Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
TS/bc
Zaaknummer: 11302248 \ RL EXPL 24-17102
Vonnis van 29 april 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] , wonende te [woonplaats 1] ,
hierna: [eiser 1] ,
2. [eiser 2], wonende te [woonplaats 1] ,
2. [eiser 2], wonende te [woonplaats 1] ,
hierna: [eiser 2] ,
3. [eiser 3]wonende te [woonplaats 2] ,
hierna: [eiser 3] ,
4. [bedrijf] B.V.gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: [bedrijf] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] c.s.,
gemachtigde: A.L. Heijmans,
tegen
[gedaagde], wonende te [woonplaats 3] ,
hierna: [gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J-F. Grégoire.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 3 september 2024 met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord van 20 november 2024 met productie 1.
- de conclusie van antwoord van 20 november 2024 met productie 1.
1.2.
Op 12 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Mevrouw A.L. Heijmans (werkzaam bij VV Real Estate B.V., vastgoedbeheerder) was daarbij aanwezig als gevolmachtigde namens [eisers] c.s. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door haar advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2021 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [eiser 1] en [eiser 2] waren van 1 mei 2023 tot 20 december 2023 eigenaar van de woning en verhuurder jegens [gedaagde] . VV Real Estate B.V. droeg in die periode zorg voor het beheer van de woning. Op 20 december 2023 zijn [eiser 3] en [bedrijf] gezamenlijk eigenaar geworden van de woning.
2.2.
Op 21 september 2023 heeft [gedaagde] melding gedaan van een lekkage in haar slaapkamer. Vervolgens zijn werkzaamheden uitgevoerd aan of rond de woning en is de woning op 13 oktober 2023 door een aannemer geïnspecteerd.
2.3.
Op 22 december 2023 heeft [gedaagde] een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie op grond van onderhoudsgebreken. In haar verzoek heeft [gedaagde] toegelicht dat de lekkage niet is verholpen.
2.4.
Per e-mail van 25 december 2023 heeft [eiser 3] aan [gedaagde] laten weten dat hij en de heer [naam] de nieuwe eigenaren van de woning zijn en zullen optreden als beheerder.
2.5.
Op 7 februari 2024 heeft de Huurcommissie onderzoek in de woning uitgevoerd. De lekkage is in februari 2024 verholpen. De gevolgschade van de lekkage is op 19 april 2024 hersteld. Op 5 juli 2024 heeft de Huurcommissie het verzoek tot huurverlaging op zitting behandeld. Op 17 juli 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan.
2.6.
In de uitspraak van 17 juli 2024 heeft de Huurcommissie beslist dat de huurprijs, die vanaf de tweede helft van 2023 € 735,-- per maand bedroeg, wordt verlaagd vanaf 1 oktober 2023 tot 1 maart 2024 tot een bedrag van € 294,-- per maand en vanaf 1 maart 2024 tot
1 mei 2024 tot een bedrag van € 588,-- per maand.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vorderen samengevat:
- te verklaren voor recht dat de woning geen (ernstige) gebreken kent;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de legesveroordeling van de Huurcommissie van € 300,--;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 900,-- per maand, gelijk aan de geldende huurprijs met kosten van leveringen en diensten.
3.2.
[eisers] c.s. leggen aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. Nadat [gedaagde] de lekkage heeft gemeld op 21 september 2023, hebben diverse werkzaamheden aan de woning plaatsgevonden. Daarna hebben [eisers] c.s. geen meldingen van [gedaagde] meer ontvangen, niet na herhaaldelijke navraag en ook niet nadat partijen op 19 oktober 2023 nadere afspraken met elkaar hebben gemaakt. [eisers] c.s. waren dan ook in de veronderstelling dat de lekkage was verholpen. De Huurcommissie had het verzoek van [gedaagde] dan ook niet in behandeling mogen nemen, althans heeft een onjuiste beslissing genomen.
3.3.
