ECLI:NL:RBDHA:2025:23564

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zaaknummer / rolnummer: C/09/682577 / HA ZA 25-283

Vonnis van 3 december 2025

in de zaak van

[eiser]te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat: mr. N. Vis te Alphen aan den Rijn,

tegen

1.[gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. P.C.M. Ouwens te Rotterdam,

Eiser wordt hierna [eiser] genoemd. Gedaagden worden hierna [gedaagden] genoemd.

1.Waar gaat deze zaak over?

1.1.

[eiser] had een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] voor de verkoop van zijn woning. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen. De vraag is of [gedaagden] tijdig een beroep hebben gedaan op dit financieringsvoorbehoud en zo niet, of zij daardoor een contractuele boete aan [eiser] zijn verschuldigd. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] deze boete aan [eiser] moeten betalen en ziet geen aanleiding om de boete te matigen. De rechtbank legt in dit vonnis uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen.

1.2.

Dit vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waarover partijen het eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die zijn ingesteld. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de dagvaarding van 19 maart 2025, met producties 1 tot en met 20, en de conclusie van antwoord van 14 mei 2025, met producties 1 tot en met 7. Bij tussenvonnis van 3 september 2025 is een mondelinge behandeling bevolen gelijktijdig met de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/09/689322 / HA ZA 25-666 (hierna: de vrijwaringszaak). In de vrijwaringszaak was verstek verleend.

2.2.

Op 23 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [gedaagden] hebben op de zitting spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

2.3.

Vervolgens is het verstek in de vrijwaringszaak gezuiverd op 3 december 2025, zodat nu vonnis wordt gewezen in alleen de hoofdzaak.

3.De feiten

3.1.

Op 2 september 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. [gedaagden] zouden de eigendom van de percelen grond met woning en verdere aanhorigheden aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [eiser] kopen voor een bedrag van € 765.000.

3.2.

De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 16 oktober 2024 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 76.500,-, zegge ZESENZEVENTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO. (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)

Artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

Artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 9 oktober 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, bij de volgende hypotheekvorm: gebruikelijke hypotheek tegen voor de grotere bankinstellingen gangbare voorwaarden en tarieven. (…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 2e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: De ingediende hypotheekaanvraag met de afwijzing welke hierop betrekking heeft. (…)”

3.3.

Partijen zijn op 8 oktober 2024 overeengekomen dat zowel de termijn voor het financieringsvoorbehoud als de termijn voor het stellen van een bankgarantie met twee weken werd verlengd. De termijn voor het financieringsvoorbehoud liep daarmee tot en met 23 oktober 2024 en de termijn voor de bankgarantie tot en met 30 oktober 2024.

3.4.

Op 22 oktober 2024 hebben partijen afgesproken dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud en het stellen van een bankgarantie nogmaals werd verlengd met één week. De termijn voor het financieringsvoorbehoud liep daardoor tot en met 30 oktober 2024 en de termijn voor de bankgarantie tot en met 6 november 2024.

3.5.

Op 29 oktober 2024 heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), de hypotheekadviseur van [gedaagden] , het volgende e-mailbericht aan de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), de makelaar van [eiser] , gestuurd:

“Helaas hebben wij nog geen finaal akkoord ontvangen van de geldverstrekker voor de hypotheek.

Wij vragen u daarom de ontbindende voorwaarden voor financiering én de datum voor het stellen van de bankgarantie met twee weken te verlengen, tot en met 13-11-2024.

Wij zien uw reactie graag schriftelijk tegemoet.”

3.6.

Na het uitblijven van een reactie van [naam 2] heeft [naam 1] op 30 oktober 2024 om 15:50 uur het volgende e-mailbericht aan [naam 2] gestuurd:

“Wat gaan we doen ? ik krijg geen acceptatie geforceerd bij ING het is veel te druk bij zakelijk?”

3.7.

Dezelfde dag om 17:11 uur heeft [naam 1] nog een e-mail aan [naam 2] gestuurd:

“Is het een idee om deze aanvraag door te laten lopen en ondertussen wel andere kopers een kans te geven om zo de verkoper niet onnodig tijd weg te maaien

krijg ik een akkoord dan zien we dan wel heb verder ook geen oplossingen”

3.8.

