”
3.17.
Bij brief van 25 oktober 2022 heeft de advocaat van gedaagde aan de advocaat van eisers – voor zover relevant – bericht:
“(…)
Er is geen geldige reden voor de omzettingsverklaring
Namens cliënten heeft u in inmiddels de vordering tot nakoming van uw cliënten omgezet in een vordering tot een vervangende schadevergoeding. Bovendien geeft u aan dat uw cliënten al bezig zijn met herstelwerkzaamheden. Dit verbaast cliënt, omdat u zelf in uw ingebrekestelling cliënt minimaal 3 maanden de tijd heeft gegeven om de vermeende gebreken te (laten) herstellen. Bovendien wijs ik u erop dat het maken van een afspraak met een bedrijf dat de vermeende gebreken kan herstellen geen verplichting is die uit de koopovereenkomst voortvloeit, zodat cliënt onmogelijk in verzuim kan zijn geraakt.
(…)”
3.18.
Op 27 september 2023 heeft [naam] van ‘Loyal Experts’ in opdracht van eisers een deskundigenrapportage uitgebracht met betrekking tot de door eisers geconstateerde gebreken aan de woning.
3.19.
Op 24 oktober 2023 heeft Van Herk Makelaardij in opdracht van eisers een taxatierapport uitgebracht, waarbij de woning is getaxeerd op € 752.000,-.
3.20.
Bij brief van 6 november 2023 hebben eisers de deskundigenrapportage van Loyal Experts en het taxatierapport van Van Herk toegezonden aan gedaagde. Eisers hebben gedaagde daarbij gesommeerd de door hen gestelde schade en gemaakte kosten te vergoeden.
4.Het geschil
4.1.
Eisers vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eisers geleden schade, in ieder geval bestaande uit de herstelkosten van de gebreken van de woning en de waardevermindering van de woning;
- gedaagde veroordeelt tot vergoeding van de herstelkosten van € 105.142,46;
- gedaagde veroordeelt tot vergoeding van de waardevermindering van € 33.000,- dan wel een bedrag zoals de rechtbank vermeent te behoren;
- voor recht verklaart dat de scheuren in de buitenmuur een gebrek opleveren waarvoor gedaagde aansprakelijk is;
- gedaagde veroordeelt tot vergoeding van gederfd woongenot tot een bedrag van € 10.000,-;
- gedaagde veroordeelt tot vergoeding van de onderzoekskosten in verband met de gebreken van € 2.722,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
- gedaagde veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.758,38, althans een zodanig bedrag als de rechtbank zal vermenen te behoren;
- gedaagde veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 19 oktober 2022 (datum verzuim), althans de dag van de dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen (zo vroeg mogelijke) datum, tot aan de dag van volledige betaling;
- gedaagde veroordeelt in de kosten van het geding.
4.2.
Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning diverse gebreken kent die gedaagde bij het aangaan van de koopovereenkomst niet heeft medegedeeld en die eisers niet behoefden te verwachten.
4.3.
Gedaagde voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eisers in de kosten van het geding.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De gestelde gebreken
5.1.
De rechtbank stelt vast dat eisers in de dagvaarding de volgende gebreken hebben gesteld:
- de aanwezigheid van ongedierte in de plafonds, waardoor de isolatie is aangevreten en is volgezogen met ontlasting;
- de aanwezigheid van ongedierte, houtworm, houtrot en klimop ingroei in de vloeren en in de constructie rond de pui en de draagbalken, waardoor vocht naar binnen heeft kunnen treden;
- corrosie aan de staalconstructie onder de woning, waardoor er sprake is van verminderde draagkracht en de dragende betonnen vloer is verzwakt;
- een diagonale scheur in een buitenmuur vanaf funderingsniveau die was bedekt door klimop;
- schade aan het gazon en de beschoeiing die gedaagde – anders dan bij de bezichtiging was afgesproken – niet of gebrekkig heeft hersteld;
- een verkeerd gemonteerde zonwering boven de serre, met te lange schroeven die door het doek sneden bij wind, waardoor er gaten in het doek zitten en de zonwering niet goed oprolt;
- aan de achterzijde van de woning is geen zonwering aanwezig, terwijl deze wel voorkomt op de foto’s in de verkoopbrochure;
- de vlonders rond de woning zijn aangetast door houtworm en zijn verzakt;
- er is geen quooker in de woning aanwezig, terwijl deze wel is aangekruist op de lijst van zaken die deel uitmaakt van de koopovereenkomst;
- in de woning was een kluis aanwezig, terwijl met gedaagde is afgesproken dat deze zou worden verwijderd.
