Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/647317 / HA ZA 23-416
Vonnis van 5 juni 2024
in de zaak van
1.. [naam 1] , te [woonplaats] ,2. [naam 2] , te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
advocaat: mr. C.C.M. Rijken te Utrecht,
tegen
1.. [naam 3] , te [woonplaats] ,2. [naam 4] , te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. J.W.H. Raadgever te Amsterdam.
Partijen worden hierna [naam 1] en [naam 3] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 mei 2023, met producties 1 tot en met 27;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 22;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 28 tot en met 32;
- het tussenvonnis van 8 november 2023 waarin de plaatsopneming en mondelinge behandeling zijn bepaald;
- het B8-formulier met als bijlage productie 33 van de zijde van [naam 1] ;
- het proces-verbaal van de descente van 13 februari 2024;
- de e-mail van mr. [naam 5] van 11 maart 2024.
1.2.
Op 13 februari 2024 hebben de plaatsopneming en aansluitend de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van de plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt. Van de mondelinge behandeling zijn zittingsaantekeningen gemaakt en deze zijn toegevoegd aan het griffiedossier.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] wonen sinds 2000 aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning van [naam 1] ) en [naam 3] wonen sinds juni 2016 aan de [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: de woning van [naam 3] ). Partijen zijn directe buren van elkaar. De woning van [naam 1] is een poortwoning. Het schuine dak van het poortgedeelte sluit aan op de schuine zijde van het dak van [naam 3] . Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het door de rechtbank geel gemarkeerde deel op onderstaande overgelegde tekening. Het betreft de ruimte inclusief het zich daarboven bevindende dak met toebehoren (hierna: de ruimte). De ruimte bevindt zich tussen een muur en het oorspronkelijke schuine dakvlak van de woning aan de [adres 2] (het zwart gemarkeerde deel).
2.2.
De ruimte was oorspronkelijk afgesloten en niet toegankelijk. Op enig moment, nog voordat [naam 3] hun woning hebben gekocht, is er een opening gemaakt in het schuine dak van hun woning. Er is een aantal gordingen verwijderd en daarmee werd de ruimte vanuit de woning van [naam 3] toegankelijk en in gebruik genomen.
2.3.
Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de erfgrens tussen de beide woningen is gelegen in het poortgedeelte. De op onderstaande uitsnede van het uittreksel van het Kadaster geel gemarkeerde strook bevindt zich buiten de buitengevel van de woning van [naam 3] , maar behoort officieel tot het perceel van [naam 3] (de rode lijnen markeren de bebouwing op de percelen; boven [perceelnummer] bevindt zich het poortgedeelte).
[Afbeelding verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
2.4.
Het onderscheid tussen de bebouwing en de perceelgrens is op onderstaande door [naam 3] overgelegde kleurenfoto gemarkeerd. De rode lijn is de grens van de bebouwing en de zwarte lijn geeft de erfgrens aan.
[Afbeelding verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
2.5.
[naam 3] c.s. hebben de woning in 2016 gekocht. In de betreffende leveringsakte van 24 juni 2016 staat, voor zover nu relevant, de volgende tekst:
“
TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO
TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO
(…)
Koper is bekend met de discussie omtrent het gebruik van een gedeelte van het verkochte op de tweede verdieping, en de brieven in verband daarmee van Univé Rechtshulp de dato dertien april tweeduizend zestien en Maat Juridische Diensten de dato negentien april tweeduizend zestien. Het risico dat de discussie wellicht in de toekomst alsnog wordt hervat komt voor rekening van koper.”
2.6.
[naam 1] hebben nadat [naam 3] hun woning hebben betrokken een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente [plaatsnaam] (hierna: de gemeente) en daarbij is gebleken dat de woning van [naam 3] zonder vergunning is verbouwd. Vervolgens heeft de gemeente de benodigde vergunning alsnog verleend. [naam 1] hebben daartegen bezwaar gemaakt en in verband hiermee is een bestuursrechtelijke procedure over deze kwestie gestart bij deze rechtbank.
2.7.