[naam 2] heeft bij e-mail van 31 oktober 2024 als volgt gereageerd:

“Hoe lang moeten we nog geduld hebben?

Is het dossier nu compleet aangeleverd bij ING?

Geduld bij verkopers begint op te raken, maar wellicht kan een goede onderbouwing van het ingediende dossier (waaruit blijkt dat ingediende aanvraag kansrijk is) helpen om nog een verlenging van de ontbindende voorwaarden te krijgen.

Beetje zonde van al het werk om, nu we dicht bij de eindstreep zijn, op te geven.”

3.9.

[naam 1] heeft diezelfde dag het volgende e-mailbericht teruggestuurd:

“Alle begrip Ik verwacht dinsdag te weten hoe en wat dan hakken we de knoop door.Ben vandaag onderweg ik bel morgenochtend nog een keer en zal je dan updaten”

3.10.

Op 6 november 2024 heeft [naam 1] het volgende e-mailbericht aan [naam 2] gestuurd:

“Helaas is het niet mogelijk gebleken de hypotheek rond te krijgen, wij verzoeken jullie hierbij dan ook de koopovereenkomst te ontbinden. In de bijlage treft u het afwijsbericht van de geldverstrekker.”

3.11.

Per brief van 29 november 2024 heeft [eiser] [gedaagden] bericht dat de koopovereenkomst nog steeds van kracht is en dat zij ingevolge artikel 5 van Pro de koopovereenkomst inmiddels een schriftelijke bankgarantie gesteld zouden moeten hebben, dan wel een waarborgsom gestort zouden moeten hebben. [eiser] heeft [gedaagden] in gebreke gesteld en verzocht om deze verplichting binnen acht dagen na ontvangst van de brief alsnog na te komen.

3.12.

Bij e-mail van 12 december 2024 hebben [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat ze tijdig en op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, waardoor de koopovereenkomst op 6 november 2024 is ontbonden en zij geen verdere verplichtingen hebben met betrekking tot een bankgarantie of waarborgsom.

3.13.

Aangezien [gedaagden] niet hebben voldaan aan de sommatie om een schriftelijke bankgarantie te stellen, dan wel een waarborgsom te storten, heeft [eiser] [gedaagden] per brief van 12 februari 2025 bericht dat hij de koopovereenkomst heeft ontbonden. Daarnaast heeft [eiser] hen gesommeerd tot betaling van de contractuele boete van € 76.500. [gedaagden] hebben aan die sommatie geen gevolg gegeven.

3.14.

Bij beschikking van 25 februari 2025 heeft de rechtbank [eiser] verlof verleend tot het leggen van conservatoir derdenbeslag onder ING Bank en tot het leggen van conservatoir beslag op de woning van [gedaagden] tot een bedrag van € 99.450. [eiser] heeft vervolgens op 3 maart 2025 conservatoir derdenbeslag onder ING Bank en conservatoir beslag op de woning van [gedaagden] laten leggen.

3.15.

Partijen hebben op 14 maart 2025 een depotovereenkomst gesloten waarbij [gedaagden] ter zekerheidsstelling een bedrag van € 99.450 in depot hebben gestort en [eiser] de conservatoire beslagen heeft opgeheven.

3.16.

[eiser] heeft de woning uiteindelijk aan een derde verkocht voor € 750.000.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de contractuele boete van € 76.500, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente;

II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.540;

III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de beslagkosten van € 3.138,23;

IV. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;

V. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de nakosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] is niet akkoord gegaan met een derde verlenging van de termijn voor het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] hebben op 6 november 2024 dus niet tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Bovendien hebben ze dat ook niet op de juiste wijze gedaan, want ze hebben enkel de afwijzingsbrief van de bank overgelegd en niet ook de ingediende hypotheekaanvraag waar de afwijzing betrekking op heeft. De koopovereenkomst was dus niet ontbonden en op grond van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst hadden [gedaagden] uiterlijk op 7 november 2024 een schriftelijke bankgarantie moeten stellen of een waarborgsom gestort moeten hebben. Dit hebben [gedaagden] echter niet gedaan en daarom zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming heeft [eiser] de koopovereenkomst op 12 februari 2025 ontbonden. [gedaagden] zijn hierdoor de contractuele boete van 10% van de koopsom aan [eiser] verschuldigd op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst.

