Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/5140
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van Delft, verweerder
(gemachtigde: W.C.N. Miekus).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de toegekende tegemoetkoming in planschade.
1.1.
Met het bestreden besluit van 11 juli 2023 heeft verweerder een tegemoetkoming in planschade aan eiser toegekend van € 3.750,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag van eiser en met terugbetaling van leges.
1.2.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2025 op zitting behandeld. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en J. Darwish.
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiser woont aan de [adres] in [woonplaats] en heeft op 19 oktober 2022 een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend. Hij stelt schade te ondervinden in de vorm van waardevermindering van zijn woning door de wijziging van het planologisch regime. Het planologisch regime is gewijzigd door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Nieuw Delft, zuidelijke velden” op 25 januari 2019.
2.1.
Het college heeft voor de beoordeling van dit verzoek planschadeadviesbureau Thorbecke ingeschakeld. Thorbecke heeft een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “Spoorzone na herziening” en het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw Delft, zuidelijke velden”. Thorbecke concludeert in zijn advies van 11 april 2023 dat de inwerkingtreding van het nieuwe planologisch regime planologisch nadeel met zich meebrengt voor eiser, in de vorm van achteruitgang van privacy, uitzicht en bezonning.
2.2.
Vervolgens heeft een taxateur de planschade gewaardeerd. De taxateur heeft de waardevermindering van de woning door de inwerkingtreding van het nieuwe planologisch regime vastgesteld op € 23.000,-. Volgens Thorbecke betreft het een normale maatschappelijke ontwikkeling, die zowel past binnen het reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid van de gemeente als binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Om die reden acht de adviseur een normaal maatschappelijk risico van 5% hier passend. De conclusie van Thorbecke luidt dat het verzoek om planschade dient te worden toegewezen en er een bedrag van € 3.750,- moet worden toegekend, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag van eiser en met terugbetaling van leges.
2.3.
Het college heeft het advies van Thorbecke overgenomen en het planschadeverzoek toegewezen. Eiser vindt de toegewezen tegemoetkoming te laag.
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.
Het geschil
4. De rechtbank beoordeelt de tegemoetkoming in planschade. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. De rechtbank stelt vast dat de door Thorbecke uitgevoerde planologische vergelijking van het nieuwe met het oude planologische regime, waarbij geconcludeerd is dat met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan een planologisch nadeel is ontstaan voor eiser, niet wordt bestreden voor zover daarin een achteruitgang van privacy, uitzicht en bezonning is vastgesteld. Eiser kan zich echter niet verenigen met de vaststelling van Thorbecke dat per saldo geen sprake zal zijn van meer geluidoverlast dan in de oude planologische situatie en dat de vermindering van de situeringswaarde gering is. Daarnaast is eiser van mening dat geen drempel voor het normaal maatschappelijk risico mag worden toegepast, althans geen drempel van 5%.
4.1.
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Waardevaststelling en planologisch nadeel
5. Eiser kan zich niet verenigen met het feit dat de waardevermindering van zijn woning is vastgesteld op een bedrag van € 23.000,-. Dat verhoudt zich volgens hem niet met het gelijkheidsbeginsel. De bovenbuurman van eiser woont op het adres Engelsestraat 137 en heeft eveneens een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Bij die aanvraag is niet Thorbecke, maar planschadeadviesbureau Langhout & Wiarda betrokken geweest. Langhout & Wiarda heeft de waardevermindering van het appartement van de bovenbuurman bepaald op € 25.000,-. Eiser betoogt dat zijn situatie identiek is aan die van zijn bovenbuurman, zodat niet valt in te zien dat de waardevermindering in zijn situatie
€ 2.000,- lager is vastgesteld. Het is de verantwoordelijkheid van verweerder om ervoor te zorgen dat hij niet wordt benadeeld door de keuze voor een ander planschadeadviesbureau, aldus eiser.
€ 2.000,- lager is vastgesteld. Het is de verantwoordelijkheid van verweerder om ervoor te zorgen dat hij niet wordt benadeeld door de keuze voor een ander planschadeadviesbureau, aldus eiser.
5.1.
