Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
JB/IB (C)
Zaaknummer: 11561645 \ RL EXPL 25-3337
Vonnis van 23 september 2025
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. A.M. de Jong,
tegen
1.[partij B sub 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[partij B sub 2],
2.
[partij B sub 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] c.s.,
gemachtigde: mr. S.W. Teuwen.
1.Samenvatting
1.1.
[partij B] c.s. huurden een woning van [partij A] . Tijdens de vakantie van [partij B] c.s. is de vulslang van de cv-ketel losgeschoten. Hierdoor is waterschade ontstaan in de woning. Partijen zijn het erover eens dat de schade is ontstaan doordat een derde, genaamd [naam] , de vulkraan open heeft gezet na het verrichten van reparatiewerkzaamheden. De kantonrechter is van oordeel dat dit handelen van [naam] voor rekening en risico komt van [partij A] als verhuurder, omdat zij [naam] de opdracht heeft gegeven om reparatiewerkzaamheden te verrichten. De vordering van [partij A] tot vergoeding van de door haar geleden waterschade wordt daarom afgewezen en de vordering van [partij B] c.s. tot vergoeding van de door hen geleden waterschade wordt toegewezen. De vordering van [partij A] tot betaling van achterstallige huur wordt afgewezen, omdat de door [partij B] c.s. gevorderde huurprijsvermindering wordt toegekend en het restant wordt verrekend met de schadevergoedingsvordering van [partij B] c.s. op [partij A] . De vorderingen van [partij B] c.s. tot terugbetaling van de huur over de maand juni 2024 en tot terugbetaling van de waarborgsom worden toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 februari 2025 met producties 1 tot en met 28;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 30;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 29 tot en met 33;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 30;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 29 tot en met 33;
- de akte van [partij A] met producties 34 en 35;
- de brief van 16 mei 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 16 mei 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 1 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarop [partij A] haar eis verminderd heeft met € 1.916,36.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij A] is eigenaar van een woning gelegen aan het [adres] te [plaats] (hierna: de ‘woning). Per 1 maart 2024 huren [partij B] c.s. de woning van [partij A] .
3.2.
Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst verbleef [partij A] in Duitsland en heeft zij zich laten vertegenwoordigen door [naam] (hierna: ‘ [naam] ’), een kennis van [partij A] die ervaring heeft met het verhuren van vastgoed.
3.3.
Voorafgaand aan of bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [partij B] c.s. een waarborgsom van € 3.000,00 betaald.
3.4.
Rond 1 mei 2024 hebben [partij B] c.s. geklaagd dat zij geen warm water hadden. Hierop heeft [partij A] instructies gegeven over het bijvullen van de cv-ketel.
3.5.
Op 26 juni 2024 hebben [partij B] c.s. via WeChat aangegeven dat er een slang bij de cv-ketel lekt en dat zij binnenkort voor vier dagen op vakantie gaan. Zij hebben [partij A] gevraagd om een oplossing:
“Do you have any solution? For example, is there a main water valve that can be turned off?’
3.6.
[partij A] heeft hier dezelfde dag via WeChat als volgt op gereageerd:
“I forwarded it to [naam] , he will come to check it out in the next two days. As I can recall, you can turn of the main valve and manually pour out the water in the pipe as a temporary measure.”
3.7.
Kort daarop heeft [naam] via WeChat contact gezocht met [partij B] c.s.:
“Are you free tomorrow? I’ll go and take a look. I may need to change the accessories, but don’t worry. I can handle it.”
3.8.
[partij B] c.s. hebben hierop bevestigd dat de volgende dag goed is en [naam] geïnformeerd dat zij waterproof tape hebben aangebracht, maar dat dit niet werkt. [naam] heeft volgens herhaald dat hij de volgende dag zal komen.
3.9.
Op 27 juni 2024 is [naam] naar de woning gegaan. Hij heeft daarbij de vulslang losgemaakt van de cv-ketel, tape aangebracht rond de schroefdraad van de kraan, de slang opnieuw vastgezet en de vulkraan opengedraaid. Na afloop van de werkzaamheden heeft [naam] een chatgroep met [partij A] en [partij B] c.s. aangemaakt en onder meer het volgende geschreven:
“Today I went to fix the water leakage in a simple way, at least it won’t leak during the time when [partij B] [ [partij B] c.s., kantonrechter] is out.”