Medio 2022 hebben [naam 3] de heer [naam 6] van [bedrijfsnaam] (hierna: de makelaar) ingeschakeld en hun woning te koop gezet. [naam 1] hebben de makelaar op 1 juli 2022 een e-mail gestuurd waarin zij aangeven dat een deel van de door [naam 3] te koop aangeboden ruimte niet tot de woning van [naam 3] behoort. Daarnaast hebben [naam 1] bij brief van 12 juli 2022 aan de makelaar bericht dat zij er, zonder tegenbericht, van uitgaan dat hij potentiële kopers en belanghebbenden zal informeren over het geschil dat [naam 3] en [naam 1] hebben over de lege ruimte. De makelaar heeft het standpunt van [naam 1] over de eigendom van de ruimte bij e-mail van 15 juli 2022 weersproken.
2.8.
Bij brief van 11 augustus 2022 hebben [naam 3] [naam 1] gesommeerd om te stoppen met hun uitlatingen dat [naam 3] een deel van de eigendom van [naam 1] in gebruik hebben. [naam 1] hebben hun standpunt bij brief van 13 september 2022 gehandhaafd. Bij brief van 7 oktober 2022 hebben [naam 3] [naam 1] gesommeerd om schriftelijk te bevestigen dat zij geen aanspraak hebben op de ruimte, zich zullen onthouden van onjuiste uitlatingen over de eigendom van de ruimte en dat zij zullen stoppen met het voeren van onterechte procedures. Vervolgens hebben partijen nog met elkaar gecorrespondeerd en op 8 november 2022 heeft een locatiebezoek plaatsgevonden, waarbij beide partijen en de door hen ingeschakelde deskundigen aanwezig waren.
2.9.
Op 21 december 2022 hebben [naam 3] [naam 1] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 24 januari 2023 zijn de vorderingen van [naam 3] afgewezen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam 1] vorderen – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. te verklaren voor recht dat de ruimte tot de eigendom van (de woning van) [naam 1] behoort;
II. te verklaren voor recht dat [naam 3] onrechtmatig handelt jegens [naam 1] door de aanpassingen die zij heeft aangebracht aan de ruimte;
III. [naam 3] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [naam 1] van
schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder
begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), zulks binnen een termijn van zes weken na datum van uw vonnis, en zulks bovendien op straffe van een dwangsom van € 250 per dag met een maximum van € 25.000 zo lang [naam 3] daarmee in gebreke blijven;
IV. [naam 3] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [naam 1] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat.
Subsidiair
I. te verklaren voor recht dat de eigendomsverkrijging door [naam 3] van de ruimte onrechtmatig is (geweest);
II. te verklaren voor recht dat [naam 3] onrechtmatig handelt jegens [naam 1] door de aanpassingen die zij heeft aangebracht aan de ruimte;
III. [naam 3] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [naam 1] van schadevergoeding in natura, door de eigendom van de ruimte terug te leveren aan [naam 1] zulks op straffe van een dwangsom van € 250 per dag met een maximum van € 25.000 zolang [naam 3] daarmee in gebreke blijft;
IV. [naam 3] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [naam 1] van
schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), zulks binnen een termijn van zes weken na datum van uw vonnis, en zulks bovendien op straffe van een dwangsom van € 250 per dag met een maximum van € 25.000 zo lang [naam 3] daarmee in gebreke blijft;
V. [naam 3] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [naam 1] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken hij staat;
Meer subsidiair
I. te verklaren voor recht dat [naam 3] onrechtmatig handelt jegens [naam 1] door de aanpassingen die zij heeft aangebracht aan en rondom de ruimte;
II. [naam 3] bij wijze van schadevergoeding in natura te veroordelen tot het, binnen vier weken na datum van uw vonnis, treffen van de nodige maatregelen, zoals vastgesteld in de onderzoeksrapporten van Van Baardwijk en ERB, dan wel een door de rechter aangewezen onafhankelijke deskundige(n), om een einde te maken aan de gevaarlijke bouwconstructie, de foutief geplaatste dakvenster en rookgasafvoer en geluidsoverlast, op straffe van een dwangsom van € 250 per dag met een maximum van € 25.000 zolang [naam 3] daarmee in gebreke blijft;
III. [naam 3] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [naam 1] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat.
