Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Civiel recht
Zittingsplaats Den Haag
Zaaknummer: C/09/663407 / HA ZA 24-271
Vonnis van 25 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] c.s.,
advocaat: mr. S.K. Tuithof,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s.,
advocaat: mr. N. Vis, die zich op 21 november 2024 heeft onttrokken.
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
Deze zaak gaat over een boetebeding uit een koopovereenkomst van een huis dat [eisers] c.s. verkochten aan [gedaagden] c.s. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. De vraag is of [gedaagden] c.s. tijdig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] c.s. dat niet tijdig gedaan, en moeten zij daarom in beginsel aan [eisers] c.s. een boete betalen. Omdat het gaat om een geringe tekortkoming en de werkelijke schade van [eisers] c.s. vele malen lager was dan de boete, matigt de rechtbank de boete aanzienlijk tot € 1.500,00.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 februari 2024 met 11 producties,
- de conclusie van antwoord met 3 producties;
- het tussenvonnis van 31 juli 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald op 22 november 2024;
- de akte van [eisers] c.s. van 5 november 2024 met vijf aanvullende producties;
- het B2formulier van 21 november 2024 waarin de advocaat van [gedaagden] c.s. zich aan de zaak onttrekt;
- het bericht van de rechtbank van 21 november 2024 waarin de mondelinge behandeling is verdaagd in verband met de onttrekking van de advocaat van [gedaagden] c.s., en de zaak op de rol is gezet op 11 december 2024 voor advocaatstelling aan de zijde van [gedaagden] c.s., waarna zich voor [gedaagden] c.s. geen nieuwe advocaat heeft gesteld;
- het bericht van de rechtbank van 5 februari 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald op 15 mei 2025.
- het bericht van de rechtbank van 5 februari 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald op 15 mei 2025.
2.2.
Op 15 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren eisers, bijgestaan door mr. Tuithof, aanwezig. [gedaagden] c.s. waren niet aanwezig op de zitting. De zittingsaantekeningen van de griffier bevinden zich in het dossier.
3.De feiten
3.1.
Op 8 september 2023 hebben [eisers] c.s. als verkopers van hun huis en [gedaagden] c.s. als kopers een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten voor een koopprijs van € 475.000. In de overeenkomst is onder meer opgenomen:
“Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
(…)
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 19 oktober 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van hypotheek tot maximaal koopsom (eigenwoningreserve middels overbruggingsfinanciering) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan thans marktconforme en gebruikelijke voorwaarden, of een rentepercentage niet hoger dan thans marktconforme en gebruikelijke voorwaarden, bij de volgende hypotheekvorm: marktconforme en gebruikelijke voorwaarden.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of
(…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de in artikel 15.1.a en 15.1.b. genoemde werkdag voor 9 uur van deze werkdag ontvangen is door de wederpartij of diens makelaar. werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. (…)”
3.2.
Op 17 en 18 oktober hebben de makelaar van [eisers] c.s. (hierna: de makelaar) en [gedaagden] c.s. via WhatsApp gecorrespondeerd over uitstel van de termijn van het financieringsvoorbehoud:
“
17-10-2023 15:00 – [gedaagde 1] : Taxaties gaat nu aangestuurd worden dus ik hoop dat volgende week is.kan ik wel zwart op wit hebben dat wij het koopcontract uitstel krijgen van tot 10 november.
17-10-2023 15:00 – [gedaagde 1] : Taxaties gaat nu aangestuurd worden dus ik hoop dat volgende week is.kan ik wel zwart op wit hebben dat wij het koopcontract uitstel krijgen van tot 10 november.
17-10-2023 16:22 – [makelaar] makelaar: Waarom helemaal tot 10 november?
17-10-2023 16:49 – [gedaagde 1] : Dat wilt onze adviseur
18-10-2023 09:37 - [makelaar] makelaar: Duidelijk, ik overleg even en jullie horen van me
18-10-2023 09:37 – [gedaagde 1] : Is goed.
18-10-2023 09:38 – [gedaagde 1] : Wel vandaag dan want morgen loop de koopcontract af en anders kan het niet door gaan.