3.10.
Op 28 juni 2024 zijn [partij B] c.s. op vakantie gegaan. Tijdens de vakantie van [partij B] c.s. is de vulslang losgeschoten van de cv-ketel en is grote waterschade ontstaan, doordat de vulkraan open stond en zo water door de woning stroomde. Door de waterschade is de woning beschadigd geraakt, is schade ontstaan aan de inboedel van [partij B] c.s. en was er niet langer warm water in de woning beschikbaar.
3.11.
[partij B] c.s. hebben de waterschade op 1 juli 2024, bij terugkomst van vakantie, opgemerkt en direct gemeld bij [naam] . Vervolgens heeft [partij A] via [naam] en hebben [partij B] c.s. zelf maatregelen getroffen om de schade te beperken. Zo zijn er droogmachines gehuurd om de woning te drogen. Deze droogmachines hebben gedurende twee maanden 24 uur per dag gedraaid.
3.12.
[partij A] heeft de schade gemeld bij haar verzekeraar. In afwachting van de afwikkeling door de verzekeraar heeft [partij A] op 11 juli 2024 aan [partij B] c.s. onder meer het volgende geschreven:
“If you don’t want to wait together, I can understand and you can also return the July rent and deposit together.”
3.13.
Op 31 juli 2024 hebben [partij B] c.s. aan [partij A] gevraagd of zij de huur voor augustus moeten betalen of dat de huur van juli hiervoor in de plaats komt. [partij A] heeft hierop als volgt geantwoord:
“When I get back this weekend, I’ll return your July bill to you and you’ll transfer your august bill. I’ll settle it at the end of August.”
3.14.
Op 8 augustus 2024 heeft [partij A] aan [partij B] c.s. laten weten dat haar verzekeraar niet tot uitkering over zal gaan en vraagt zij aan [partij B] c.s. om de schade te melden bij hun aansprakelijkheidsverzekeraar. Daarnaast schrijft zij:
“Besides, in light of my insurance company’s stance, I am unable to refund your rent. The rent should continue to be paid as usual until you officially move out.”
3.15.
[partij B] c.s. hebben de huur voor augustus, september en oktober 2024 niet betaald. [partij A] heeft de huur van juli 2024 niet teruggestort. Na opzegging door [partij B] c.s. is de huurovereenkomst op 1 november 2024 beëindigd.
3.16.
Op 24 oktober 2024 hebben [partij B] c.s. een brief aan [partij A] gestuurd. In deze brief wordt [partij A] aansprakelijk gesteld voor de door [partij B] c.s. geleden schade, beroepen [partij B] c.s. zich op verrekening met betrekking tot de onbetaald gelaten huur en vorderen zij terugbetaling van de betaalde waarborgsom.
3.17.
In het voorjaar van 2025 is de waterschade in opdracht van [partij A] hersteld tegen betaling van € 23.663,33 (incl. btw) door [partij A] . Op 12 juni 2025 heeft [partij A] de woning verkocht.
4.Het geschil
in conventie en in reconventie
4.1.
[partij A] vordert nadat zij ter zitting haar eis heeft verminderd
in conventie– samengevat – dat [partij B] c.s. bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld tot betaling van:
in conventie– samengevat – dat [partij B] c.s. bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld tot betaling van:
I. schadevergoeding van € 33.685,67, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 15 oktober 2024;
II. huurachterstand van € 4.350,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van verzuim;
III. buitengerechtelijke incassokosten van € 1.421,17, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 februari 2025;
IV. de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.
4.2.
[partij A] legt aan haar vordering ten grondslag dat tijdens de huurperiode waterschade aan de woning is ontstaan als gevolg van een aan [partij B] c.s. toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Zij hebben niet de zorg betracht die van een goed huurder mag worden verwacht doordat zij tijdens de huurperiode de vulkraan van de cv-ketel open hebben laten staan en, hoewel zij wisten dat het lekte bij de vulkraan, voor vier dagen op vakantie zijn gegaan. Hierdoor is de vulslang losgeschoten en is waterschade aan de woning ontstaan. De door [partij A] geleden schade bestaat volgens haar uit de gemaakte herstelkosten en uit een lagere verkoopopbrengst van de woning vanwege de schade. Ook zijn [partij B] c.s. volgens [partij A] in augustus, september en oktober tekortgeschoten in hun verplichting om maandelijks € 1.450,00 aan huur te voldoen.
