Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/676390 / KG ZA 24-1104
Vonnis in kort geding van 20 januari 2025
in de zaak van
Elite Wonen B.V.te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. drs. J.N. Heeringa te Amsterdam,
tegen:
[gedaagde]te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Elite’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de op 6 januari 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd. De voorzieningenrechter heeft Elite aan het einde van de mondelinge behandeling verzocht om hem de dag daarna te berichten of partijen een uitspraak willen of dat zij de procedure willen aanhouden in verband met eventuele schikkingsonderhandelingen;
- het bericht van Elite van 7 januari 2025 met het bericht dat partijen verzoeken om vonnis te wijzen.
1.2.
Nadien is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Partijen hebben op 7 september 2024 een koopovereenkomst met elkaar gesloten betreffende de koop door [gedaagde] van Elite van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Den Haag (hierna: de woning). De woning is gelegen op de tweede verdieping.
2.2.
Elite heeft voorafgaand aan de verkoop van de woning daarop een dakterras met dakopbouw gerealiseerd (hierna: de dakopbouw). Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de dakopbouw nog niet betrokken in de splitsing van de gemeenschap, zoals vastgelegd in de akte van 17 mei 2019. Hierbij zijn drie appartementsrechten betrokken, te weten betreffende de woning op nummer [huisnummer 1] op de begane grond, op nummer [huisnummer 2] op de eerste verdieping en op nummer [huisnummer 3] op de tweede verdieping.
2.3.
In de koopovereenkomst is, voor zover relevant voor dit geschil en samengevat weergegeven, het volgende opgenomen:
In artikel 4.1 staat vermeld dat de leveringsakte zal worden gepasseerd op 19 augustus 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Deze datum is later door partijen verschoven naar 21 augustus 2024.
In artikel 6.2 van de koopovereenkomst wordt bepaald dat koper alle lasten en verplichtingen aanvaardt, voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de akte van splitsing, dat koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud hiervan en die lasten uitdrukkelijk te aanvaarden en dat verkoper van al de notariële akten en stukken de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand heeft gesteld.
In artikel 12 van Pro de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] zich verbindt tot naleving van het reglement zoals opgenomen in de akte van splitsing van 17 mei 2019.
2.4.
In het e-mailbericht waarmee Elite op 5 juli 2024 de concept-koopovereenkomst aan [gedaagde] heeft toegestuurd, deelt zij mee dat zij de huidige splitsingsakte van 17 mei 2019 meestuurt, alsmede een concept van een nieuwe versie (met de dakopbouw), nog te tekenen door de buren (hierna: concept I).
2.5.
In concept I is de omschrijving van het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met achterbalkon, gewijzigd in die zin dat daaraan het terras en de dakopbouw zijn toegevoegd.
Daarnaast is in artikel 10 lid 1 toegevoegd Pro dat het onderhoud, herstel en de vervanging van de opbouw op de derde verdieping (waaronder begrepen de muren en kolommen, het geraamte, de gevel, raamkozijnen, deuren en het dak van de opbouw) en het dakterras op de derde verdieping (waaronder begrepen de afwerklagen van de vloeren en het hek- en traliewerk) voor rekening is van de eigenaar van het appartementsrecht A-5 (de woning).
2.6.
Op 12 augustus 2024 is [gedaagde] door de notaris erover geïnformeerd dat, kort gezegd, een bestuurder en lid van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) berichten heeft gestuurd, waarin hij er onder meer op wijst dat aan de realisatie van de dakopbouw geen VvE-besluit ten grondslag lag, dat de andere leden van de VvE twijfels hebben bij de kwaliteit van de dakopbouw, dat zij stellen hierdoor schade te hebben geleid, dat zij vrezen dat er nog meer schade hierdoor zal optreden en dat zij een bedrag aan schadevergoeding eisen voordat aan de wijziging van de splitsingsakte wordt meegewerkt.
2.7.
[gedaagde] heeft bij monde van zijn advocaat Elite bij brief van 19 augustus 2024 in gebreke gesteld. In deze brief is onder meer opgenomen:
“Cliënt is er na de koop mee geconfronteerd geworden dat de dakopbouw niet is mee gesplitst, zodat u deze niet aan hem kunt leveren. Op basis van de huidige splitsingsakte van 9 juli 1976 en de wijzigingsakte van 7 mei 2019 is de dakopbouw gebouwd op het dak van de VvE. Door natrekking is de VvE eigenaar van de dakopbouw en u niet. U kunt daardoor niet leveren wat u heeft verkocht; een appartement van twee verdiepingen. U bent in gebreke.
