Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/681978 / HA ZA 25-254
Vonnis van 20 augustus 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] te [woonplaats] ,2. [eiser 2] te [woonplaats] ,
eisers,
hierna samen te noemen: ‘de opdrachtgevers’,
advocaat: mr. T.M. van Dijk,
tegen
[gedaagde] B.V.te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: ‘de aannemer’,
advocaat: mr. R.A.G. Lips.
1.Samenvatting
1.1.
De aannemer heeft aan de achterzijde van de woning van opdrachtgevers een dakkapel geplaatst die gebreken vertoonde. Partijen zijn het er niet over eens geworden hoe die gebreken moesten worden verholpen. Opdrachtgevers hebben de dakkapel laten inspecteren door deskundigen, de overeenkomst met de aannemer buitengerechtelijk ontbonden en een derde opdracht gegeven de dakkapel te slopen en te vervangen. Zij vorderen dat de aannemer de kosten vergoedt die hiermee gemoeid zijn. De aannemer is het hier niet mee eens. Volgens hem heeft hij een voorstel gedaan waarmee de gebreken konden worden verholpen en hebben opdrachtgevers dit ten onrechte afgewezen.
1.2.
De rechtbank oordeelt dat de aannemer de door de opdrachtgevers gevorderde kosten grotendeels moet vergoeden. Hoewel het in beginsel aan de aannemer is om een voorstel te doen voor het herstel van eventuele gebreken, mochten de opdrachtgevers in dit geval het (nadere) voorstel van de aannemer in redelijkheid weigeren en het herstel op zijn kosten door derden laten uitvoeren. De gevorderde vergoeding voor gemaakte expertisekosten matigt de rechtbank tot € 12.500 omdat zij de redelijkheid van de hoogte van deze kosten door het gebrek aan specificatie niet kan controleren.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2025, met producties 1 tot en met 23;
- de conclusie van antwoord (versie van 8 mei 2025), met producties 1 tot en met 3;
- het tussenvonnis van 21 mei 2025 waarin een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van de rechtbank van 2 juli 2025 met een zittingsagenda;
- de akte van eisers voor de rol van 14 juli 2025, met producties 24 tot en met 34.
2.2.
Op 14 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen: opdrachtgevers, bijgestaan door mr. Van Dijk en de heer [naam 1] namens de aannemer, bijgestaan door mr. Lips en [naam 2] . Partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd, hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord; zij hebben ook op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting is gezegd.
2.3.
Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.
3.De feiten
3.1.
Op 21 december 2022 heeft de aannemer een offerte aan de opdrachtgevers gestuurd voor de levering en plaatsing van een dakkapel op hun woning; bij deze offerte zat een tekening. De opdrachtgevers wilden met deze dakkapel de badkamer en naastliggende slaapkamer groter en lichter maken.
3.2.
In de offerte begrootte de aannemer de kosten voor de dakkapel (exclusief 21% btw) op € 14.950, te vermeerderen met € 1.980 en € 1.845 voor de afbouw van de binnenzijde van de slaapkamer en het leveren en plaatsen van een lichtkoepel in de badkamer. Op de offerte van de aannemer staat een logo van BouwGarant; op haar website staat dat zij AA-kwaliteit levert als het gaat om dakkappellen en dakisolatie.
3.3.
Partijen hebben vervolgens een aannemingsovereenkomst gesloten.
3.4.
De aannemer heeft B3 Bouwadviseurs B.V. (‘B3’) ingeschakeld om de tekeningen, berekeningen en schetsen van de dakkapel te maken en de contacten met de gemeente Wassenaar (‘de gemeente’) over de benodigde vergunningen te onderhouden.
3.5.
B3 op haar beurt heeft [bedrijf 1] (‘ [bedrijf 1] ’) ingeschakeld voor het berekenen van de benodigde steun voor de constructie van de dakkapel.
3.6.
Op 8 mei 2023 heeft B3 de plannen voor het aanbrengen van de dakkapel naar de gemeente Wassenaar gestuurd om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
3.7.
Op 20 juni 2023 heeft de gemeente geantwoord dat zij geen bezwaar heeft tegen de bouw van een dakkapel volgens de ingediende tekeningen, mits wijzigingen zouden worden doorgevoerd aan het dak en de wandopbouw om voor voldoende isolatie te zorgen.
3.8.
Op 9 oktober 2023 heeft de aannemer de dakkapel opgeleverd.
3.9.
Op 19 oktober 2023 heeft de gemeente de dakkapel aan de hand van foto’s goedgekeurd.
3.10.
Op 26 oktober 2023 hebben de opdrachtgevers € 23.171,50 aan de aannemer betaald.
3.11.
Na de oplevering is gebleken dat de dakkapel meerdere gebreken vertoont.
3.12.
Op verzoek van de opdrachtgevers heeft [bedrijf 2] Bouwkeuring (‘ [bedrijf 2] ’) de dakkapel op 16 november 2023 geïnspecteerd.
3.13.