4.3.

[gedaagden] betwisten de vorderingen en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Uit de e-mailcorrespondentie tussen [naam 1] en [naam 2] van 30 en 31 oktober 2024 volgt dat [eiser] heeft ingestemd met een derde verlenging van het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] hebben op

6 november 2024 dus tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Zij hebben het beroep ook op de juiste wijze gedaan door de schriftelijke afwijzing van de hypotheekaanvraag van ING Bank over te leggen. [gedaagden] hebben de koopovereenkomst dus rechtsgeldig ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud en zijn geen contractuele boete verschuldigd aan [eiser] . Mocht de rechtbank daar anders over denken, dan verzoeken zij de rechtbank de boete te matigen.

4.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Geen tijdig en correct beroep op de ontbindende voorwaarde

5.1.

Op 22 oktober 2024 zijn partijen overeengekomen dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud voor een tweede keer werd verlengd tot en met 30 oktober 2024. Anders dan [gedaagden] menen is de rechtbank van oordeel dat partijen geen derde verlenging van de termijn voor het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Uit de

e-mailcorrespondentie tussen [naam 2] en [naam 1] blijkt niet dat [eiser] op 30 oktober 2024 – de laatste dag van de termijn voor het financieringsvoorbehoud – heeft ingestemd met een verlenging van de termijn. Er zijn enkel twee verzoeken vanuit [naam 1] gestuurd en [naam 2] heeft daar niet voor het aflopen van de termijn op 30 oktober 2024 (bevestigend) op gereageerd. De e-mail van [naam 2] van 31 oktober 2024 werpt geen andere licht op deze conclusie. Hoogstens kan daarin een aanbod worden gelezen voor het geven van een nieuwe termijn, onder de voorwaarde dat er eerst een goede onderbouwing moet komen. Het staat vast dat die onderbouwing nooit is gekomen, zodat van een eventuele nieuwe termijn geen sprake kan zijn. Dit betekent dat er terug wordt gegrepen op de oorspronkelijke termijn zoals die na de tweede verlenging is overeengekomen en die liep tot en met 30 oktober 2024. Op grond van artikel 15.3 van de koopovereenkomst hadden [gedaagden] vervolgens twee dagen de tijd om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Zij hebben hiervan echter pas op 6 november 2024 aan [naam 2] mededeling gedaan, zodat zij daarmee vijf dagen te laat waren.

5.2.

[gedaagden] hebben nog aangevoerd dat er op of omstreeks 29 oktober 2024 telefonisch contact zou zijn geweest tussen [eiser] en [naam 2] , en vervolgens tussen [naam 2] en [naam 1] , waaruit zou blijken dat [eiser] wel akkoord was met een derde verlenging en dit ook voor 31 oktober 2024 aan [naam 1] had laten weten. [eiser] heeft dit betwist. De rechtbank is van oordeel dat uit de e-mailcorrespondentie tussen [naam 2] en [naam 1] niet blijkt dat sprake is geweest van het gestelde telefonische contact en de daarmee samenhangende (tijdige) instemming. Bij deze stand van zaken had het op de weg van [gedaagden] gelegen om hun stelling nader te onderbouwen. Dit hebben zij nagelaten, waardoor dit niet is komen vast te staan. Het enkele feit dat [gedaagden] ter zitting nog hebben aangegeven dat het voor hen niet mogelijk was om hiervan een nadere onderbouwing te geven, maakt dit niet anders, omdat ze de mogelijkheid hebben gehad om getuigenverklaringen in te brengen evenals digitale berichten, oproepgeschiedenissen, etc.

5.3.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat [gedaagden] evenmin op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is immers duidelijk bepaald dat zowel de ingediende hypotheekaanvraag als de afwijzing welke hierop betrekking heeft overgelegd dienen te worden. [gedaagden] hebben slechts een afwijzingsbrief overgelegd en hebben daarmee niet aan het contractuele vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ voldaan. De omstandigheid dat zij later een aanbod hebben gedaan om alsnog de juiste stukken over te leggen maakt het voorgaande niet anders, nu zij dit uit eigen beweging tijdig hadden moeten overleggen om aan het vereiste te voldoen.