Want ik zit namelijk aan de boete van 10%
18-10-2023 10:05 – [makelaar] makelaar: Snap ik
18-10-2023 10:05 – [makelaar] makelaar: In principe nog tot morgen de tijd hoor maar regelen we vandaag
18-10-2023 10:09 – [gedaagde 1] : Super fijn!!
18-10-2023 15:49 – [makelaar] makelaar: Hallo [gedaagde 1]
Het voorbehoud wordt met een week verlengd nu. Voorwaarde van verkoper is dat ze graag willen dat jullie het goed vinden dat jullie hypotheek adviseur belt met die van verkoper en enige openheid van zaken geeft.
Verkoper heeft hetzelfde traject doorlopen en snapt niet dat het bij jullie zo lang duurt en wil het gewoon graag snappen.
Graag hoor ik of dit akkoord is. Groeten, [makelaar]
18-10-2023 15.59 – [gedaagde 1] : Dat is geen probleem”
3.3.
Op 25 en 26 oktober hebben de makelaar en [gedaagden] c.s. opnieuw over uitstel van de termijn van het financieringsvoorbehoud gecorrespondeerd:
“25-10-2023 11:27 - [gedaagde 1] : Wij hebben de taxatie binnen van ons huis en dit is 370 hoe het nu is wij gaan alles nog afmaken zoals wc boven beneden en het verf werk. Dus dit gaat minimaal voor 390 400 ton weg.
25-10-2023 11:27 - [gedaagde 1] : Zijn ze overheengekomen met uitstel tot 10 november?
26-10-2023 10:01 - [makelaar] makelaar: Adviseurs hebben onderling contact. Verkoper gaat niet tot 10 november verlengen. Als het goed is wel de dagen die je nodig hebt. Bij de bank is de doorlooptijd als het goed is 4 dagen.
26-10-2023 10:02 - [gedaagde 1] : Hij gaat vandaag alles opsturen.
26-10-2023 10:02 - [gedaagde 1] : Top fijn.
26-10-2023 10:06 - [makelaar] makelaar: Wel echt een slecht verhaal dat dat nog niet is gebeurd helaas
26-10-2023 10:07 - [gedaagde 1] : Zeker...
26-10-2023 10:07 - [gedaagde 1] : Vinden wij ook
26-10-2023 17:29 - [makelaar] makelaar: Hallo [gedaagde 1] , Verkoper verlengt nog een keer de ontbindende voorwaarde met een week. Dit berekent dat dit twee week is verlengd ten opzichte van de termijn die in de koopakte vermeld zijn. De doorlooptijd bij jullie bank schijnt vier dagen te zijn en we gaan er van uit dat jullie adviseur alle stukken bij de bank heeft aangeleverd. Dan moet dit ook voldoende tijd zijn. We horen graag als er bijzonderheden zijn en zien de uitkomst met vertrouwen tegemoet. Hartelijke groeten, [makelaar]
26-10-2023 17:46 – [gedaagde 1] : Goed om Te horen! ik denk zeker dat dit voldoende tijd is bedankt!
3.4.
Tussen 1 en 3 november hebben de makelaar en [gedaagden] c.s. elkaar het volgende bericht over de financiering van de woning en het inroepen van het financieringsvoorbehoud:
“01-11-2023 13:08 – [makelaar] makelaar: al bericht inzake de hypotheek?
01-11-2023 20:40 – [gedaagde 1] : Nog niet ik hoop morgen of vrijdag
02-11-2023 15:50 – [gedaagde 1] : Goedemiddag, het komt nu niet goed uit, ik bel morgen ochtend de adviseur hoe het er voor staat en dan hoort u het morgen
02-11-2023 16:33 – [gedaagde 1] : Mocht daar niet op gewacht meer worden wat we begrijpen moeten we helaas van afzien.”
03-11-2023 13:24 – [makelaar] makelaar: Adviseur al gesproken?
03-11-2023 13:32 – [gedaagde 1] : Ja de bank heeft het helaas afgewezen.
03-11-2023 13:33 – [gedaagde 1] : Net 1 minuut geleden gebeld heeft die
03-11-2023 13:33 – [gedaagde 1] : Ik krijg de brief nog waar voor de onze adviseur snapt het ook niet.