5.2.
De rechtbank stelt verder vast dat in de ingebrekestelling enkel de volgende gebreken zijn geformuleerd:
- de aanwezigheid van ongedierte, waardoor de isolatie in de plafonds is aangevreten en is volgezogen met ontlasting;
- de aanwezigheid van houtworm, houtrot en klimop ingroei in de vloeren en in de constructie rond de pui en de draagbalken, waardoor vocht naar binnen heeft kunnen treden;
- schade aan het gazon en de beschoeiing die gedaagde – anders dan bij de bezichtiging was afgesproken – niet of gebrekkig heeft hersteld;
- aan de achterzijde van de woning is geen zonwering aanwezig, terwijl deze wel voorkomt op de foto’s in de verkoopbrochure;
- er is geen quooker in de woning aanwezig, terwijl deze wel is aangekruist op de lijst van zaken die deel uitmaakt van de koopovereenkomst.
De rechtbank zal, na het uiteen zetten van het juridisch kader, allereerst deze – in de ingebrekestelling geformuleerde – gebreken inhoudelijk beoordelen.
Het juridisch kader
5.3.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De koper van een bestaande woning, zoals in dit geval, zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch, dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst dragen eisers in dit geval echter in beginsel het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan de woning.
5.4.
Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. ‘Normaal gebruik’ betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat eisers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst hoefde gedaagde niet in te staan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Echter, gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan eisers bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, komen voor rekening en risico van hen. Verder komt een gebrek dat aan de ouderdom van de woning moet worden toegeschreven en dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat op grond van artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule) voor rekening en risico van eisers.
5.5.
Bij dit alles is het verder zo dat de verkoper die onjuiste mededelingen heeft gedaan of gezwegen heeft terwijl hij behoorde te spreken, zich er ter afwering van aansprakelijkheid in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.
De gebreken die genoemd zijn in de ingebrekestelling
- Quooker
5.6.
Eisers hebben gesteld dat op de lijst van zaken die deel uitmaakt van de koopovereenkomst een quooker is aangekruist, maar dat deze na de oplevering niet in de woning aanwezig bleek te zijn. Op zitting hebben eisers echter desgevraagd verklaard dat zij bij de bezichtiging hebben gezien dat er geen quooker in de woning aanwezig was. Voor eisers was aldus kenbaar dat het om een woning zonder quooker ging. Uit de email van de aankoopmakelaar van 21 juni 2022 blijkt ook dat eisers naar aanleiding van de lijst met zaken in eerste instantie al vermoedden dat het kruisje bij de quooker een vergissing was. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat de woning op dit punt niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.
- Zonwering
5.7.
Met betrekking tot de zonwering aan de achterzijde van de woning hebben eisers zich – onder verwijzing naar de verkoopbrochure - op het standpunt gesteld dat zij de woning met deze zonwering hebben gekocht. Aangezien de zonwering voorkomt op de foto’s in de verkoopbrochure, maar bij de oplevering van de woning afwezig bleek te zijn, is er volgens eisers een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst waarvoor gedaagde aansprakelijk is. Gedaagde heeft echter aangevoerd dat deze zonwering bij een storm op 18 februari 2022 – en daarmee al vóór de bezichtiging – is afgebroken en dat de zonwering ook niet is opgenomen op de lijst van zaken die deel uitmaakt van de koopovereenkomst. Eisers hebben dit betoog van gedaagde niet weersproken. In dat licht is de rechtbank van oordeel dat enkel de foto’s in de verkoopbrochure onvoldoende zijn om te kunnen concluderen dat de woning op dit punt niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. De afwezigheid van de zonwering was voor eisers kenbaar.