[eisers] c.s. voeren aan dat op grond van artikel 7:262 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) een uitspraak van de kantonrechter kan worden gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie heeft beslist. Als zo’n vordering bij de kantonrechter wordt ingesteld, zijn partijen niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan [gedaagde] alleen vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag dat zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan [eiser 1] en [eiser 2] . Een behoorlijke kennisgeving ontbreekt, omdat een nadere melding door [gedaagde] niet is gedaan. [gedaagde] heeft daarom geen aanspraak op huurvermindering. Daarnaast voeren [eisers] c.s. aan dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro een gebrek zich pas voordoet wanneer sprake is van een eigenschap of staat van de woning, waardoor die niet het genot kan verschaffen dat [gedaagde] mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eisers] c.s. betwisten dat de lekkage een ‘ernstig gebrek’ oplevert, zodat huurvermindering niet aan de orde kan zijn.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. Als formeel verweer voert [gedaagde] aan dat zij nooit is geïnformeerd dat [bedrijf] als eigenaar en verhuurder jegens haar zou optreden. Per e-mail van 25 december 2023 is haar geschreven dat dat (mede) de heer [naam] zou zijn, en niet diens vennootschap. Dat moet leiden tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf] .
3.5.
Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de procedure bij de Huurcommissie op de juiste wijze is doorlopen. Ook voor die procedure gold de eis van een behoorlijke (voorafgaande) melding van het gebrek. Daaruit blijkt al dat het gebrek op de juiste wijze is gemeld door [gedaagde] en zij niet gehouden was dat nogmaals of anders te doen. [gedaagde] betwist daarnaast dat zij de lekkage niet (meer) gemeld zou hebben na de eerste melding op 21 september 2023. Dat heeft zij op verschillende momenten wel gedaan, zoals in haar e-mail van 12 oktober 2023 en in de e-mail van haar advocaat van 17 oktober 2023. Vervolgens zouden partijen weliswaar nog ‘vervolgstappen’ bespreken, maar de mailwisselingen die [eisers] c.s. noemen, hadden betrekking op het beëindigen van de huurovereenkomst, en niet op (het verhelpen van) de lekkage. De Huurcommissie heeft de lekkage onderzocht, vastgesteld dat sprake is van een gebrek en huurvermindering toegekend.
3.6.
Wat zowel de vordering tot betaling van de legeskosten als de vordering tot schadevergoeding betreft, voert [gedaagde] aan dat een grondslag ontbreekt en ook niet door [eisers] c.s. is gesteld. [gedaagde] moet huur betalen, geen schadevergoeding. De gevorderde verklaring voor recht dat de woning geen gebreken kent, is daarnaast te algemeen geformuleerd, omdat daar ieder potentieel gebrek onder zou kunnen vallen. Ook later opgekomen, toekomstige en/of onbekende gebreken.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro geldt tussen partijen kort gezegd als ‘overeengekomen’ wat door de Huurcommissie bij uitspraak is bepaald. Indien een partij binnen acht weken na die uitspraak een beslissing van de (kanton)rechter vordert, zijn partijen niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Het is dan aan de (kanton)rechter om te beslissen over het geschil tussen partijen. Het past niet bij de laagdrempelige procedure als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro om formele eisen te stellen aan de wijze waarop de geschilpunten aan de kantonrechter worden voorgelegd.
4.2.
[eisers] c.s. hebben hun vorderingen tijdig ingesteld. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat de uitspraak van de Huurcommissie wat haar betreft in stand moet blijven en dat daar een beslissing van de kantonrechter voor nodig is. De kantonrechter zal dan ook beslissen op de vorderingen van [eisers] c.s. zoals deze bij dagvaarding zijn ingesteld en een beslissing nemen over de huurvermindering wegens de lekkage, zoals dat punt van geschil is geweest in de procedure bij de Huurcommissie en door partijen schriftelijk en ter zitting is toegelicht.
Ontvankelijkheid [bedrijf]
4.3.
Op grond van artikel 7:226 lid 1 BW Pro gaan, kort gezegd, de rechten en verplichtingen van een verhuurder na overdracht van de verhuurde zaak over op de verkrijger (de nieuwe eigenaar). Uit artikel 7:226 lid 4 BW Pro volgt dat deze bepaling van dwingend recht is, wanneer het gaat om verhuur van een zaak als de woning. Het betoog van [gedaagde] , dat zij niet (juist) in kennis is gesteld van de overdracht, doet aan dat wettelijk uitgangspunt niet af. Het verweer van [gedaagde] leidt dan ook niet tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf] .
