ECLI:NL:RBDHA:2025:21757

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

JvdB/d

Zaak/rolnummer: 8038178 RL EXPL 19-213446

30 oktober 2025

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap
[bedrijf] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [gemeente] ),
eiseres,
gemachtigde: mr. M.H.J. Langerak,

tegen

de besloten vennootschap
Jachthaven Naarden B.V.,

gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. R.P.J.L Tjittes en J.V. Tetelepta.

Partijen zullen hierna [bedrijf] en Jachthaven Naarden worden genoemd.

1.De verdere procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van het tussenvonnis van 29 juli 2021 en de daarin genoemde stukken, het tussenvonnis van 15 juni 2023 en de daarin genoemde stukken, het deskundigenbericht van 20 februari 2025 en de akten uitlating deskundigenbericht van beide partijen.

1.2.

De uitspraak is vervolgens nader bepaald op vandaag.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter (samengevat) geoordeeld dat een vijftal door [bedrijf] gestelde schadeposten toerekenbaar zijn aan Jachthaven Naarden, te weten: (1) de extra kosten die [bedrijf] heeft moeten maken in verband met de niet gerealiseerde huur van de locatie Naarden, (2) de schade als gevolg van de hogere huurlasten voor de locatie Muiden, (3) de minder verhuurbare lig- en stallingsplaatsen die [bedrijf] ter beschikking heeft in Muiden, (4) de beperkte doorgroeimogelijkheden op de locatie in Muiden, en (5) het mislopen van het PTC.

2.2.

In het tussenvonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter ten aanzien van de eerste schadepost (de extra kosten die [bedrijf] heeft moeten maken in verband met de niet gerealiseerde huur van de locatie Naarden) geoordeeld dat de kosten voor het inschakelen van het architectenbureau voor het ontwerp van een nieuw te realiseren bouw in Muiden ter hoogte van € 3.200,00 voor vergoeding in aanmerking komen en dus zullen worden toegewezen (r.o. 4.9 van het tussenvonnis van 29 juli 2021).

2.3.

[bedrijf] vordert daarnaast als vergoeding van kosten ter vaststelling van schade een bedrag van € 46.237,13, zijnde het door BrightOrange aan [bedrijf] in rekening gebrachte bedrag voor het opstellen van verschillende rapporten. In het tussenvonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat dit bedrag zal worden toegewezen (r.o. 4.11). Ten aanzien van de eerste schadepost zal dus in totaal een bedrag van € 49.437,13 worden toegewezen.

2.4.

Ten aanzien van de tweede tot en met de vijfde schadepost is geoordeeld dat een nadere schadeberekening – met inachtneming van hetgeen in het tussenvonnis van 29 juli 2021 is overwogen – noodzakelijk is, omdat de conclusies uit de rapporten uiteenlopen en er bij de kantonrechter behoefte is aan deskundige voorlichting om het omvangrijke cijfermateriaal op waarde te beoordelen en aan een vergelijkingsonderzoek tussen de feitelijke situatie en de hypothetische situatie. In dit verband heeft de kantonrechter de benoeming van (een) deskundige(n) noodzakelijk geacht.

2.5.

In het tussenvonnis van 15 juni 2023 zijn de heren drs. H.T. Haanappel, J.M. de Wit RV MRICS en dr. J. Weimer (hierna: de deskundigen) tot deskundigen benoemd teneinde inzicht te verkrijgen in de omvang van de schade. De deskundigen hebben hun bevindingen vastgelegd in het deskundigenbericht. Partijen hebben daar bij conclusie na deskundigenbericht op kunnen reageren.

2.6.

Aan de deskundigen zijn de volgende vragen voorgelegd (r.o. 2.8 van het tussenvonnis van 15 juni 2023):

Hoe hoog is de schade die [bedrijf] lijdt als gevolg van de hogere huurprijs (een en ander met inachtneming van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 4.12. tot en met 4.18. van het tussenvonnis)?
Hoe hoog is de schade die [bedrijf] lijdt als gevolg van het kleinere aantal ligplaatsen waarover zij kan beschikken (een en ander met inachtneming van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 4.19. tot en met 4.25. van het tussenvonnis)?
Heeft [bedrijf] schade geleden als gevolg van de beperkte doorgroeimogelijkheden op haar locatie in Muiden en zo ja, hoe hoog is deze schade (een en ander met inachtneming van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 4.26. tot en met 4.29. van het tussenvonnis)?
Hoe hoog is de schade die [bedrijf] lijdt als gevolg van het niet kunnen openen van een PTC (een en ander met inachtneming van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 4.30. tot en met 4.34. van het tussenvonnis en hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot het PTC)?

