Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/688247 / KG ZA 25-683
Vonnis in kort geding van 13 augustus 2025
in de zaak van
1.De Entree Den Haag B.V. te Leidschendam (gemeente Leidschendam-Voorburg),
2. Nuevo Suerto B.V.te Harderwijk,
eisers,
advocaat mr. M. Trouwborst te Rotterdam,
tegen:
1.de Directeur Gemeentebelastingen Den Haag te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag
en
2.Real Estate Chateau Viande B.V.te Maarssen,
gedaagde,
niet verschenen.
Eisers worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘De Entree’ en ‘Nuevo Suerto’ en gezamenlijk als De Entree c.s. en gedaagden als ‘de Gemeente’ en ‘RECV’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen met producties;
- de door de Gemeente overgelegde producties;
- de op 25 juli 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door De Entree c.s. en de Gemeente pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
RECV is behoorlijk opgeroepen tegen de terechtzitting, maar zij is daar niet verschenen. Tegen RECV is verstek verleend.
1.3.
Na afloop van de zitting is de zaak aangehouden omdat De Entree c.s. en de Gemeente wilden onderzoeken of zij in onderling overleg tot een oplossing van het geschil zouden kunnen komen. Zij hebben nadien bericht dat zij er niet uit zijn gekomen en hebben vonnis gevraagd. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
De Entree, Nuevo Suerto en Vierhouten Onroerend Goed B.V. (verder: Vierhouten) zijn ondernemingen die aan elkaar zijn gelieerd. Nuevo Suerto, een financiële holding, is bestuurder van De Entree. De Entree is in 2022 opgericht met het oog op de ontwikkeling van het project ‘ [projectnaam] ’, dat ziet op woningbouw in een groot deel van een al lang (gedeeltelijk) leegstaand gebouw in het centrum van Den Haag, nabij station [station] . Vierhouten is sinds 2023 eigenaar van de begane grond van dat gebouw, waarin zich thans winkels bevinden.
2.2.
RECV is nu nog eigenaar van de voor het project ‘ [projectnaam] ’ relevante registergoederen, te weten:
i. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeergarage met negenenzestig (69) parkeerplaatsen in de kelder van het gebouw, plaatselijk bekend [straatnaam] te ( [postcode 1] ) ‘s-Gravenhage, kadastraal bekend [kadasterkenmerk 1] ;
ii. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van ongeveer achtduizend vijfenvijftig vierkante meter bruto vloeroppervlakte (8.055 m2 BVO) en hotelruimte op de eerste, tweede en derde verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [straatnaam] te ( [postcode 1] ) ‘s-Gravenhage, kadastraal bekend [kadasterkenmerk 2] ; en
iii. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de zevenenzestig (67) woningen op de vierde tot en met de negende verdieping met zevenenzestig (67) bergingen in de kelder van het gebouw, plaatselijk bekend [straatnaam] te ( [postcode 1] ) ‘s-Gravenhage, kadastraal bekend [kadasterkenmerk 3] ,
(hierna gezamenlijk: het Object).
2.3.
Het Object en de commerciële plint van Vierhouten vormen tezamen het gebouw (verder te noemen: het Gebouw) plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode 1] ) Den Haag, [adressen] (even nummers) te ( [postcode 2] ) Den Haag en [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te ( [postcode 3] ) Den Haag, kadastraal bekend [kadasterkenmerk 4] , groot tweeëndertig are en zevenenveertig centiare.
2.4.
RECV heeft het Gebouw bij akte van 30 december 2021 in eigendom verworven. Zij kocht het Gebouw toen voor een bedrag van € 18.100.000,- exclusief overdrachtsbelasting. Naast het Gebouw verwierf zij van haar rechtsvoorganger ook het door die rechtsvoorganger ontwikkelde herontwikkelingsplan (Plan 1.0.) en de daarbij behorende vergunning. RECV heeft de aankoopsom tezamen met een bedrag aan werkkapitaal voor de herontwikkeling en de verschuldigde overdrachtsbelasting gefinancierd. Vervolgens is zij een nieuw herontwikkelingsplan gaan vervaardigen (Plan 2.0), omdat Plan 1.0. niet haalbaar bleek.
2.5.