Zowel primair als subsidiair
[naam 3] te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsook in dc nakosten welke voortvloeien uit de onderhavige procedure ad € 163 zonder betekening in conventie of reconventie, dan wel € 255 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, verhoogd met € 85 in geval van betekening, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de (na)kosten, tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[naam 1] leggen hieraan ten grondslag dat op grond van horizontale natrekking ingevolge artikel 5:20 lid 1 sub e juncto artikel 3:4 BW de ruimte onderdeel van hun woning vormt. Subsidiair – voor het geval de ruimte aan [naam 3] toebehoort of door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van [naam 1] door verkrijgende verjaring – stellen [naam 1] zich op het standpunt dat [naam 3] onrechtmatig handelen. Zij vorderen schadevergoeding in natura door teruglevering van de ruimte. [naam 1] handelen namelijk onrechtmatig omdat zij door de inbezitneming van de ruimte een inbreuk maken op het eigendomsrecht van [naam 1] . Daarnaast is sprake van gevaarzetting omdat sprake is van een onveilige bouwconstructie, is sprake van zaaksbeschadiging, geluidshinder en gederfd woongenot.
3.3.
[naam 3] betwisten de stellingen van [naam 1] en voeren verweer. [naam 3] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] als zijnde rechtens ongegrond en onbewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.4.
[naam 3] vorderen – samengevat en na wijziging en vermeerdering van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de ruimte altijd onderdeel van de woning van [naam 3] is geweest, althans dat die ruimte onderdeel is van de woning van [naam 3] ;
2. te verklaren voor recht dat [naam 1] geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de ruimte en/of geen enkel rechtens te respecteren vordering heeft met betrekking tot bebouwing die zich bevindt op of boven het kadastrale perceel van [naam 1] ;
3. er van uitgaande dat hetgeen in reconventie onder 1 en 2 wordt gevorderd zal worden toegewezen, [naam 1] hoofdelijk te veroordelen zich te onthouden van het doen uitlatingen naar wie dan ook in strijd met het hiervoor in reconventie onder 1 en 2 gevorderd, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag vanaf de datum van het ten deze te wijzen vonnis dat [naam 1] zich hier niet aan houdt;
en
Primair:
4. [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [naam 3] binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis van een schadevergoeding van [naam 3] ad € 64.800,-, althans tot betaling van dat bedrag zoals uw rechtbank in goede justitie vermeend te behoren;
5. [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [naam 3] binnen zeven dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis van een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding;
Subsidiair:
6. [naam 1] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade van [naam 3] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Zowel in conventie als in reconventie
7. [naam 1] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding te voldoen binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis, te vermeerderen met € 132, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.5.
[naam 3] leggen hieraan ten grondslag dat sprake is van verticale natrekking, zodat zij eigenaar zijn van de ruimte. Bovendien is de huidige scheidingsmuur tussen de woningen een spouwmuur en een woningscheidende muur. Ook de kadastrale grens van de percelen bevindt zich voorbij de scheidingsmuur, in het poortgedeelte dat in eigendom aan [naam 1] toebehoort. Ook dat is een aanwijzing dat de ruimte deel uitmaakt van de woning van [naam 3] .
3.6.
[naam 1] betwisten de stellingen van [naam 3] en voeren verweer. [naam 1] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van de reconventionele procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4. De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Vanwege de samenhang zullen sommige vorderingen in conventie en reconventie hierna gezamenlijk worden besproken.
4.2.
Kern van het geschil is de vraag aan wie de eigendom toebehoort van de ruimte. [naam 1] stellen dat de eigendom aan hen toebehoort en de ruimte onderdeel uitmaakt van hun woning op basis van de oorspronkelijke constructie voordat de doorbraak werd gemaakt. Die doorbraak heeft niets veranderd aan de eigendomsverhoudingen, zodat de ruimte nog steeds tot de eigendom van [naam 1] behoort.
