ECLI:NL:RBDHA:2025:3295

• Datum uitspraak: 18 februari 2025
• Publicatiedatum: 5 maart 2025
• Zaaknummer: 11383017
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.P. Sarneel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand met inachtneming van persoonlijke omstandigheden huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 18 februari 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Hof Wonen en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan in de betaling van de huur voor een begeleidingswoning, die hij huurde van Hof Wonen. De huurprijs bedroeg € 681,35 per maand, maar de huurder had geen betalingen gedaan na de eerste maanden van de huurovereenkomst. Hof Wonen vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook betaling van de achterstallige huur en schadevergoeding voor gederfde huurinkomsten. De huurder voerde verweer en stelde dat zijn persoonlijke omstandigheden, waaronder behandeling bij Parnassia en andere schulden, hem verhinderden om de huur te betalen. De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand substantieel was en dat de persoonlijke omstandigheden van de huurder niet in de weg stonden aan de ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter wees de vorderingen van Hof Wonen toe, inclusief de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning binnen drie maanden, en de betaling van de huurachterstand en proceskosten. De uitspraak benadrukt de noodzaak van tijdige huurbetalingen en de gevolgen van betalingsachterstanden, zelfs in het licht van persoonlijke omstandigheden.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Den Haag

TS/b

Zaaknummer: 11383017 RL EXPL 24-20804

Vonnis van 18 februari 2025

in de zaak van

STICHTING HOF WONEN ,

gevestigd te Den Haag,

eiseres,

hierna te noemen: “Hof Wonen”,

gemachtigden: mr. M. van den Elshout en mr. M.T.O. Bakker,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 oktober 2024 met producties;
- de mondeling genomen conclusie van antwoord op de rolzitting van 7 november

2024;

- de brief van 6 januari 2025 met producties van de zijde van Hof Wonen;

- de mondelinge behandeling van 22 januari 2025 waarvan door de griffier

aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 25 juni 2024 van Hof Wonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “de woning”), voor de duur van (in beginsel) een jaar.

2.2.

Het gaat om een zogeheten ‘begeleidingswoning’. Dat wil in dit geval zeggen dat [gedaagde] gelijktijdig met de huurovereenkomst met Hof Wonen een begeleidingscontract is aangegaan met Parnassia en hij ook daadwerkelijk begeleiding vanuit Parnassia krijgt.

2.3.

De huurprijs voor de woning bedraagt € 681,35 per maand, door [gedaagde] aan Hof Wonen bij vooruitbetaling te voldoen.

2.4.

In de betaling van de huurpenningen is een achterstand ontstaan. Per brief van 20 september 2024 is [gedaagde] door Hof Wonen aangemaand de openstaande huurpenningen te betalen. Daarop hebben partijen een regeling afgesproken met de strekking dat [gedaagde] in termijnen de achterstand zou betalen. Nadien hebben geen betalingen plaatsgevonden, zodat de regeling is komen te vervallen.

3. Het geschil

3.1.

Hof Wonen vordert, samengevat, dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad:

• de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbindt;
• [gedaagde] veroordeelt de woning te ontruimen en ter vrije beschikking aan Hof Wonen te stellen;
• [gedaagde] veroordeelt aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 2.365,67, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.097,70 vanaf de dag van dagvaarding en te vermeerderen met de nog te vervallen huurpenningen van € 681,35 per maand vanaf november 2024 tot de dag van ontbinding;
• [gedaagde] veroordeelt als schadevergoeding wegens huurderving aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 681,35 per maand dat [gedaagde] de woning in gebruik houdt, na de ontbinding van de huurovereenkomst;
• [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan deze vorderingen legt Hof Wonen kort weergegeven het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft een achterstand laten ontstaan in betaling van de huurpenningen. Het niet (tijdig) betalen van de huur levert een toerekenbare tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst moet op grond van die tekortkoming worden ontbonden. De achterstallige huurpenningen en de kosten die Hof Wonen heeft moeten maken om de achterstallige huur te incasseren, moeten (alsnog) door [gedaagde] worden betaald.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij heeft het bestaan van de huurachterstand niet betwist, maar voert samengevat aan dat hij door zijn persoonlijke omstandigheden niet in staat was de huur te betalen. Hij is in behandeling bij Parnassia en heeft ook nog andere schulden dan de schuld aan Hof Wonen. Hij heeft nu contact met schuldhulpverlening bij de gemeente Den Haag en op een aantal van zijn andere schulden wordt afgelost. [gedaagde] wist niet dat hij, om een betalingsregeling met Hof Wonen in stand te houden, ook daadwerkelijk op korte termijn na het treffen van die regeling termijnbetalingen moest doen. Ten slotte voert hij aan dat Hof Wonen eerder contact had moeten opnemen met zijn begeleiders bij Parnassia, zodat in een eerder stadium al afspraken gemaakt hadden kunnen worden over betaling van de huur.

