Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/675733 / KG ZA 24-1066
Vonnis in kort geding van 3 januari 2025
in de zaak van
Gemeente Hillegomte Hillegom,
eiseres,
advocaat mr. R.C. Geurtsen te Den Haag,
tegen:
1.B.V. Hillegommerbeek te Broek op Langedijk, gemeente Langedijk,
2. V.O.F. [bedrijfsnaam]te [vestigingsplaats] ,
3. Noordlaan B.V.te Warmenhuizen, gemeente Schagen,
4. Dijklaan B.V.te Broek op Langedijk, gemeente Langedijk,
5. Meerlaan B.V.te Heemstede,
gedaagden,
advocaten mrs. R.F. Raven en H.R. Pleiter te Amsterdam,
waarin zich hebben gevoegd aan de zijde van eiseres:
1.[naam 1] ,
2. [naam 2] ,
3. [naam 3] ,
4. [naam 4] ,
5. [naam 5] ,
6. [naam 6] ,
7. [naam 7] ,
8. [naam 8] ,
allen te [woonplaats] ,
advocaat mr. B.F.H.L. van Campfort te Veldhoven.
Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘de Gemeente’. Gedaagden worden tezamen aangeduid als ‘Hillegommerbeek c.s.’. Ieder afzonderlijk worden zij aangeduid als ‘Hillegommerbeek’, ‘ [vennoot] ’, ‘Noordlaan’, ‘Dijklaan’ en ‘Meerlaan’. De interveniënten worden tezamen aangeduid als ‘de Huurders’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de incidentele conclusie tot voeging met producties;
- de conclusie van antwoord met producties, voorzien van een begeleidende brief waarin bezwaar wordt gemaakt tegen toewijzing van de incidentele vordering;
- de op 23 december 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door alle partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2.Het incident tot voeging
2.1.
De Huurders hebben gevorderd zich te mogen voegen aan de zijde van de Gemeente. Ter zitting heeft de Gemeente verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben. Hillegommerbeek c.s. heeft verzocht om de incidentele vordering tot voeging af te wijzen. Volgens hen hebben de Huurders daarbij onvoldoende belang. De voorzieningenrechter gaat daaraan voorbij, omdat de uitkomst van dit kort geding van invloed zou kunnen zijn op de uitkomst van het geschil tussen Hillegommerbeek en de Huurders. De Huurders zijn dan ook toegelaten als gevoegde partij, aangezien ook niet is gebleken dat de voeging aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen.
3.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
3.1.
Noordlaan, Dijklaan en Meerlaan zijn de vennoten van [vennoot] . De (in)direct bestuurders van de vennoten zijn ook de (in)direct bestuurders van Hillegommerbeek.
3.2.
[vennoot] heeft in 2014 het plan met betrekking tot het realiseren van 320 woningen op het [het terrein] te Hillegom (hierna: het plan) gekocht van de partij die voor het in exploitatie brengen van het plangebied een overeenkomst (hierna: de anterieure overeenkomst) heeft gesloten met de Gemeente. [vennoot] heeft (de positie in) de anterieure overeenkomst van die partij overgenomen. Hillegommerbeek C.V., waarvan Hillegommerbeek enig beherend vennoot is, is in 2014 de eigenaresse geworden van het [het terrein] .
3.3.
De Gemeente heeft op 14 februari 20217, na de uitvoering van het plan, onder voorwaarden medewerking verleend aan de ontwikkeling en realisatie van maximaal veertig extra woningen in het plangebied. De Gemeente en [vennoot] hebben in dat kader op 9 april 2019 een nadere overeenkomst gesloten, getiteld ‘addendum anterieure grondexploitatieovereenkomst’ (hierna: het addendum). Het addendum bevat een nadere aanvulling op en wijziging van de anterieure overeenkomst. In het addendum staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“[…]
Artikel 5 INRICHTING Pro, VERKAVELING EN BOUWPROGRAMMA PLANGEBIED
[…]
3. De 40 extra woningen zullen voor de volgende doelgroepen worden ontwikkeld. Concreet betekent dit dat [bedrijfsnaam] zich verplicht als zij gaat bouwen dat:
a. 15 koopwoningen in de categorie “goedkope koopwoningen” worden gerealiseerd met een maximale verkoopprijs van € 146.000,- tot € 187.000,- vrij op naam (prijspeil maart 2017).