Geen nietigheid van de contractuele boete en geen reden tot matiging

5.4.

Nu [gedaagden] niet tijdig en niet op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, was de overeenkomst niet ontbonden op 6 november 2024. [gedaagden] waren dus op grond van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst verplicht uiterlijk op 6 november 2024 (dus drie weken na de oorspronkelijke datum voor de bankgarantie) een schriftelijke bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 76.500, dan wel een waarborgsom te storten ter hoogte van € 76.500. Dat hebben zij niet gedaan, ook niet nadat zij in gebreke zijn gesteld om deze verplichting alsnog na te komen. Wegens deze toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] heeft [eiser] de koopovereenkomst op 12 februari 2025 rechtsgeldig ontbonden. [gedaagden] hebben daardoor de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 76.500) ten behoeve van [eiser] verbeurd (artikel 11.2 van de koopovereenkomst).

5.5.

[gedaagden] stellen zich op het standpunt dat een beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aangezien uit de e-mailcorrespondentie tussen [naam 2] en [naam 1] en de instructie die [eiser] aan [naam 2] heeft gegeven volgt dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud door [eiser] is verlengd. Zoals hiervoor onder 5.1 e.v. vermeld, oordeelt de rechtbank dat de termijn niet voor een derde keer is verlengd. Dit verweer slaagt dus niet.

5.6.

[gedaagden] hebben de rechtbank vervolgens verzocht de in de overeenkomst bedongen boete van € 76.500 te matigen. De grond voor matiging is volgens hen in de eerste plaats gelegen in de wanverhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de gevorderde contractuele boete. Indien [eiser] al schade zou hebben geleden – hetgeen [gedaagden] betwisten – geldt dat de schade significant lager is dan de gevorderde boete van
€ 76.500. Het bedrag van € 50.000 dat de bv van [eiser] aan de Belastingdienst zou moeten betalen, is volgens [gedaagden] geen schade geleden door [eiser] zelf, maar door zijn bv. Ten aanzien van de gestelde schade van € 15.000 door de verkoop van de woning aan een derde, is het volgens [gedaagden] – gelet op het taxatierapport van 2024 en de huidige marktomstandigheden – onvoorstelbaar dat [eiser] de woning niet voor een gelijke verkoopprijs heeft kunnen verkopen aan een derde. Bovendien hebben [gedaagden] hun uiterste best gedaan om de financiering te verkrijgen en is de gevorderde boete een aanzienlijk bedrag voor [gedaagden] als particulieren. Ten slotte is de situatie een gevolg van een misverstand, dat juist is ontstaan door toedoen van [eiser] . Het is dan niet redelijk deze boete als sanctie aan [gedaagden] tegen te werpen, zo stellen zij.

5.7.

[eiser] is het niet eens met matiging van de contractuele boete. Doordat de verkoop van de woning in 2024 niet is doorgegaan, kon hij niet op tijd een (deel van een) lening aan de bv aflossen. Daardoor moet de bv over dat deel van de lening alsnog belasting betalen. Nu [eiser] enig aandeelhouder en bestuurder is betekent dit dat hij deze belasting moet betalen. Hij leidt dus wel degelijk zelf schade. Ten aanzien van de € 15.000 lagere verkoopprijs van de woning heeft [eiser] ter zitting verklaard dat het een oude woning betreft waar in geïnvesteerd moet worden en dat er daarom niet veel belangstelling voor was. Daar komt nog bij dat zowel [eiser] als zijn partner veel last hebben gehad van stress en (ernstige) gezondheidsklachten door de uitgestelde verkoop van hun woning. Dit is ook schade als gevolg van het handelen van [gedaagden] . Evenals de extra kosten voor het opnieuw te koop zetten van de woning. Tot slot is [eiser] van mening dat, hoewel de boete een groot bedrag is voor particulieren, het geen doorslaggevend argument is dat [gedaagden] particulier zijn. Bovendien hebben ze begeleiding gehad van [naam 1] , een hypotheekadviseur, en kunnen zij de boete op [naam 1] verhalen, die verzekerd is.

5.8.