Het gelijkheidsbeginsel strekt naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver dat verweerder verplicht zou zijn om bij planschadebeoordelingen steeds hetzelfde planschadeadviesbureau in te schakelen, zelfs als de te onderzoeken woningen nagenoeg identiek zijn. Het stond verweerder dus vrij om te kiezen voor Thorbecke. Voor de beoordeling van de rechtmatigheid van het bestreden besluit is van belang of verweerder mocht uitgaan van de door Thorbecke getaxeerde waardevermindering.
5.2.
Het is vaste rechtspraak dat het bestuursorgaan op het advies van een deskundige mag afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. [1] Deze zogeheten vergewisplicht is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan.
5.3.
Thorbecke is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Verweerder mag in beginsel uitgaan van het door Thorbecke uitgebrachte advies. Dat een ander planschadeadviesbureau bij een vergelijkbare woning tot een andere waardering is gekomen, betekent niet dat het advies van Thorbecke onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De getaxeerde waarden van beide woningen liggen niet bijzonder ver uit elkaar. Dat de taxaties niet exact met elkaar overeenkomen komt door het beoordelingsverschil tussen de adviesbureaus ten aanzien van de nadeelkwalificaties voor beide woningen. Eiser wijst op afwijkende nadeelkwalificaties voor de situeringswaarde en geluid.
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat het advies van Thorbecke zorgvuldig tot stand is gekomen, dat de in het advies gevolgde redenering begrijpelijk is en dat de conclusies daarop aansluiten.
Dat geldt ook voor het door eiser gestelde planologisch nadeel van geluidhinder en de verminderde situeringswaarde. Over geluidhinder door verkeersaantrekkende werking heeft verweerder – in navolging van Thorbecke – toegelicht dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de maximale planologische invulling van de voormalige bestemming van het Haringterrein (veld 11) en de nu toegestane invulling. De rechtbank kan de op het advies van Thorbecke gebaseerde toelichting van verweerder volgen dat in de oude situatie bedrijvigheid was toegestaan met bijbehorende geluidoverlast en verkeersaantrekkende werking. Eiser heeft gelet op deze planologische invulling ook niet onderbouwd dat de vermindering van de situeringswaarde ten onrechte als gering is aangemerkt.
5.5.
Het beroep van eiser geeft daarom geen grond voor het oordeel dat verweerder voor de vaststelling van de waarde van de woning niet mocht afgaan op het advies van Thorbecke.
Normaal maatschappelijk risico
6. Eiser betoogt dat de hogere bebouwing geen normale maatschappelijke ontwikkeling betreft en dat deze ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen lag. Hierdoor zijn er volgens eiser geen goede gronden aanwezig voor het hanteren van een drempel van 5%.
6.1.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan. Daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet volgens de Afdeling worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. [2] In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
6.2.
Uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgen enkele handvatten voor het bepalen van de hoogte van de drempel. [3] Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen.
6.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat het bij een actualisering van het planologisch regime niet redelijk is om een (verhoogd) normaal maatschappelijk risico tegen te werpen. Daartoe wordt overwogen dat een wijziging van het planologisch regime het aangrijpingspunt is voor het kunnen indienen van een planschadeverzoek. Bij de vaststelling van een vergoeding voor planschade moet verweerder in ieder geval het wettelijk minimumforfait van 2% toepassen. [4] Actualisering van een bestemmingsplan en het toepassen van een drempel voor het normaal maatschappelijk risico sluiten elkaar dus niet uit. Hierna wordt toegelicht waarom verweerder een drempel van 5% mocht hanteren.
Past de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?
6.4.
Verweerder stelt dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het plangebied is onderdeel van stedelijk gebied en de directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door bestaande gestapelde woningbouw waar al vergelijkbare maximum bouwhoogten mogelijk zijn.
6.4.1.
Eiser heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de vraag of een ontwikkeling qua aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur niet relevant is in dit geval, althans dat er meer gewicht toe zou moeten worden gekend aan andere omstandigheden. Daarnaast stelt eiser dat het feit dat er een bestaand gebouw moest verdwijnen om de ontwikkeling mogelijk te maken, erop wijst dat de ontwikkeling niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past.
6.4.2.