Voor het Plan 2.0 heeft de Gemeente op 14 november 2022 een vergunning verstrekt. Voor de aanvraag van deze vergunning heeft de Gemeente een bedrag van € 719.958,07 aan leges geheven. RECV heeft de betreffende leges niet betaald. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de Gemeente een te hoog bedrag aan leges in rekening heeft gebracht, nu ook al voor de vergunningsaanvraag voor Plan 1.0 leges waren betaald. Het door RECV tegen de legesnota gemaakte bezwaar is door de Gemeente ongegrond verklaard. RECV heeft tegen deze beslissing geen beroep aangetekend. Wel wordt momenteel ambtshalve door de Gemeente onderzocht of de leges juist zijn berekend.
2.6.
In december 2023 heeft bij RECV een herfinanciering plaatsgevonden. In het kader van deze herfinanciering heeft Nuevo Suerto in december 2023 een geldlening van
€ 26.034.548,39 aan RECV verstrekt. Dit is door RECV gedaan ter aflossing van haar financiers uit 2020 (die de aankoopprijs en het werkkapitaal aan RECV hadden geleend), ter aflossing van de met deze financiering samenhangende rentelasten, ter dekking van door RECV gemaakte plankosten voor Plan 2.0 én tot realisatie van (voor)winst voor RECV. De geldlening is vastgelegd in een notariële akte van 15 december 2023. Daarin is vastgelegd dat naast RECV ook de heer [naam] , [bedrijfsnaam 1] B.V. en [bedrijfsnaam 2] B.V. hoofdelijk schuldenaar zijn. Per 8 juli 2025 waren RECV en haar medeschuldenaren in verband met deze geldlening een bedrag van € 27.256.388,98 (inclusief rente) aan Nuevo Suerto verschuldigd.
2.7.
Ter meerdere zekerheid voor de nakoming van de geldleningsovereenkomst heeft Nuevo Suerto bij akte van 15 december 2023 een eerste recht van hypotheek verkregen op het Object. Er is ten behoeve van haar een hypotheek gevestigd voor een bedrag van
€ 26.050.000,00 (te verhogen met 40% opslag voor rente en kosten).
2.8.
Op 5 mei 2023 heeft De Entree het Gebouw, tezamen met Plan 2.0 en de bijbehorende vergunningen, van RECV gekocht. Bij addendum van 14 december 2023 is de koopovereenkomst gewijzigd in die zin dat de commerciële plint (het appartementsrecht van Vierhouten) niet langer onderdeel uitmaakte van het verkochte. RECV heeft de commerciële plint verkocht aan Vierhouten voor een bedrag van 6 miljoen euro. In deze plint bevinden zich winkels.
2.9.
Het Object is voor een bedrag van € 26.034.548,39 aan De Entree verkocht. De Entree is voornemens ter plaatse 255 woningen te realiseren en 109 logiesverblijven. Zij heeft daartoe zelf Plan 3.0 bij de Gemeente ingediend. Op 16 april 2025 zijn op basis van dat plan de noodzakelijke omgevingsvergunningen verleend, die inmiddels onherroepelijk zijn.
2.10.
Het Object wordt volgens artikel 4.2. van de koopovereenkomst door RECV vrij van beslagen aan De Entree geleverd. RECV heeft gegarandeerd dat alle lasten, belastingen, heffingen en overige lasten met betrekking tot het Object tot en met de leveringsdatum zijn of worden voldaan. Volgens De Entree staat de levering gepland voor september 2025.
2.11.
De Entree en RECV hebben afgesproken dat de door De Entree te betalen koopsom geheel zal worden aangewend ter aflossing van de geldlening van Nuevo Suerto. Die aflossing vindt wel gefaseerd plaats, omdat is afgesproken dat aflossing steeds via de notaris plaatsvindt op het moment dat De Entree een (nog te vormen) onderappartementsrecht in eigendom overdraagt aan een koper/eindgebruiker. Deze afspraak is door De Entree, RECV, [bedrijfsnaam 1] B.V., [bedrijfsnaam 2] B.V., Nuevo Suerto en Vierhouten vastgelegd in een procesbrief.
2.12.
Ter zekerheid van (toekomstige) vorderingen op RECV heeft De Entree een
tweede recht van hypotheek verkregen op het Object ten bedrage van € 15.000.000,- (te verhogen met 40% opslag voor rente en kosten).
2.13.
