Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Civiel recht
Zittingsplaats Den Haag
Zaaknummer: C/09/672154 / HA ZA 24-755
Vonnis van 5 februari 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat: mr. D.G. Lasschuit, te Leiden,
tegen
1.[gedaagde 1] , te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2] , te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat: mr. R.C. van Wieringhen Borski, te Amsterdam.
Partijen worden hierna de makelaar en [gedaagden] c.s. genoemd.
Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.Samenvatting
De woning van [gedaagden] c.s. is in 2022 door bemiddeling van de makelaar verkocht. Deze koopovereenkomst is ontbonden, omdat de kopers geen zekerheid stelden. De woning is vervolgens in 2024 via een andere makelaar verkocht. Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] c.s. (voor de verkoop in 2022) courtage aan de makelaar verschuldigd zijn.
2.Procesverloop
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 september 2024, met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord van 23 oktober 2024, met producties 1 tot en met 4.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij waren (vertegenwoordigers van) partijen aanwezig, bijgestaan door hun advocaten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
2.3.
Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.
3.De feiten
3.1.
De makelaar houdt zich onder meer bezig met de bemiddeling bij handel van onroerend goed.
3.2.
[gedaagden] c.s. hebben de makelaar in augustus 2021 opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun toenmalige woning (hierna: de woning), welke opdracht door de makelaar is aanvaard. In de op 18 augustus 2021 door partijen ondertekende overeenkomst van opdracht is onder meer bepaald:
“1. Opdrachtgevers hebben op 3 augustus 2021 opdracht gegeven aan de makelaar, die bij deze de
opdracht tot dienstverlening aanvaardt, voor de verkoop van de vrijstaande villa (…) tegen een door
partijen vastgestelde vraagprijs van € 2.995.000,- kosten koper.
2. De makelaar zal hiervoor een courtage aan de opdrachtgever in rekening brengen van 1% over de bepaalde koopsom exclusief 21% BTW (…);
4. De overige kosten die door de makelaar worden gemaakt, ten behoeve van de verkoop, van bovengenoemd woonhuis zijn voor rekening van de opdrachtgevers, te weten kosten internet en Funda (€ 195,00 per jaar), kosten fotograaf, inmeten en plattegronden (€ 800,00) en de kosten van kadastrale recherche (nihil). Alle genoemde bedragen zijn exclusief 21% BTW (…).
6. De courtage en de overige kosten zullen door de makelaar aan de notaris, welke is belast met de notariële overdracht, worden doorgegeven voor de datum van akte van levering. De notaris zal de genoemde kosten in rekening brengen op de nota van afrekening van de opdrachtgevers. Bovenvermelde kosten zullen bij het passeren van de akte van levering door de notaris worden verrekend.
7. Indien de opdrachtgevers de opdracht tot dienstverlening bij verkoopbemiddeling wensen op te zeggen, dienen zij dit schriftelijk aan de makelaar mede te delen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Uitsluitend de gemaakte advertentiekosten en overige kosten (artikel 4) zullen opdrachtgevers aan de makelaar, die deze kosten heeft gemaakt, voldoen (…).”
3.3.
Op 18 november 2022 is de woning verkocht voor € 3.125.000,- kosten koper. De koopovereenkomst is door bemiddeling van de makelaar tot stand gekomen. De kopers van de woning hadden de woning ook al eerder (in mei 2022) gekocht en de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd ontbonden.
3.4.
Tussen partijen en de kopers van de woning is afgesproken dat de makelaar de courtage – die werd verhoogd tot 1,5% van de koopsom – bij kopers in rekening zou brengen. In de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst van 18 november 2022 is hierover het volgende opgenomen:
“Verkoper en koper zijn overeengekomen dat de terzake door de makelaar in rekening te brengen courtage van 1,5 % over de koopsom, te vermeerderen met de in overleg gemaakte presentatiekosten van € 995,-, geheel voor rekening van de koper komt. Koper geeft opdracht aan de notaris om het bedrag van de courtage (…) onmiddellijk na de levering van het gekochte aan de makelaar te voldoen.”
3.5.
[gedaagden] c.s. hebben de koopovereenkomst op 14 juni 2023 ontbonden, omdat de kopers in gebreke bleven met het stellen van zekerheid. De makelaar heeft zijn dienstverlening voortgezet.
3.6.