Het feit dat u in 2020 een concept liet opstellen het wijzigen van de splitsingsakte, waarbij de dakopbouw dan zou worden toegevoegd aan uw privé gedeelte, doet aan het bovenstaande niets af. Bovendien is de wijziging uiterst onzeker, nu er kennelijk een langlopend dispuut hierover bestaat binnen de VvE. U zou zijn afgeweken van het plan dat door de VvE was goedgekeurd en er zou schade zijn ontstaan.
Bij deze stel ik u formeel in gebreke conform artikel 14.1 van de koopovereenkomst. Ik stel u bij deze in de gelegenheid om uiterlijk 29 augustus 2024 te leveren wat is verkocht, aldus het appartement inclusief de dakopbouw waarvoor toestemming bestond in de VvE. Daarvoor zal benodigd zijn dat voor die tijd de concept-wijziging van de splitsingsakte definitief is gemaakt, met medewerking van alle partijen binnen de VvE, en dat er uitdrukkelijk toestemming van de VvE bestaat voor de dakopbouw zoals die door u is gerealiseerd.
[…]
Indien niet voldaan wordt aan het bovenstaande, ontbind ik namens cliënt nu reeds voor alsdan de koopovereenkomst conform artikel 14.2 van de koopovereenkomst. Cliënt heeft alsdan recht op de direct opeisbare boete van 10 %, aldus € 71.000,- […]”
2.8.
Elite heeft daarna aan [gedaagde] bericht dat zij meent dat de overdracht van de woning door moet gaan. Zij is voorts in overleg getreden met de andere leden van de VvE. Elite heeft vervolgens aan de andere leden van de VvE geldbedragen betaald. Daarna hebben deze leden ingestemd met een wijziging van de splitsingsakte mits in artikel 10 lid 1 de Pro volgende bepaling wordt opgenomen:
“4. a. Het onderhoud, herstel en de vervanging van
- de opbouw op de derde verdieping (waaronder begrepen de muren en kolommen, het geraamte, de gevel, raamkozijnen, deuren en het dak van de opbouw);
- het dakterras op de derde verdieping (waaronder begrepen de afwerklagen van de vloeren en het hek- en traliewerk),
is voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht A-5, zulks in afwijking van hetgeen staat vermeld in artikel 2 van Pro het modelreglement.
b. Ter zake de opbouw en het dakterras geldt bovendien dat zowel eventuele schade aan de bouwkundige constructie van het gebouw als gevolg van de opbouw en/of het dakterras alsook eventuele aansprakelijkheid jegens derden, waaronder ook de mede-eigenaren in dit geval moeten worden beschouwd, voor zover deze niet gedekt wordt door de opstal-verzekeringspolis, eveneens volledig bij de eigenaar van appartementsrecht A-5 ligt. Mochten de mede-eigenaren worden aangesproken, dan draagt de eigenaar van appartementsrecht A-5 binnen de Vereniging van Eigenaars, het uiteindelijk risico en neemt de facto die risico’s over.”
2.9.
Een van de leden van de VvE heeft [gedaagde] op 23 augustus geïnformeerd over hetgeen onder 2.8 staat vermeld. [gedaagde] heeft vervolgens op 26 augustus aan Elite bericht dat hij zich geconfronteerd ziet met een beerput waarvan hij tijdens de koop niet op de hoogte is gesteld, dat hij geen aansprakelijkheid accepteert en zich alle rechten voorbehoudt. [gedaagde] heeft daarop van Elite op 26 augustus 2024 het gewijzigde concept van de splitsingsakte ontvangen met daarin het gewijzigde artikel 10 lid 1 zoals Pro weergegeven onder 2.8 (hierna: concept II). [gedaagde] heeft daarna aan alle betrokken partijen bericht dat hij de aansprakelijkheid zoals vermeld in concept II niet wenst te accepteren.
2.10.
De notariële akte tot wijziging van de splitsingsakte is op 27 augustus 2024 gepasseerd conform concept II (hierna: de definitieve wijzigingsakte).
2.11.
Elite heeft in een e-mailbericht van 27 augustus 2024 aan [gedaagde] uiteengezet dat en waarom volgens haar nu aan alle eisen is voldaan. Zij stelt [gedaagde] aansprakelijk voor de ontbinding van de koopovereenkomst en zij eist een boete op, indien hij niet meewerkt aan het passeren van de leveringsakte uiterlijk op 29 augustus 2024. Elite heeft [gedaagde] daarna op 29 augustus 2024 schriftelijk in gebreke gesteld. Zij deelt in de brief mee dat, samengevat, [gedaagde] haar de gelegenheid heeft gegeven om te leveren wat verkocht is (de legalisatie van de dakopbouw en de splitsingsakte met de toestemming van alle vve-leden). Zij stelt dat hieraan op 27 augustus 2024 is voldaan en dat dus op 29 augustus 2024 de overdracht van de woning had moeten plaatsvinden, maar dat [gedaagde] niet bij de notaris is verschenen. Elite eist daarom een boete van € 71.000,- op, tenzij [gedaagde] meewerkt aan overdracht van de woning voor 31 augustus 2024.