2.7.

De deskundigen hebben hun bevindingen vastgelegd in het deskundigenbericht. Beide partijen hebben in hun conclusies na deskundigenbericht in algemene zin kritiek geuit op de door de deskundigen uitgevoerde werkzaamheden. Daarnaast hebben zij ten aanzien van de individuele schadecomponenten en de berekeningen van de deskundigen kritiekpunten geuit. De kantonrechter merkt daarover het volgende op.

2.8.

Jachthaven Naarden stelt zich in het algemeen op het standpunt dat de deskundigen in hun berekeningen ten onrechte zijn uitgegaan van een incrementele benadering. Verder stelt zij zich op het standpunt dat de deskundigen verleden schade en toekomstschade onjuist hebben toegepast (inzake schadecomponenten 3 en 4), dat zij een onjuiste methode hanteren om de omzetprognose in kaart te brengen (schadecomponent 3), dat de berekeningen van de deskundigen ondeugdelijk zijn (schadecomponent 3 en 4) en dat de door de deskundigen gehanteerde methode niet deugt (schadecomponent 4). Ten aanzien van schadecomponent 4 heeft [bedrijf] nog aangevoerd dat zij van oordeel is dat de deskundigen een te korte schadeperiode en een onjuist tarief vennootschapsbelasting hebben gehanteerd. Ook kan [bedrijf] zich niet vinden in het hanteren van een slagingskans van 50% bij de PTC omzetprognose.

2.9.

De kantonrechter stelt voorop dat de deskundigen nu juist zijn ingeschakeld om – kort gezegd – vanuit hun deskundigheid de hoogte van de schade te bepalen en dus berekeningen te maken. De deskundigen dienen daarbij een berekeningswijze tot uitgangspunt te nemen. Dat hebben de deskundigen gedaan op basis van de Soll- en Ist-vergelijking. Hoewel ook een andere benadering/berekeningswijze mogelijk zou zijn, maakt dat niet dat de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten en de daarop gebaseerde berekeningen onjuist zijn. Dat de door partijen aangevoerde punten niet tot inhoudelijke wijziging van de berekeningen van de deskundigen hebben geleid maakt dat niet anders. De deskundigen hebben op alle door partijen aangevoerde punten inhoudelijk gereageerd. Dat dat niet tot een inhoudelijke aanpassing van de conclusies van de deskundigen heeft geleid, maakt niet dat de conclusies van de deskundigen inhoudelijk niet juist zouden zijn.

2.10.

Jachthaven Naarden heeft verder nog aangevoerd dat de door de deskundigen gehanteerde schadeperiode ten aanzien van schadecomponent 1 niet juist zou zijn en dat de investeringen niet juist zouden zijn gewaardeerd. De deskundigen zijn uitgegaan van een schadeperiode tot en met 31 december 2025. De kantonrechter volgt Jachthaven Naarden niet in haar stelling dat de gehanteerde schadeperiode niet juist is. In r.o. 4.18 van het tussenvonnis van 29 juli 2021 is immers bepaald dat bij het bepalen van de hoogte van schadecomponent 1 als uitgangspunt dient te worden meegenomen dat de huurovereenkomst zou lopen tot 31 december 2025. De kantonrechter gaat verder niet mee in de stelling van Jachthaven Naarden dat de deskundigen de investeringen in het Soll-scenario onder schadecomponent 1 te conservatief hebben ingeschat. Zoals hiervoor is overwogen is het de taak van de deskundigen om de hoogte van de schade te bepalen en daarvoor bepaalde uitgangspunten te hanteren. Dat de deskundigen de investeringen in het Soll-scenario ook hoger zouden kunnen hebben ingeschat, maakt niet dat de berekening van de schade niet juist is.

2.11.