4. De beoordeling

Huurachterstand

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een achterstand heeft laten ontstaan in de door hem aan Hof Wonen verschuldigde huur. Hof Wonen heeft aan de hand van een specificatie de huurachterstand tot en met oktober 2024 begroot op € 2.097,70. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de vervallen huurpenningen vanaf de maand november 2024, voor zover [gedaagde] die niet heeft betaald. Uit de door Hof Wonen overgelegde specificatie blijkt dat [gedaagde] de huur van € 681,35 per maand over de maanden november en december 2024 en januari 2025 ook niet heeft betaald. [gedaagde] heeft de specificatie van Hof Wonen en de hoogte van de daarin genoemde bedragen niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van dat overzicht. De totale huurachterstand van [gedaagde] bedraagt dan ook

(€ 2.097,70 + 3* € 681,35=) € 4.141,75. [gedaagde] moet dit bedrag alsnog aan Hof Wonen betalen. De daartoe strekkende vorderingen van Hof Wonen worden dan ook toegewezen.

4.2.

De wettelijke rente wordt, zoals door Hof Wonen gevorderd, toegewezen vanaf 22 oktober 2024 (de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht) over een bedrag van € 2.097,70 (de huurachterstand op dat moment).

4.3.

Ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 257,06 worden toegewezen. Hof Wonen heeft na het ontstaan van de huurachterstand een schriftelijke aanmaning gestuurd aan [gedaagde] met een betalingstermijn van veertien dagen, in lijn met artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het gevorderde bedrag is daarnaast niet hoger dan het tarief volgend uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

Ontbinding huurovereenkomst

4.4.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.5.

Het staat vast dat sprake is van een huurachterstand. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurperiode weliswaar een enkele betaling gedaan voor het deel van de eerste maand (juni 2024) waarin hij de woning huurde en voor de (bijna volledige) tweede maand, juli 2024, maar nadien heeft hij geen enkele betaling meer gedaan. Daarmee staat dan ook vast dat [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. De betalingsachterstand is intussen opgelopen tot meer dan zesmaal de maandhuur. Gezien de omvang van de achterstand en het feit dat [gedaagde] alleen bij aanvang een (voor de maand juli 2024 al niet toereikende) betaling heeft gedaan, is van een tekortkoming van geringe betekenis geen sprake. In beginsel komt Hof Wonen dan ook de bevoegdheid toe de huurovereenkomst te ontbinden.

Persoonlijke omstandigheden [gedaagde]

4.6.

Bij het beantwoorden van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moeten ook de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] worden meegewogen. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] staan in dit geval niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg.

4.7.

De kantonrechter weegt in dit oordeel mee dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij met meerdere schuldeisers te maken heeft. Via schuldhulpverlening heeft hij met een aantal van die schuldeisers (onder meer Ziggo, Unigarant en Oxxio) regelingen kunnen treffen. Hoewel er voor de mondelinge behandeling ook contact is geweest tussen de schuldhulpverlening en Hof Wonen, is het niet gelukt om met Hof Wonen tot afspraken te komen. Ook de lopende huur wordt niet betaald. Betaling, zowel van toekomstige huurpenningen als van achterstallige huur, blijft daarmee voor Hof Wonen onzeker.

4.8.