2.12.
[gedaagde] heeft op 30 augustus aan Elite Wonen (en aan de notaris) bericht, samengevat weergegeven, dat hij na de ingebrekestelling van 19 augustus 2024 geen concept-leveringsakte of uitnodiging voor de levering heeft ontvangen en dat er een andere splitsingsakte is gepasseerd dan dat aan hem is toegestuurd bij het aangaan van de koopovereenkomst, zodat er niet is voldaan aan de koopovereenkomst. [gedaagde] bevestigt de ontbinding van de koopovereenkomst en verzoekt Elite om de waarborgsom van € 71.000,- aan hem te retourneren en hij stelt aanspraak te maken op een boete van € 71.000,-. [gedaagde] stelt voorts dat hij de koopovereenkomst subsidiair vernietigt op grond van dwaling en/of bedrog, hetgeen hij in de brief nader toelicht.
2.13.
Elite heeft zich op 4 september 2024 schriftelijk op het standpunt gesteld dat [gedaagde] geen recht heeft op ontbinding van de koopovereenkomst. Zij stelt hem in de gelegenheid om alsnog na te komen, bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de contractuele boete.
3.Het geschil
3.1.
Elite vordert, zakelijk weergegeven, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na dagtekening van dit vonnis, dan wel binnen een andere termijn, mee te werken aan levering van het appartementsrecht aan hem (de vordering om te leveren aan Elite is naar de voorzieningenrechter aanneemt een kennelijke verschrijving) onder de gehoudenheid om tegelijkertijd aan Elite de koopsom van € 710.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert Elite – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] dient de koopovereenkomst na te komen. Hem komt geen recht toe op ontbinding van de koopovereenkomst en een beroep op vernietiging van die overeenkomst kan ook geen stand houden. Hetgeen [gedaagde] daartoe heeft aangevoerd, kan daarvoor niet redengevend zijn.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vordering van Elite in dit kort geding alleen toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat de ontbinding dan wel vernietiging door [gedaagde] van de koopovereenkomst geen stand kan houden en het gerechtvaardigd is om op die beslissing vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde ordemaatregel.
4.2.
Elite erkent, zo begrijpt de voorzieningenrechter uit de onder de feiten vermelde correspondentie en haar stellingen in deze procedure, dat zij op 21 augustus 2024 in verzuim was, omdat de splitsingsakte toen nog niet was gewijzigd, waardoor zij niet het exclusieve gebruiksrecht van de dakopbouw aan [gedaagde] kon leveren. [gedaagde] heeft Elite vervolgens een termijn gegeven tot 29 augustus 2024 om de koopovereenkomst alsnog na te komen. [gedaagde] is van mening dat Elite hieraan niet heeft voldaan en hij heeft de koopovereenkomst daarom op 30 augustus 2024 ontbonden. Daar heeft [gedaagde] twee redenen voor aangevoerd. De eerste is dat hij geen concept-leveringsakte of uitnodiging voor de levering heeft ontvangen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat er een andere splitsingsakte is gepasseerd dan dat aan hem is toegestuurd bij het aangaan van de koopovereenkomst.
4.3.
Ten aanzien van de eerste reden overweegt de voorzieningenrechter dat Elite [gedaagde] weliswaar vóór 29 augustus 2024 heeft geïnformeerd over de wijziging van de splitsingsakte op 27 augustus 2024, waarbij zij stelt dat aan alle eisen is voldaan, maar dat Elite [gedaagde] nooit heeft uitgenodigd om op een bepaalde dag en tijd bij de notaris te verschijnen om de leveringsakte te tekenen. Elite stelt in haar ingebrekestelling van 29 augustus 2024 weliswaar dat [gedaagde] niet tijdig bij de notaris is verschenen, maar onduidelijk is wanneer hij daar dan had moeten verschijnen. Het had op de weg van Elite gelegen om tijdig het nodige te ondernemen om te bewerkstelligen dat de levering gerealiseerd zou kunnen worden voor de gegeven termijn voor nakoming zou verstrijken. Gesteld noch gebleken is dat Elite dat heeft gedaan. Zij is dan ook in zoverre tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De voorzieningenrechter sluit niet uit dat de bodemrechter dit voldoende zal achten voor ontbinding van de overeenkomst. Hier komt echter nog de tweede door [gedaagde] genoemde reden voor de ontbinding van de koopovereenkomst bij.
4.4.