- Gazon en beschoeiing
5.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gat in de tuin is ontstaan doordat een boom is omgewaaid bij de (hiervoor al genoemde) storm in februari 2022 en dat daarbij de beschoeiing is beschadigd, dat daar tijdens de bezichtiging over is gesproken en dat gedaagde in ieder geval heeft aangegeven iets aan de schade te doen. Partijen zijn verdeeld over de vraag wat er precies is afgesproken en wat zij op basis daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank stelt vast dat, voor zover er sprake is geweest van een bindende toezegging van gedaagde, die dus méér in zou houden dan enkel een vriendelijk gebaar, gedaagde in ieder geval een bedrijf heeft ingeschakeld om de omgewaaide boom te verwijderen, werkzaamheden heeft verricht aan de beschoeiing en met aarde het gat weer heeft afgedicht. Het had daarom op de weg van eisers gelegen om nadere feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat gedaagde zich bij de bezichtiging heeft verbonden méér herstelwerkzaamheden te verrichten dan hij heeft gedaan. Enkel het feit dat de beschadiging tijdens de bezichtiging ter sprake is gekomen en dat gedaagde heeft aangegeven daar iets aan te doen, wat gedaagde vervolgens ook heeft gedaan, is niet voldoende om gedaagde voor een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan te spreken. Dat de beschoeiing wellicht ongelukkig is hersteld en de nieuwe aarde daardoor na het herstel weer is weggespoeld, maakt dat niet anders.
- Pui
5.9.
Met betrekking tot de pui is de rechtbank van oordeel dat zowel het houtrot als de ingroei van de klimop gebreken zijn die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor eisers kenbaar waren. Met betrekking tot het houtrot bevatte de rapportage van Perfectkeur van 23 maart 2022 de waarschuwing dat er in het kozijn houtrot zichtbaar was, die moest worden hersteld, en dat meer houtrot zichtbaar kon worden bij onderhoud of verwijdering van de afwerking, omdat houtrot nooit voor de volle omvang zichtbaar is. Daarnaast bevatte deze rapportage de waarschuwing dat gevelonderdelen achter begroeiingen niet zijn geïnspecteerd en dat het risico bestaat dat na het verwijderen van de begroeiing er bouwkundige schade blijkt te zijn die tijdens de inspectie niet zichtbaar was. De rechtbank heeft deze bevindingen van Perfectkeur ter zitting aan eisers voorgehouden, die daarop hebben verklaard dat zij er vanuit gingen dat verdere niet-zichtbare schade beperkt zou zijn en dat Perfectkeur deze bevindingen als voorbehoud voor zichzelf in de rapportage had opgenomen. Uit de email van de aankoopmakelaar van 7 april 2022 blijkt echter – zoals door gedaagde is aangevoerd – dat eisers op basis van de bevindingen van Perfectkeur hebben onderhandeld (of: willen onderhandelen) over de koopprijs. Het had op de weg van eisers gelegen om op basis van de door Perfectkeur geformuleerde risico’s nader onderzoek te laten verrichten of hun bod daarop af te stemmen. Daarnaast heeft de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat gedaagde met betrekking tot het houtrot en de klimop méér wetenschap had dan in de rapportage van Perfectkeur is vermeld. Eisers hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit dat kan worden afgeleid. Dat betekent dat ook niet kan worden geconcludeerd dat gedaagde in zijn mededelingsplicht tekort is geschoten.
- Ongedierte
5.10.
Met betrekking tot het gestelde ongedierteprobleem, stelt de rechtbank vast dat gedaagde door eisers in gebreke is gesteld voor de aanwezigheid van ongedierte en voor het feit dat de isolatie in de plafonds bleek aangevreten en volgezogen met ontlasting, waardoor deze vervangen diende te worden. Gedaagde heeft ter zitting echter uiteengezet dat hij op enige moment het dak van bovenaf heeft hersteld, waarbij een tweede isolatielaag is geplaatst en dat het daarom niet noodzakelijk was om de isolatielaag die was aangevreten en vervuild te vervangen. Eisers hebben hierop aangegeven dat zij de plafonds hebben vervangen, de aangevreten en vervuilde isolatie hebben verwijderd en inderdaad geen nieuwe isolatielaag hebben geplaatst. De rechtbank concludeert dus dat tussen partijen niet langer in geschil is dat verwijdering van de vervuilde en aangevreten isolatie volstond en dat deze niet vervangen hoefde te worden.
