Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 692057 / KG ZA 25-948
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2025
in de zaak van
[eiser]te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. J.J. Kesseboom te Leiden,
tegen:
1.[gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
niet verschenen,
2. [gedaagde 2]te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
in persoon verschenen,
3. [gedaagde 3]te [woonplaats 3] ,
gedaagde,
niet verschenen,
4. [gedaagde 4]te [woonplaats 3] ,
gedaagde,
niet verschenen,
5. [gedaagde 5]te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
in persoon verschenen.
Eiser wordt hierna [eiser] genoemd. Gedaagden sub 2 en sub 5 worden hierna respectievelijk [gedaagde 2] en [gedaagde 5] genoemd. Gedaagden sub 1 tot en met sub 5 worden gezamenlijk aangeduid als gedaagden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9;
- de akte overlegging producties van [eiser] met producties 10 en 11;
- de brief van [eiser] van 13 oktober 2025 met aanvullende productie 12;
- de op 15 oktober gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Op de mondelinge behandeling zijn, naast de advocaat van [eiser] , gedaagden [gedaagde 2] en [gedaagde 5] in persoon verschenen. De overige gedaagden zijn behoorlijk opgeroepen tegen de terechtzitting van 15 oktober 2025, maar zijn daar niet verschenen. Tegen gedaagden sub 1, 3 en 4 wordt verstek verleend. Zoals in artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is bepaald, wordt tussen alle partijen één vonnis gewezen dat ook ten aanzien van gedaagden sub 1, 3 en 4 als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Dat betekent dat gedaagden sub 1, 3 en 4 geen verzet kunnen aantekenen tegen dit vonnis, maar alleen in hoger beroep kunnen.
1.3.
Tijdens de zitting is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning en het perceel aan de [adres 1] te [plaats] . Gedaagden hebben elk een gelijk aandeel in het eigendom van het perceel aan de [adres 2] te [plaats] . De percelen van [eiser] en gedaagden grenzen aan elkaar.
2.2.
Op 4 november 2022 hebben gedaagden bij de gemeente Leiden een omgevingsvergunning aangevraagd in verband met het voornemen om de op hun perceel aanwezige garage af te breken en in plaats daarvan een gebouw bestaande uit drie appartementen te bouwen. Op 7 februari 2023 is de omgevingsvergunning verleend. Omstreeks 22 december 2023 is de garage door gedaagden gedeeltelijk afgebroken. Daarbij zijn het dak en (een deel van) de achtergevel verwijderd. De voorgevel en zijmuren van de garage zijn nog aanwezig.
2.3.
[eiser] had bezwaar tegen de plannen van gedaagden en is in juli 2024 een kort geding gestart tegen gedaagden. Bij vonnis van 26 juli 2024 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag gedaagden bij wijze van voorlopige voorziening veroordeeld de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden. Op 24 oktober 2024 zijn gedaagden door [eiser] gedagvaard in een bodemprocedure. Bij vonnis van 30 april 2025 heeft de rechtbank Den Haag – kort gezegd – geoordeeld dat de uitvoering van het bouwplan van gedaagden zal leiden tot substantiële afname van bezonning op de woning van [eiser] en vermindering van het uitzicht vanuit de woonkamer en patio van [eiser] en dat dit – gelet op de aard, ernst en duur en bezien in het licht van de omstandigheden ter plaatse – onrechtmatige hinder zoals bedoeld in artikel 5:37 Burgerlijk Wetboek (BW) jegens [eiser] oplevert. Het is gedaagden verboden het bouwplan te realiseren. Gedaagden hebben geen hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak en de termijn daarvoor is inmiddels verstreken.
2.4.
Met het gedeeltelijk afbreken van de garage in december 2023 is de zijmuur, die aan de keuken en patio van [eiser] grenst, intact gebleven, maar de muur is sindsdien wel onafgewerkt aan de bovenkant. Op 30 juni 2025 heeft [eiser] aan gedaagden laten weten voornemens te zijn de muur op eigen kosten af te laten werken. Gedaagden hebben [eiser] er op 14 juli 2025 op gewezen dat de muur volgens hen niet mandelig is en dat [eiser] geen werkzaamheden aan de muur mag (laten) verrichten zonder toestemming. Gedaagden waren wel bereid tot overleg over onderhoud/afwerking van de muur.
2.5.