Artikel 6:94, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft de rechtbank de bevoegdheid om op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete te matigen. Matiging is op grond van dit artikel alleen aan de orde als “de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”.
Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 6:94 BW Pro volgt dat de rechter slechts met terughoudendheid gebruik mag maken van zijn bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete. Deze terughoudendheid vindt haar rechtvaardiging in het uitgangspunt van contractsvrijheid. De partijafspraken dienen in beginsel gerespecteerd te worden, tenzij zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen die afwijking rechtvaardigen. Daar komt bij dat het boetebeding twee functies heeft: enerzijds fungeert zij als prikkel tot nakoming, anderzijds vermijdt zij de discussie omtrent de schadebegroting in geval van een tekortkoming, doordat op voorhand een forfaitair bedrag is afgesproken. In geval van matiging van de contractuele boete zouden deze twee functies teniet kunnen worden gedaan en zou de rechtszekerheid afnemen.

5.9.

Uit de rechtspraak volgt dat het vereiste voor matiging dat “de billijkheid dit klaarblijkelijk eist” zo wordt uitgelegd dat de rechter pas van deze matigingsbevoegdheid gebruik mag maken als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend en niets verhindert de rechter gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen, zoals het zijn van particulier. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang. Op deze gronden kán de rechtbank overgaan tot matiging van de contractuele boete, maar daartoe bestaat geen verplichting.

5.10.

Over de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade staat nog het volgende vermeld in de parlementaire geschiedenis van artikel 6:94 BW Pro:

“In beginsel is het toegelaten een boetedoening de functie te geven van een extra aansporing tot nakoming door de schuldenaar door hem ter zake van een eventuele tekortkoming te verplichten tot betaling van een hoger bedrag dan de door de schuldeiser geleden schade. Ook is in beginsel niet uitgesloten de schadevergoeding door middel van een boetebeding op een lager bedrag dan de werkelijke schade te fixeren. De rechter behoort in de aldus aan partijen gelaten contractsvrijheid pas te kunnen ingrijpen, indien de billijkheid het klaarblijkelijk eist, waartoe het enkele uiteenlopen van boete en werkelijke schade niet voldoende is.”^[1]

5.11.

De rechtbank stelt voorop dat uit het voorgaande volgt dat contractsvrijheid als uitgangspunt geldt. Partijen zijn in beginsel vrij hun onderlinge rechtsverhouding naar eigen inzicht vorm te geven. Zij zijn gebonden aan hetgeen zij met elkaar zijn overeengekomen en dienen hun contractuele verplichtingen na te komen. Dat brengt mee dat aan een door partijen overeengekomen boetebeding in hoge mate betekenis toekomt en de rechter daar, zoals hiervoor overwogen, niet snel zal ingrijpen.

5.12.

In deze zaak gaat het om een koopovereenkomst gesloten tussen particulieren voor (kort samengevat) een woning met een aanzienlijke waarde van € 765.000. Bij een dergelijk hoog bedrag mag worden verwacht dat partijen zich bewust zijn van de verplichtingen die zij over en weer aangaan. [gedaagden] hebben zich bij deze koop niet laten bijstaan door een makelaar en hebben de koopovereenkomst doorgelezen, maar – naar eigen zeggen – niet volledig begrepen wat deze inhield. Dat is een omstandigheid die voor hun rekening en risico komt. In deze koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen. Uiteindelijk wilden [gedaagden] hierop een beroep doen omdat zij hun financiering niet rond kregen. De laatste weken voor het aflopen van de termijn werd al duidelijk dat de aanvraag voor de financiering minder voorspoedig verliep dan gehoopt. Dit had een reden voor [gedaagden] moeten zijn om alert te zijn op de deadline voor het kunnen doen van een beroep op het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] hebben niettemin deze termijn tot het uiterste gerekt en op de laatste dag van deze termijn er niet voor gezorgd dat zij een antwoord kregen op hun vraag om nog een verlenging. Dat is een omstandigheid die niet aan [eiser] te wijten is en voor rekening en risico van [gedaagden] komt. Het feit dat [naam 1] namens hen handelde maakt het voorgaande niet anders nu het handelen van [naam 1] aan [gedaagden] kan worden toegerekend.

5.13.

