ECLI:NL:RBDHA:2024:9125

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/664118 / KG ZA 24-311

Vonnis in kort geding van 2 mei 2024

in de zaak van

1.
[eiseres]te [plaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,

2.
[eiser]te [plaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. Z.V. Ris te Den Haag,

tegen:

1.[de VOF] te [plaats 2] ,

2.
[gedaagde 1]te [plaats 2] ,

3.
[gedaagde 2]te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. H. Eijer te Zoetermeer.

Eisers worden hierna afzonderlijk ‘ [eiseres] ’ en ‘ [eiser] ’ en gezamenlijk ‘ [eisers] ’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘ [de VOF] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ en gezamenlijk ‘ [de VOF cs] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;

- de brief van mr. Ris van 17 april 2024 met de volledige productie 6 namens [eisers] ;

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5;

- de op 22 april 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door mr. Ris namens [eisers] pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken gaat de voorzieningenrechter in dit kort geding van de volgende feiten uit.

2.1.

[eisers] zijn erfgenamen in de nalatenschap van hun overleden moeder, mevrouw [naam 1] (hierna: de nalatenschap). [eiseres] heeft [eiser] gemachtigd om de nalatenschap mede namens haar af te wikkelen. Onderdeel van de nalatenschap is het appartementsrecht rechtgevend op het exclusieve gebruik van het appartement aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] (hierna: het appartement).

2.2.

Op 23 november 2023 heeft de [gemeente 2] een last onder dwangsom opgelegd aan de vereniging van eigenaren (hierna: VvE) van de [adres 2] tot en met [adres 1] , vanwege gebreken aan de panden. In de last onder dwangsom staat vermeld dat de gebreken vóór 15 april 2024 door de VvE moeten worden beëindigd, bij gebreke waarvan een bedrag van maximaal € 5.000,-- moet worden betaald.

2.3.

Sinds februari 2024 is [eiser] doende met de verkoop van het appartement.

2.4.

Op 12 en 14 februari 2024 hebben de heer [naam 2] en de heer [naam 3] (hierna: [Naam 2 c.s.] ) het appartement bezichtigd. Vervolgens hebben [Naam 2 c.s.] op 15 februari 2024 een eerste bod uitgebracht van € 250.00,--.

2.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de twee vennoten van [de VOF] . Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het appartement bezichtigd. Die bezichtiging vond plaats nadat [Naam 2 c.s.] een eerste bod hadden uitgebracht. Partijen zijn het niet eens over de exacte datum van de bezichtiging door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn door de heer [naam 4] , werkzaam als bemiddelaar bij MS Vastgoed (hierna: [naam 4] ), in contact gebracht met [eiser] . [naam 4] heeft op zijn beurt van de heer [naam 5] (een buurman van erflaatster) vernomen, dat [eiser] voornemens was het appartement te verkopen, waarna [naam 4] [eiser] heeft gebeld voor het plannen van een bezichtiging. Vervolgens hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] [eiser] diezelfde dag met de auto opgehaald en zijn zij naar het appartement gereden voor de bezichtiging, waarbij ook [naam 4] aanwezig was. Direct na de bezichtiging van het appartement hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bod uitgebracht van € 246.000,-- plus een cashbedrag van € 10.000,--. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [eiser] zijn vervolgens naar het woonhuis van [eiser] gereden om diverse originele eigendomsdocumenten op te halen. Zij zijn daarna doorgereden naar het kantoorpand van [de VOF] (het kantoor van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) om de documenten te scannen. De documenten zijn, afgezien van het paspoort van [eiser] , op het kantoor achtergebleven.

2.6.

Op 21 februari 2024 hebben [Naam 2 c.s.] hun eerste bod verhoogd nadat zij op de hoogte waren gesteld van belangstelling van derden voor het pand. Zij hebben toen een tweede bod van € 251.000,-- uitgebracht. Op 29 februari 2024 hebben [Naam 2 c.s.] nog een nieuw bod uitgebracht en op diezelfde dag heeft [eiser] (mede namens [eiseres] ) een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met [Naam 2 c.s.] voor een bedrag van € 264.000,-- kosten koper en een leveringsdatum van 2 april 2024.