4.3.
[partij B] c.s. voeren
in conventieverweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , althans tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] en zij verlangen dat [partij A] wordt veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.
in conventieverweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , althans tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] en zij verlangen dat [partij A] wordt veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.
4.4.
[partij B] c.s. betwisten dat zij tekort geschoten zijn in een verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Zij voeren aan dat niet zij, maar [naam] de kraan open heeft laten staan en dat [naam] is ingeschakeld door [partij A] , zodat zijn handelen moet worden toegerekend aan [partij A] . Daarnaast voeren zij aan dat zij mochten vertrouwen op de mededeling van [naam] dat zij veilig op vakantie konden. Door de waterschade hebben [partij B] c.s. voor € 8.263,38 schade geleden. Volgens [partij B] c.s. is [partij A] tekortgeschoten in haar verplichtingen en hebben zij een vordering op [partij A] , zodat zij de verplichting tot betaling van huur kunnen verrekenen met hun vordering. Daarnaast is de waterschade volgens [partij B] c.s. een gebrek, zodat recht bestaat op huurprijsvermindering en niet de gehele huur betaald hoeft te worden.
4.5.
Op grond van deze feiten en omstandigheden vorderen [partij B] c.s.
in reconventie– samengevat – dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in reconventie– samengevat – dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [partij A] veroordeeld wordt tot betaling van schadevergoeding van € 8.263,38, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 februari 2025;
II. [partij A] veroordeeld wordt tot betaling van onverschuldigd betaalde huur van € 1.450,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 februari 2025;
III. een huurprijsvermindering van 60% wordt toegekend over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 oktober 2024;
IV. [partij A] veroordeeld wordt tot betaling van de betaalde waarborgsom van € 3.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 februari 2025.
4.6.
Voor de vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur voeren [partij B] c.s. aan dat zij de huur over de maand juli 2024 voorafgaand aan de waterschade hebben betaald en dat zij na de waterschade met [partij A] afgesproken hebben dat deze huur niet betaald hoeft te worden.
4.7.
[partij A] voert
in reconventieverweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] c.s. althans tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] c.s. in de kosten van deze procedure.
in reconventieverweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] c.s. althans tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] c.s. in de kosten van deze procedure.
4.8.
[partij A] herhaalt haar standpunt in conventie dat [partij B] c.s. de kraan hadden moeten dichtdraaien en dat het open laten staan van de vulkraan is toe te rekenen aan [partij B] c.s.. Zij voert aan dat [partij B] c.s. daarom geen recht hebben op schadevergoeding en ook geen recht hebben op huurprijsvermindering en terugbetaling van de waarborgsom. [partij A] betwist dat zij met [partij B] c.s. heeft afgesproken dat geen huur over de maand juli 2024 betaald hoeft te worden.
5.De beoordeling
5.1.
Gelet op de feitelijke samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen de vorderingen hierna gezamenlijk worden behandeld.
[partij B] c.s. zijn niet aansprakelijk voor de waterschade
5.2.
[partij B] c.s. zijn op grond van artikel 7:218 lid 1 BW aansprakelijk voor schade aan de woning die is ontstaan door een aan hen toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Vereist is derhalve dat [partij B] c.s. tekort zijn geschoten in een verplichting uit de huurovereenkomst en dat die tekortkoming aan [partij B] c.s. is toe te rekenen. Uit artikel 7:218 lid 2 BW volgt een voor weerlegging vatbaar bewijsvermoeden dat de waterschade aan de woning is ontstaan door een aan [partij B] c.s. toe te rekenen tekortkoming. Voor het weerleggen van dit vermoeden is geen bewijs van het tegendeel vereist, maar is voldoende dat het vermoeden wordt ontzenuwd.
5.3.