Op 8 december 2023 heeft [bedrijf 2] haar rapport uitgebracht, waarin onder meer de volgende samenvatting van haar bevindingen en eindconclusie staan:
- Buitenzijde; ontbrekende ventilatie van dakbetimmering. Schroef vanuit binnenzijde steekt boven kozijn door betimmering heen.
- Buitenzijde; houten geveldelen zijn niet ventilerend aangebracht. Buitenzijde geen dampdoorlatende folie achter betimmering en binnenzijde geen dampremmende folie over betimmering.
- Spoor dakconstructie bijna geheel weggezaagd.
- Dakconstructie is naar eigen inzicht aannemer opgevangen door stalen hoeklijn. Lijkt te zwak.
- Waarom is lichtkoepel zo strak tegen zijkant plat dak en schuin dak aangelegd? Is vragen om lekkages. Kleinere lichtkoepel was makkelijker geweest of een light-tube.
- Slaper geen verbinding met dakspoor dakconstructie.
- Dak balkjes platdak afmetingen voldoende? Balkdrager is in gipswand geschroefd, hoe? Zwak
- Dient de vloerslang als vloerverwarming? Dit is niet goed zo dan.
- Hoe zijn stekkers later nog bereikbaar? Als bijvoorbeeld trafo o.g. vervangen moet worden?
- Doos later niet meer bereikbaar als plafond afgewerkt is.
- Aardedraden voor kraan en radiator aanwezig?
- Algehele dakconstructie laat te wensen over, ook geen ravelingen lichtkoepel.
- Er lijkt een sporenkap als dakconstructie te zijn gebruikt met het bouwen van de woning. Op de berekeningen van de constructeur is echter uitgegaan van andere bouwtekeningen van destijds een kap met gordingen. Er is blijkbaar nooit overleg geweest over deze andere dakconstructie tussen aannemer-B3 bouwadvies en/of constructeur.
Eindconclusie
De constructie van de dakkapel laat ons inziens te wensen over en zal door een constructeur beoordeeld moeten worden. (…). Ook de andere vorm van dakconstructie is hier onderdeel van.
Het is vreemd dat hier ten tijde van de bouwwerkzaamheden niet aan overleg is gedaan.
De elektra zal nagekeken en waar nodig aangepast moeten worden. Ondanks de kunststof leidingen (leidingen niet aarden maar kranen en radiator wel) zal e.e.a. toch geaard moeten worden volgens de NEN 1010.
3.14.
Op 12 december 2023 heeft [bedrijf 1] onder meer het volgende aan de opdrachtgevers geschreven:
(…). Ik heb mijn berekening toen gebaseerd op tekenwerk van B3 en de beschikbaar gestelde archiefstukken: de bestaande kap zou opgebouwd zijn met stalen spanten en houten gordingen. De bestaande kap is echter anders uitgevoerd: een sporenkap die zijn krachten afdraagt aan de betonnen verdiepingsvloer en zoldervloer. Voor mijn berekening en de uitkomsten hiervan maakt dit verder geen verschil. (…).
Ik zal verder niet ingaan op de bouwkundige problemen die spelen, daar is een andere partij voor ingeschakeld. (…). Het grootste constructieve probleem dat speelt is de constructie van de nieuwe dakvloer in de badkamer. U geeft aan dat het nieuwe dak te laag zit, maar deze zal in de basis niet hoger kunnen dan de dakvloer van het overige deel van de dakkapel. (…).
In theorie zouden we t.p.v. de dakkapel een hoogte moeten meten van 2280 mm (930 + 1350). Gemeten is echter een hoogte van 2190 mm, dus 90 mm lager dan op tekening.
De hoogte in de badkamer tot de onderzijde dakplaat is ingemeten op 2380 mm. Onder die dakplaat dient nog een balklaag aangebracht te worden en in ieder geval ook goede isolatie! Dat is zeker in een badkamer van groot belang om allerlei vocht- en schimmelproblemen te voorkomen. Zowel voor de dikte van de isolatie en de hoogte van de balklaag zullen we m.i. een minimale hoogte nodig hebben van circa 80 mm. Daaronder komen dan nog de rachels en het gipsplafond.
Zoals de dakplaat nu wordt ondersteund met staal en balken die opgehangen zijn in lichte scheidingswanden is niet akkoord. Dit dient verwijderd te worden. De balklaag aanbrengen zoals onderstaand aangegeven: (…). Dit is een mogelijke oplossing. Deze oplossing staat los van de vraag hoe hoog het dak van de dakkapel in principe had moeten zitten. Dat is iets tussen u en de aannemer.
3.15.
De opdrachtgevers hebben het rapport van [bedrijf 2] aan de aannemer gestuurd, waarna de aannemer een voorstel tot aanpassing van de dakkapel heeft gedaan.
3.16.
Op 15 december 2023 heeft [bedrijf 2] de opdrachtgevers bericht dat de door de aannemer voorgestelde herstelwerkzaamheden onvoldoende zijn om de gebreken te verhelpen.
3.17.