2.7.

Eveneens op 29 februari 2024 heeft [gedaagde 1] per e-mail een concept-koopovereenkomst naar [eiseres] gestuurd. Daarin staat [de VOF] als koper vermeld. In die overeenkomst staat in artikel 20 - voor zover van belang - vermeld:

20.1

Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend.

2.8.

Op 1 maart 2024 hebben [de VOF cs] bij monde van hun advocaat [eisers] gesommeerd om binnen vier dagen te bevestigen dat zij alsnog zullen overgaan tot verkoop en levering van het appartement aan [de VOF cs] In reactie op die sommatie heeft [eiseres] bij brief van 4 maart 2024 bericht dat [eiser] heeft besloten het appartement aan een andere partij te verkopen:

“
Na hoor (telefonisch contact met uw cliënt 29 februari) en wederhoor (gesprek met mijn

broer) bijgaand mijn bevindingen:

Uw cliënte meldde mij mijn broer de hand te hebben geschud ten einde de verkoop te bezegelen. Mijn broer meldt dat uw cliënte daartoe niet bereid was en dit pas zou doen na ondertekening van het voorlopig koopcontract.

Uw cliënte meldde mij van geen andere aankooppartij op de hoogte te zijn. Mijn broer meldt dat uw cliënte het ondertekenen van de voorlopige koopakte juist om die reden wilde vervroegen.

Uw cliënte meldde mij niet in de gelegenheid te zijn gesteld het gedane bod te verhogen. Mijn broer meldt mij dat uw cliënte een hoger bod weigerde.

Niet duidelijk was dat uw cliënte namens een bedrijf handelde.

Gezien het feit dat uw cliënte mijn broer de hand niet wilde schudden, hij uitgelachen werd toen hij om een tegenvoorstel vroeg, er sprake was van onderhandse bedragen waar mijn broer zich vanwege veiligheidsredenen niet prettig bij voelde en het feit dat hij telefonisch door uw cliënte meerdere keren onheus is bejegend om de woning zo snel mogelijk aan hem te verkopen heeft hij gemeend de woning van mijn moeder aan de andere partij te verkopen, die hem wel met respect heeft behandeld.

De gang van zaken betreur ik ten zeerste. Dit heb ik uw cliënte ook aangegeven. Ondanks mijn bevindingen ben ik nog steeds bereid de kosten voor de opmaak van het koopcontract te vergoeden.”

2.9.

Op 22 maart 2024 hebben [de VOF cs] conservatoir beslag gelegd tot levering van het appartement.

2.10.

Op 27 maart 2024 hebben [eisers] bij monde van hun advocaat [de VOF cs] gesommeerd om het gelegde beslag op te heffen. [de VOF cs] hebben aan die sommatie geen gehoor gegeven.

2.11.

Naar aanleiding van dit conservatoire leveringsbeslag zijn [eisers] met [Naam 2 c.s.] een nadere leveringsdatum van 6 mei 2024 overeengekomen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Het conservatoir beslag op het appartementsrecht rechtgevend op het exclusieve gebruik van het appartement aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] op te heffen;

II. [de VOF cs] te gebieden het beslag als bovenvermeld binnen één dag na betekening van het vonnis te laten doorhalen in het kadaster, op straffe van een dwangsom van
€ 1.500,-- voor iedere dag dat [de VOF cs] nalatig blijven aan het vonnis gevolg te geven, met een maximum van € 25.000,--;

III. [de VOF cs] te verbieden om (wederom) ten laste van [eisers] conservatoir beslag te leggen ter zake van het feitencomplex van dit geding, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,-- voor ieder in weerwil van dit verbod gelegde beslag;