Ten aanzien van schadecomponent 2 stelt Jachthaven Naarden zich op het standpunt dat de deskundigen – naar de kantonrechter begrijpt – uitgaan van een onjuiste berekening, omdat zij de kosten per ligplaats in Naarden vergelijken met die in Muiden. Jachthaven Naarden stelt dat deze vergelijking niet één op één te maken is, omdat [bedrijf] nooit informatie heeft verschaft over het aantal m2 aan ligplaatsen in Muiden en over de m2-prijs aldaar. De kantonrechter begrijpt de stelling van Jachthaven Naarden aldus dat zij stelt dat de deskundigen geen onderscheid maken tussen verschillende soorten ligplaatsen en prijzen. Daarnaast stelt Jachthaven Naarden dat de deskundigen de investering van een kraan niet hebben meegenomen in de schadeberekening van het Soll-scenario. In het deskundigenbericht hebben de deskundigen gemotiveerd uiteengezet waarom zij hun berekening op deze wijze hebben ingezet en waarom het volgens de deskundigen onjuist is om een investering in de kraanbaan van Jachthaven Naarden door [bedrijf] in de schadeberekening van het Soll-scenario mee te nemen. De kantonrechter heeft geen aanleiding om aan de zienswijze van de deskundigen te twijfelen.

2.12.

Jachthaven Naarden stelt zich voorts op het standpunt dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden nu de deskundigen een anonieme makelaar/taxateur hebben ingeschakeld voor locatiebezoeken voor de inschatting van een aantal van de schadecomponenten. De identiteit en werkwijze van deze makelaar/taxateur is niet bekendgemaakt en Jachthaven Naarden stelt zich dan ook op het standpunt dat de bevindingen van de deskundigen hierdoor oncontroleerbaar zijn. Verder voert Jachthaven Naarden in het kader van hoor en wederhoor aan dat ook de locatiebezoeken een schending van hoor en wederhoor meebrengen, nu de deskundigen tweemaal (in januari en juli 2024) onderzoeken ter plaatse hebben verricht zonder partijen met hun partijdeskundigen en hun advocaten daarvan te vergewissen en zonder hen in staat te stellen daarbij aanwezig te zijn.

2.13.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de stellingen van Jachthaven Naarden ten aanzien van het schenden van hoor en wederhoor. Hoewel zij de opmerkingen van Jachthaven Naarden in het kader van hoor en wederhoor met betrekking tot de inschakeling van een derde door de deskundigen terecht acht, begrijpt zij uit de verklaring van de deskundigen dat het inschakelen van de derde niet van invloed is geweest op de inhoudelijke beslissing van de deskundigen. De deskundigen verklaren in hun deskundigenbericht immers dat zij zich in het kader van hun onderzoek primair hebben gebaseerd op (i) het procesdossier, (ii) de beantwoording van vragen en verstrekte additionele informatie door partijen en (iii) de bespreking met partijen om een oordeel te vormen over de hoogte van de schade. Ook hebben de deskundigen verklaard dat het daarnaast gebruikelijk is om ten aanzien van economische schade enig onderzoek te doen naar marktontwikkelingen en dergelijke aan de hand van desktop en field research. De deskundigen stellen dat een van de deskundigen – om meer inzicht te krijgen in de feitelijke situatie van [bedrijf] – voorafgaand aan de bespreking van 8 maart 2024 vanaf de openbare weg de haven in Muiden heeft aanschouwd en daarbij geen locatiebezoek heeft verricht, maar slechts een visuele inspectie heeft gedaan vanaf een voor het publiek toegankelijke plek om een beter idee te krijgen omtrent het reilen en zeilen van een jachthaven voor plezierjachten van 10-15 meter in de prijsklasse 4-6 miljoen. Daarnaast hebben de deskundigen verklaard dat zij op 4 juli 2024 – na de bespreking met partijen – gezamenlijk met een taxateur vanaf de openbare weg de jachthavens in Muiden en in Naarden hebben aanschouwd. De deskundigen verklaren dat de makelaar/taxateur “input” heeft geleverd waarop de deskundigen “zelfstandig” hun analyse en beoordeling van de schadecomponenten “mede” hebben gebaseerd. Hierbij merken de deskundigen op dat de inbreng van de taxateur niet substantieel is en ook dat aan de makelaar-taxateur geen enkel stuk uit het dossier beschikbaar is gesteld en hij ook inhoudelijk geenszins op de hoogte is gebracht van de aard van het dispuut tussen partijen. Deskundigen hebben hem gedurende het bezoek mondeling op hoofdlijnen enkele vragen gesteld over de omgevingsfactoren van beide jachthavens en hem vanuit zijn expertise gevraagd een indruk te geven van de kwaliteit van Jachthaven Naarden en die van de haven in Muiden. De deskundigen verklaren dat mede op basis van de bezichtiging door de deskundigen autonoom de uitgangspunten ten behoeve van de schadeberekening zijn bepaald als onderdeel van onderzoek.