Bij brief van 16 december 2023 heeft de aannemer een aangepast voorstel gedaan. Hij bevestigt dat niet met opdrachtgevers is besproken dat de dakkapel 9 centimeter lager zou worden en stemt ermee in dat de elektrische bedrading op zijn kosten wordt vervangen.
3.18.
[bedrijf 2] keurt ook het aangepaste voorstel van de aannemer af.
3.19.
Op 8 maart 2024 heeft de aannemer een nieuw voorstel gedaan, dat luidde als volgt:
Toevoegingen aan dakkapel: (voor rekening opdrachtgever)
- Het gedeelte van het dak boven de studeerkamer isoleren met afschot isolatie van 8 naar 5 cm en mechanisch bevestigd, meer kosten € 680,= ex.
- Het leveren en aanbrengen van een dubbelwandige ventilatiepan boven de badkamer, zonder ventilatie motor meerkosten € 295,== ex BTW.
- Het leveren en aanbrengen van dampremmende folie tegen doosdak incl. opstaande kanten. Meerkosten € 670,== ex BTW.
- Het vlak uitraggelen van gehele plafond badkamer, meerkosten € 535,= ex.
- (…).
- Kosten uitbreken tegelwerk ouderbadkamer, welke nog niet in rekening gebracht zijn: € 1.000,= ex BTW.
Leveringsvoorwaarden:
Betaling alle toevoegingen ad € 4.680,= ex BTW bij start werkzaamheden.
3.20.
Partijen hebben meermaals overleg gehad, maar zijn het er niet over eens geworden hoe de gebreken aan de dakkapel moeten worden hersteld.
3.21.
Op 5 april 2024 hebben de opdrachtgevers de aannemer in gebreke gesteld en hem aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van zijn toerekenbare tekortkoming. Zij behielden zich het recht voor de dakkapel op kosten van de aannemer te laten herstellen door een derde en gaven hem nog zes weken de tijd om de overeengekomen werkzaamheden alsnog uit te voeren conform de eisen van goed en deugdelijk werk.
3.22.
Op 12 april 2024 heeft de aannemer geantwoord dat hij het niet eens is met de uitwerking van [bedrijf 2] en dat hij zijn voorstel van 8 maart 2024 wil aanpassen.
3.23.
Op 22 april 2024 hebben de opdrachtgevers aan de aannemer geschreven dat zij hebben ontdekt dat hij niet bij BouwGarant is aangesloten, toen zij BouwGarant benaderden met het verzoek om te bemiddelen.
3.24.
Op 3 mei 2024 heeft de aannemer het volgende (bijgewerkte) voorstel aan de opdrachtgevers gestuurd:
Aanpassing zijwang badkamer: (voor rekening aannemer)
(…).
Vensterbank studeerkamer vervangen: (voor rekening aannemer)
(…).
Toevoegingen aan dakkapel: (voor rekening opdrachtgever)
- Het gedeelte van het dak boven de studeerkamer isoleren met afschot isolatie van 8 naar 5 cm, en mechanisch bevestigd, meerkosten € 680,= ex.
- Het leveren en aanbrengen van een dubbelwandige ventilatiepan boven de badkamer, zonder ventilatiemotor meerkosten € 295,== ex BTW.
- Het leveren en aanbrengen van dampremmende folie tegen doosdak incl. opstaande kanten. Meerkosten € 335,== ex BTW.
- Het vlak uitraggelen van gehele plafond badkamer, meerkosten € 535,= ex.
- Kosten buitenschilderwerk welke nog niet in rekening zijn gebracht: € 1.000,= ex BTW.
Leveringsvoorwaarden:
- Betaling alle toevoegingen ad € 3.180,= ex BTW na goedkeuring Perfectkeur en aftrek aandeel kosten [bedrijf 1] ad € 233,81 ex. BTW
- Na afronding van de werkzaamheden, wordt voor mijn kosten het werk geïnspecteerd en gerapporteerd door Perfectkeur.
- Coulance: ondergetekende heeft gepoogd met het doosdak in de badkamer, welke een 15 cm hoger plafond geeft i.p.v. de getekende 5 cm en het evenwijdig plaatsen van lichtkoepel aan slaapkamermuur opdrachtgever in deze tegemoet te komen. Indien dit niet afdoende is, is ondergetekende akkoord met een bemiddeling door derden over deze kwestie.
3.25.
Op 10 mei 2024 heeft de gemeente de dakkapel geïnspecteerd. De dakkapel is afgekeurd omdat de isolatie niet aan de eisen voldoet.
3.26.
Op 1 juni 2024 schrijft de aannemer aan de opdrachtgevers:
Ik begrijp je frustratie. Het begin van het probleem ligt bij mij. Ik wist echt niet van de isolatienorm om een dakkapel aan nieuwbouweisen te laten voldoen. Dus wees niet boos op B3, [bedrijf 3] en [bedrijf 1] , maar alleen op mij. Mijn oprechte verontschuldiging hiervoor! Laten we maandag proberen de zaak zo snel mogelijk op te lossen?
3.27.