4.3.
[naam 3] stellen zich daarentegen op het standpunt dat het een loze ontoegankelijke ruimte betrof en zij die ruimte door het maken van een doorbraak toegankelijk hebben gemaakt. Omdat de ruimte zich boven hun perceel bevinden, behoort dit deel tot hun woning. Bovendien is de muur tussen de ruimte een buitenmuur, waaruit blijkt dat de ruimte tot hun eigendom behoren. Daarenboven ligt de erfgrens voorbij de buitenmuur, in het poortgedeelte, zodat ook om die reden de ruimte tot het perceel en eigendom van [naam 1] behoort.
4.4.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de muur die zich tussen de ruimte en het poortgedeelte van de woning van [naam 1] bevindt een woningscheidende muur is of niet. De rechtbank zal om die reden eerst beoordelen of dit al dan niet het geval is. [naam 3] hebben onderstaande tekening overgelegd van de rij woningen met daarop de woning van [naam 3] .
[Afbeelding verwijderd i.v.m. privacygevoelige informatie]
4.5. Op die tekening is de straatgevel van de woning van [naam 3] te zien. Uit de (onderste) tekening blijkt duidelijk dat de scheidingsmuur tussen de ruimte en het poortgedeelte (door de rechtbank geel gemarkeerd) onderdeel uitmaakt van de woning van [naam 3] . De geel gemarkeerde scheidingsmuur bevindt zich bovendien op gelijke hoogte als en is onderdeel van de muur die de voorgevel van de woning van [naam 3] vormt. Bovendien blijkt dat ook een deel van het poortgedeelte bouwtechnisch als onderdeel van de woning van [naam 3] wordt gezien. Op de tekening staan namelijk ook de steunpilaren van het poortgedeelte die zich aan de zijde van de woning van [naam 3] bevinden (door de rechtbank groen gemarkeerd). Deze pilaren bevinden zich precies op de erfgrens van de percelen van [naam 1] en [naam 3] (zie de foto onder 2.4). Datzelfde geldt voor de ingetekende gordingen en het dak van het poortgedeelte. Uit deze tekening blijkt dan ook dat de ruimte bouwtechnisch volledig tot de woning van [naam 3] behoort en de woningscheidende muur bouwkundig de scheiding vormt tussen de beide woningen. Dit is in lijn met de gegevens uit het Kadaster waaruit blijkt dat de erfgrens zich bevindt voorbij de woningscheidende muur die de ruimte afschermt van de woning van [naam 1] (zie 2.2 en 2.4). De rechtbank volgt dan ook niet deskundige Van Baardwijk die stelt dat de oorspronkelijke woningscheiding bestond uit het dakvlak dat voor het toegankelijk maken van de ruimte is verwijderd.
4.6.
Onder de gegeven omstandigheden behoort de ruimte vanwege de woningscheidende muur door middel van verticale natrekking tot de woning van [naam 3] . De ruimte bevindt zich namelijk volledig op het perceel van [naam 3] de betreedbare vloer van de ruimte was en is uitsluitend toegankelijk voor de bewoners van de woning van [naam 3] .
4.7.
Dit leidt in de conventie tot de conclusie dat de primaire (de ruimte is van [naam 1] ) en subsidiaire (de ruimte was van [naam 1] , maar nu niet meer) vorderingen van [naam 1] worden afgewezen en de rechtbank nog slechts de meer subsidiaire vordering (de ruimte is en was niet van [naam 1] ) dient te beoordelen. In de reconventie kan de rechtbank de onder 3.4 sub 1 gevorderde verklaring voor recht toewijzen. De rechtbank zal hierna eerst de meer subsidiaire vordering in conventie behandelen en vervolgens de resterende vorderingen in reconventie.
voorts in conventie
4.8.
[naam 1] stelt dat [naam 3] onrechtmatig jegens hen handelen, onder meer door aanpassingen die zij volgens [naam 1] hebben aangebracht aan en rondom de ruimte. De rechtbank zal hierna deze verwijten behandelen.
Gescheurd steigerdeel
4.9.