Op 11 december 2024 heeft de Gemeente ten laste van RECV executoriaal beslag gelegd op het Object. Op 6 maart 2025 en 17 juli 2025 heeft de Gemeente nogmaals ten laste van RECV executoriaal beslag gelegd op het Object. Dit beslag is gelegd uit hoofde van verschillende dwangbevelen die zien op de in 2.6 genoemde leges en gemeentelijke belastingen over de jaren 2023 tot en met 2025. De totale vordering waarvoor de Gemeente beslag heeft gelegd bedraagt ongeveer € 800.000,-.
2.14.
De Entree c.s. hebben verschillende keren aan de Gemeente verzocht de beslagen op te heffen. De Gemeente heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
De Entree c.s. vorderen – na wijziging van eis – zakelijk weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
i. de op 11 december 2024, 6 maart 2025 en 17 juli 2025 op het Object gelegde executoriale beslagen opheft;
subsidiair:
de Gemeente beveelt om binnen 24 uur na betekening van het vonnis al het nodige te doen om de beslagen door te halen, op straffe van een dwangsom van
€ 2.500.000 per dag dat de Gemeente daarmee in gebreke blijft;
zowel primair als subsidiair:
de Gemeente verbiedt om ter voldoening van de legesnota dan wel andere legesheffingen en/of gemeentelijke belastingen opnieuw beslag te leggen ten laste van RECV op het Object, op de koopsom, dan wel op enige andere wijze bewarende of executoriale maatregelen ten laste van RECV te treffen die verband houden met de legesnota, dan wel met andere legesheffingen en/of gemeentelijke belastingen en die levering of (voortgang van) de herontwikkeling van het Object belemmeren, op straffe van een dwangsom van € 2.5000.000 per dag dat de Gemeente dit verbod overtreedt;
de Gemeente veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis.
3.2.
Daartoe voeren De Entree c.s. – samengevat – aan dat de Gemeente misbruik maakt van haar executiebevoegdheid. Volgens De Entree c.s. is de te verwachte executieopbrengst van het Object lager dan de hypothecaire schulden van RECV aan Nuevo Suerto en De Entree. Het beslag dient daarmee geen enkel redelijk doel en wordt kennelijk enkel ingezet als pressiemiddel om betaling van de schulden van RECV aan de Gemeente door De Entree c.s. te bewerkstelligen. De Entree c.s. menen dat de belangen die door de executie worden geschaad zwaarder wegen dan de belangen van de Gemeente en dat handhaving van het beslag daardoor onevenredig is en strijdig met artikel 3:13 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.3.
De Gemeente voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De Gemeente heeft in de eerste plaats weersproken dat De Entree c.s. een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Dit verweer wordt gepasseerd, nu in een executiegeschil als het onderhavige het spoedeisend karakter reeds in voldoende mate voortvloeit uit de aard van de procedure. Daar komt bij dat op basis van de door De Entree c.s. ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk is geworden dat aan alle voorwaarden voor levering van het Object aan De Entree is voldaan en dat alleen de gelegde beslagen nog aan die levering in de weg staan. Het enkele feit dat nog geen sloopvergunning en goedgekeurd bouwveiligheidsplan bij De Entree voorhanden is doet aan het spoedeisend belang niet af. Dergelijke zaken hoeven immers niet veel tijd te vergen, terwijl het ook in verband met de verdere planning essentieel is voor De Entree c.s. op korte termijn duidelijkheid te krijgen.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Gemeente op basis van de (onherroepelijke) dwangbevelen gerechtigd is om tot executoriale beslaglegging ten laste van RECV over te gaan. De vraag die voorligt is of de Gemeente misbruik maakt van bevoegdheid door het beslag te handhaven. Van misbruik van bevoegdheid is op grond van artikel 3:13 BW onder meer sprake wanneer de executant in redelijkheid niet tot de uitoefening van de executiebevoegdheid kon komen, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van dat recht en het belang dat daardoor wordt geschaad.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de Gemeente zonder meer belang heeft bij inning van openstaande (belasting)vorderingen en dat inning daarvan in beginsel ook van de Gemeente kan worden gevraagd, nu het om gemeenschapsgeld gaat. In dit geval heeft de Gemeente aangevoerd dat de executoriale beslaglegging haar enige mogelijkheid is voor verhaal van haar vordering, die hoofdzakelijk bestaat uit onbetaalde leges. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat zij bij de oplegging van leges geen zekerheid mag verlangen van de aanvrager en dat zij ook de vergunning niet mag intrekken als de leges niet worden betaald. Ook heeft zij toegelicht dat voor beslag op het Object is gekozen, omdat RECV de vordering tot op heden onbetaald heeft gelaten en RECV geen andere uitwinbare bezittingen heeft. Dit alles is door De Entree c.s. niet gemotiveerd weersproken, zodat de voorzieningenrechter daarvan zal uitgaan.