[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat door zijn behandeling bij en begeleiding vanuit Parnassia zijn financiële situatie voor hem overzichtelijker wordt. Zijn begeleiders zouden hem bovendien kunnen helpen bij het treffen en naleven van regelingen met zijn schuldeisers en dus ook met Hof Wonen, of met het treffen van andere maatregelen zoals budgetbeheer of onderbewindstelling. Zijn begeleiders waren eerder nog niet op de hoogte van de huurachterstand en de door Hof Wonen gestarte procedure. Hoewel [gedaagde] (met zijn begeleiders) ter zitting duidelijk heeft gemaakt de schuldenproblematiek aan te willen pakken, zijn de plannen die nodig zijn om Hof Wonen betaling en aflossing op de achterstand in het vooruitzicht te stellen op dit moment niet voldoende concreet. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] tweemaal eerder een regeling heeft kunnen treffen met Hof Wonen om te mogen betalen in termijnen, maar hij daaraan geen opvolging heeft gegeven. In plaats daarvan heeft hij de huurachterstand laten oplopen, zonder enige betaling te doen. Hof Wonen heeft bovendien in een vroeg stadium melding gedaan van de betalingsachterstand bij de gemeente Den Haag in het kader van ‘vroegsignalering’ voor gemeentelijke schuldhulpverlening, contact gezocht en gehad met [gedaagde] zelf om tot werkbare afspraken te komen (en die afspraken ook gemaakt) en ook contact gehad met schuldhulpverlening. Dat Hof Wonen voorafgaand aan of eerder in de procedure contact had kunnen zoeken met Parnassia of rechtstreeks met de begeleiders van [gedaagde] is weliswaar mogelijk juist, maar daarmee is niet gezegd dat dat wel tot een oplossing had geleid. [gedaagde] is er immers ook zelfstandig in geslaagd een regeling te treffen met Hof Wonen, maar is die vervolgens niet nagekomen. Gezien de contacten die er wel zijn geweest tussen Hof Wonen en genoemde betrokkenen en het feit dat [gedaagde] zelf ook zijn begeleiders niet op de hoogte heeft gebracht, komt het ontbreken van vroegtijdig contact tussen Hof Wonen en Parnassia niet voor rekening van Hof Wonen, althans staat dit niet in de weg aan ontbinding van de huurovereenkomst.

4.9.

Ten slotte heeft [gedaagde] ter zitting aangevoerd dat zijn behandeling bij Parnassia een positief verloop kent en het einde van de huurovereenkomst daarop een nadelig effect zou kunnen hebben. Hoewel niet ter discussie staat dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van huisvesting, heeft Hof Wonen er nog op gewezen dat de (tijdelijke) huurovereenkomst bij de huidige stand van zaken niet zal worden verlengd en in beginsel dan ook zal eindigen per 24 juni 2025, zover deze procedure niet (eerder) tot ontbinding zou leiden. Ook deze omstandigheid maakt dan ook niet dat ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan niet gerechtvaardigd zouden zijn. De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Hof Wonen zal worden ontbonden.

Schadevergoeding gederfde huurinkomsten

4.10.

Voor de periode dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik zal houden terwijl de huurovereenkomst is ontbonden, is hij geen huur verschuldigd aan Hof Wonen. Omdat Hof Wonen daardoor huurinkomsten misloopt, moet [gedaagde] bij wijze van schadevergoeding een bedrag gelijk aan de huur betalen aan Hof Wonen. Dit bedrag wordt dan ook bepaald op

€ 681,35 per maand. De hiertoe strekkende vordering van Hof Wonen zal worden toegewezen.

Ontruiming

4.11.

Ter zitting heeft Hof Wonen aangegeven [gedaagde] niet in een onnodig moeilijke situatie te willen brengen en alsnog in overleg met zijn begeleiders te zullen treden, althans dat overleg voort te zullen zetten. Hof Wonen heeft zich daarnaast bereid verklaard, voor zover een regeling tot stand zou komen, niet daadwerkelijk tot ontruiming over te zullen gaan. Daarbij heeft Hof Wonen aangegeven in de termijn voor ontruiming rekening te willen houden met de mogelijkheid van overleg tussen partijen en de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] . De kantonrechter ziet hierin – en in de hierboven genoemde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] – aanleiding een langere ontruimingstermijn te hanteren dan gebruikelijk, te weten een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis.

Proceskosten

4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hof Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

372,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punt × € 204,00)

Totaal

€

916,72

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Hof Wonen met betrekking tot de woning aan de [adres] te Den [woonplaats] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] de woning binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en de woning onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Hof Wonen te stellen en te laten;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 4.141,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2024 over € 2.097,70, en te vermeerderen met € 681,35 per maand vanaf 1 februari 2025 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 681,35 per maand na ontbinding van de huurovereenkomst dat [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd en verlaten;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 916,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P. Sarneel en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025.