Kennisgeving gebrek (lekkage) door [gedaagde]
4.4.
heeft op 21 september 2023 de lekkage bij [eiser 1] en [eiser 2] gemeld. Uit de door [eisers] c.s. in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat ook nadien – en ook nadat werkzaamheden aan de woning zijn verricht – [gedaagde] en haar advocaat op verschillende momenten de aanhoudende lekkage nogmaals onder de aandacht van [eisers] c.s. hebben gebracht. Van een behoorlijke kennisgeving van het gebrek door [gedaagde] is dan ook voldoende gebleken. Het verweer van [eisers] c.s. dat zij (in oktober 2023) erop mochten vertrouwen dat de lekkage hersteld was, slaagt niet.
Geen verklaring voor recht dat de woning geen gebreken kent
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat zich in de woning van [gedaagde] een (aanhoudende) lekkage heeft voorgedaan. Evenmin is in geschil dat dat de lekkage in februari 2024 is verholpen en op 19 april 2024 de gevolgschade is hersteld. Hoewel daarmee tussen partijen vaststaat dat dat concrete gebrek zich niet (meer) voordoet, kan daarmee niet worden vastgesteld dat de woning in het geheel geen gebreken kent. De gevorderde verklaring voor recht is algemeen geformuleerd, terwijl wat daaraan ten grondslag is gelegd, enkel betrekking heeft op één specifiek gebrek. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Lekkage levert een gebrek op
4.6.
De Huurcommissie heeft na onderzoek de lekkage (en de gevolgen daarvan) aangemerkt als een gebrek en de huurprijs naar evenredigheid verminderd in de periodes tussen de hierboven genoemde data. [gedaagde] heeft naar het onderzoek en het oordeel van de Huurcommissie verwezen. Het bezwaar van [eisers] c.s., dat de lekkage geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW Pro, is slechts algemeen geformuleerd en in het licht van de beslissing van de Huurcommissie en het daaraan ten grondslag liggende onderzoeksrapport, niet voldoende onderbouwd. De kantonrechter sluit dan ook aan bij de beslissing van de Huurcommissie, die gegrond is op het verrichte onderzoek en de rapportage daarvan.
4.7.
Ter zitting hebben [eisers] c.s. nog aangevoerd dat zij wel degelijk reparatiewerkzaamheden hebben laten uitvoeren, maar dat de oorzaak van de lekkage niet (eenvoudig en snel) te vinden was. Dat zou dan ook niet voor hun rekening moeten komen. Voor beoordeling van een verzoek tot huurvermindering is echter niet bepalend of de verhuurder een verwijt gemaakt kan worden. Het gaat immers om de vraag of sprake is van een gebrek en vermindering van het huurgenot. Dit verweer van [eisers] c.s. slaagt dan ook niet. De kantonrechter zal beslissen conform de uitspraak van de Huurcommissie.
Legeskosten procedure Huurcommissie
4.8.
De vordering tot veroordeling van [gedaagde] de legeskosten van € 300,-- voor de procedure bij de Huurcommissie te betalen, wordt afgewezen. De Huurcommissie heeft [eisers] c.s. in het ongelijk gesteld en de legeskosten dan ook voor hun rekening gebracht. [eisers] c.s. hebben geen rechtsgrond en ook geen feitelijke grondslag gesteld, waaruit volgt dat dit anders zou moeten zijn of waar een vordering tot vergoeding of betaling door [gedaagde] op gebaseerd zou zijn.
Schadevergoeding van € 900,-- per maand
4.9.
Een rechtsgrond of feitelijke grondslag voor het toekennen van een schadevergoeding is evenmin door [eisers] c.s. gesteld. Voor zover deze vordering de strekking heeft een maandelijkse betalingsverplichting van € 900,-- ten laste van [gedaagde] aan te nemen, in plaats van de (verminderde) huurprijs, is op deze vordering al beslist door het overnemen van de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee wordt immers beslist over de huurprijs die [gedaagde] verschuldigd is in de periodes die partijen ter beoordeling aan de kantonrechter hebben voorgelegd. Ook deze vordering van [eisers] c.s. zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.10.
[eisers] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
4.11.
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af;
5.2.
veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.W. van Ravenstein en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.