2.14.

Hoewel de kantonrechter met Jachthaven Naarden van mening is dat de deskundigen slechts summier antwoord geven op de vragen van Jachthaven Naarden met betrekking tot het inschakelen van de makelaar/taxateur en de locatiebezoeken aan de jachthavens, begrijpt de kantonrechter uit de verklaringen van de deskundigen dat de inbreng van de makelaar/taxateur en ook de locatiebezoeken niet van doorslaggevende betekenis zijn geweest bij het tot stand komen van het deskundigenbericht. Ook indien partijen dus wel aanwezig waren geweest bij het bekijken van de locaties vanaf de openbare weg had dit het oordeel van de deskundigen niet anders gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op het voorgaande geen sprake van schending van hoor en wederhoor.

2.15.

Jachthaven Naarden heeft verder nog gewezen op het moeizame verloop van het deskundigenonderzoek. Zij stelt zich op het standpunt dat er aanzienlijke vertraging is opgelopen die voor het overgrote deel is toe te schrijven aan [bedrijf] en de deskundigen zelf. Jachthaven Naarden is van mening – zo begrijpt de kantonrechter haar stellingen – dat de afronding van het deskundigenonderzoek een haastklus is geworden. Zij heeft de kantonrechter daarom gevraagd om extra tijd te geven zodat de deskundigen nog een tweede concept langs partijen zouden kunnen sturen. Op dit uitstelverzoek is pas beslist, nadat partijen al gereageerd hadden op het conceptdeskundigenbericht en ook de deskundigen zelf om uitstel hadden verzocht. De deskundigen kregen tot 21 februari 2025 en Jachthaven Naarden stelt zich op het standpunt dat dit ertoe heeft bijgedragen dat zij de reacties van Jachthaven Naarden niet inhoudelijk in (de resultaten van) het definitieve deskundigenbericht zijn verwerkt, maar deze slechts van een afzonderlijke reactie hebben voorzien. Er is geen tweede concept opgesteld, noch hebben partijen de gelegenheid gekregen om op elkaars reacties te reageren, aldus Jachthaven Naarden.

2.16.

Hoewel de kantonrechter met Jachthaven Naarden van mening is dat de deskundigen op sommige door Jachthaven Naarden aangedragen punten summier hebben gereageerd, is het de kantonrechter niet gebleken dat de deskundigen niet op de reactie van Jachthaven Naarden hebben gereageerd. Uit bijlage 6 van het deskundigenbericht (vanaf blz. 70) volgt dat de deskundigen op alle door Jachthaven Naarden aangedragen punten een reactie hebben gegeven. Het deskundigenbericht zelf is inderdaad niet aangepast, maar dat hoeft ook niet als de deskundigen daar geen aanleiding voor zien. De kantonrechter heeft de voortgang van de procedure bewaakt en in dat verband de deskundigen aangespoord om binnen afzienbare termijn met een deskundigenbericht te komen. Aanhoudingsverzoeken zijn telkens aan partijen voorgelegd. De deskundigen hebben ook niet te kennen gegeven dat de kwaliteit van hun bevindingen in gevaar kwam door de gestelde termijn. De kantonrechter volgt Jachthaven Naarden verder ook niet in haar stelling dat de deskundigen een tweede concept hadden moeten opstellen en/of dat zij partijen gelegenheid hadden moeten geven om op elkaars reactie te reageren. Dit volgt ook niet uit de Leidraad deskundigen in civiele zaken of uit de wet. Onduidelijk is daarbij welke functie dergelijke extra schriftelijke rondes zouden hebben. Dat partijen anders tegen de schade aankijken is nu juist een van de redenen dat er behoefte bestond aan een deskundigenbericht.