De opdrachtgevers hebben vervolgens Bouwkundig Adviesbureau BouwIntentie (‘Bouwintentie’) ingeschakeld om de dakkapel te inspecteren. Op 3 juni 2024 heeft BouwIntentie in aanwezigheid van de opdrachtgevers en de aannemer een eerste inspectie uitgevoerd. Op 20 augustus 2024 is er een tweede inspectie geweest waarbij de aannemer niet aanwezig was.
3.28.
Op 30 november 2024 heeft BouwIntentie een expertiserapport uitgebracht, waarin zij 24 gebreken constateert die niet meer te herstellen zijn. De dakkapel moet volgens BouwIntentie volledig worden verwijderd en opnieuw worden opgebouwd. In het rapport staat onder meer het volgende:
Vanaf bladzijde 5:
In het rapport van [bedrijf 2] is niet opgenomen dat de isolatie van de dakkapel niet conform de eisen is. Dat had [bedrijf 2] wel moeten onderzoeken door bijvoorbeeld de wanddikten of dakdikten op te meten om daaruit te kunnen concluderen dat die ‘geringe’ afmetingen niet een isolatiepakket van voldoende dikte en de daaruit voortvloeiende RC waarde verwerkt kon zijn, vervolgens had er destructief onderzoek gedaan kunnen worden om dat verder te verifiëren. (…).
Dat de isolatie niet voldeed is pas later (maar wel tijdens de uitvoering) naar voren gekomen na een bezoek d.d. 10-05-2024 van de inspecteur van Gemeente Wassenaar (…). De eigenaren hebben [BouwIntentie] aangegeven dat de dakkapel vanwege (1) niet voldoen aan de isolatie eisen en (2) de binnenhoogte afmetingen door de Gemeente is afgekeurd, dat is echter niet schriftelijk gedaan, maar mondeling toegelicht. De Gemeente heeft aan de eigenaren ter plaatste aangegeven dat hij eiste dat er een reparatieplan en nieuwe tekeningen aan hem toegezonden diende te worden en dat hij daarvoor het vergunning dossier open zou laten staan. (…). Dat de Gemeente dit niet op schrift heeft gesteld is niet zo relevant, immers staat vast dat de dakkapel niet voldoet aan de isolatie eisen en niet aan de vereiste binnenhoogten van de plafonds zoals bepaald in het bouwbesluit en op de goedgekeurde tekeningen van de aannemer / B3. (…). Door het niet voldoen aan deze eisen betekent dit feitelijk dat de dakkapel gedemonteerd dient te worden en dat slechts enkele onderdelen hergebruikt kunnen worden (…).
Hier dient nog het volgende bij vermeld te worden:
De aannemer heeft B3 ingeschakeld om het tekenwerk en de bouwaanvraag te regelen. De tekeningen die bij de aanvraag waren ingediend werden in 1e instantie door de Gemeente afgekeurd omdat onder andere de details van de dakkapel betreffende de isolatie niet voldeden. De aannemer / B3 heeft de details verbeterd en de aanvraag opnieuw ingediend. Die aanvraag met de verbeterde details is niet met de eigenaren gedeeld. De nieuwe aanvraag werd goedgekeurd d.d. 20-06-2023. (…). De dakkapel is (ook) niet volgens deze nieuwe tekening uitgevoerd. Er is daarmee niet volgens de vergunning gebouwd.
Vanaf bladzijde 7:
Conclusie:
De isolatie in de dakjes is niet conform de isolatiewaarden op de goedgekeurde tekeningen.
De hoogte van het plafond:
Op de fragmenttekening rechtsboven op dit detailblad zijn hoogtematen aangegeven, (…). Op de revisietekeningen van B3 d.d. 15-05-2024 (…) zijn de hoogtematen alleen op de geveltekening aangegeven en niet zoals in de vergunning bij de details. (…). Op de tekeningen van de 1e ingediende tekeningen (die afgekeurd waren omwille van de isolatiedikten) d.d. 30-03-2023 (…) zijn de hoogtematen (…) aangegeven. Dit betekent dat de aannemer / B3 met de ‘goede’ hoogte was begonnen maar omdat zij wilden gaan voldoen aan de isolatiedikten zij dit ten koste hebben laten gaan van de hoogte van het plafond waar niet alleen eisen aan verbonden, maar wat ook de uitdrukkelijke wens was van de eigenaren om de relatief kleine badkamer te vergroten en te verhogen. Op het moment van indiening hadden de aannemer / B3 in overleg moeten gaan met de Gemeente om deze tegenstrijdigheden te bespreken. Zoals aangegeven hebben de aannemer en B3 niet voor het indienen van de 2e aanvraag deze aanvraagtekeningen beschikbaar gesteld aan de eigenaren. Om die reden hebben zij de tekeningen niet kunnen beoordelen of daar in mee te denken. Na het verkrijgen van de vergunning zijn die tekeningen ook niet aan de eigenaren verstrekt. Uiteindelijk hebben de eigenaren zelf bij de Gemeente opgevraagd.