03-11-2023 13:35 – [gedaagde 1] : Dus ik stuur de brief door zodra ik die heb
03-11-2023 13:38 – [makelaar] makelaar: dit het je wel te laat gemeld, zij waren er gistermorgen om 9 uur van uit gegaan dat het doorging.
03-11-2023 13:42 – [gedaagde 1] : Ik heb het niet te laat gemeld we hadden een week Uitstel
03-11-2023 13:42 – [makelaar] makelaar: Dit is erg duidelijk als je het naast de koopakte legt
03-11-2023 13:43 – [gedaagde 1] : Dus wat is nu het punt?
03-11-2023 13:43 – [gedaagde 1] : Dat ik 10 procent moet betalen?
(…)”
3.5.
[eisers] c.s. hebben hun woning op 6 november 2023 opnieuw in de verkoop gezet en kort daarna verkocht aan een derde. In die koopovereenkomst is de mogelijkheid opgenomen voor [eisers] c.s. om de koop met de derde te ontbinden, in het geval de koop met [gedaagden] c.s. door zou gaan.
3.6.
Op 22 november 2023 hebben [eisers] c.s. de overeenkomst met [gedaagden] c.s. ontbonden.
3.7.
De woning is op 1 februari 2024 geleverd aan de derde. In de koopovereenkomst met [gedaagden] c.s. was de datum van levering 15 januari 2024.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] c.s. veroordeelt om € 49.755,71 te betalen aan [eisers] c.s., vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van deze procedure.
4.2.
[gedaagden] c.s. voeren verweer. [gedaagden] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De zaak gaat in de kern over de vraag of [gedaagden] c.s. tijdig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. De rechtbank gaat voor de beoordeling daarvan eerst in op de vraag welke termijn in de overeenkomst staat en daarna tot welk moment de termijn is verlengd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of [gedaagden] c.s. zich aan die termijn hebben gehouden en ten slotte beoordeelt de rechtbank het beroep op matiging.
De oorspronkelijke termijn in de overeenkomst
5.2.
[eisers] c.s. stellen dat uit artikel 15.1.a en 15.3 volgt dat [gedaagden] c.s. uiterlijk tot 19 oktober vóór 9 uur ’s ochtends hadden om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Volgens [gedaagden] c.s. liep de termijn tot het einde van die dag.
5.3.
Als partijen het niet eens zijn over wat er is overeengekomen, moet de rechtbank dit vaststellen. Bij de beoordeling daarvan gaat het niet alleen om de letterlijke tekst in de overeenkomst, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium).
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de overeenkomst dat [gedaagden] c.s. tot 9 uur ’s ochtends op 19 oktober 2024 hadden om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Deze uitleg volgt redelijkerwijs uit de tekst van artikel 15.1.a in samenhang met artikel 15.3 van de overeenkomst, waarin is opgenomen:
‘15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 19 oktober 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van (…)geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening (…) heeft verkregen, (…)
15.3
De partij die ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de in artikel 15.1.a en 15.1.b. genoemde werkdag voor 9 uur van deze werkdag ontvangen is door de wederpartij of diens makelaar. werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.’
5.5.
In artikel 15.3 wordt verwezen naar de in 15.1.a genoemde werkdag en daar is het tijdstip van 9 uur aan toegevoegd. Omdat het gaat om een afwijking van het NVM-model, is dit met een ander lettertype in de overeenkomst gezet. Een redelijke uitleg hiervan is dat partijen kennelijk – in afwijking van het NVM model – het tijdstip van 9 uur ‘s ochtends hebben willen afspreken als uiterlijke termijn. Het deel van de oorspronkelijke tekst na de toevoeging (‘
werkdag na (…) is ontvangen’), ziet de rechtbank als een gedeelte tekst uit het NVM-model dat per ongeluk niet is doorgehaald. Dat deel van de tekst loopt niet en niet blijkt dat partijen hieraan betekenis hebben gegeven. [gedaagden] c.s. gingen er zelf in ieder geval vanuit dat het financieringsvoorbehoud op 19 oktober afliep en niet de werkdag daarna, zoals blijkt uit het Whatsapp-gesprek op 18 oktober 2023 (zie onder 3.2).
werkdag na (…) is ontvangen’), ziet de rechtbank als een gedeelte tekst uit het NVM-model dat per ongeluk niet is doorgehaald. Dat deel van de tekst loopt niet en niet blijkt dat partijen hieraan betekenis hebben gegeven. [gedaagden] c.s. gingen er zelf in ieder geval vanuit dat het financieringsvoorbehoud op 19 oktober afliep en niet de werkdag daarna, zoals blijkt uit het Whatsapp-gesprek op 18 oktober 2023 (zie onder 3.2).