4.4.
De Entree c.s. stelt op haar beurt dat de executie desondanks moet worden gestaakt, omdat een veiling van het Object voor de Gemeente niet het beoogde resultaat zal opleveren. Volgens De Entree c.s. zal de veilingopbrengst het bedrag van de op het object rustende hypotheken (ten gunste van Nuevo Suerto en De Entree) niet overschrijden. Dat betekent feitelijk dat de Gemeente niets aan de veiling zal overhouden en dus geen betaling zal krijgen van haar vordering, terwijl de schade voor De Entree c.s. bij veilen groot zal zijn. Daar komt nog bij dat de hoogte van de leges-vordering nog in onderzoek is, en niet onaannemelijk is dat de leges naar beneden zullen worden bijgesteld, omdat het in dit geval gaat om een aangepaste vergunning, terwijl door de Gemeente opnieuw het volle pond aan leges in rekening is gebracht. Bovendien zal door een veiling de herontwikkeling van het Object stoppen en zal een nieuwe (koop)woning voor honderden mensen worden geblokkeerd, wat maatschappelijk onverantwoord is. De Entree c.s. acht het in het licht van dit alles onbegrijpelijk dat de Gemeente de executie toch wil doorzetten.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat de belangen bij alle betrokkenen groot zijn. De Gemeente heeft een substantiële belastingvordering, De Entree c.s. heeft een groot financieel belang bij realisatie van het project en potentiële kopers van de geplande appartementen, waaronder veel starters, hebben belang bij de spoedige bouw van hun woning. Die kopers zijn weliswaar in dit kort geding geen partij, maar hun belangen kunnen desondanks worden meegewogen bij de beoordeling.
4.6.
De voorzieningenrechter volgt De Entree c.s. niet in hun stelling dat zeker is dat executie geen enkel positief financieel resultaat voor de Gemeente zal opleveren. Dat is door de Gemeente gemotiveerd betwist, zodat daarvan in dit kort geding niet kan worden uitgegaan. Desondanks is de voorzieningenrechter van oordeel dat de Gemeente in dit geval gehouden is het beslag deels op te heffen. Weliswaar wordt de drempel van misbruik van recht niet gehaald, maar van de Gemeente kan wel worden verwacht, ook vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bezien, te kiezen voor een minder bezwarende optie dan veiling van het hele Object. Daarom zal de Gemeente, zoals zij overigens zelf ook ter zitting als mogelijkheid naar voren heeft gebracht, worden veroordeeld mee te werken aan
gedeeltelijkeopheffing van het beslag, en wel enkel voor zover het beslag ziet op reeds verkochte appartementen. Daarmee kan de ontwikkeling van het project en de verkoop van de reeds verkochte appartementen gewoon doorgang vinden. Het is aan De Entree om aan te tonen welke appartementen al zijn verkocht. Indien juist is, zoals De Entree heeft gesteld, dat al 70% van de appartementen is verkocht, blijft er (na gedeeltelijke opheffing van het beslag) nog 30% van het Object over dat onder het beslag valt. Niet is gebleken dat er dan onvoldoende zekerheid zal resteren voor verhaal van de vordering van de Gemeente. Dat klemt te meer nu niet valt uit te sluiten dat die vordering nog naar beneden zal worden bijgesteld. Het ligt op de weg van de Gemeente om over de hoogte van de te incasseren vordering zo spoedig mogelijk definitief duidelijkheid te bieden. Vóór die tijd zou het naar voorlopig oordeel überhaupt in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid om tot daadwerkelijke veiling over te gaan.
gedeeltelijkeopheffing van het beslag, en wel enkel voor zover het beslag ziet op reeds verkochte appartementen. Daarmee kan de ontwikkeling van het project en de verkoop van de reeds verkochte appartementen gewoon doorgang vinden. Het is aan De Entree om aan te tonen welke appartementen al zijn verkocht. Indien juist is, zoals De Entree heeft gesteld, dat al 70% van de appartementen is verkocht, blijft er (na gedeeltelijke opheffing van het beslag) nog 30% van het Object over dat onder het beslag valt. Niet is gebleken dat er dan onvoldoende zekerheid zal resteren voor verhaal van de vordering van de Gemeente. Dat klemt te meer nu niet valt uit te sluiten dat die vordering nog naar beneden zal worden bijgesteld. Het ligt op de weg van de Gemeente om over de hoogte van de te incasseren vordering zo spoedig mogelijk definitief duidelijkheid te bieden. Vóór die tijd zou het naar voorlopig oordeel überhaupt in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid om tot daadwerkelijke veiling over te gaan.