Conclusie:
Het is opmerkelijk dat indien de 1e aanvraag wordt afgekeurd en dat de aannemer de details dan op orde brengt en dit ten koste van de hoogte laat gaan om vervolgens goed te laten keuren en dat de aannemer die dan willens en wetens niet uitvoert. [BouwIntentie] heeft om die reden tijdens de bespreking ter plaatste d.d. 03-0-6-2024, in bijzijn van alle aanwezigen, tegen de aannemer gezegd dat indien zijn offerte niet meer aansloot op de ingediende tekeningen hij op dat moment had moeten aangeven dat hij zich vergist had in de isolatienormen en of het mogelijk was daar gezamenlijke financiële oplossingen voor te vinden.
De aannemer heeft echter de problemen niet alleen bij zichzelf gehouden maar heeft daar vervolgens niet naar gehandeld met het resultaat dat de wanden en daken niet conform de door hemzelf geproduceerde tekeningen zijn gemaakt en de hoogte ook niet. Veel kosten hadden voorkomen kunnen worden.
De aannemer heeft echter de problemen niet alleen bij zichzelf gehouden maar heeft daar vervolgens niet naar gehandeld met het resultaat dat de wanden en daken niet conform de door hemzelf geproduceerde tekeningen zijn gemaakt en de hoogte ook niet. Veel kosten hadden voorkomen kunnen worden.
Dit verklaart dan ook direct dat de door de aannemer voorgestelde oplossingen niet voldoen. De wanden en het dak zijn te dun van afmeting, daar passen eenvoudigweg niet de isolatiedikten die vereist zijn. het voorstel van de aannemer om de voorwand op te dikken en niet het kozijn te verplaatsten en te verhogen is esthetisch niet acceptabel en geeft bovendien onder het gevelkozijn afwateringsproblemen en de aansluiting bij de linker zijwang sluit dan nergens op aan omdat die wel terugloopt. En bij aan de rechterzijde bij het schuine voorwandje steekt de rechter onderhoek van de kozijnen onder de pannelijn indien dan de wand naar voren komt zonder het kozijn te verplaatsen dan kan het langslopende water van de dakpannen niet weggevoerd worden (…). Het kozijn moet ook omhoog dus dat moet toch losgemaakt worden, het meer naar buiten plaatsen geeft ook geen meerkosten. Het voorstel van de aannemer is op geen enkele manier logisch te noemen en dus geen reëel alternatief. (…).
(…). De reacties van de aannemer daarop zijn al in productie 15 verwoord beginnend vanaf pag. 6. De aannemer geeft daar aan dat hij bereid is het tekenwerk voor zijn kosten te verzorgen indien de eigenaren akkoord gaan met zijn oplossingen. De oplossingen die de aannemer heeft voorgesteld zijn zoals hierboven al aangegeven niet afdoende gebleken. (…).
Vanaf bladzijde 10:
Werkwijze t.a.v. de herstelmethode en de herstelkosten:
De eigenaren zijn nog met een andere architect in onderhandeling om het tekenwerk naar hetgeen besproken is uit te laten werken. B3 en de aannemer zijn niet bereid gebleken het tekenwerk conform de door [BouwIntentie] verzonden gemaatvoerde schetstekeningen uit te voeren. Voor het bepalen van de herstelmethode en de herstelkosten is [BouwIntentie] uitgegaan van de gemaatvoerde schetstekeningen van de bijlagen van (…). De daarin opgestelde gegevens dienen 1 op 1 door de nieuwe architect overgenomen te worden. Dit zal dus niet leiden tot kostenverschillen. (…).
Omdat de gemeente Wassenaar eisen heeft gesteld over de isolatiewaarden van de dakkapel (productie 4) in zijn geheel dient de dakkapel in zijn geheel aangepast te worden. (…).
Conclusie:
[bedrijf 3] heeft isolatiewaarden van de huidige situatie berekend en die voldoen niet aan de door de Gemeente goedgekeurde tekeningen (productie 19). Dit betekent dat de gehele dakkapel gedemonteerd dient te worden en opnieuw opgebouwd dient te worden. (…).
Vanaf bladzijde 12:
Ik heb van de eigenaren begrepen dat na mijn vertrek om 14.15 uur de aannemer heeft aangegeven dat hij ‘nu het gevoel heeft verbeterde dakkapel te moeten gaan bouwen’ en ‘dat hij daar geld voor in rekening wil gaan brengen’. Ik wil daar het volgende op aangeven. De dakkapel is door de aannemer volgens de gemeente Wassenaar niet met de juiste isolatie eisen uit het bouwbesluit 2012 gebouwd en de hoogte van het plafond in de badkamer voldoet niet. Omdat de vereiste isolatiedikten niet in de wanden en dak passen heeft dit consequentie dat zowel de wanden als het dak gesloopt moeten worden. Omdat de aannemer dit niet juist heeft gebouwd is het zijn verantwoording om dit te herstellen en komt dit niet in aanmerking voor vergoeding van kosten aan de aannemer. Het niet verloren gaan van binnenruimte is hieraan ondergeschikt. Om de isolatie in het dak te laten passen t.p.v. de badkamer heeft de aannemer zelf in een schets aangegeven hier een dakdoos toe te passen om de goede hoogte te kunnen realiseren. Er is dus wel een oplossing om te kunnen voldoen, om die reden komt de dakdoos ook niet voor vergoeding in aanmerking.