[gedaagde 1] heeft onder meer de volgende berichten per whatsapp naar de makelaar verzonden:
“[01-06-2024, (…)] [gedaagde 1] : (…) Als het huis niet voor 1 juli (…) verkocht wordt, wil ik gaan kijken naar een tweede makelaar die landelijk en internationaal werkt. (…) Ik ben telefonisch bereikbaar voor overleg maar denk dat het goed is de woning even van Funda te gaan halen. (…)
[25-06-2024, (…)] [gedaagde 1] : Beste [naam] , kun je mij vanmiddag nog even bellen? Wij willen na ruim 2 jaar ons huis echt gaan verkopen. Dit lukt momenteel helaas nog steeds niet en we hebben elke keer met dezelfde geïnteresseerde te maken. Ik wil dit gaan doorbreken en dus ook met andere makelaars gaan kijken om de markt te gaan vergroten. (…) Dit is ook op aanraden van de bank en wij moeten actie gaan ondernemen om ons huis nu snel te gaan verkopen. Graag overleg ik hoe wij hiermee omgaan en welke stappen we moeten gaan ondernemen. Hoor graag van je.
[26-06-2024, (…)] [gedaagde 1] : [naam] , ik vertrek zo meteen naar Japan en vervolgens naar China. Ben 1,5 week onderweg en slecht bereikbaar. Had graag even je reactie op mijn WhatsApp berichtjes en op mijn e-mail. (…) Ben via WhatsApp goed bereikbaar maar telefonisch beperkt. Hoor graag even iets van jou.”
3.7.
[gedaagde 1] heeft in een e-mailbericht van 25 juni 2024 aan de makelaar onder meer geschreven:
“Zoals in mijn WhatsApp bericht van 1 juni jl. heb ik aangegeven dat wij genoodzaakt zijn naar andere mogelijkheden te gaan kijken ons huis te gaan verkopen. Wij zijn al geruime tijd met elkaar bezig en ik merk dat de rek er een beetje uit is. Dat komt zeker niet door jou, maar de het speelveld veranderd niet en er gebeurt erg weinig. De kosten gaan door en ik moet dus echt maatregelen gaan nemen en gaan kijken naar andere opties c.q. makelaars om een nieuw speelveld te gaan krijgen. Hoe gaan wij hier op een juiste manier met elkaar om?
Er zijn twee opties:
Wij beëindigen het contract met jou en zoeken naar een nieuwe makelaar
Wij gaan naar een andere makelaar opzoek en jij en de nieuw aan te stellen makelaar gaan collegiaal met elkaar om en delen de courtage
Ik zou graag naar andere mogelijkheden willen kijken om ons huis op korte termijn te kunnen gaan verkopen en zou hierin zo spoedig mogelijk actie willen gaan ondernemen. Daarnaast heb ik je gevraagd om ons huis uit de (tijdelijke) verkoop te nemen en het bord uit de tuin te willen gaan halen. (…) Graag verneem ik van jou morgenochtend een reactie over hoe nu verder.”
3.8.
Op de berichten van [gedaagde 1] van 25 juni 2024 en 26 juni 2024 waarin hij vraagt om overleg over het betrekken van een andere makelaar en het maken van afspraken over courtage in geval van samenwerking met een andere makelaar, heeft de makelaar niet gereageerd.
3.9.
Eind juni 2024 hebben [gedaagden] c.s. een andere makelaar opdracht gegeven de woning te verkopen. Per e-mailbericht van 18 juli 2024, gericht aan de makelaar, is de onder 3.2 bedoelde overeenkomst door [gedaagden] c.s. opgezegd. De woning is door bemiddeling van de andere makelaar op 30 juli 2024 verkocht aan andere kopers.
3.10.
Op 2 augustus 2024 heeft de makelaar aan [gedaagden] c.s. een factuur voor de courtage gestuurd voor een bedrag van € 39.488,35. Dit bedrag ziet op courtage (1% van
€ 3.125.000,- = € 31.250,-) en gemaakte kosten (€ 1.385,-), vermeerderd met BTW. Deze factuur is tot op heden onbetaald gebleven.
4.Het geschil
4.1.
De makelaar vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan de makelaar van € 39.488,35 (incl. btw), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 augustus 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
- [gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.169,88 aan buitengerechtelijke kosten en de (na)kosten.
4.2.