5.11.
De vraag die partijen ten aanzien van dit probleem dan nog verdeeld houdt, is of er ten tijde van de levering van de woning sprake was van een ongedierteprobleem dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank is van oordeel dat eisers deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd en overweegt daartoe als volgt.
5.12.
De rechtbank stelt voorop dat de koper van een woning in voorkomend geval, gelet op de ouderdom en ligging van de woning, met de aanwezigheid van enig ongedierte rekening moet houden. Een muizen- en/of rattenplaag kan een gebrek vormen dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, indien de hoeveelheid zo groot is dat daardoor een gezondheidsrisico voor de bewoners van de woning ontstaat. [1]
5.13.
Enkel op basis van de aanwezigheid van een grote hoeveelheid ontlasting en het aangevreten isolatiemateriaal, die op zichzelf door gedaagde niet zijn betwist, kan niet worden geconcludeerd dat er ten tijde van de levering sprake was van een actueel ongedierteprobleem dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Een grote hoeveelheid ontlasting en aangevreten isolatiemateriaal kan er immers ook op duiden dat er voorafgaand aan de levering al langere tijd sprake is geweest van de aanwezigheid van ongedierte in een omvang die bij een dergelijke woning te verwachten is. Dit wordt ook onderschreven door een schriftelijke verklaring van een medewerker van Pestec van 12 oktober 2022 die eisers hebben ingebracht en waarin – samengevat – wordt aangegeven dat het er naar uitziet dat er al jarenlang ongedierte in de woning aanwezig is. Verder is van belang dat eisers niet inzichtelijk hebben gemaakt hoeveel muizen en/of ratten zij (ongeveer) in de woning hebben aangetroffen. Tot slot kan uit de aanwezigheid van een zakje rattengif – anders dan door eisers is gesteld – niet worden afgeleid dat gedaagde op de hoogte moet zijn geweest van een muizen- en/of rattenplaag dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Als dat zakje daar al is neergelegd door gedaagde, duidt dat hooguit op bekendheid met de aanwezigheid van muizen, welke aanwezigheid in de lijn der verwachting ligt bij een woning zoals in dit geschil aan de orde.
5.14.
Verder is de rechtbank niet gebleken dat er op enig moment een gezondheidsrisico voor de bewoners van de woning is ontstaan. Eisers hebben in dit kader gesteld dat de aannemer – na de verwijdering van de vloeren en plafonds - zijn werkzaamheden heeft gestaakt totdat de uitwerpselen waren verwijderd omwille van het gezondheidsrisico voor zijn medewerkers. De rechtbank is echter van oordeel dat een gezondheidsrisico voor de aannemer niet gelijk gesteld kan worden aan een gezondheidsrisico voor de bewoner. De reden daarvoor is dat de aannemer – anders dan de bewoner – na verwijdering van de vloeren en de plafonds direct in contact komt met de uitwerpselen, die zich daar gedurende een lange tijd kunnen hebben opgestapeld..
5.15.
Het had op de weg van eisers gelegen om verder te onderbouwen hoeveel ongedierte er in de woning is aangetroffen, dat dit een actueel probleem was ten tijde van de levering en dat het een gezondheidsrisico voor de bewoners van de woning opleverde. Dat hebben eisers niet gedaan. Dat sprake is van een gebrek waarvoor gedaagde verantwoordelijk kan worden gehouden, komt daarom niet vast te staan.
- Slotsom
5.16.
De vorderingen van eisers op basis van de gebreken die zijn genoemd in de ingebrekestelling zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.
De overige gebreken
5.17.
Met betrekking tot de overige door eisers gestelde gebreken neemt de rechtbank het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:74 lid 2 BW kan schade in geval van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, eerst worden gevorderd indien sprake is van verzuim van de schuldenaar. Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in, wanneer de schuldenaar in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en de nakoming binnen deze termijn uitblijft. Artikel 6:83 BW geeft een (niet-limitatieve) opsomming van gevallen waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt. Op grond van artikel 6:83, aanhef en onder c, BW treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten.
5.18.