IV. [de VOF cs] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.133,-- als vergoeding van de schade die [eisers] hebben geleden ten gevolge van het onrechtmatig gelegde conservatoire beslag;

V. [de VOF cs] te veroordelen tot teruggave van de originele eigendomsdocumenten zoals vermeld in randnummer 46 van de dagvaarding aan [eisers] binnen zeven dagen na het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag met een maximum van € 10.000,--;

VI. [de VOF cs] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers] voeren daartoe aan dat het beslag is gelegd vanwege ondeugdelijke vorderingen en op basis van (feitelijke) onjuistheden in het beslagrekest. Volgens hen is tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen. [eisers] hebben het aanbod van € 246.000,-- plus € 10.000,-- cash niet aanvaard. Er is ook geen ondertekende (schriftelijke) koopovereenkomst. Voor [eiser] was bovendien onduidelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beoogden bij het bieden namens [de VOF] te handelen. Die informatie is van belang in verband met het verschil tussen zakelijke en particuliere koop. [eisers] achten zich vrij en hebben de woning inmiddels verkocht aan een derde voor een koopsom van € 264.000,- kosten koper. Nu het door [de VOF cs] gelegde beslag aan de beoogde levering van het appartement op 6 mei 2024 in de weg staat, hebben [eisers] een zwaarwegend belang bij de opheffing daarvan. Verder zijn [de VOF cs] aansprakelijk voor de schade die [eisers] hebben geleden als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag. De schade bedraagt € 5.133,-- en bestaat uit de (vertragings)kosten die [eisers] aan [Naam 2 c.s.] moeten vergoeden, omdat de levering van 2 april 2024 geen doorgang kon vinden. Tot slot stellen [eisers] dat [de VOF cs] zonder reden of (rechts)grond originele eigendomsbescheiden van [eisers] onder zich houden en dat zij deze bescheiden op grond van artikel 5:2 BW aan [eisers] terug moeten geven.

3.3.

[de VOF cs] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

4.1.

Het spoedeisend belang van [eisers] volgt uit de aard van hun vorderingen. Zij zijn immers contractueel gehouden tot spoedige levering van het appartementsrecht aan [Naam 2 c.s.] , waaraan het gelegde beslag in de weg staat.

4.2.

De kernvraag die in dit kort geding moet worden beantwoord, is of [de VOF cs] het beslag op het appartementsrecht van [eisers] moeten opheffen. Volgens artikel 705 lid 2 Rv moet het beslag worden opgeheven als summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg van [eisers] ligt om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door [de VOF cs] gepretendeerde vordering ondeugdelijk is.

4.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er geen geldige koopovereenkomst tussen hen en [de VOF cs] tot stand is gekomen en zal dat hieronder toelichten.

4.4.

Niet in geschil is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het appartement in het bijzijn van [eiser] hebben bezichtigd en dat zij na afloop van de bezichtiging een bod van € 246.000,-- plus
€ 10.000,-- cash hebben uitgebracht. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [eiser] dat bod (mede namens [eiseres] ) heeft geaccepteerd en of [eisers] in voorkomend geval aan mondelinge overeenstemming gebonden zijn. [eisers] stellen dat [eiser] het bod niet mondeling heeft aanvaard en dat hij, zo dat al anders zou zijn, er bovendien van mocht uitgaan dat de koop pas definitief tot stand zou komen op het moment dat deze was neergelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. [de VOF cs] weerspreken die stellingen. Volgens [de VOF cs] heeft [eiser] na de bezichtiging de koop met een handdruk bezegeld en was daarmee de koop rond. Voor [eiser] was volgens [de VOF cs] namelijk volstrekt duidelijk, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namens hun v.o.f. handelden, zodat met de mondelinge instemming van [eiser] een voor beide partijen bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen, aldus [de VOF cs]

4.5.