Het bewijsvermoeden is door [partij B] c.s. ontzenuwd. Partijen zijn het erover eens dat [naam] de kraan tijdens werkzaamheden aan een lekkage bij de cv-ketel uit- en aangezet moet hebben en dat de schade veroorzaakt is doordat de kraan open stond. Daarnaast geldt dat [naam] contact heeft opgenomen met [partij B] c.s. om langs te komen om de lekkage bij de cv-ketel te herstellen. Dit is gebeurd kort nadat [partij A] aan [partij B] c.s. heeft medegedeeld dat zij [naam] zou vragen om langs te komen. Hieruit volgt dat [partij A] aan [naam] gevraagd heeft om de lekkage nabij de cv-ketel te herstellen. Op basis van deze feiten en omstandigheden hebben [partij B] c.s. voldoende twijfel gezaaid of het handelen van [naam] aan hen kan worden toegerekend en het bewijsvermoeden ontzenuwd. [partij A] kan daarom geen succesvol beroep doen op het bewijsvermoeden.
5.4.
Nu [partij A] geen beroep kan doen op het bewijsvermoeden, is het aan haar om te stellen en te bewijzen dat het handelen van [naam] aan [partij B] c.s. kan worden toegerekend. Uit artikel 7:219 BW volgt dat [partij B] c.s. op gelijke wijze als voor eigen handelen aansprakelijk zijn voor handelen van personen die zich met hun goedvinden in de woning bevinden. Nu [naam] onweersproken door [partij B] c.s. is binnengelaten in de woning, geldt in beginsel dat het handelen van [naam] aan [partij B] c.s. kan worden toegerekend en dat [partij B] c.s. aansprakelijk zijn voor de waterschade.
5.5.
Dit is echter niet het geval wanneer de persoon wiens handelingen het betreft door de verhuurder is ingeschakeld bij de uitvoering van een verbintenis door de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst. Uit de huurovereenkomst vloeit namelijk voort dat de huurder hieraan medewerking moet verlenen door die persoon toegang te verlenen tot de woning, zodat niet langer sprake kan zijn van tekortschieten van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. In artikel 6:76 BW is bepaald dat [partij A] op gelijke wijze als voor eigen handelen aansprakelijk is voor handelen van personen die zij gebruikt bij de uitvoering van een verbintenis. Daarbij is niet van belang of die persoon hiervoor een betaling heeft gekregen. Bij de beoordeling of sprake is van de uitvoering van een verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst gaat het om wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden hebben mogen afleiden.
5.6.
[naam] is door [partij A] ingeschakeld bij de uitvoering van een verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst. Hiervoor is reeds overwogen dat vaststaat dat [naam] door [partij A] ingeschakeld is naar aanleiding van de melding van [partij B] c.s. over een lekkage bij de cv-ketel. Uit artikel 7:217, 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen volgt slechts dat [partij B] c.s. als huurders gehouden zijn tot het bijvullen en ontluchten van de cv-ketel. Hieruit volgt dan ook niet dat zij ook gehouden zijn om reparaties aan de technische installaties, zoals een lekkage bij de cv-ketel, uit te voeren. In reactie op de melding van [partij B] c.s. heeft [partij A] ook niet laten weten dat [partij B] c.s. de lekkage zelf moesten verhelpen en ook nadat [naam] ter plaatse is geweest, is niet aan [partij B] c.s. medegedeeld dat zij de lekkage zelf moeten herstellen. Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat [partij B] c.s. hebben mogen afleiden dat [partij A] uit hoofde van de huurovereenkomst de verbintenis op zich genomen heeft om de lekkage te herstellen en dat zij bij de uitvoering daarvan [naam] heeft ingeschakeld, net zoals zij deed bij de totstandkoming van de overeenkomst.
5.7.
Het handelen van [naam] moet aan [partij A] worden toegerekend. Het maakt niet uit dat [naam] (ook) een kennis of vriend van [partij B] c.s. is. Het gaat erom wie hem heeft ingeschakeld voor deze werkzaamheden. Hiervoor is overwogen dat [naam] door [partij A] is ingeschakeld bij de uitvoering van een verbintenis uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:76 BW moet het handelen van [naam] daarom aan [partij A] worden toegerekend.
5.8.