b. In afwijking van het hiervoor bepaalde onder a, kan [bedrijfsnaam] ook 15 sociale huurwoningen (appartementen) in het Plangebied realiseren. [bedrijfsnaam] is verplicht deze 15 sociale huurwoningen gedurende ten minste 10 jaren te blijven verhuren als sociale huurwoning. Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning, waarvan de huur maximaal €664,66 per maand mag zijn (prijspeil 2012). De bepalingen in art. 10 zijn Pro van de Overeenkomst zijn van overeenkomstige toepassing.
c. 15 huurwoningen voor de vrije sector worden gerealiseerd met een maximale huurprijs van €700,- tot €900,- per maand (prijspeil maart 2017).
d. 10 koopwoningen worden gerealiseerd vrij op naam zonder beperking.
4. De 40 extra woningen zijn in overeenstemming met de Woonvisie 2015-2019 Hillegom.
5. De 40 extra woningen dragen bij aan de doelstellingen van de Omgevingsvisie Hillegom 2030.
3.4.
De woonvisie 2015-2019 Hillegom en de Omgevingsvisie Hillegom 2030, waarnaar in het addendum wordt verwezen, zijn door de Gemeente opgestelde documenten.
3.5.
Nadat de in artikel 5 lid 3 van Pro het addendum genoemde huurwoningen medio 2022 zijn gerealiseerd, is Hillegommerbeek deze gaan verhuren. Voor de in artikel 5 lid 3 sub b genoemde Pro sociale huurwoningen heeft zij huurcontracten voor onbepaalde tijd gesloten. Voor de in artikel 5 lid 3 sub c genoemde Pro woningen (hierna: de middeldure huurwoningen) heeft zij tijdelijke huurcontracten gesloten voor de duur van twee jaar, onder andere met de Huurders.
3.6.
In de loop van 2024 heeft Hillegommerbeek alle huurders van de middeldure huurwoningen erop geattendeerd dat de tweejaarstermijn zal aflopen in november 2024 en dat de huurovereenkomsten niet zullen worden verlengd. Hillegommerbeek heeft vervolgens de middeldure huurwoningen te koop aangeboden. Een aantal hiervan is door huurder(s) gekocht, een aantal is aan derden verkocht en een aantal staat te koop. Een aantal huurders heeft de door hen bewoonde woningen inmiddels verlaten. De Huurders hebben dit vooralsnog geweigerd. Hillegommerbeek is daarom bij de kantonrechter van deze rechtbank een ontruimingsprocedure tegen hen gestart. De zitting in die procedure vindt plaats op 28 januari 2025.
4.Het geschil
4.1.
De Gemeente vordert, zakelijk weergegeven, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Hillegommerbeek c.s. te verbieden de middeldure huurwoningen aan te bieden en/of te verkopen aan (potentiële) kopers, Hillegommerbeek c.s. te veroordelen om zich maximaal in te spannen om reeds gesloten koopovereenkomsten terzake deze woningen ongedaan te maken en Hillegommerbeek c.s. te gebieden deze middeldure huurwoningen als zodanig te verhuren voor een maximale huurprijs van € 700,- tot € 900,- per maand (prijspeil maart 2017) voor een termijn van tien jaar na eerste ingebruikname, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Hillegommerbeek c.s. in de proceskosten op de wijze zoals nader in de dagvaarding omschreven.
4.2.
Daartoe voert de Gemeente – samengevat – het volgende aan. Uit de aard en de strekking van het addendum, bezien in het licht van wat staat vermeld in de Woonvisie en de Omgevingsvisie van de Gemeente, waarnaar in het addendum wordt verwezen, volgt dat partijen hebben beoogd de instandhoudingstermijn van tien jaar na eerste ingebruikname niet alleen te laten gelden voor de te realiseren sociale huurwoningen, maar ook voor de middeldure huurwoningen. Door deze woningen maar voor twee jaar te verhuren, de huurovereenkomsten te beëindigen en de woningen vervolgens te koop aan te bieden, handelt Hillegommerbeek c.s. in strijd met de met de Gemeente gemaakte afspraken dan wel onrechtmatig jegens de Gemeente dan wel in strijd met de rechtsgevolgen van de overeenkomst die voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid.