Op 19 augustus 2025 is in opdracht van [eiser] door het Kadaster een grensreconstructie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de kadastrale grens tussen de percelen van partijen in de lengterichting onder de muur doorloopt. Op 27 augustus 2025 heeft [eiser] jegens gedaagden, onder verwijzing naar het relaas van bevindingen van het Kadaster, zijn standpunt dat sprake is van een mandelige muur gehandhaafd. [eiser] liet (nogmaals) weten dat hij de muur wil (laten) afwerken en dat hij, onder verwijzing naar artikel 5:49 BW, de muur wil terugbrengen naar een hoogte van twee meter.
2.6.
Gedaagden hebben laten weten niet in te stemmen met een verlaging van de muur, omdat de muur jarenlang als muur van de garage is gebruikt en daarmee ook meer is dan een gewone erfafscheiding. Wel waren gedaagden bereid om te bespreken hoe de muur het beste kan worden afgewerkt.
2.7.
Omdat partijen niet tot een nader vergelijk leken te komen heeft [eiser] dit kort geding aangevraagd. Daarna, op 6 oktober 2025, hebben gedaagden laten weten voornemens te zijn om binnen acht weken het dak van de garage te vernieuwen en (de garage) in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
A. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de mandelige muur tussen de erven, kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] en [kadastraal nummer 2] , af te breken tot een hoogte van twee meter volgens de regelen der kunst, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel waarop gedaagden daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 20.000,00;
subsidiair:
[eiser] te machtigen om de mandelige muur tussen de erven, kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] en [kadastraal nummer 2] , af te breken tot een hoogte van twee meter;
Primair en subsidiair:
gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. Op grond van artikel 5:62 lid 1 BW is een vrijstaande scheidsmuur gemeenschappelijk eigendom en mandelig indien de grens van twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. De scheidsmuur staat over de volledige lengte op de erfgrens. Het deel van de scheidsmuur dat grenst aan de patio van [eiser] is vrijstaand. Daarmee is dat deel gemeenschappelijk eigendom en mandelig. Conform artikel 5:65 BW moeten mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Op grond van het relevante bestemmingsplan mag de hoogte van een erfafscheiding niet meer bedragen dan 2 meter (vgl. artikel 5:49 BW), maar het vrijstaande gedeelte van de muur is 2,68 meter hoog. Het afbreken of verwijderen van delen van de scheidsmuur is een feitelijke handeling die niet strekt tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed. Gelet op artikel 3:170 lid 2 BW heeft [eiser] dus toestemming van gedaagden nodig om de muur terug te brengen naar de wettelijk toegestane hoogte. [eiser] heeft herhaaldelijk aangeboden om de scheidsmuur op eigen kosten te herstellen en terug te brengen naar een hoogte van twee meter, maar gedaagden werken daar niet aan mee. Gedaagden hebben geen redelijk belang bij het onthouden van hun medewerking. De bouwplannen van gedaagden zijn namelijk hoogst onzeker en bovendien kan de scheidsmuur – na afbraak – zonder noemenswaardige kosten weer worden hersteld tot een hoogte van 2,68 meter.
3.3.
Gedaagden voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
In dit kort geding, waarin in spoedeisende gevallen een ordemaatregel kan worden getroffen, moet onder meer worden beoordeeld hoe aannemelijk het is dat een vordering van [eiser] in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter moet beoordelen of op basis van aangevoerde feiten en omstandigheden de vordering van [eiser] zodanige kans van slagen heeft dat, vooruitlopend daarop, toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is.
4.2.
[eiser] stelt zich op het standpunt, althans zo begrijpt de voorzieningenrechter, dat de muur die op de erfgrens staat voor het deel dat grenst aan de patio van [eiser] door (gedeeltelijke) afbraak van de garage een vrijstaande scheidsmuur is geworden zoals bedoeld in artikel 5:62 lid 1 BW en dus ook mandelig is. In het verlengde daarvan betoogt [eiser] , onder verwijzing naar artikel 5:49 BW, dat voor dit deel van de muur een maximale hoogte van twee meter is toegestaan en dat de muur dus moet worden verlaagd. In dat kader vordert [eiser] in dit kort geding dat gedaagden worden veroordeeld om de muur te verlagen naar twee meter, dan wel dat hij wordt gemachtigd om de muur zelf tot die hoogte te verlagen.
4.3.
De vordering van [eiser] is gebaseerd op het uitgangspunt dat door de gedeeltelijke afbraak van de garage (voor een deel van de muur) sprake is van een scheidsmuur c.q. erfafscheiding. De voorzieningenrechter volgt dat uitgangspunt niet en acht het wat dat betreft vooralsnog niet aannemelijk dat de situatie met de muur zoals die nu is, zo blijft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter betreft de huidige situatie dus slechts een tijdelijke situatie waarvan gedaagden altijd de intentie lijken te hebben gehad om (het betreffende gedeelte van) de muur onderdeel te laten zijn van een bouwplan c.q. gebouw en dus niet ‘vrij’ te laten.