Wat betreft de hoogte van de door [eiser] geleden schade heeft hij voldoende onderbouwd dat hij ten minste € 20.000 schade heeft geleden door het niet doorgaan van de verkoop. Het is immers onbetwist dat de woning voor € 15.000 minder is verkocht. Daar komen dan nog de extra kosten bij voor het opnieuw verkopen van de woning, zoals makelaarskosten, en een vergoeding voor de door [eiser] geleden immateriële schade door stress en gezondheidsklachten. Wat betreft de € 50.000 schade die [eiser] zou leiden doordat de bv mogelijk extra belast gaat worden, overweegt de rechtbank dat, los van de vraag wie deze schade zou moeten dragen, deze schade toekomstige schade betreft en op dit moment nog niet vaststaat. Dat legt dus voor nu geen gewicht in de schaal. Ervan uitgaande dat [eiser] ten minste € 20.000 schade heeft geleden, is wel sprake van enige wanverhouding tussen de boete en schade, maar ook niet zodanig dat reeds daarom de boete zou moeten worden gematigd.

5.14.

Dan resteert in deze zaak de vraag welke financiële gevolgen deze boete zou hebben voor [gedaagden] . Uit hun verklaringen ter zitting leidt de rechtbank af dat het betalen van de boete tot financiële problemen leidt bij [gedaagden] . Zij moeten immers ook de hypotheek van hun nieuwe woning betalen. Zij hebben echter geen informatie aangedragen om deze financiële gevolgen voor hen te concretiseren. Zo is bijvoorbeeld onduidelijk wat hun huidige financiële positie is en welke gevolgen de boete daarop zou hebben. Hun enkele stellingen ter zitting zijn dan onvoldoende om aan te nemen dat de boete zwaarwegende financiële gevolgen voor hen heeft. Daar komt bij dat [gedaagden] hun nieuwe woning hebben gekocht, terwijl zij op dat moment wisten dat zij mogelijk deze boete zouden moeten betalen. Niettemin hebben zij de koop doorgezet. Door toentertijd die keuze te maken hebben ze ook het risico genomen dat zij mogelijk naast de nieuwe hypotheek nog de contractuele boete zouden moeten betalen. Dat is niet een omstandigheid die nu aan [eiser] kan worden tegengeworpen.

5.15.

Als de rechtbank vervolgens alles afweegt komt zij tot het oordeel dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden van deze zaak niet leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De contractuele boete zal daarom niet worden gematigd.

Conclusie

5.16.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser] tot betaling van de contractuele boete van € 76.500 zal worden toegewezen.

Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten

5.17.

De over de contractuele boete gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen vanaf 8 maart 2025, omdat [gedaagden] vanaf die datum in verzuim zijn geraakt. De brief van 12 februari 2025 bevatte weliswaar een sommatie tot betaling, maar daarin werd een termijn van zeven dagen gesteld. Gelet op de hoogte van het bedrag en het ontbreken van eerdere aanmaningen, acht de rechtbank deze termijn niet redelijk in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW Pro. De eerste ingebrekestelling van 12 februari 2025 heeft daarom niet geleid tot het intreden van het verzuim. De ingebrekestelling van 21 februari 2025 daarentegen bevatte een redelijke termijn van veertien dagen. Nu [gedaagden] niet binnen die termijn hebben betaald, is het verzuim op 8 maart 2025 ingetreden.

5.18.

Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde vergoeding van € 1.540 zal worden toegewezen.

Proceskosten, beslagkosten en nakosten

5.19.

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief beslagkosten en nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 146,43

- beslagkosten € 1.047,53

- griffierecht € 1.374,00 (waarvan € 331 voor het beslagrekest)

- salaris advocaat € 3.642,00 (3 punten × tarief IV à € 1.214)

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 6.387,96‬‬.

5.20.

[eiser] vordert voor het gelegd conservatoir beslag een extra punt salaris advocaat op basis van liquidatietarief V (€ 1.929). De rechtbank stelt echter vast dat tarief IV (€ 1.214) toepasselijk is. De punten salaris advocaat (inclusief het extra punt voor het conservatoir beslag) worden daarom overeenkomstig tarief IV toegewezen.

5.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

5.22.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van de contractuele boete van € 76.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 8 maart 2025 tot de dag van volledige betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.540,-;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 6.387,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.C. Kool en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.

type: 3416

Verkoop woning: niet tijdig beroep financieringsvoorbehoud, contractuele boete verschuldigd