4.7.
Indien het bedrag aan openstaande belastingen/leges definitief is vastgesteld en ook dat bedrag dan niet door RECV wordt betaald, is de Gemeente gerechtigd de executie van het deel van het Object dat na gedeeltelijke opheffing nog onder het beslag valt voort te zetten. Daarbij ligt het voor de hand dat de Gemeente in voorkomend geval poogt, in samenspraak met De Entree, te kiezen voor de minst bezwarende wijze van verhaal. Het enkele feit dat De Entree bij een dergelijke executie (een deel van) haar opbrengst mist en zich voor dat verlies zal moeten zien te verhalen op RECV, leidt niet tot het oordeel dat de Gemeente executie daarom achterwege moet laten.
4.8.
Overigens tekent de voorzieningenrechter nog aan dat Nuevo Suerto niet alleen verhaal kan nemen op RECV, maar tevens op drie hoofdelijke medeschuldenaren. In dat kader heeft de Gemeente terecht opgemerkt dat het niet nodig is dat Nuevo Suerto de schuld volledig verhaalt op RECV. Zij kan ook bij die drie andere schuldenaren terecht, die volgens de Gemeente over aanzienlijk vermogen beschikken.
4.9.
De beslissing om het beslag slechts gedeeltelijk op te heffen brengt vanzelfsprekend met zich, dat RECV niet in staat zal zijn het Object geheel vrij van beslagen aan De Entree te leveren. Dat is strijdig met de bepaling in de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat De Entree jegens RECV recht heeft op levering van het Object vrij van beslagen. Die bepaling regardeert de Gemeente echter niet. Zij staat immers buiten die contractuele afspraak. De voorzieningenrechter gaat er van uit dat De Entree er, ondanks het feit dat er gedeeltelijk beslag blijft rusten op het Object, voor zal kiezen de levering aan haar en de doorlevering aan de kopers, en daarmee de ontwikkeling van het project, doorgang te laten vinden. Die keuze ligt te meer voor de hand nu het door De Entree bedongen hypotheekrecht enkel ziet op toekomstige (schadevergoedings)vorderingen en De Entree in voorkomend geval eerst in rechte zou moeten laten vaststellen wat de grootte van haar vorderingen op RECV is.
4.10.
De slotsom is dat het beslag gedeeltelijk door de Gemeente zal moeten worden opgeheven. Nu de voorzieningenrechter op dit moment geen duidelijkheid heeft over de precieze verkoopcijfers, kan zij niet zelf die gedeeltelijke opheffing realiseren. De Entree dient de Gemeente bewijsstukken ter zake de verkopen ter beschikking te stellen. Zodra de Gemeente over die stukken beschikt is zij gehouden het beslag op te heffen voor zover dat (mede) blijkt te zijn gelegd op reeds verkochte appartementen. De voorzieningenrechter ziet vooralsnog geen aanleiding om aan de veroordeling van de Gemeente een dwangsom te verbinden, nu ter zitting zonder voorbehoud te kennen is gegeven dat de Gemeente een veroordelend vonnis zal nakomen. Ook de vordering de Gemeente te verbieden opnieuw beslag te leggen en/of de herontwikkeling van het project te belemmeren zal worden afgewezen. Voor toewijzing van die vorderingen bestaat geen grond, ervan uitgaande dat de Gemeente het onderhavige vonnis zal nakomen. Bovendien zal de Gemeente ingeval zij opnieuw beslag zou willen leggen daartoe een nieuw verzoek moeten indienen en de beslagrechter moeten informeren over de eerdere beslagen en dit vonnis. Vervolgens is het aan de beslagrechter om te beoordelen of een nieuw beslag (op nadere gronden) al dan niet gerechtvaardigd is.
4.11.
Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld ziet de voorzieningenrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
beveelt de Gemeente om binnen drie werkdagen na ontvangst van de in 4.6 bedoelde informatie over te gaan tot het (laten) doorhalen van op het Object gelegde executoriale beslagen voor zover die betrekking hebben op aantoonbaar reeds verkochte appartementen;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.