[gedaagde] heeft zich op grond van artikel 12 van Pro de koopovereenkomst verbonden tot naleving van het reglement zoals opgenomen in de akte van splitsing van 17 mei 2019. Daarnaast heeft hij van Elite concept I ontvangen met de mededeling “nog te tekenen door de buren”. De definitieve wijzigingsakte is echter niet getekend overeenkomstig concept I. Hieraan is een extra bepaling toegevoegd, die niet in de concept-akte stond, te weten dat, kort gezegd, eventuele schade aan de bouwkundige constructie van het gebouw als gevolg van de opbouw en/of het dakterras alsook eventuele aansprakelijkheid jegens derden, waaronder ook de mede-eigenaren in dit geval moeten worden beschouwd, voor zover deze niet gedekt wordt door de opstal-verzekeringspolis, volledig bij de eigenaar van appartementsrecht A-5 ligt en dat als de mede-eigenaren worden aangesproken, de eigenaar van de woning binnen de VvE het uiteindelijk risico draagt en die risico’s de facto overneemt.
4.5.
Elite meent dat dit geen (noemenswaardige) verandering is ten opzichte van de situatie daarvoor, maar daarvan heeft zij de voorzieningenrechter onvoldoende weten te overtuigen. Elite heeft in dit kader gewezen op de bepaling die zowel in concept I als in de definitieve wijzigingsakte staat vermeld omtrent het onderhoud, herstel en de vervanging van dakopbouw (zie 2.5 en 2.8) en naar bepalingen in het modelreglement 1973, waarnaar ook in zowel concept I als de definitieve wijzigingsakte wordt verwezen. Gezien op die bepalingen heeft de extra bepaling volgens haar geen toegevoegde waarde.
4.6.
In zowel concept I als in de definitieve wijzigingsakte is bepaald dat, kort gezegd het onderhoud, herstel en de vervanging van de dakopbouw voor rekening is van de eigenaar van de woning. Uit artikel 12 van Pro het modelreglement reglement volgt dat iedere eigenaar of gebruiker tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk is voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf. Op grond van artikel 14 van Pro het modelreglement zijn alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, voor rekening en risico van de betrokken eigenaars, tenzij er sprake is van schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaats gehad, in welk geval de schade voor de eigenaars gezamenlijk komt, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is. Verder zijn op grond van dit artikel alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
4.7.
De voorzieningenrechter volgt Elite niet in haar standpunt dat de extra bepaling niets toevoegt, gelet op de onder 4.6 genoemde bepalingen die al golden. De – expliciet geformuleerde – extra bepaling zou er naar het oordeel van de voorzieningenrechter onder bepaalde omstandigheden toe kunnen leiden dat alleen [gedaagde] aansprakelijk wordt gehouden, terwijl op grond van concept I (ook) andere personen aansprakelijk zouden kunnen worden gehouden. Daarbij kan worden gedacht aan schade veroorzaakt buiten de schuld van [gedaagde] door bijvoorbeeld constructiefouten in de dakopbouw, waarvan volgens Elite weliswaar geen sprake is, maar waarvoor de andere leden van de VvE kennelijk wel vrezen. Daarbij overweegt de voorzieningenrechter dat de dakopbouw weliswaar tot het privé-gedeelte van de woning behoort, maar dat dit nog niet wil zeggen dat er niet ook bepaalde delen of zaken gemeenschappelijk kunnen zijn (zoals bijvoorbeeld buitenmuren of een dak). De voorzieningenrechter beschikt over onvoldoende informatie om dat in dit kort geding vast te kunnen stellen. Dat het onderhoud, herstel en de vervanging hiervan op grond van de splitsingsakte voor rekening komt van alleen de eigenaar van de woning, doet daar niet aan af. De omstandigheid dat [gedaagde] , zoals Elite ter zitting suggereerde, Elite aansprakelijk kan houden voor tekortkomingen bij de bouw van het dakterras mocht hij door de andere appartementseigenaren/de VvE aansprakelijk worden gesteld, kan aan het voorgaande niet afdoen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat [gedaagde] een incassorisico loopt dat hij niet hoeft te aanvaarden.
4.8.
Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden dat de ontbinding door [gedaagde] van de koopovereenkomst geen stand zal houden. De voorzieningenrechter ziet gelet daarop geen aanleiding voor toewijzing van de – verstrekkende – veroordeling van [gedaagde] om mee te werken aan levering van de woning aan hem. Het gevorderde zal daarom worden afgewezen. De vraag of Elite bij toewijzing een voldoende spoedeisend belang heeft, wat door [gedaagde] is betwist, kan gelet daarop onbesproken blijven.
4.9.
Elite is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 320,-
- salaris advocaat € 1.107,-
- nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.605,-
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Elite in de proceskosten van € 1.605,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Elite niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2025.
ts