4.3.
De Huurders steunen de Gemeente in haar vorderingen.
4.4.
Hillegommerbeek c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
5.De beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat zij de Gemeente ontvankelijk acht in haar vorderingen. De voorzieningenrechter gaat daarmee voorbij aan het betoog van Hillegommerbeek c.s. dat [vennoot] en haar vennoten de (beweerdelijk) gemaakte afspraken hoe dan ook niet kunnen nakomen, omdat zij geen eigenaar (en verhuurder) zijn van de woningen en dat Hillegommerbeek niet gebonden is aan de afspraken, omdat zij geen partij is bij het addendum. Anders dan Hillegommerbeek c.s. sluit de voorzieningenrechter niet uit dat dat de kennis en gedragingen van de natuurlijke personen die verbonden zijn met de vennoten van [vennoot] , kunnen worden toegerekend aan Hillegommerbeek, die als gevolg daarvan gehouden is zich te gedragen conform de met de Gemeente in het addendum gemaakte afspraken, al is het maar via de zorgvuldigheidsnorm. De voorzieningenrechter volstaat met deze (beperkte) motivering, nu uit het navolgende zal blijken dat er geen grondslag bestaat voor toewijzing van de vorderingen van de Gemeente in dit kort geding.
Inhoudelijke beoordeling
5.2.
De kern van het geschil tussen partijen betreft het antwoord op de vraag of partijen zijn overeengekomen de instandhoudingstermijn van tien jaar na eerste ingebruikname niet alleen te laten gelden voor de te realiseren sociale huurwoningen maar ook voor de middeldure huurwoningen. Voor wat betreft de sociale huurwoningen is deze termijn in de tekst van het addendum opgenomen. Voor wat betreft de middeldure huurwoningen is dat niet het geval.
Beoordelingskader en standpunt partijen
5.3.
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.4.
Volgens de Gemeente is duidelijk dat partijen hebben beoogd voor de middeldure huurwoningen een instandhoudingstermijn van tien jaar overeen te komen net als voor de sociale huurwoningen. Dit kan volgens de Gemeente worden afgeleid uit de verwijzing in het addendum (artikel 5 lid 3 aanhef Pro) naar de doelgroepen, waarvoor de extra woningen worden ontwikkeld, waarbij sub b gaat over sociale huurwoningen en sub c over middeldure huurwoningen. Dit moet volgens haar worden bezien in combinatie met hetgeen hierover in de woonvisie en in de omgevingsvisie staat vermeld. In deze stukken, waar in het addendum ook naar wordt verwezen, is onder meer opgenomen dat de Gemeente alle inkomensgroepen wil bedienen door een passend woningaanbod voor alle doelgroepen te hebben, dat zij daartoe de doorstroming uit de sociale huursector wil vergroten en dat zij het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen wil vergroten. In de Woonvisie wordt onder meer als uitgangspunt geformuleerd dat iedere gemeente het woningaanbod voor huishoudens met een middeninkomen vergroot door in het nieuwbouwprogramma minimaal 10% huurwoningen in de prijsklasse € 710,- tot € 900,- op te nemen.
5.5.
Hillegommerbeek c.s. hebben het standpunt van de Gemeente (dat wil zeggen: de door haar verdedigde interpretatie van het addendum) gemotiveerd weersproken. Zij hebben naar voren gebracht dat er bij het aangaan van het addendum niet is gesproken over een huur-instandhoudingstermijn voor de middeldure huurwoningen en dat zij nergens uit hebben kunnen afleiden dat de Gemeente bij de middeldure huurwoningen een dergelijke termijn wilde hanteren. Als de Gemeente al de bedoeling daartoe heeft gehad, dan had zij dat volgens Hillegommerbeek c.s. aan hen duidelijk moeten maken en dat heeft zij niet gedaan. Uit de stukken waarnaar de Gemeente verwijst, kan volgens Hillegommerbeek c.s. niet een argument worden geput voor de door de gemeente verdedigde uitleg en daarmee de binding van Hillegommerbeek c.s. aan een instandhoudingstermijn, laat staan een termijn van tien jaar.
5.6.