Vanaf bladzijde 15:
(…). De aannemer dient ervoor te zorgen dat de dakkapel conform de eisen wordt geïsoleerd. Indien daar isolatieberekeningen voor benodigd zijn, omdat de details van het tekenwerk t.a.v. de isolatiedikten en de plafondhoogten van B3 niet voldoen en er alternatieve constructies bedacht dienen te worden dan dient de aannemer en of B3 te verifiëren wanneer die wel gaan voldoen. Indien zij daar Epos voor nodig hebben dan dienen zij die in te schakelen en te betalen.
Op bladzijde 19:
De aannemer is gehouden een deugdelijke constructie toe te passen, indien daar dampremmende folies voor nodig zijn (wat in deze situatie ook van toepassing is) dan dient de aannemer daar binnen zijn aanneemsom in te voorzien en is meerwerk niet aan de orde. In dit geval dient het hele dak vervangen te worden dus was het al niet meer aan de orde.
BouwIntentie begroot de kosten van het herstel van de gebreken op € 23.134,19 exclusief btw en concludeert dat deze kosten voor rekening van de aannemer moeten komen.
3.29.
Op 1 juli 2024 heeft de aannemer geschreven dat hij zich niet kan vinden in de door BouwIntentie voorgestelde werkzaamheden, die hij buitenproportioneel vindt. De aannemer is bereid de tekeningen alsnog te wijzigen op basis van zijn eigen voorstel.
3.30.
Op 4 juli 2024 hebben de opdrachtgevers aan de aannemer geschreven dat zijn (nadere) voorstel tot herstel van de gebreken volgens [bedrijf 2] en BouwIntentie niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, het bouwbesluit en de goedgekeurde tekeningen. Zij willen dat de dakkapel alsnog volgens die eisen wordt uitgevoerd en geven de aannemer zeven dagen de tijd om te bevestigen dat hij de werkzaamheden zal uitvoeren conform het plan van BouwIntentie, bij gebreke waarvan zij het werk op zijn kosten zullen laten uitvoeren door een derde.
3.31.
Op 15 augustus 2024 hebben de opdrachtgevers de aannemer geschreven dat hij in verzuim is, omdat hij heeft laten weten dat hij de herstelwerkzaamheden niet wil uitvoeren volgens het voorstel van BouwIntentie. De opdrachtgevers hebben de overeenkomst ontbonden en hebben aangekondigd dat zij de herstelwerkzaamheden door een derde zouden laten uitvoeren op kosten van de aannemer.
3.32.
[bedrijf 4] heeft de herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Zij heeft hiervoor € 19.916,60 (inclusief 21% btw) bij de opdrachtgevers in rekening gebracht.
3.33.
Op 20 februari 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op aan de aannemer toebehorende roerende zaken en banktegoeden. Bij exploot van 20 februari 2025 heeft de deurwaarder conservatoir derdenbeslag gelegd onder een bankrekening van de aannemer. Het verleende verlof en het exploot zijn overbetekend op 26 februari 2025.
4.Het geschil
4.1.
De opdrachtgevers vorderen dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de aannemer veroordeelt tot betaling aan hen van:
een bedrag van € 27.804,15 inclusief btw voor de kosten die (naar de rechtbank begrijpt) gemaakt zijn om de herstelwerkzaamheden door een derde uit te laten voeren;
een bedrag van € 15.749,48 inclusief btw voor gemaakte expertisekosten;
de beslagkosten;
e buitengerechtelijke incassokosten conform het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten;
de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de aannemer ze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis betaalt.
4.2.
De opdrachtgevers leggen aan hun vordering ten grondslag dat de aannemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst. De aannemer erkent dat de dakkapel gebrekkig is, maar heeft de gebreken niet hersteld althans niet deugdelijk willen herstellen. Daarvoor moesten opdrachtgevers een derde inschakelen. De aannemer moet de schade vergoeden die opdrachtgevers als gevolg van zijn tekortkoming lijden (art. 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) jo. art. 6:265 lid 1 BW jo. art. 6:87 jo. art. 7:759 BW).
4.3.
De aannemer voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid of afwijzing van de vordering.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Partijen zijn het erover eens dat de dakkapel gebreken vertoonde die moesten worden verholpen. Zij zijn het echter niet eens over de ernst van de gebreken en ook niet over de vraag of de opdrachtgevers het voorstel van de aannemer mochten afwijzen en op zijn kosten een derde mochten inschakelen.
5.2.