De makelaar legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] c.s. op grond van artikel 7:426 lid 1 BW courtage verschuldigd zijn, omdat de koopovereenkomst op
18 november 2022 door bemiddeling van de makelaar tot stand is gekomen. Het recht op courtage is volgens de makelaar niet afhankelijk gesteld van de uitvoering van de overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7:426 lid 2 BW, zodat dit niet in de weg staat aan het recht op courtage.
4.3.
[gedaagden] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de makelaar, met veroordeling van de makelaar in de proceskosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De overeenkomst tussen partijen kan gekwalificeerd worden als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW. Volgens het artikel 7:426 lid 1 BW heeft de tussenpersoon of opdrachtnemer recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever ( [gedaagden] c.s.) en de derde (de kopers) tot stand is gekomen. Uit het bepaalde in artikel 7:426 lid 2 BW volgt dat, ingeval het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst en deze overeenkomst niet wordt uitgevoerd, de opdrachtgever(s) ( [gedaagden] c.s.) toch loon verschuldigd is/zijn, tenzij de niet-uitvoering niet aan hem/hen kan worden toegerekend.
5.2.
Vaststaat dat door bemiddeling van de makelaar op 18 november 2022 tussen [gedaagden] c.s. en de kopers een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Vaststaat ook dat deze overeenkomst niet is uitgevoerd. De rechtbank ziet zich gesteld voor de vraag of het recht op loon hier afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst (zoals bedoeld in artikel 7:426 lid 2 BW) en overweegt daarover als volgt.
5.3.
In de bemiddelingsovereenkomst is voor zover van belang vermeld dat de makelaar opdracht heeft gekregen voor ‘
de verkoop van de vrijstaande villa’, dat hij daarvoor een courtage in rekening zal brengen van 1% van de koopsom (exclusief 21% BTW) en dat de makelaar de courtage voor de datum van levering zal doorgeven aan de notaris, die de kosten verrekent bij het passeren van de akte. Deze afspraak is vervangen door de nadien gemaakte – en door de makelaar geredigeerde – afspraak dat niet [gedaagden] c.s. maar de kopers de courtage van 1,5% van de koopsom aan de makelaar zouden betalen, waarbij de kopers de notaris de opdracht zouden geven om het bedrag van de courtage ‘
onmiddellijk na de levering van het gekochte’ aan de makelaar te voldoen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank het recht op loon (courtage) afhankelijk gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst.
de verkoop van de vrijstaande villa’, dat hij daarvoor een courtage in rekening zal brengen van 1% van de koopsom (exclusief 21% BTW) en dat de makelaar de courtage voor de datum van levering zal doorgeven aan de notaris, die de kosten verrekent bij het passeren van de akte. Deze afspraak is vervangen door de nadien gemaakte – en door de makelaar geredigeerde – afspraak dat niet [gedaagden] c.s. maar de kopers de courtage van 1,5% van de koopsom aan de makelaar zouden betalen, waarbij de kopers de notaris de opdracht zouden geven om het bedrag van de courtage ‘
onmiddellijk na de levering van het gekochte’ aan de makelaar te voldoen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank het recht op loon (courtage) afhankelijk gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst.
5.4.
Vervolgens is aan de orde de vraag of de niet-uitvoering van de bemiddelde overeenkomst (de koopovereenkomst) aan [gedaagden] c.s. kan worden toegerekend.
[gedaagden] c.s. hebben gesteld dat zij genoodzaakt waren om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan, omdat de kopers in gebreke bleven met het stellen van zekerheid, ondanks het feit dat de datum van overdracht meermaals werd uitgesteld. Dat is door de makelaar niet betwist. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat niet kan worden vastgesteld dat het niet uitvoeren van de koopovereenkomst aan [gedaagden] c.s. is toe te rekenen. Daarmee doet zich niet de in artikel 7:426 lid 2 BW bedoelde situatie voor dat een door de makelaar ten behoeve van [gedaagden] c.s. bemiddelde overeenkomst door toedoen van [gedaagden] c.s. niet is uitgevoerd. [gedaagden] c.s. is dan ook geen loon aan de makelaar verschuldigd, zodat de vordering zal worden afgewezen. De overige verweren kunnen onbesproken blijven.
5.5.
De makelaar zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.931,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt de makelaar in de proceskosten van [gedaagden] c.s. van € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de makelaar niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en (bij vervroeging) in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.
Type: 3390