5.6.
De rechtbank volgt [gedaagden] c.s. niet in zijn beroep op het beginsel dat bij onduidelijkheid of dubbelzinnigheid een beding in het nadeel dient te worden uitgelegd van degene die het beding heeft opgesteld (de makelaar). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de artikelen 15.1.a en 15.3 niet zo onduidelijk of dubbelzinnig dat dit beginsel moet worden toegepast.
5.7.
[gedaagden] c.s. stellen dat zij uit de berichten van de makelaar mochten begrijpen dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud uit de overeenkomst liep tot het einde van de dag. Het is juist dat de makelaar in de berichten over de eerste verlenging het tijdstip van 9 uur ’s ochtends niet expliciet heeft genoemd en dat in het bijzonder het bericht: ‘
In principe nog tot morgen de tijd hoor maar regelen we vandaag’onduidelijkheid kan hebben gewekt over het tijdstip. Toch gaat dat bericht niet zo ver dat [gedaagden] c.s. redelijkerwijs mochten begrijpen dat [eisers] c.s. niet langer vasthielden aan het overeengekomen tijdstip van 9 uur ’s ochtends.
In principe nog tot morgen de tijd hoor maar regelen we vandaag’onduidelijkheid kan hebben gewekt over het tijdstip. Toch gaat dat bericht niet zo ver dat [gedaagden] c.s. redelijkerwijs mochten begrijpen dat [eisers] c.s. niet langer vasthielden aan het overeengekomen tijdstip van 9 uur ’s ochtends.
5.8.
De rechtbank volgt [gedaagden] c.s. ook niet in hun stelling dat voor hen onduidelijkheid is ontstaan door de afwijking van het NVM-model. [gedaagden] c.s. zijn akkoord gegaan met de overeenkomst waarin de standaardtermijn is gewijzigd. Hiervoor is al vastgesteld dat [gedaagden] c.s. zelf niet van de standaardtermijn uitgingen (zie 3.2. en 5.5).
5.9.
De rechtbank stelt dus vast dat de overeengekomen termijn van het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst afliep op 9 uur ’s ochtends op 19 oktober 2023.
De termijn na de verlengingen
5.10.
Niet in geschil is dat partijen twee keer hebben afgesproken de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen. [gedaagden] c.s. stellen echter, anders dan [eisers] c.s., dat de termijn is verlengd tot 2 november 2023
aan het einde van de dag. Voor de uitleg van de verlengingsafspraken geldt ook de Haviltex-norm, zoals hiervoor genoemd onder 5.3.
aan het einde van de dag. Voor de uitleg van de verlengingsafspraken geldt ook de Haviltex-norm, zoals hiervoor genoemd onder 5.3.
5.11.
Anders dan [gedaagden] c.s. is de rechtbank van oordeel dat de termijn van het financieringsvoorbehoud is verlengd tot 9 uur ’s ochtends op 2 november 2023. De makelaar verwijst bij de tweede verlenging (bericht van 26 oktober 2023 om 17:22):
‘Verkoper verlengt nog een keer de ontbindende voorwaarde met een week. Dit berekent dat dit twee week is verlengd ten opzichte van de termijn die in de koopakte vermeld zijn’,expliciet terug naar de overeenkomst, en zegt dat die (oorspronkelijke) termijn twee weken is verlengd. Uit die expliciete verwijzing naar de bepalingen in de overeenkomst volgt redelijkerwijs dat bedoeld is te verlengen tot 2 november 2023 om 9 uur ’s ochtends. De omstandigheid dat de makelaar dit bericht om 17:22 heeft verzonden (ná 9 uur ’s ochtends op 26 oktober 2023) maakt niet dat die expliciete verwijzing naar de contractuele termijnen anders moet worden uitgelegd. Ook de omstandigheid dat de makelaar bij de eerste verlenging niet expliciet heeft aangesloten bij de overeenkomst (het bericht van 18 oktober 2023 15:49:
‘Het voorbehoud wordt met een week verlengd nu’), maakt niet dat [gedaagden] c.s. daaruit redelijkerwijs mocht begrijpen dat de termijn na de tweede verlenging liep tot het einde van de dag. De makelaar was hier bij de tweede verlenging immers wél duidelijk over.