[partij B] c.s. zijn niet aansprakelijk voor de waterschade. Doordat het handelen van [naam] niet aan [partij B] c.s., maar aan [partij A] moet worden toegerekend, is het open laten staan van de vulkraan geen aan [partij B] c.s. toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Door [partij A] is daarnaast onvoldoende onderbouwd dat [partij B] c.s. tekortgeschoten zijn door op vakantie te gaan zonder de hoofdkraan dicht te draaien. [partij A] heeft nagelaten om te concretiseren waarom [partij B] c.s. ter zake niet op de mededeling van [naam] in de groepschat van 27 juni 2024 mochten vertrouwen. Aan de voorwaarden van artikel 7:218 BW is dan ook niet voldaan, zodat [partij B] c.s. niet aansprakelijk zijn voor de waterschade. De vordering van [partij A] tot vergoeding van de waterschade wordt daarom afgewezen.
[partij A] is aansprakelijk voor de door [partij B] c.s. geleden schade
5.9.
Op grond van artikel 6:74 BW is [partij A] aansprakelijk voor alle schade die [partij B] c.s. lijden als gevolg van tekortschieten van [partij A] in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat sprake is van een tekortkoming, wanneer bij of als gevolg van de uitvoering van de verbintenis schade wordt toegebracht aan eigendommen van [partij B] c.s.
5.10.
[partij A] is aansprakelijk voor de door [partij B] c.s. geleden schade. Hiervoor is overwogen dat [naam] door [partij A] is ingeschakeld voor de uitvoering van een verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst, dat het handelen van [naam] aan [partij A] moet worden toegerekend en dat bij de uitvoering daarvan waterschade is ontstaan. Omdat deze waterschade mede de eigendommen van [partij B] c.s. betreft, staat vast dat sprake is geweest van een tekortschieten van [partij A] , zodat [partij A] aansprakelijk is voor de door [partij B] c.s. geleden schade.
De schade van [partij B] c.s. wordt vastgesteld op € 8.132,38
5.11.
Uit artikel 6:96 BW volgt dat de schade van [partij B] c.s. begroot moet worden op een manier die het meest overeenkomt met de aard van de schade. Dit brengt met zich mee dat een vergelijking moet worden gemaakt van de huidige situatie waarbij de waterschade heeft plaatsgevonden met een hypothetische situatie waarbij die waterschade niet heeft plaatsgevonden. De regels van bewijsrecht zijn niet van toepassing op de begroting van schade, zodat voor toewijzing niet nodig is dat alle individuele schadeposten met facturen en aankoopbewijzen worden onderbouwd. [partij B] c.s. moeten aannemelijk maken dat zij schade hebben geleden en zo nodig kan de omvang van de schade aan de hand van een schatting worden vastgesteld.
5.12.
[partij B] c.s. hebben aannemelijk gemaakt dat zij € 6.564,32 aan schade aan de inboedel hebben geleden. Zij hebben video’s in het geding gebracht waarin te zien is dat het water vanaf de tweede verdieping door de hele woning stroomt. Daarnaast hebben zij foto’s in het geding gebracht waarop duidelijk zichtbaar is dat inboedel door het water nat is geworden. Het betoog van [partij A] dat sommige inboedel slechts vies is en niet beschadigd is, wordt gepasseerd. Het is een feit van algemene bekendheid dat waterschade zich onder meer uit in de vorm van onherstelbare vlekken in textiel en leidt tot onherstelbare en soms niet zichtbare schade aan houten meubelen en elektronica. Ook het standpunt van [partij A] dat niet alle schadeposten zijn onderbouwd met facturen en/of aankoopbewijzen wordt gepasseerd. [partij B] c.s. zijn namelijk niet gehouden om de exacte omvang van de schade te onderbouwen met facturen en aankoopbewijzen en de door hen genoemde bedragen komen de kantonrechter redelijk voor. [partij A] heeft tot slot onvoldoende onderbouwd dat de witte kast niet beschadigd is geraakt door de waterschade, maar door een andere oorzaak. Het gevorderde bedrag van € 6.564,32 aan schade aan de inboedel wordt daarom toegewezen.
5.13.