In geschil is allereerst of [eiser] bij de bezichtiging het mondeling gedane bod heeft aanvaard. Partijen hebben over de feitelijke gang van zaken tijdens de bezichtiging op dat punt een andere lezing. Echter, of [eiser] bij de bezichtiging nu wel of niet mondeling heeft ingestemd met het bod is niet van wezenlijk belang voor de beoordeling. [eisers] hebben immers terecht naar voren gebracht, dat voor [eiser] toen niet voldoende duidelijk was dat hij van doen had met een zakelijke koper. Slechts ingeval dat voor [eiser] glashelder was, kan mondelinge overeenstemming hem als particuliere verkoper worden tegengeworpen. [de VOF cs] hebben naar oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd dat [eiser] op het moment waarop volgens [de VOF cs] de koopovereenkomst mondeling tot stand zou zijn gekomen wist, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] optraden als vennoten van [de VOF] en niet als particuliere kopers. Niet gesteld of gebleken is, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat tijdens de bezichtiging of erna, op het kantoor, expliciet aan [eiser] hebben gemeld. Ook is niet gebleken dat [eiser] onder de gegeven omstandigheden zonder meer had moeten begrijpen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] feitelijk namens [de VOF] optraden. Uit het enkele feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tijdens de bezichtiging aan [eiser] hebben verteld dat zij vaker panden kopen, verbouwen en weer doorverkopen, hoefde [eiser] dat, als leek, niet af te leiden. Het is immers ook goed mogelijk dat een particulier een pand aankoopt om te verbouwen en te verkopen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij hun aanbod geen enkel voorbehoud – financieel noch bouwkundig – hebben gemaakt: in de huidige marktomstandigheden komt het immers regelmatig voor dat ook een particuliere koper besluit tot aankoop van een pand zonder voorbehoud. Dat [eiser] na de bezichtiging met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het kantoor van [de VOF] heeft bezocht en aldaar het kantoorlogo heeft gezien (op de gevel van het kantoor en op een koffiemok), maakt het voorgaande niet anders. Het had op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als professionele vastgoedhandelaren, gelegen om aan [eiser] vooraf expliciet kenbaar te maken dat zij als professionele kopers optraden en dat als [eiser] het bod zou aanvaarden, hij daaraan direct gebonden zou zijn. Nu niet is gebleken dat zij dat hebben gedaan, mocht [eiser] er, als particuliere verkoper die niet door een professionele partij werd bijgestaan, op vertrouwen dat hij met twee particuliere kopers van doen had en dat de koop op grond van artikel 7:2 lid 1 BW schriftelijk moest worden vastgelegd, voordat hij aan de koop gebonden zou zijn. De voorzieningenrechter tekent daarbij aan dat in dat kader significant is dat in artikel 20.1 van de door [de VOF cs] zelf opgestelde en aan [eiser] toegestuurde concept-koopovereenkomst staat vermeld, dat daaruit pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen de koopovereenkomst hebben
ondertekend. Dat wijst er op dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook zelf wel wisten dat pas ná het tekenen tussen partijen een gave overeenkomst tot stand zou komen en dat zij daar ook vanuit gingen.

4.6.

Het voorgaande brengt met zich dat, ook als er van zou worden uitgegaan dat [eiser] bij de bezichtiging mondeling heeft ingestemd met de koop, (hetgeen [eiser] dus gemotiveerd betwist) [eisers] in dat geval niet gebonden zijn. Daarmee is summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht van [de VOF cs] gebleken. Het beslag tot levering van het appartement zal dan ook worden opgeheven. Een belangenafweging leidt onder de gegeven omstandigheden niet tot een ander oordeel. [eisers] hebben een zwaarwegend belang om het appartement tijdig aan [Naam 2 c.s.] te kunnen leveren, zodat voorkomen wordt dat zij de contractuele boete verschuldigd raken. Van hen kan in redelijkheid niet worden gevergd de bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter zal het beslag daarom in dit vonnis zelf opheffen en [de VOF cs] gebieden om het beslag te laten doorhalen bij het kadaster. De gevorderde dwangsom die daarop betrekking heeft zal eveneens worden toegewezen.