Hillegommerbeek c.s. hebben, ter nadere toelichting, uitgelegd wat hun bedoeling was bij het project. Zij stellen dat zij de woningen eigenlijk niet zelf wilden verhuren, omdat dit niet een activiteit is waar zij zich bedrijfsmatig gedurende langere tijd mee bezig (willen) houden. Zij wilden de woningen verkopen en hebben daartoe ook gesprekken gevoerd met twee woningbouwcorporaties. Omdat die gesprekken niet tot het gewenste resultaat leidden, heeft Hillegommerbeek met de huurders van de sociale huurwoningen contracten voor onbepaalde tijd gesloten – zoals dat met de gemeente in het addendum was afgesproken – en met de huurders van de middeldure huurwoningen tijdelijke contracten voor de duur van twee jaar. Hillegommerbeek stelt open te zijn geweest over de duur van de te sluiten huurcontracten van twee jaar. Zij stelt deze op haar website te hebben vermeld en deze ook aan de Gemeente, die daarvan kennis had genomen, te hebben meegedeeld. Nu de verkoop aan een woningcorporatie niet is gelukt, hebben Hillegommerbeek c.s. besloten om de middeldure huurwoningen na afloop van de gesloten tweejaarscontracten op de markt te koop aan te gaan bieden.
5.7.
De Gemeente heeft erkend dat Hillegommerbeek de hiervoor bedoelde gesprekken met twee woningbouwcorporaties heeft gevoerd. Ook staat vast dat Hillegommerbeek de Gemeente heeft meegedeeld dat er bij de middeldure huurwoningen sprake was van huurcontracten voor de duur van twee jaar. Wat in het betreffende telefoongesprek verder is gezegd (met name over de reden hiervan) kan de voorzieningenrechter niet vaststellen omdat partijen daar een verschillende lezing over hebben gegeven, maar dit doet hoe dan ook niet af aan de bekendheid van de Gemeente met de in de huurcontracten vermelde huurtermijnen.
Oordeel voorzieningenrechter
5.8.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Zoals voormeld staat vast dat partijen de instandhoudingstermijn van tien jaar, die volgens de Gemeente geldt, niet schriftelijk zijn overeengekomen. Partijen hebben bij het aangaan van de overeenkomst ook niet met elkaar over een dergelijke termijn gesproken, althans de Gemeente heeft dat niet gesteld. In de woorden van Hillegommerbeek c.s. waren de middeldure huurwoningen bij de totstandkoming van het addendum ‘geen thema’.
5.9.
In het addendum staat alleen dat de woningen worden ontwikkeld voor een specifieke doelgroep, waarna er wordt gesproken over de realisatie van middeldure huurwoningen. Dat acht de voorzieningenrechter onvoldoende concreet om op grond daarvan aan te kunnen nemen dat de ontwikkelaar zich ertoe heeft verbonden ervoor te zorgen dat de middeldure woningen voor een periode van tien jaar voor huur beschikbaar blijven. De omstandigheid dat dit wel is afgesproken ten aanzien van de woningen die worden ontwikkeld voor een andere doelgroep, acht de voorzieningenrechter daartoe onvoldoende redengevend. Het gaat daarbij om een ander soort woningen (de in het lid daarvoor genoemde sociale huurwoningen) met een andere doelgroep, waarbij ook andere afspraken kunnen passen.
5.10.
De Woonvisie en de Omgevingsvisie bevatten ook geen concrete handvatten op dit punt. Hieruit kan niet worden afgeleid dat bij dit specifieke project de middeldure huurwoningen voor tien jaar in stand zouden moeten worden gehouden. De in die documenten vermelde doelstellingen en uitgangspunten zijn daartoe onvoldoende concreet geformuleerd. Overigens staat in de Omgevingsvisie ook vermeld dat er behoefte is aan betaalbare woningen in zowel de koop- als de huursector.
5.11.
De voorzieningenrechter ziet dan ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat, ondanks dat er geen expliciete instandhoudingstermijn ten aanzien van de middeldure huurwoningen in het addendum is opgenomen of is besproken, partijen wel geacht moeten worden een dergelijke termijn te zijn overeengekomen. De voorgenomen verkoop van de middeldure huurwoningen na twee jaar kan dan ook voorshands niet worden aangemerkt als een handelen waarmee Hillegommerbeek c.s. tekort schieten in de nakoming van het addendum. In dat geval kan van profiteren van een dergelijk tekortschieten door Hillegommerbeek, en daarmee van een onrechtmatige daad, ook geen sprake zijn.