[partij B] c.s. hebben ook meer dan aannemelijk gemaakt dat zij schade hebben geleden door het huren van de droogmachines. Het is onweersproken dat [partij B] c.s. € 1.568,06 aan kosten hebben gemaakt voor het huren hiervan. Dit bedrag wordt daarom toegewezen. Het bedrag van € 131,00 aan elektriciteitskosten voor de droogmachines wordt afgewezen. [partij A] heeft er terecht op gewezen dat uit de overgelegde stukken niet blijkt dat [partij B] c.s. deze kosten hebben gemaakt en dat zij ter zake financieel nadeel hebben geleden.
5.14.
De totale door [partij B] c.s. geleden schade wordt daarom vastgesteld op € 8.132,38.
[partij B] c.s. hebben recht op een huurprijsvermindering van 60%
5.15.
Op grond van artikel 7:207 BW hebben [partij B] c.s. recht op een evenredige vermindering van de huurprijs wanneer zij door een gebrek verminderd genot hebben gehad van de woning. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf het moment dat [partij A] door [partij B] c.s. geïnformeerd is over het gebrek of vanaf het moment dat het gebrek in voldoende mate bekend was bij [partij A] . [partij B] c.s. hebben geen recht op huurprijsvermindering wanneer zij aansprakelijk zijn voor het ontstaan van het gebrek.
5.16.
Aan de voorwaarden voor huurprijsvermindering is voldaan. Tussen partijen is niet in geschil dat de waterschade en de gevolgen daarvan zijn aan te merken als een gebrek. Ook is onweersproken dat er sprake is geweest van verminderd woongenot vanwege het geluid van droogmachines, het ontbreken van warm water en het uitblijven van herstel van de bouwkundige schade. Tot slot geldt dat [partij B] c.s. (zoals hiervoor overwogen) niet aansprakelijk zijn voor de waterschade en daarmee ook niet aansprakelijk zijn voor het ontstaan van het gebrek.
5.17.
Er is recht op huurprijsvermindering over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 oktober 2024. [partij A] heeft kort na 1 juli 2024 via [naam] maatregelen getroffen om de schade te beperken. Hiermee staat vast dat [partij A] vrijwel direct na ontdekking van de waterschade door [partij B] c.s. bekend geworden is met de waterschade. Ter zitting heeft [partij A] bevestigd dat de bouwkundige schade als gevolg van de waterschade pas in het voorjaar van 2025 is hersteld en door [partij B] c.s. is onweersproken aangevoerd dat zij tot aan de einddatum van de huurovereenkomst geen warm water in de woning hadden. Het staat daarom vast dat [partij B] c.s. tot en met 31 oktober 2024 substantieel verminderd genot van de woning hebben gehad.
5.18.
De gevorderde huurprijsvermindering van 60% is redelijk. Het ontbreken van warmwater in de woning is aan te merken als een ernstig categorie C gebrek zoals bedoeld in het gebrekenboek van de huurcommissie en zorgt voor substantieel verminderd woongenot. Daarbovenop is het woongenot onweersproken substantieel verminderd door de waterschade zelf en de gevolgen daarvan, zoals de droogmachines die onweersproken gedurende twee maanden 24 uur per dag gedraaid hebben. Alles overziend is een huurprijsvermindering van 60% redelijk.
5.19.
Uit de wet volgt niet dat [partij B] c.s. geen recht op huurprijsvermindering hebben, omdat aan hen de mogelijkheid is geboden om de huurovereenkomst eerder te beëindigen. Ook de redelijkheid en billijkheid brengen dit niet met zich mee. In veel huursituaties zal de huurder namelijk de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst via opzegging op korte termijn te beëindigen. Wanneer in die situatie geen recht zou bestaan op huurprijsvermindering, zou voor het recht op huurprijsvermindering alleen nog in uitzonderingssituaties plaats zijn. Voor zover [partij A] heeft willen betogen dat [partij B] c.s., door de overeenkomst niet te beëindigen, eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW hebben aan hun financiële positie, verliest [partij A] uit het oog dat het leerstuk ‘eigen schuld’ alleen betrekking heeft op vorderingen tot vergoeding van schade. Dat leerstuk is hier dus niet van toepassing.
5.20.