De rechtbank kan het op het rapport van Thorbecke gebaseerde standpunt van verweerder volgen. De met het nieuwe planologische regime toegestane ontwikkeling past binnen een ruimtelijke structuur die gekenmerkt wordt door gestapelde woningbouw. In de omgeving van het plangebied zijn bouwhoogtes van 22 tot 42 meter toegestaan. In de door eiser aangevoerde omstandigheid dat een bedrijfsgebouw moet worden afgebroken voor woningbouw ziet de rechtbank geen aanwijzing dat de ontwikkeling niet in de ruimtelijke structuur past. De door eiser aangehaalde jurisprudentie [5] gaat over ontwikkelingen die op relevante onderdelen anders zijn, zoals het afbreken van bestaande woningen ten behoeve van een onderdoorgang.
Past de ontwikkeling in het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid?
6.5.
Verweerder stelt dat de ontwikkeling passend is binnen een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid van de gemeente. In dit kader verwijst verweerder naar de Beleidsnota Bouwhoogten Delft uit 2005, de Structuurvisie ‘Ontmoetingen met Delft 2030’ uit 2009 en het Integraal Ontwikkelplan ‘Nieuw Delft’ 2025 uit 2013.
6.5.1.
Eiser betwist dat de ontwikkeling past in een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid. In de ogen van eiser is de hogere bebouwing op veld 11 een nieuwe ontwikkeling, omdat dit veld pas in een later stadium aan bestemmingsplan “Nieuw Delft, Zuidelijke velden” is toegevoegd. De besluitvorming kan gezien dit tijdsbestek niet worden aangemerkt als langdurig ruimtelijk beleid. Eiser stelt dat het nieuwe bestemmingsplan pas op 11 september 2017 publiekelijk kenbaar is gemaakt tijdens een kick-off bijeenkomst.
6.5.2.
De rechtbank overweegt dat verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de hogere bebouwing past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Uit de Beleidsnota Bouwhoogten Delft blijkt dat de gemeente het projectgebied reeds op het oog had als locatie voor hoogbouw, hetgeen eveneens blijkt uit de langetermijnvisie van de Structuurvisie en het Integraal Ontwikkelingsplan. De rechtbank concludeert dat er al in 2005 een duidelijke beleidslijn is ingezet. Dit is voldoende om te kunnen spreken van langdurig gevoerd ruimtelijk beleid.
6.5.3.
Eiser heeft verwezen naar een brief van de ontwikkelaar van veld 11 van
15 december 2020. Die brief is volgens eiser relevant, omdat daaruit blijkt dat pas twee jaar na de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan duidelijk werd hoe de locatie zou worden ingevuld. Eiser wijst verder op een beschikking bodemsanering van 19 juli 2013, waarin staat dat het beoogde gebruik van de locatie nog niet bekend is. Naar het oordeel van de rechtbank doen deze documenten niet aan af aan de conclusie dat de ontwikkeling past binnen een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid. De door eiser bedoelde documenten zijn geen beleidsstukken die afwijken van het beleid waarnaar verweerder verwijst.
Overige omstandigheden van belang
6.6.
Eiser legt aan zijn standpunt dat er geen sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling enkele overige omstandigheden ten grondslag. Samengevat komen deze omstandigheden erop neer dat de maximum bouwhoogten in zijn directe woonomgeving drie keer zijn bijgesteld sinds eiser zijn woning heeft gekocht. De toegestane maximum bouwhoogten zijn als gevolg daarvan vrijwel verdubbeld.
6.6.1.
Het betoog van eiser treft geen doel. De rechtbank is van oordeel dat verhoging van maximum bouwhoogten in stedelijk gebied op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Eisers verwijzing naar het moment waarop hij zijn woning kocht, raakt aan de voorzienbaarheid van de in het nieuwe planologische regime toegestane ontwikkeling. Zoals eiser heeft onderkend, moet voorzienbaarheid worden onderscheiden van het normaal maatschappelijk risico. Dat de ontwikkeling niet voorzienbaar was, is tussen partijen ook niet in geschil. Voorzienbaarheid van de ontwikkeling zou ook in de weg hebben gestaan aan toekenning van een tegemoetkoming in planschade. [6]
6.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft het college de omvang van het normaal maatschappelijk risico op goede gronden vastgesteld op 5% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.H. van den Ende, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.M. Wesselo, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 27 februari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.