Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 24/7885
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [naam 1] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 27 augustus 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 598.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2025.
De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en mr. J.I. van der Zanden.
De gemachtigde van belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. De gemachtigde is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 15 mei 2025 naar het adres [adres 2] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De enveloppe is ongeopend ter griffie terugontvangen. Uit de informatie van PostNL blijkt dat de bezorger geen gehoor heeft gekregen op voornoemd adres. Nadat gemachtigde vervolgens de brief in de twee weken daarna niet opgehaald heeft bij een PostNL punt, is de brief retour verzonden aan de griffier. De brief is vervolgens direct na retourontvangst per gewone post op 3 juni 2025 nogmaals verzonden aan gemachtigde. Op grond van het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de gemachtigde op juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. In het licht van wat partijen hebben aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woning wordt vergeleken met drie objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Deze objecten acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar. In de matrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in kenmerken en op welke wijze de vierkantemeterprijs en de grondprijs tot stand zijn gekomen. De matrix is door de gemachtigde van belanghebbende niet betwist.
[adres 3] . Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft gesteld dat het geringe verschil in WOZ-waarde met [adres 3] schuurt met de feitelijke situatie. Daarbij heeft hij onder andere aangevoerd dat [adres 1] enkel bestaat uit een opstal en niet beschikt over grond, dat er geen recht van overpad is, dat toegang tot [adres 1] enkel gaat via [adres 3] en dat [adres 1] geen eigen rioolaansluiting en nutsvoorzieningen heeft.
5. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich mee brengt, dat voor het bepalen van de WOZ-waarde niet kan worden vergeleken met de WOZ-waarde van andere woningen. Dat het verschil tussen de WOZ-waarden van nummer [adres 3] en nummer [adres 1] te klein zou zijn, is dus geen reden te oordelen dat de WOZ-waarde van nummer [adres 1] te hoog is. Dit is anders wanneer belanghebbende feiten en omstandigheden aannemelijk maakt, waaruit blijkt dat er onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende omstandigheden die aanwezig zijn bij nummer [adres 1] . De rechtbank oordeelt dat belanghebbende deze feiten en omstandigheden niet aannemelijk heeft gemaakt. Ten eerste geeft de door de heffingsambtenaar onderbouwde toerekening van het aantal vierkantemeters aan nummer [adres 1] de feitelijke situatie goed weer. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden. Ten tweede is feitelijk gebruik van de nutsvoorzieningen en toegang tot nummer [adres 1] gewaarborgd, omdat belanghebbende eigenaar is van zowel nummer [adres 3] als nummer [adres 1] . Daarmee vormen deze omstandigheden ook geen waardeverminderende factor.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond.
7. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.P. Verloop, rechter, in aanwezigheid van
J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).