‘Verkoper verlengt nog een keer de ontbindende voorwaarde met een week. Dit berekent dat dit twee week is verlengd ten opzichte van de termijn die in de koopakte vermeld zijn’,expliciet terug naar de overeenkomst, en zegt dat die (oorspronkelijke) termijn twee weken is verlengd. Uit die expliciete verwijzing naar de bepalingen in de overeenkomst volgt redelijkerwijs dat bedoeld is te verlengen tot 2 november 2023 om 9 uur ’s ochtends. De omstandigheid dat de makelaar dit bericht om 17:22 heeft verzonden (ná 9 uur ’s ochtends op 26 oktober 2023) maakt niet dat die expliciete verwijzing naar de contractuele termijnen anders moet worden uitgelegd. Ook de omstandigheid dat de makelaar bij de eerste verlenging niet expliciet heeft aangesloten bij de overeenkomst (het bericht van 18 oktober 2023 15:49:
‘Het voorbehoud wordt met een week verlengd nu’), maakt niet dat [gedaagden] c.s. daaruit redelijkerwijs mocht begrijpen dat de termijn na de tweede verlenging liep tot het einde van de dag. De makelaar was hier bij de tweede verlenging immers wél duidelijk over.
Tussenconclusie
5.12.
Uit het voorgaande volgt dat het financieringsvoorbehoud verliep op 2 november 2023 om 9 uur ’s ochtends. De berichten van [gedaagden] c.s. om 15:50 en 16:33 op die dag waren dus te laat. [gedaagden] c.s. konden de overeenkomst niet meer ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud. De overeenkomst was dus op dat moment nog geldig. De vraag is dan: wat is hiervan het gevolg?
De termijn voor het stellen van de bankgarantie
5.13.
Omdat [gedaagden] c.s. gebonden waren aan de overeenkomst, dienden zij een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten (artikel 5.1 en 5.2). Partijen verschillen van mening over de termijn die [gedaagden] c.s. daarvoor hadden.
5.14.
[gedaagden] c.s. stellen dat bij de verlenging(en) van het financieringsvoorbehoud, ook de termijn voor het stellen van een bankgarantie of storten van een waarborgsom (artikel 5.1 en 5.2) is verlengd. In de overeenkomst stond deze termijn op 26 oktober 2023 (een week na het verstrijken van het financieringsvoorbehoud). Volgens [eisers] c.s. is deze termijn niet verlengd, maar alleen de termijn van het financieringsvoorbehoud. Naar het oordeel van de rechtbank is een redelijke uitleg van de verlengingsafspraken dat ook de termijn van artikel 5.1 is verlengd. Op grond van de overeenkomst zouden [gedaagden] c.s. op 26 oktober 2023 (een week na het verstrijken van het financieringsvoorbehoud) de waarborgsom moeten storten of een bankgarantie stellen. Zoals [gedaagden] c.s. onweersproken hebben gesteld, is het gebruikelijk om pas ná het verstrijken van het financieringsvoorbehoud de waarborgsom te storten of een bankgarantie stellen, omdat financiering van een bank nodig is voor het kunnen stellen van een bankgarantie. Uit niets in de berichten van [eisers] c.s. blijkt dat zij alleen de termijn van het financieringsvoorbehoud wilden verlengen, en de termijn van 26 oktober 2023 voor de bankgarantie handhaafden. [eisers] c.s. hebben ook niet gehandeld alsof de termijn van 26 oktober 2023 werd gehandhaafd. De termijn voor het stellen van de bankgarantie of storten van de waarborgsom is dus ook verlengd, en eindigde dus op 9 november 2023.
