Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/688373 / KG ZA 25-694
Vonnis in kort geding van 12 augustus 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] en
2. [eiser 2],
beiden te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. K. Renssen te Den Haag,
tegen:
[gedaagde]te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. U.R.A. Koeze te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’ en ‘de verhuurder’ genoemd. Eisers gezamenlijk blijven aangeduid als ‘eisers’.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bevat de volgende stukken:
- de dagvaarding van 16 juli 2025, met producties 0 tot en met 15;
- de schriftelijke reactie op de dagvaarding van [naam] , werkzaam bij Maison Management, die namens de verhuurder als beheerder van de woning optreedt (Maison Management zal hierna ‘de beheerder’ worden genoemd);
- de akte overlegging producties 1 tot en met 3, met een toelichting, van de zijde van de verhuurder.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 24 juli 2025. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de advocaten van partijen het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen. Deze maken deel uit van het dossier.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft de mondelinge behandeling voor korte tijd geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar te overleggen over een oplossing voor hun geschil. Na de schorsing hebben partijen de voorzieningenrechter meegedeeld dat zij geen overeenstemming hebben bereikt en dat zij vonnis vragen.
1.4.
Na de mondelinge behandeling is via de digitale toegang aan partijen meegedeeld dat de datum voor het wijzen van vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Sinds 17 september 2020 verhuurt de verhuurder de woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna ‘de woning’), aan diverse personen, over het algemeen aan studenten. In de oorspronkelijke huurovereenkomst van 5 september 2020 (hierna ‘de huurovereenkomst’), die is gesloten met drie huurders, is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:
Deze bepaling wordt hierna ‘het coöptatierecht’ genoemd. De huidige huurprijs van de woning bedraagt € 2.498,-- per maand.
2.2.
De huurders wisselden met enige regelmaat van samenstelling. Bij een wisseling werd door de beheerder met de nieuwe huurder een allonge overeengekomen. Met [eiser 1] is dit gebeurd op 24 juli 2023 en met [eiser 2] op 23 mei 2024. [eiser 1] en [eiser 2] zijn respectievelijk medehuurder en hoofdhuurder van de woning.
2.3.
Met betrekking tot de allonge van [eiser 2] heeft de beheerder op 8 mei 2024 het volgende e-mailbericht aan [eiser 2] gestuurd:
2.4.
De beheerder heeft in een e-mailbericht van 13 december 2024 aan eisers meegedeeld dat er een derde persoon in de woning mag komen wonen, maar dat het huurcontract niet zal worden aangepast. In aanvulling daarop heeft de beheerder op 17 februari 2025 onder meer aan [eiser 1] meegedeeld:
2.5.
In een e-mailbericht van 2 april 2025 heeft de beheerder het volgende aan eisers meegedeeld:
2.6.
De derde persoon met wie eisers de woning laatstelijk hebben bewoond heeft aangekondigd de woning op 31 juli 2025 te zullen verlaten. In verband met dit vertrek heeft de advocaat van eisers de beheerder in een brief van 1 juli 2025 gewezen op het coöptatierecht. Daarbij heeft hij – voor zover hier van belang - vermeld:
2.7.
De beheerder heeft in een e-mailbericht van 11 juli 2025 onder meer het volgende aan de advocaat van eisers meegedeeld:
2.8.
Op de website van de gemeente Den Haag is met betrekking tot de regels voor kamerbewoning onder meer vermeld:
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen de verhuurder te gebieden om het coöptatierecht na te komen door hen en (eventuele) opvolgende huurders/bewoners toe te staan telkens een nieuwe huurder/bewoner voor te dragen wanneer de zittende huurder/bewoner de huur opzegt, c.q. vertrekt, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
3.2.