5.12.
Dat er sprake is van een leemte in het addendum, omdat er geen afspraak in is opgenomen ten aanzien van een instandhoudingstermijn, zoals de Gemeente stelt, kan niet worden gevolgd. Dit kan alleen worden aangenomen als partijen de bedoeling hadden om een (concrete) minimum instandhoudingstermijn te laten gelden, maar hebben verzuimd een regeling daarover te treffen. Dat is echter niet gebleken. Daarbij is – zoals eerder aan de orde kwam – te bedenken dat de middeldure woningen op langere termijn voor verhuur beschikbaar zouden kunnen zijn als Hillegommerbeek tot verkoop van de woningen aan een woningbouwcorporatie had kunnen komen. Dat heeft zij geprobeerd, maar dat is niet gelukt. Anders dan de Gemeente meent, leiden de omstandigheden van dit geval er dan ook toe dat er (voorshands) van uit moet worden gegaan dat er geen instandhoudingstermijn heeft te gelden.
5.13.
De Gemeente heeft onvoldoende onderbouwd dat onder deze omstandigheden de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat Hillegommerbeek c.s. jegens de Gemeente verplicht is om de middeldure woningen nu niet te koop aan te bieden. Ook als zou worden aangenomen dat dit de bedoeling was van de Gemeente, zoals de Gemeente in dit kader naar voren heeft gebracht, dan valt nog niet in te zien waarom het redelijk en billijk zou zijn dat Hillegommerbeek c.s., van wie niet kan worden vastgesteld dat zij die bedoeling kenden en die zelf een andere bedoeling hadden, een dergelijke verplichting opgelegd zouden moeten krijgen. Dat het gebruikelijk was om bij middeldure huurwoningen een instandhoudingstermijn van tien jaar op te nemen, zoals de Gemeente voorts heeft gesteld, kan voorts niet worden afgeleid uit de door de Gemeente overgelegde “Doelgroepenverordening”, reeds omdat die gezien de tekst daarvan pas geldt sinds 2022 en daarin geen instandhoudingstermijn van tien maar van twintig jaar staat vermeld. De verwijzing naar het tekort aan betaalbare woningen in Nederland vormt ook een onvoldoende onderbouwing van dit standpunt van de Gemeente. De middeldure huurwoningen komen nu beschikbaar als koopwoningen. Wellicht vallen deze dan net buiten het middensegment (partijen verschillen daarover van mening), maar dat acht de voorzieningenrechter onvoldoende redengevend om Hillegommerbeek c.s. te beperken in haar eigendomsrecht op de wijze zoals de Gemeente dat vordert.
5.14.
Gelet op al het vorenstaande is voor toewijzing van de door de Gemeente in dit geding jegens Hillegommerbeek c.s. ingestelde vorderingen geen plaats.
5.15.
Nu de Gemeente in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) van Hillegommerbeek c.s. betalen. De Huurders, die zich aan de zijde van de Gemeente hebben gevoegd, zijn ook in het ongelijk gesteld. Nu de voeging er echter niet toe heeft geleid dat er door de Gemeente of door Hillegommerbeek c.s. in de hoofdzaak (noemenswaardige) extra kosten zijn gemaakt, zal de voorzieningenrechter de Huurders niet mede in de proceskosten van Hillegommerbeek c.s. veroordelen. De voorzieningenrechter is in het incident voorbij gegaan aan het verweer van Hillegommerbeek c.s. tegen de voeging, maar omdat de Huurders geen extra kosten hebben hoeven maken in verband met dat verweer, laat de voorzieningenrechter de proceskosten in het incident voor de partij die deze heeft gemaakt.
5.16.
De proceskosten van Hillegommerbeek c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 688,-
- salaris advocaat € 1.107,-
- nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
-------------
Totaal € 1.973.-
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
wijst het gevorderde af;
6.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 1.973,-, te betalen aan Hillegommerbeek c.s. binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de Gemeente niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de Gemeente € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2025.
ts