De rechtbank is van oordeel dat gedaagde ten aanzien van de overige gestelde gebreken niet in verzuim is komen te verkeren. Deze gebreken zijn niet genoemd in de ingebrekestelling. Dat betekent dat gedaagde voor deze gebreken geen herstelmogelijkheid is geboden en dat gedaagde niet naar aanleiding van deze ingebrekestelling in verzuim is komen te verkeren. Gedaagde is voor het eerst door eisers in kennis gesteld van deze gebreken bij de brief van 6 november 2023 waarbij hem de deskundigenrapportage van Loyal Experts en het taxatierapport van Van Herk zijn toegezonden.
5.19.
Eisers worden niet gevolgd in hun ter zitting gehouden betoog dat ten tijde van de brief van 6 november 2023 duidelijk was dat gedaagde de gestelde gebreken niet zou gaan herstellen. Uit de reactie van de dochter van gedaagde op de ingebrekestelling van 29 september 2022 kan – anders dan door eisers is gesteld – niet worden afgeleid dat gedaagde onwelwillend was enig gebrek te herstellen, maar blijkt juist dat gedaagde direct na ontvangst van de ingebrekestelling verdere stappen had ondernomen en enkel vroeg om een langere termijn. Daarnaast heeft de advocaat van gedaagde in de brief van 20 oktober 2022 een voorstel gedaan om tot een plan van aanpak te komen om eventuele gebreken, waar gedaagde voor aansprakelijk zou zijn, te herstellen. Tegen deze achtergrond kan de rechtbank de stellingname van eisers dat gedaagde zich onwelwillend heeft getoond om enig gebrek te herstellen niet plaatsen. Dat gedaagde niet tot actie overging in het tempo dat eisers wensten, maakt niet dat gezegd kan worden dat gedaagde niet bereid was hen tegemoet te komen.
5.20.
Verder is het een – zeer begrijpelijke, maar toch – eigen keuze van eisers geweest om vanwege de gezondheidssituatie van eiseres, en de daardoor ontstane noodzaak om de verbouwing vóór de operatie van eiseres eind 2022 af te ronden, zelf op korte termijn tot herstel over te gaan. Deze omstandigheid komt echter voor rekening van eisers en kan niet worden meegewogen bij de beantwoording van de vraag of gedaagde in verzuim is komen te verkeren. Bovendien speelde deze omstandigheid in 2023 – na de operatie van eiseres - geen rol meer en is daarin dus ook geen reden gelegen om gedaagde op dat moment niet alsnog een redelijke termijn te bieden om eventuele gebreken te herstellen. Nu eisers dat niet hebben gedaan, is gedaagde niet in verzuim komen te verkeren.
5.21.
Ook de vorderingen met betrekking tot de overige door eisers gestelde gebreken zullen daarom worden afgewezen.
Waardevermindering van de woning
5.22.
Eisers hebben tot slot gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bij gedaagde bekend was dat het vrije uitzicht vanuit de woning verloren zal gaan, omdat het achtergelegen perceel bouwgrond betreft en bebouwd zal gaan worden, waarvan gedaagde ten onrechte geen mededeling heeft gedaan. Eisers stellen hierdoor schade te lijden, die bestaat uit de waardevermindering van de woning.
5.23.
De rechtbank volgt eisers niet in hun betoog dat het achtergelegen perceel bouwgrond betreft en dat gedaagde heeft verzuimd daarvan mededeling te doen. Gedaagde heeft terecht aangevoerd dat uit de bestemmingsplankaart blijkt dat het betreffende perceel een agrarische bestemming heeft. Eisers hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de bestemmingsplankaart gedownload van MOVE en kunnen dus worden geacht met de inhoud daarvan bekend te zijn geweest.
5.24.
De rechtbank is van oordeel dat ook niet kan worden aangenomen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de bebouwing van het achtergelegen perceel zodanig zeker was dat gedaagde – voor zover hij daar kennis van zou hebben gehad – verplicht was daarvan mededeling te doen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
5.24.1.