Zoals gevorderd door [partij B] c.s. wordt de huurprijs over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 oktober 2024 verminderd met 60%.
[partij B] c.s. hoeven de huurachterstand niet te betalen
5.21.
[partij A] vordert betaling van huur van € 4.350,00. [partij B] c.s. hebben de omvang van de huurachterstand niet betwist. Hiervoor is overwogen dat [partij B] c.s. recht hebben op huurprijsvermindering van 60%. De huurachterstand bedraagt daarom € 1.740,00 (40% van € 4.350). In beginsel zijn [partij B] c.s. gehouden om dit bedrag te betalen.
5.22.
Artikel 6:127 BW geeft [partij B] c.s. de bevoegdheid tot verrekening wanneer – kort gezegd – zij en [partij A] over en weer schuldenaar en schuldeiser zijn van over en weer afdwingbare verplichtingen tot betaling van een geldsom. Verrekening vindt plaats door het uitbrengen van een verrekeningsverklaring en heeft tot gevolg dat de vorderingen over en weer teniet gaan tot hun gemeenschappelijk beloop.
5.23.
[partij B] c.s. hebben op 24 oktober 2024 de huurachterstand verrekend met hun vordering op [partij A] tot vergoeding van schade. De vordering tot vergoeding van schade is op grond van artikel 6:74 BW ontstaan op het moment van het intreden van de schade en niet in geschil is dat de vordering tot betaling van de huurachterstand op 24 oktober 2024 bestond. [partij B] c.s. waren daarom bevoegd tot verrekening en hebben onweersproken op 24 oktober 2024 een verrekeningsverklaring uitgebracht. Hierdoor is de huurachterstand verrekend met de schadevergoedingsverplichting van [partij A] en is de vordering tot betaling van de huurachterstand teniet gegaan.
5.24.
Uit artikel 6:129 BW volgt dat verrekening terugwerkt tot het tijdstip waarop de bevoegdheid tot verrekening is ontstaan. De vorderingen tot betaling van de betreffende huurtermijnen zijn ontstaan nadat de vordering van [partij B] c.s. op [partij A] tot betaling van schadevergoeding is ontstaan. Hierdoor zijn deze vorderingen direct na hun ontstaan teniet gegaan door verrekening.
5.25.
Omdat de vordering tot betaling tot huurachterstand door verrekening teniet is gegaan, zijn [partij B] c.s. niet langer gehouden tot betaling van de huurachterstand en wordt de vordering tot betaling hiervan afgewezen.
[partij A] moet € 6.392,38 aan schadevergoeding betalen
5.26.
De verrekening van de huurachterstand met de schadevergoeding heeft tot gevolg dat de hiervoor genoemde schadevergoeding van € 8.132,38 voor het bedrag van de huurachterstand van € 1.740,00 teniet gegaan is. De door [partij A] te betalen schadevergoeding bedraagt daarom € 6.392,38.
[partij A] moet de huur over juli 2024 aan [partij B] c.s. terugbetalen
5.27.
[partij B] c.s. zijn op grond van artikel 6:203 BW gerechtigd om de huur over juli 2024 van [partij A] terug te vorderen wanneer zij het bedrag van € 1.450,00 zonder rechtsgrond hebben betaald. Nu de betaling plaatsgevonden heeft overeenkomstig de huurovereenkomst, geldt als uitgangspunt dat er een rechtsgrond voor de betaling was. Dit is alleen anders, wanneer tussen partijen afgesproken is dat de huur niet betaald hoefde te worden. Bij de beoordeling wat partijen hebben afgesproken, is niet alleen de taalkundige of grammaticale uitleg van verklaringen van belang, maar ook dat wat partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten.
5.28.
Tussen partijen is afgesproken dat [partij B] c.s. de huur over juli 2024 niet hoefden betalen. [partij B] c.s. hebben naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid uit het WeChat bericht van 31 juli 2024 mogen afleiden dat [partij A] een onvoorwaardelijk toezegging deed om de huur over juli 2024 terug te betalen. Anders dan door [partij A] betoogd, volgt uit een eerder bericht van 11 juli 2024 niet dat hierover een voorwaardelijke afspraak is gemaakt in afwachting van een beslissing van de verzekeraar. In dat bericht wordt alleen gesproken over terugbetaling van de huur van juli in combinatie met directe beëindiging van de huurovereenkomst en niet in combinatie met de verzekeringsuitkering. Ook uit het bericht van 8 augustus 2024 volgt niet dat een voorwaardelijke afspraak is gemaakt. Daarin valt slechts te lezen dat [partij A] , vanwege het standpunt van de verzekeraar, niet in staat is om de huur terug te betalen.