4.7.

Hoewel summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van [de VOF cs] , ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor het opleggen van een verbod aan [de VOF cs] om op grond van hetzelfde feitencomplex opnieuw ten laste van [eisers] conservatoir beslag te leggen. Voor het leggen van een hernieuwd beslag is immers voorafgaand verlof van de voorzieningenrechter nodig. Dat verlof zal bij gelijkblijvende feiten en omstandigheden niet worden verkregen. De voorzieningenrechter wijst er daarbij op dat [de VOF cs] gehouden zijn de voorzieningenrechter in voorkomend geval volledig te informeren en dus ook melding te maken van dit vonnis. De vordering van [eisers] tot oplegging van een beslagverbod zal dan ook worden afgewezen.

4.8.

De vordering tot veroordeling van [de VOF cs] om een schadevergoeding van
€ 5.133,-- te betalen, zal eveneens worden afgewezen. Dat [eisers] bij betaling van deze geldvordering een voldoende spoedeisend belang hebben, is niet gebleken. Daar komt bij dat zij weliswaar gesteld hebben dat zij vertragingskosten aan [Naam 2 c.s.] moeten vergoeden, maar dat zij de hoogte van het gevorderde bedrag niet hebben onderbouwd, noch hebben toegelicht in hoeverre en in welke mate de gestelde schade aan [de VOF cs] zou zijn toe te rekenen. Gelet op de omzichtigheid waarmee geldvorderingen in kort geding behandeld (behoren te) worden, zal deze vordering dan ook worden afgewezen.

4.9.

Tot slot hebben [eisers] een vordering ingesteld tot teruggave van de door [eiser] op het kantoor van [de VOF] achtergelaten originele bescheiden. Het betreft de volgende documenten:

- de hypotheekakte van 19 oktober 2001;

- de akte van schuldbekentenis met hypotheek van 1 oktober 1990;

- het bewijs van eigendom van 1 oktober 1990;

- de brief van [X] inzake de nalatenschap van mevrouw [naam 1] en de bijgevoegde verklaring van erfrecht van 29 januari 2024.

[de VOF cs] hebben niet weersproken dat zij deze documenten aan [eisers] moeten retourneren. De daartoe strekkende vordering is daarom toewijsbaar. [de VOF cs] hebben verklaard dat zij bereid zijn om deze stukken te retourneren en hebben toegezegd dat deze stukken op kantoor kunnen worden opgehaald. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat [de VOF cs] deze toezegging zullen nakomen en dat zij ervoor zorgdragen dat [eisers] de documenten zodra zij daarom verzoeken kunnen afhalen. Om die reden zal geen dwangsom worden verbonden aan de veroordeling tot teruggave.

4.10.

[de VOF cs] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 140,92

- griffierecht € 1.325,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 2.750,92

4.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

heft het conservatoir leveringsbeslag op het appartementsrecht rechtgevend op het exclusieve gebruik van het appartement aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] op;

5.2.

gebiedt [de VOF cs] het beslag binnen één dag na betekening van het vonnis te laten doorhalen in het kadaster, op straffe van een dwangsom van € 1500,-- per dag dat [de VOF cs] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 25.000,--;

5.3.

veroordeelt [de VOF cs] om op eerste verzoek van [eisers] de volgende documenten aan [eisers] terug te geven:

- de hypotheekakte van 19 oktober 2001;

- de akte van schuldbekentenis met hypotheek van 1 oktober 1990;

- het bewijs van eigendom van 1 oktober 1990;

- de brief van [X] inzake de nalatenschap van mevrouw [naam 1] en de bijgevoegde verklaring van erfrecht van 29 januari 2024;

5.4.

veroordeelt [de VOF cs] in de proceskosten van [eisers] van € 2.750,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [de VOF cs] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [de VOF cs] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.5.

veroordeelt [de VOF cs] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op
2 mei 2024.

fjs