Daartoe stellen eisers – samengevat – het volgende. In artikel 11.13 van de huurovereenkomst is een coöptatierecht opgenomen, op grond waarvan huurderswisselingen zijn toegestaan. Volgens de verhuurder staat regelgeving van de gemeente Den Haag aan toepassing van het coöptatierecht in de weg en mag de woning niet langer door drie personen worden bewoond, maar het coöptatierecht kan niet zomaar worden beëindigd. Het vertrek van de derde bewoner uit de woning betekent dat eisers de verschuldigde huur voortaan moeten delen, zodat zij meer moeten gaan betalen. De verhuurder weigert echter de huurprijs aan te passen. Met het voorgaande schiet de verhuurder tekort in de nakoming van de gemaakte afspraken en is er sprake van wanprestatie.
3.3.
De conclusie van de verhuurder strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van eisers in de proceskosten. Zijn verweer zal hierna, voor zover nodig, worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Tussen partijen is in geschil of van de verhuurder gevergd kan worden dat hij het in de huurovereenkomst opgenomen coöptatierecht onverkort nakomt.
4.2.
Uit het door de verhuurder als productie 1 overgelegde overzicht blijkt dat de woning in de periode van 17 september 2020 tot 1 augustus 2025 telkens aan (maximaal) drie personen verhuurd is geweest.
4.3.
Het coöptatierecht in artikel 11.13 van de huurovereenkomst houdt in dat huurderwisselingen zijn toegestaan
“in overleg met beheerder en verhuurder”en
“na controle van de documenten nieuwe huurder”. Uit die bewoordingen volgt dat de verhuurder en de beheerder weliswaar mede bepaalden welke persoon als huurder van de woning zou worden toegelaten, maar niet dat zij zich het recht hebben voorbehouden om, na het vertrek van een huurder, aan de overgebleven huurders de bevoegdheid te ontzeggen om een nieuwe medehuurder voor te stellen en het aantal (mede)huurders weer aan te vullen tot drie. Dit betekent dat de verhuurder op grond van de huurovereenkomst dus niet het recht heeft zich eenzijdig te onttrekken aan de verplichting om mee te werken aan de aanwijzing van een derde, opvolgende (mede)huurder. De ‘opzegging’ van het coöptatierecht namens de verhuurder, voor zover daarvan sprake is geweest, heeft dan ook geen rechtsgevolg.
“in overleg met beheerder en verhuurder”en
“na controle van de documenten nieuwe huurder”. Uit die bewoordingen volgt dat de verhuurder en de beheerder weliswaar mede bepaalden welke persoon als huurder van de woning zou worden toegelaten, maar niet dat zij zich het recht hebben voorbehouden om, na het vertrek van een huurder, aan de overgebleven huurders de bevoegdheid te ontzeggen om een nieuwe medehuurder voor te stellen en het aantal (mede)huurders weer aan te vullen tot drie. Dit betekent dat de verhuurder op grond van de huurovereenkomst dus niet het recht heeft zich eenzijdig te onttrekken aan de verplichting om mee te werken aan de aanwijzing van een derde, opvolgende (mede)huurder. De ‘opzegging’ van het coöptatierecht namens de verhuurder, voor zover daarvan sprake is geweest, heeft dan ook geen rechtsgevolg.
4.4.
De verhuurder heeft betoogd dat het beleid c.q. regelgeving van de gemeente Den Haag eraan in de weg staat dat op de overeengekomen wijze, dus met toepassing van het coöptatierecht, wordt voortgegaan, maar hij heeft dit niet concreet gemaakt. De verhuurder heeft weliswaar een bericht van de gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, van 12 maart 2025 in het geding gebracht, waarin het landelijk beleid sinds 1 juli 2024 wordt uiteengezet, maar uit dit bericht valt niet op te maken dat of waarom het in de huurovereenkomst overeengekomen coöptatierecht niet langer kan worden voortgezet. Bovendien is het standpunt van de verhuurder niet te rijmen met de tekst op de website van de gemeente Den Haag (zie hiervoor in 2.8.), waaruit immers blijkt dat als een woning vóór 1 juni 2021 zonder omzettingsvergunning aan maximaal drie personen werd verhuurd, zoals in het onderhavige geval, er geen omzettingsvergunning nodig is en een wisseling van huurder is toegestaan, zo lang er in de woning maximaal drie personen wonen. Die tekst is opgenomen aan het slot van een uiteenzetting van de (nieuwe) regeling van kamerhuur in Den Haag en heeft om die reden relevantie voor het geschil tussen partijen.