Eisers hebben hun stelling dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al concrete bouwplannen waren op het achterliggende perceel mede onderbouwd aan de hand van de door hen overgelegde toelichting op het bestemmingplan. Daarin staat – samengevat – dat het perceel is gelegen in een zogenaamd ‘ruimte-voor-ruimte’ gebied waarin compensatiewoningen gerealiseerd kunnen worden voor de sanering van glastuinbouw- en sierteeltlocaties. Het achterliggende perceel is in dat kader vermeld voor de situering van potentiële nieuwe woonkavels. Behalve dat deze toelichting op het bestemmingsplan (net als het bestemmingsplan en de bestemmingsplankaart) een openbaar stuk is dat voor eisers (met hun aankoopmakelaar) kenbaar was, zodat enkel op basis van het bestaan van die toelichting al geen mededelingsplicht voor gedaagde kan worden aangenomen, is van belang dat het betreffende perceel volgens de bestemmingsplankaart een agrarische bestemming heeft die geen bebouwing toelaat, zodat een eventuele bebouwing van dat perceel in lijn met de toelichting nog van verdere uitvoeringshandelingen afhankelijk is (zoals bijvoorbeeld een vergunningverlening voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan of een wijziging van het bestemmingsplan). Verder stamt deze toelichting op het bestemmingsplan uit 2017 en waren er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dus al enkele jaren verstreken zonder dat op het achterliggende perceel verdere uitvoering aan het ‘ruimte-voor-ruimte’-beleid is gegeven. Gelet hierop verwoordt de toelichting naar het oordeel van de rechtbank eerder een (nog onzekere) mogelijkheid dan een concreet bouwplan.
5.24.2.
Eisers hebben voor het bestaan van de bouwplannen verder aangevoerd dat de huidige eigenaar van het achterliggende perceel voornemens is een deel van dat perceel te verkopen en dat er in de periode voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een ‘te koop’-bord bij dat perceel heeft gestaan, waarop de mogelijkheid van bebouwing van dat perceel was aangegeven. Aangenomen dat dit juist is en dat gedaagde dit ook wist, kan ook dit niet wijzen op concrete bouwplannen waardoor het vrije uitzicht van de woning van eisers verloren zou gaan. Gedaagde heeft ter zitting immers onweersproken aangevoerd dat het betreffende perceel nog altijd - dus tweeëneenhalf jaar na het sluiten van de koopovereenkomst - in gebruik is ten behoeve van het agrarisch bedrijf van de eigenaar.
5.25.
De rechtbank gaat in het licht van de gemotiveerde betwisting door gedaagde voorbij aan de stelling van eisers dat de verkoopmakelaar hen (onjuist) heeft medegedeeld dat het aangrenzende perceel niet zou worden bebouwd. Gedaagde heeft aangevoerd dat zijn verkoopmakelaar tijdens de bezichtiging heeft medegedeeld dat het achtergelegen perceel een agrarische bestemming heeft en dat het in gebruik is voor de kweek van potplanten. Een dergelijke mededeling strookt met zowel het bestemmingsplan als de feitelijke situatie ter plaatse. Bovendien valt niet in te zien waarom de verkoopmakelaar de mededeling zou doen die eisers stellen. Er was immers op het moment van verkoop hooguit sprake van een onzekere mogelijkheid dat het achterliggende perceel ooit bebouwd zou gaan worden en een verkoopmakelaar kan zijn hand nimmer in het vuur steken voor het (in de toekomst blijvend) niet bebouwen van grond. Daar gaat een verkoopmakelaar helemaal niet over. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de mededeling van de verkoopmakelaar meer de lijn heeft gehad die gedaagde aanvoert, welke mededeling mogelijk door eisers anders is opgevat. Daarbij kent de rechtbank ook gewicht toe aan het feit dat eisers zich bij hebben laten staan door een aankoopmakelaar, die hen kon voorlichten omtrent de planologische situatie ter plaatse.
5.26.
De vorderingen van eisers op basis van het gestelde waardeverlies van de woning zullen worden afgewezen.
Gederfd woongenot en onderzoekskosten
5.27.
Nu de vorderingen op basis van de gestelde gebreken zullen worden afgewezen, zullen ook de vorderingen van eisers tot vergoeding van het gederfd woongenot en de onderzoekskosten worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
5.28.
Nu de hoofdvorderingen worden afgewezen, zal ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
Proceskosten
5.29.
Eisers zijn niet in het gelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van gedaagde betalen. Deze worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.662,00
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen van eisers af;
6.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten van gedaagde tot een bedrag van € 6.662,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Knijff en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.