Tussenconclusie
5.15.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] c.s. de waarborgsom van 10% niet op 9 november 2023 hadden gestort. Omdat de overeenkomst nog geldig was, hadden [gedaagden] c.s. dit wel moeten doen. Ook nadat [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. in gebreke hadden gesteld en hadden gesommeerd, hebben [gedaagden] c.s. geen waarborgsom gestort en zijn zij toerekenbaar tekortgekomen. Op grond van artikel 11 lid 2 mochten [eisers] c.s. daarom de overeenkomst ontbinden en was de boete van 10 % van de koopsom dus verbeurd. [eisers] c.s. maken dus in beginsel terecht aanspraak op de boete.
Matiging van de boete
5.16.
[gedaagden] c.s. hebben een beroep gedaan op matiging van de boete (6:94 BW).
5.17.
De rechtbank moet terughoudend zijn met het matigen van boetes. Matiging is alleen aan de orde als het opleggen van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1] De matiging mag niet verder gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding op grond van de wet.
5.18.
Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval plaats voor vergaande matiging van de boete. Het gaat in de kern over de koop van een huis in september 2023, met een periode van maanden tot de levering, waarin [gedaagden] c.s., niet bijgestaan door een professionele partij, enkele uren te laat een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, nadat de termijn daarvoor twee keer met een week was verlengd. Dit is een minieme overschrijding. Ook weegt mee dat er een zeer groot verschil is tussen de gevorderde boete van € 47.500,00 en de werkelijke schade van [eisers] c.s.. Ter zitting hebben [eisers] c.s. desgevraagd gezegd dat zij, doordat de woning enkele weken later werd geleverd, langer een overbruggingskrediet nodig hebben gehad, waarvan de kosten ongeveer € 1.500,00 waren, maar verder, behalve spanning en stress, geen andere schade hebben geleden. Daarnaast heeft de makelaar (zie ook hiervoor onder 5.7) in zijn communicatie aan [gedaagden] c.s. over de verlengingen niet expliciet het tijdstip genoemd waarop het financieringsvoorbehoud uiterlijk moest worden ingeroepen. Dit heeft er mogelijk mede toe bijgedragen dat [gedaagden] c.s. van een verkeerde veronderstelling zijn uitgegaan.
5.19.
Gelet op deze omstandigheden zou het opleggen van de volledige boete leiden tot een onaanvaardbaar resultaat. Matiging is in dit geval dus aan de orde. In het bijzonder gelet op de minieme overschrijding van de termijn met enkele uren acht de rechtbank een verregaande matiging gerechtvaardigd, tot een bedrag van € 1.500,00.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.20.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten moeten worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] c.s. een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] c.s. hebben aan [gedaagden] c.s. meerdere aanmaningen gestuurd. Alleen de aanmaning van 23 januari 2024 voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, de andere aanmaningen laat de rechtbank dus buiten beschouwing. [gedaagden] c.s. hebben betwist dat zij deze aanmaning hebben ontvangen. [eisers] c.s. hebben dit, naar het oordeel van de rechtbank, voldoende weerlegd met de aanvullende productie waaruit blijkt dat de 14-dagenbrief ook per e-mail is gestuurd naar dezelfde e-mailadressen waarvan de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] gebruik maakten. Op basis daarvan stelt de rechtbank vast dat [gedaagden] c.s. de aanmaning van 23 januari 2024 hebben ontvangen. Verder blijkt, anders dan [gedaagden] c.s. stellen, genoegzaam dat [eisers] c.s. buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben verricht. [eisers] c.s. maken daarom terecht aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten.
5.21.
De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. Dat is het gevolg van een omstandigheid die zich pas na het versturen van de aanmaning heeft voorgedaan. De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom van € 1.500,00. Daarom zal een bedrag van € 272,25 worden toegewezen.
Wettelijke rente
5.22.
[eisers] c.s. hebben wettelijke rente gevorderd over de boete en over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf het moment van de dagvaarding. De wettelijke rente over deze kosten is toewijsbaar en wordt daarom toegewezen vanaf die datum.
Proceskosten
5.23.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 1.772,25, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 februari 2024, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W. Duijnstee en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.