4.5.
Zonder nadere uitleg – die ontbreekt (in woord en in geschrift) – is het de voorzieningenrechter in het licht van de hiervoor genoemde passage op de website van de gemeente Den Haag niet duidelijk waarom de huurrelatie met eisers niet op de gebruikelijke wijze kan worden voortgezet. Dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding van de huurders voor die voortzetting onontbeerlijk zou zijn, heeft de verhuurder onvoldoende onderbouwd.
4.6.
Evenmin heeft de verhuurder overtuigend uiteengezet dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die dwingt tot aanpassing van de huurovereenkomst. Daarom kan in het midden blijven of, als zich al een onvoorziene omstandigheid zou hebben voorgedaan, deze voor risico van eisers zou moeten komen, in die zin dat zij samen de volledige huurprijs van de woning moeten voldoen.
4.7.
Het voorgaande betekent naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de verhuurder onverminderd gehouden is tot nakoming van de huurrelatie met eisers, met inbegrip van het coöptatierecht. De door eisers gevorderde voorziening die daarop ziet wordt daarom toegewezen. Omdat binnen de kaders van dit kort geding echter niet met zekerheid kan worden vastgesteld of de verhuurder – zoals hij stelt – in strijd met regels van publiekrecht zal handelen als hij toestaat dat een derde (mede)huurder de woning betrekt, zal de verhuurder een alternatief worden geboden. Dit alternatief houdt in dat de verhuurder er (vooralsnog) voor kan kiezen om het coöptatierecht ten opzichte van eisers niet na te komen, maar in plaats daarvan genoegen te nemen met een huurbetaling door eisers ter hoogte van twee derde van de totale verschuldigde huurprijs. Tijdens de mondelinge behandeling hebben eisers kenbaar gemaakt dat ook die voorziening aan hun belangen tegemoet komt. Voor zover de verhuurder voor deze laatste optie kiest, zal het hem worden verboden om incassomaatregelen tegen eisers te treffen voor zover deze een bedrag ter hoogte van twee derde deel van de voor de woning verschuldigde huurprijs te boven gaan.
4.8.
Een en ander leidt tot de slotsom dat het gevorderde wordt toegewezen op de hierna vermelde wijze.
4.9.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Aan de op te leggen dwangsom zal een maximum worden verbonden, zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
4.10.
De verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- verschotten
€
0,98
- griffierecht
€
90,--
- salaris advocaat
€
1.107,--
- nakosten
€ 178,--
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.375,98
1.4.
Ter nadere toelichting op voormelde begroting wordt overwogen dat eisers hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt de gedaagde partij veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en vergoeding van het salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding. Ten slotte vallen onder de proceskosten ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel. In geval van betekening van het vonnis wordt een extra bedrag aan salaris toegekend. De explootkosten van de betekening van het vonnis komen in dit geval niet voor vergoeding in aanmerking.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
gebiedt de verhuurder om het coöptatierecht in artikel 11.13 van de huurovereenkomst met eisers na te komen, door het eisers en (eventuele) opvolgende huurders/bewoners toe te staan om een nieuwe huurder/bewoner voor te dragen wanneer een zittende huurder/bewoner de huur opzegt of vertrekt;
5.2.
verbiedt de verhuurder, in de situatie dat hij ervoor kiest om het in 5.1. bedoelde gebod (vooralsnog) niet na te komen, om incassomaatregelen tegen eisers te treffen voor zover deze een bedrag ter hoogte van twee derde deel van de voor de woning verschuldigde huurprijs te boven gaan;
5.3.
bepaalt dat de verhuurder een dwangsom verschuldigd is van € 100,-- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat hij nalaat aan het in 5.1. genoemde gebod te voldoen, dan wel dat hij nalaat het in 5.2. genoemde verbod na te leven, in beide gevallen tot een maximum van € 10.000,--;
5.4.
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, die aan de zijde van eisers zijn begroot op € 1.375,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de verhuurder € 92,-- extra betalen;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2025.
mvt