Volgens de aannemer moeten de kosten van het verwijderen en vervangen van de dakkapel voor rekening van opdrachtgevers blijven, omdat het aan hem is om te bepalen hoe de gebreken moeten worden hersteld. De aannemer is van mening dat hij een deugdelijk herstelplan heeft voorgesteld, maar de opdrachtgevers vonden zijn oplossing niet mooi en stonden erop dat hij het plan van BouwIntentie zou uitvoeren. Met dat plan hoefde hij echter niet in te stemmen, omdat dit volgens hem niet redelijk en ook buitenproportioneel is: het plan van BouwIntentie zou leiden tot een herstelpost van € 23.134,19 exclusief 21% btw, terwijl hij meent dat hij de gebreken had kunnen oplossen tegen een bedrag van € 7.189 exclusief 21% btw.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de aannemer op 15 mei 2024 in verzuim is geraakt, dat de opdrachtgevers zijn voorstellen voor herstel in redelijkheid mochten weigeren en dat zij mochten overgaan tot herstel van het geheel door een derde. Deze oordelen berusten op de volgende overwegingen.
5.3.1.
Uit artikel 7:759 lid 1 en 2 BW volgt dat opdrachtgevers van een aannemer kunnen verlangen dat hij gebreken in het werk wegneemt, maar ook dat een aannemer in de gelegenheid moet worden gesteld de gebreken zelf te herstellen. Uit het artikel volgt verder dat een opdrachtgever de gebreken kan laten wegnemen en de kosten daarvan als schade op de aannemer kan verhalen, als de aannemer de gebreken op vordering van de opdrachtgever niet herstelt.
5.3.2.
Bijzondere omstandigheden daargelaten is het dus aan de aannemer om te bepalen hoe gebreken worden hersteld, mits wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Als op voorhand vaststaat dat een door de aannemer gekozen methode ondeugdelijk is, hoeft de opdrachtgever daarmee geen genoegen te nemen. Datzelfde geldt als partijen een bepaalde uitvoering zijn overeengekomen. Het herstel zal in ieder geval kwalitatief gelijkwaardig moeten zijn aan de overeengekomen uitvoering van de opdracht en moet passen binnen de opdracht.
5.3.3.
De opdrachtgevers mochten erop vertrouwen dat de aannemer een dakkapel zou plaatsen die voldeed aan de gemaakte afspraken en de vergunningsvereisten. Zij mogen daarom verlangen dat de dakkapel zodanig wordt hersteld dat (alsnog) aan die afspraken en vereisten wordt voldaan. Wel moeten de opdrachtgevers daarbij rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de aannemer. Dit betekent dat de opdrachtgevers gehouden zouden zijn het herstelvoorstel van de aannemer te accepteren als dit gelijkwaardig zou zijn aan het plan van BouwIntentie en met de uitvoering daarvan ook aan de eisen van goed en deugdelijk werk zou worden voldaan (en voordelen voor de aannemer, maar geen substantiële nadelen voor hen zou hebben).
5.3.4.
Dit laatste is echter niet het geval. Om te beginnen heeft de aannemer meerwerk bij de opdrachtgevers in rekening willen brengen voor werkzaamheden waarmee hij niet in geschil zijnde gebreken wilde herstellen. Het gaat om werkzaamheden die van begin af aan al goed hadden moeten worden uitgevoerd om te zorgen dat het werk voldeed aan de eisen voor onder meer isolatie en ventilatie – dus: om een goed en deugdelijk werk op te leveren dat in ieder geval aan de vergunningsvereisten voldoet. De aannemer heeft niet duidelijk gemaakt waarom het redelijk was hier meerwerk voor te rekenen. Alleen hierom al mochten de opdrachtgevers zijn voorstel weigeren.
5.4.
De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van de aannemer dat het niet nodig was om de hele dakkapel te verwijderen. Volgens hem had kunnen worden volstaan met ophoging van het dak van de dakkapel met een dakdoos, ‘opdikking’ van de zijwang ter hoogte van de badkamer aan de buitenzijde en opwaardering van de isolatie. Daarmee miskent de aannemer echter dat:
- i) de dakkapel hoe dan ook niet volgens de vergunning is gebouwd, omdat niet is voldaan aan de isolatie- en binnenhoogte vereisten;
- ii) de aannemer in zijn bericht van 1 juni 2024 zelf schrijft dat hij niet wist van de isolatienorm (3.26); de strekking van zijn bericht impliceert dat hij op dat moment ook vond dat er meer voor nodig was om de gebreken op te lossen dan hij in zijn (toen al afgewezen) voorstel van 3 mei 2024 had voorgesteld;
- iii) de constructie van de dakkapel afwijkt van de goedgekeurde tekeningen (waarvan opdrachtgevers niet wisten dat die anders waren dan afgesproken);
- iv) BouwIntentie en [bedrijf 2] ook constateren dat de draagkracht van de gehele constructie moet worden vergroot, zeker als de dakkapel alsnog zo wordt geïsoleerd dat wel aan de vereiste isolatiewaarden wordt voldaan. Dit laatste is niet in geschil en is ook logisch omdat het gewicht van de constructie met het aanbrengen van extra isolatiemateriaal zal toenemen;
- v) BouwIntentie onderbouwd heeft geadviseerd dat de wanden en het dak van de dakkapel gesloopt moeten worden, omdat de vereiste isolatiedikten niet in de (te dunne) wanden en dak passen, zodat het voorstel van de aannemer mede daarom geen oplossing biedt voor de isolatieproblemen en tot afwateringsproblemen leidt; de aannemer heeft niet onderbouwd waarom zijn voorstel desondanks een reëel alternatief is;
- vi) er nog meer gebreken moesten worden opgelost en;
- vii) de opdrachtgevers concreet onderbouwde zorgen hebben geuit over zijn voorstel, omdat dit isolatie-, vocht-, afwaterings- en ventilatieproblemen niet zou oplossen of juist zou veroorzaken; die zorgen heeft de aannemer niet weggenomen.