4.4.
Voor de voorzieningenrechter is hierbij relevant dat de garage gedeeltelijk is afgebroken in het kader van het oorspronkelijke bouwplan van gedaagden. In dat plan was het, zoals de voorzieningenrechter begrijpt, evenmin de bedoeling dat de muur ‘vrij’ zou blijven. Dat dat nu wel en nog steeds de situatie is, is dus tijdelijk en onder meer het gevolg van de tegen gedaagden gevoerde procedures over het bouwplan. Dat de muur – zoals [eiser] stelt – al geruime tijd onafgewerkt is, kan gedaagden gelet daarop momenteel ook niet worden tegengeworpen. Immers hebben de procedures tijd gekost en is pas sinds het verstrijken van de hoger beroep termijn tegen de uitspraak van 30 april 2025, en dus niet langer dan een maand of twee, onomwonden duidelijk dat het initiële bouwplan van gedaagden geen doorgang kan en zal vinden.
4.5.
Dat gedaagden ook later, na de uitspraak van 30 april 2025, nog plannen hebben gehad om de muur te gebruiken in een ander bouwplan blijkt voorts uit de toelichting van partijen ter zitting. Daaruit volgt namelijk dat gedaagden met [eiser] hebben besproken om de mogelijkheid te bekijken om, in afwijking van het oorspronkelijke bouwplan, slechts één woonlaag aan het gebouw toe te voegen. Gedaagden hebben die mogelijkheid onderzocht, maar die bleek uiteindelijk niet rendabel, waardoor zij dat idee hebben laten varen. Het laatste plan van gedaagden is om de oude situatie te herstellen en de garage terug te bouwen, of in ieder geval weer een dak aan te brengen. Samenvattend acht de voorzieningenrechter het bij deze stand van zaken nu nog te billijken dat er door gedaagden nog niets aan de muur is gedaan en kan [eiser] nog geen rechten ontlenen aan deze tijdelijke situatie. Indien het plan om de oude situatie te herstellen echter niet voortvarend ter hand zal worden genomen, moeten gedaagden rekening houden met een andersluidend oordeel.
4.6.
Het belang van gedaagden om de muur op de huidige hoogte te handhaven is gelegen in het feit dat die hoogte nodig is voor uitvoering van het plan voor herstel van de oude situatie en/of het aanbrengen van in ieder geval een dak. Dat is door [eiser] ook niet weersproken. Dat het opnieuw verhogen van de muur na de door [eiser] verlangde verlaging – zoals [eiser] stelt - weinig kosten en moeite met zich meebrengt, maakt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dat het belang van gedaagden bij behoud van de huidige hoogte moet wijken. Hoewel de voorzieningenrechter het spoedeisend belang van [eiser] voor een oordeel over deze kwestie begrijpt, is de door [eiser] gevraagde voorlopige voorziening voor hem niet zo klemmend dat het belang van gedaagden daar op dit moment voor moet wijken. De muur is immers altijd al in ieder geval op de huidige hoogte geweest. Er is ten aanzien van de hoogte van de muur door het gedeeltelijk afbreken van de garage dus geen verslechtering van de situatie voor [eiser] opgetreden. De door hem gestelde verminderde toetreding van daglicht was – voor zover dat het geval is – dus altijd al op deze wijze het geval. De voorzieningenrechter acht het belang van [eiser] bij verlaging van de muur naar twee meter gelet hierop momenteel niet groot genoeg.
4.7.
Voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. De voorzieningenrechter merkt nog wel op dat de huidige situatie met de muur niet veel langer kan voortduren. Van gedaagden kan worden verwacht dat zij met voortvarendheid het plan om de oude situatie te herstellen ter hand nemen. Van gedaagden kan in ieder geval worden verwacht dat zij direct zorgdragen voor en/of meewerken aan het goed en deugdelijk afwerken van de muur zoals die er nu staat tot de uitvoering van bedoeld plan is begonnen.
4.8.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] en [gedaagde 5] worden begroot op:
- griffierecht € 331,00
- nakosten € uitsluitend de betekeningskosten zoals vermeld in de beslissing
Totaal € 331,00
4.9.
De proceskosten van gedaagden sub 1, 3 en 4 worden begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verleent verstek tegen gedaagden sub 1, 3 en 4;
5.2.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] en [gedaagde 5] van in totaal € 331,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] de kosten van betekening betalen;
5.4.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
lp