5.29.
Doordat afgesproken is dat [partij B] c.s. de huur niet hoefden te betalen, hebben zij dit bedrag onverschuldigd betaald. [partij A] wordt daarom veroordeeld tot terugbetaling van € 1.450,00.
[partij A] moet de waarborgsom aan [partij B] c.s. terugbetalen
5.30.
Na beëindiging van de huurovereenkomst is [partij A] op grond van artikel 7:261b BW en artikel 5 van de huurovereenkomst verplicht om de door [partij B] c.s. betaalde waarborgsom van € 3.000,00 binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst aan [partij B] c.s. terug te betalen. Dit is alleen anders wanneer er sprake is van schade als bedoeld in artikel 7:218 BW, wanneer [partij B] c.s. de verschuldigde huurprijs niet hebben voldaan of wanneer [partij A] nog een vordering op [partij B] c.s. heeft en een beroep kan doen op een opschortingsrecht.
5.31.
Hiervoor is reeds overwogen dat [partij A] geen vordering op [partij B] c.s. heeft ter zake van de waterschade en dat de vordering van [partij A] ter zake van de onbetaald gelaten huur als gevolg van verrekening al voor 31 oktober 2024 teniet gegaan is. Door [partij A] is onvoldoende onderbouwd dat zij naast deze vorderingen een andere vordering op [partij B] c.s. heeft. Dat [partij B] c.s. de woning op 31 oktober 2024 niet schoon hebben opgeleverd en/of tijdens de huurperiode onvoldoende onderhoud hebben gepleegd, is betwist en [partij A] heeft in dat licht nagelaten om concreet te stellen en onderbouwen in welke verplichtingen [partij B] c.s. tekort zijn geschoten. Bovendien heeft [partij A] nagelaten om inzichtelijk te maken dat zij als gevolg hiervan een vordering heeft op [partij B] c.s. en heeft zij niets gesteld over de omvang van de vordering. Al met al heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd dat zij een vordering op [partij B] c.s. heeft.
5.32.
Nu [partij A] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij een vordering heeft op [partij B] c.s., komt haar geen opschortingsrecht toe en is zij gehouden de waarborgsom van € 3.000,00 terug te betalen.
[partij A] moet wettelijke rente betalen
5.33.
Hiervoor is overwogen dat [partij A] aan [partij B] c.s. een schadevergoeding van € 6.392,38 moet betalen en gehouden is tot terugbetaling van de huur van juni van € 1.450,00 en de waarborgsom van € 3.000,00. In totaal is [partij A] daarom gehouden om € 10.842,38 aan [partij B] c.s. te betalen.
5.34.
Op grond van artikel 6:119 BW is [partij A] gehouden om rente te betalen over dit bedrag over de periode dat zij in verzuim is met betaling hiervan. [partij A] heeft niet betwist dat zij op de datum van dagvaarding in verzuim was met betaling, zodat de wettelijke rente zoals gevorderd vanaf 13 februari 2025 zal worden toegewezen.
[partij A] moet de proceskosten betalen
5.35.
[partij A] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] c.s. worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie wordt het salaris gemachtigde ten aanzien van de reconventionele vordering gecorrigeerd met een factor 0,5. De proceskosten van [partij B] c.s. worden in reconventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
406,00
(2 punt × factor 0,5 × € 406,00)
Totaal
€
406,00
5.36.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [partij A] af,
6.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
6.4.
veroordeelt [partij A] om aan [partij B] c.s. te betalen een bedrag van € 10.842,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.5.
kent aan [partij B] c.s. over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 oktober 2024 een huurprijsvermindering van 60% toe,
6.6.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en in reconventie
6.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.4 en 6.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Bruinsma en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.