5.5.
Bij die stand van zaken mochten de opdrachtgevers vervanging van de hele dakkapel verlangen. Gelet op de ingebrekestelling van 5 april 2024 is de aannemer op 15 mei 2024 in verzuim geraakt door aan zijn voorstel de voorwaarde te verbinden dat de opdrachtgevers zouden bijbetalen voor herstelwerkzaamheden, terwijl ook nog eens twijfelachtig was dat die werkzaamheden de door hem veroorzaakte problemen zouden verhelpen. De opdrachtgevers konden het voorstel van de aannemer in redelijkheid dus weigeren; zij mochten overgaan tot herstel van het geheel door een derde, zoals inmiddels ook is gebeurd.
Expertisekosten
5.6.
De opdrachtgevers hebben BouwIntentie ingeschakeld om zich te laten adviseren over de gebreken. De aannemer betwist de redelijkheid van de gevorderde vergoeding van € 15.749,48 voor de werkzaamheden van BouwIntentie.
5.7.
De rechtbank zal een bedrag van € 12.500 voor deskundigenkosten toewijzen; dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
5.7.1.
De opdrachtgevers zijn bouwkundig niet onderlegd, zodat het op zich redelijk is dat zij professionele bijstand hebben gezocht om zich te laten voorlichten.
5.7.2.
De rechtbank weegt mee dat de opdrachtgevers niet gelijk een gerechtelijke procedure zijn begonnen en eerst hebben geprobeerd via BouwGarant een gezamenlijke oplossing te vinden. Als partijen bij BouwGarant terecht hadden gekund, waren de expertisekosten wellicht lager geweest, bijvoorbeeld omdat een deel door het lidmaatschap zou zijn gedekt of omdat BouwGarant experts tegen een gunstiger tarief had kunnen inschakelen. De aannemer heeft op zijn offerte ten onrechte het keurmerk van BouwGarant vermeld (3.23). Opdrachtgevers hebben erop gewezen dat de aannemer door het gebruik van het keurmerk verkeerde verwachtingen bij hen heeft gewekt; de aannemer heeft dit niet weergesproken.
5.7.3.
Verder heeft de aannemer lang volhard in zijn standpunten zonder in zijn voorstellen alle – deels niet betwiste – gebreken te adresseren; dat de discussie lang heeft geduurd en dat de opdrachtgevers de partijdeskundigen steeds nieuwe vragen moesten voorleggen, is mede hieraan te wijten.
5.7.4.
Desondanks blijft de gevorderde kostenvergoeding fors, in verhouding tot de oorspronkelijke bouwsom van circa € 23.000 (= 68%) en de gevorderde hoofdsom van € 27.804,15 (= 57%). Dit betekent niet direct dat de gevorderde kosten niet toewijsbaar zijn, maar wel dat zij goed moeten worden onderbouwd om de redelijkheid ervan te kunnen toetsen. De facturen van BouwIntentie zijn echter niet gespecificeerd, zodat de rechtbank de redelijkheid van de gemaakte kosten niet kan controleren; daarom matigt de rechtbank de kostenvergoeding tot € 12.500 (= 45% van de gevorderde hoofdsom).
Beslagkosten
5.8.
Volgens de aannemer is het beslag ten onrechte gelegd. Dat dit zo is, is echter niet onderbouwd. Ook dit deel van de vordering zal worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal als
onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen, op de manier die hierna onder ‘de beslissing’ is verwoord.
Proceskosten
5.10.
De aannemer is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de zijde van de opdrachtgevers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- overige explootkosten (beslag)
€
403,61
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de evt. verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.531,65
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
veroordeelt de aannemer om aan de opdrachtgevers te voldoen een bedrag van € 27.804,15 (= inclusief 21% btw);
6.2.
veroordeelt de aannemer om aan de opdrachtgevers te voldoen een bedrag van € 12.500 (= inclusief 21% btw) voor gemaakte expertisekosten;
6.3.
veroordeelt de aannemer om aan de opdrachtgevers te voldoen een bedrag van € 1.178,04 voor buitengerechtelijke incassokosten;
6.4.
veroordeelt de aannemer in de proceskosten, aan de zijde van de opdrachtgevers begroot op een bedrag van € 4.531,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de aannemer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
Type: 2513.