2.17.

De kantonrechter gaat uit van de juistheid van de inhoud van het deskundigenrapport, een rapport dat is opgesteld conform de bepalingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op de concept-rapportage van de deskundigen, van welke gelegenheid zij ook gebruik hebben gemaakt. Zij hebben toen dezelfde opmerkingen gemaakt als de hiervoor bedoelde opmerkingen. De deskundigen zijn vervolgens ingegaan op alle opmerkingen van partijen en hebben deze opmerkingen naar het oordeel van de kantonrechter afdoende weerlegd. Gelet hierop en gelet op de omstandigheid dat de kantonrechter onvoldoende aanleiding ziet om aan de bevindingen en de conclusies van de deskundigen - die nu juist zijn ingeschakeld op grond van hun deskundigheid op het onderhavige terrein - te twijfelen, zal de kantonrechter uitgaan van de juistheid van deze bevindingen en conclusies. De kantonrechter zal deze bevindingen en conclusies dan ook overnemen en tot de hare maken.

2.18.

Hieruit volgt dat ten aanzien van de in het tussenvonnis van 29 juli 2021 genoemde tweede schadepost^[1](de schade als gevolg van de hogere huurlasten voor de locatie Muiden) wordt uitgegaan van een schade ter hoogte van € 866.268,00 per Schadevaststellingsdatum^[2]. Ten aanzien van de derde schadepost^[3](de minder verhuurbare lig- en stallingsplaatsen die [bedrijf] ter beschikking heeft in Muiden) wordt uitgegaan van een schade ter hoogte van € 311.468,00 per Schadevaststellingsdatum.^[4]Ten aanzien van de vierde schadepost^[5](de beperkte doorgroeimogelijkheden op de locatie Muiden) wordt uitgegaan van een schade ter hoogte van € 816.000,00 per Schadevaststellingsdatum.^[6]Ten aanzien van de vijfde schadepost^[7](het mislopen van het PTC) wordt uitgegaan van een schade ter hoogte van € 1.004.000,00 per Schadevaststellingsdatum. Onder 2.3 van dit vonnis is reeds vastgesteld dat ten aanzien van de eerste schadepost wordt uitgegaan van een schade ter hoogte van € 49.437,13. In totaal beloopt de schade dan ook een bedrag van € 3.047.173,13. De kantonrechter zal Jachthaven Naarden veroordelen dit bedrag binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis aan [bedrijf] te betalen. Voor zover de vordering van [bedrijf] genoemd bedrag overstijgt, zal de vordering worden afgewezen.

2.19.

Jachthaven Naarden heeft in de conclusie na deskundigenbericht verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en subsidiair te bepalen dat [bedrijf] zekerheid moet stellen tot het toegewezen bedrag in de zin van artikel 233 lid 3 Rv. De kantonrechter wijst dat verzoek af. Jachthaven Naarden had dit verzoek eerder kunnen doen, maar zij heeft dit pas bij conclusie na deskundigenbericht aan de orde gesteld. Het verzoek van Jachthaven Naarden is daarom naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de eisen van een goede procesorde.

2.20.

De kosten van de deskundigen (ter hoogte van € 133.100,00 inclusief btw) zijn op grond van het vonnis van 29 juli 2021 door Jachthaven Naarden voorgeschoten. Deze kosten blijven voor rekening van Jachthaven Naarden.

2.21.

Jachthaven Naarden is grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [bedrijf] worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 99,01

- griffierecht € 972,00

- salaris gemachtigde € 8.140,00 (5 punten x tarief € 1.628,00)

- nakosten
€ 135,00

Totaal € 9.346,01

3.Beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt Jachthaven Naarden om binnen veertien dagen na heden aan [bedrijf] te betalen een schadevergoeding ter hoogte van € 3.047.173,13;

3.2.

veroordeelt Jachthaven Naarden in de proceskosten aan de zijde van [bedrijf] van € 9.346,01, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Jachthaven Naarden niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Jachthaven Naarden ook de kosten van betekening betalen;

3.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 oktober 2025.

Schadestaatprocedure na deskundigenbericht tussen [bedrijf] B.V. en Jachthaven Naarden B.V.