Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/7540
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 26 oktober 2023 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 1.120.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2024.
Belanghebbende is verschenen, samen met zijn echtgenote. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].
Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een stuk van belanghebbende ontvangen. De rechtbank heeft daarin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
Overwegingen
Formele grieven
1. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat mw. Keus en dhr. Hollebeek niet gemachtigd zouden zijn door de heffingsambtenaar en heeft hij aangegeven bezwaar te hebben tegen de aanwezigheid van dhr. Hollebeek, nu deze van tevoren niet was aangemeld. De rechtbank ziet geen redenen om aan de formele grieven van belanghebbende gevolgen te verbinden. Ten aanzien van de machtiging stelt de rechtbank vast dat medewerkers van de afdeling Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer, waaronder mw. Keus en dhr. Hollebeek vallen, in het Mandaatbesluit 2018 door de heffingsambtenaar gemachtigd zijn om namens de heffingsambtenaar te beslissen over belastingaanslagen op grond van de Verordening onroerende-zaak belastingen. [1] De rechtbank heeft daarom geen reden om te twijfelen aan de bevoegdheid van mw. Keus en dhr. Hollebeek om namens de heffingsambtenaar op te treden, te meer omdat belanghebbende deze stelling ook niet heeft onderbouwd. Het feit dat dhr. Hollebeek voor de zitting niet was aangemeld, betekent niet dat hij niet het woord zou mogen voeren, nu het de heffingsambtenaar vrij staat de verdediging te voeren met de door haar gekozen personen en het bestuursrecht geen verplichting kent deze persoon van tevoren aan te melden.
2. Belanghebbende heeft daarnaast gesteld dat het verweerschrift buiten beschouwing moet blijven, omdat het te laat is ingediend, een handtekening ontbreekt en omdat de heffingsambtenaar zich niet heeft laten vertegenwoordigen door een advocaat. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift binnen de termijn van 10 dagen voor zitting is ingediend door de heffingsambtenaar en dat belanghebbende de mogelijkheid heeft benut hierop uitgebreid te reageren. Tevens is het verweerschrift digitaal ondertekend. De rechtbank ziet dan ook geen redenen om het verweerschrift buiten beschouwing te laten. De stelling van belanghebbende dat de gemeente zich moet laten vertegenwoordigen door een advocaat vindt geen steun in welke wetsbepaling dan ook.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 506.423,20.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Waarde van de woning
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet te vergelijken zijn met de woning, vanwege het verschil in isolatie en energiebesparende infrastructuur, het ontbreken van straatverlichting in de straat van de woning, de verschillen in bouwjaar en het feit dat de woning een plattelandswoning is en de vergelijkingsobjecten stadsvilla’s zijn. Belanghebbende heeft echter met deze enkele stellingen onvoldoende onderbouwd waarom dit zou moeten leiden tot het feit dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
Belanghebbende stelt verder dat de waarde per m2 woning van € 1789 niet onderbouwd is en dat er ten onrechte niet is afgeschreven op de dakkappelen en de berging. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix voldoende duidelijk heeft gemaakt hoe tot een waarde van € 1789 per m2 voor de gebruiksoppervlakte is gekomen. Deze waarde vloeit voort uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is ook nog gecorrigeerd voor de afwijkende grootte van het hoofdgebouw van de woning. De heffingsambtenaar heeft deze waarde hiermee voldoende aannemelijk gemaakt. Verder heeft de heffingsambtenaar de dakkappelen en de berging gewaardeerd op 80% van de prijs per m2 om rekening te houden met het feit dat deze vierkantemeters minder waarde dragen dan vierkantemeters van bijvoorbeeld de woonkamer of keuken. De stelling dat afgeschreven moet worden op onderdelen van de woning vindt in het kader van de Wet WOZ geen steun in het recht.
6. Belanghebbende heeft twee verkoopcijfers aangevoerd van woningen in Overijssel, die vergelijkbaar zouden zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de beste vergelijkingswoningen worden gezocht om de waarde van de woning te onderbouwen en dat dit woningen zijn die in de straat dan wel in dezelfde gemeente van de woning liggen, nu deze woningen het beste het waarde niveau in die straat/gemeente weergeven. De woningen in Overijssel liggen in een geheel ander waardegebied. Ondanks de omstandigheid dat deze woningen qua vorm overeenkomen, kunnen deze woningen in Overijssel dus geen goed beeld geven van de marktwaarde van de woning in Zuid-Holland. Nu het dus niet gaat om gelijke gevallen, betekent dat ook dat het gelijkheidsbeginsel niet geschonden is.
7. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niets af. Belanghebbende betwist de waardering van de grond, en voert aan dat de grond van de woning landbouwgrond is, die gewaardeerd moet worden voor gemiddeld € 8 per m2 en dat alle grond, die zich niet onder de woning bevindt, aan de waterverdedigingsvrijstelling moet worden toegekend. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat uit het bestemmingsplan volgt dat de bestemming voor de woning enkel “wonen” betreft en dat er dus geen reden is om de grond als landbouwgrond te waarderen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting met de legger van waterschap Delfland inzichtelijk gemaakt welke grond uitgezonderd is voor de waterverdedigingsvrijstelling. Belanghebbende heeft niet met stukken onderbouwd hoeveel m2 grond uitgezonderd zou moeten zijn onder de vrijstelling. De heffingsambtenaar heeft verder de waarde van de grond met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt. De waarde van de grond is dan ook juist vastgesteld.
8. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden, nu in de uitspraak op bezwaar niet op de grief van belanghebbende over het ontbreken van straatverlichting is ingegaan. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hier alsnog op gereageerd en is deugdelijk gemotiveerd aangegeven dat uit de marktanalyse niet naar voren komt dat het ontbreken van straatverlichting een negatieve invloed op de waarde heeft. Nu belanghebbende ter zitting alsnog kennis heeft kunnen nemen van deze motivering en deze heeft kunnen betwisten, is hij hierdoor niet in zijn belangen geschaad en passeert de rechtbank voormeld motiveringsgebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.
9. Ten aanzien van het verzoek van belanghebbende voor een algehele kwijtschelding merkt de rechtbank op dat belanghebbende de mogelijkheid heeft een verzoek in te dienen bij de gemeente tot kwijtschelding van de afvalstoffen- en rioolheffing. De rechtbank is niet bevoegd een algehele kwijtschelding toe te wijzen.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
11. Gelet op overweging 8 ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in het door belanghebbende betaalde griffierecht en de proceskosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van verletkosten van € 89. De omvang van verletkosten wordt bepaald door de duur van het tijdverzuim in verband met het bijwonen van de zitting en de reistijd van en naar de zitting. De heffingsambtenaar heeft de hoogte van de vergoeding niet betwist. De rechtbank zal de verletkosten daarom bepalen op € 89. Voor vergoeding van de reiskosten wordt, zoals verzocht, een bedrag vastgesteld van € 9,40.
Beslissing
De rechtbank verklaart:
- het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 98,40;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Meijers, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).