[naam 1] stellen dat het steigerdeel dat bij het openen van de ruimte is aangebracht en dat de gordingen moet dragen is gescheurd. Tijdens de descente is echter gebleken dat van een scheuring van een steigerdeel geen sprake is. Er was sprake van twee aparte planken zonder scheuren. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer en de daaraan verbonden conclusies wegens onvoldoende onderbouwing voorbij.
Vergunning
4.10.
[naam 1] betogen dat de aanpassingen aan de houten balkconstructie niet conform de daarvoor afgegeven vergunning zijn uitgevoerd. In het lichaam van de dagvaarding wordt onvoldoende onderbouwd waarom de aanpassingen onjuist zijn uitgevoerd, terwijl in de rapporten van deskundige Van Baardwijk waarnaar wordt verwezen ook onvoldoende onderbouwd en geconcretiseerd blijkt van de gestelde gebreken, mede in het licht van de situatie ter plaatse. De rechtbank stelt in ieder geval vast dat uit de rapporten van Van Baardwijk blijkt dat de gordingen, die deel uitmaken van het dak van de ruimte zijn gestut en zijn voorzien van stickers dat ze niet mogen worden verwijderd. Zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, valt niet in te zien waarom de stutten niet voldoen en in de huidige situatie onvoldoende veilig zouden zijn, zeker in het licht van het inspectieverslag van de gemeente [plaatsnaam] van 18 januari 2021 waarin wordt geconcludeerd dat de stutten zijn aangebracht conform de vergunning en er sprake is van een veilige situatie. Tijdens de descente heeft de rechter-commissaris de stutten bekeken en toen is niet gebleken dat sprake was van gebreken aan de stutten die aanvullende maatregelen noodzakelijk maken.
4.11.
Voor zover deskundige Van Baardwijk er nog op heeft gewezen dat de gordingen van het schuine dakvlak van de woning van [naam 3] rusten op een gipsbetonnen muurtje dat daarvoor onvoldoende draagvermogen heeft, gaat de rechtbank ook daaraan voorbij. Gesteld noch gebleken is van enige schade die erop zou kunnen wijzen dat de constructie op dit punt niet voldoet. Bovendien zijn de gordingen van het poortgedeelte van de woning van [naam 1] inmiddels gestut, zodat het gipsbetonnen muurtje geen draagfunctie (meer) heeft in verband met het poortgedeelte van de woning van [naam 1] . Het door Van Baardwijk gestelde onvoldoende draagvermogen van het gipsbetonnen muurtje levert dan ook geen (constructief) risico op voor (de dakconstructie van) het poortgedeelte van de woning van [naam 1] . Bovendien bevindt dat poortgedeelte zich achter de scheidingsmuur, die een dragende functie heeft voor de gordingen van het poortgedeelte van de woning van [naam 1] , zoals de rechter-commissaris tijdens de descente ook heeft geconstateerd. Dit blijkt bovendien uit het inspectierapport van de gemeente [plaatsnaam] , waarin staat vermeld:
Er is vastgesteld dat de gordingen van de snipper van de woning [adres 2] [de woning van [naam 3] ; rechtbank] lopen tot en met (in) de dragende scheidingswand. (…) Hoe de gordingen van de snipper aan de andere zijde van de dragende scheidingswand (woning [adres 1] ) [de woning van [naam 1] ; rechtbank] zijn opgelegd is vanuit de woning [adres 2] niet te zien. Echter mag wel aangenomen worden dat deze gordingen ook in de dragende scheidingswand zijn opgelegd (verankerd). Het dakvlak is één stijve doorlopende constructie.
4.12.
De conclusie luidt dan ook dat de huidige constructie voldoet aan de vergunning en dat er geen verdergaande constructieve maatregelen hoeven te worden genomen.
Brandveiligheid
4.13.
Met betrekking tot de brandveiligheid stellen [naam 1] in de dagvaarding enkel dat het geplaatste dakraam niet zou voldoen aan de geldende bouwvoorschriften. Ze volstaan met een verwijzing naar rapporten van Van Baardwijk en EVB. Een voldoende toelichting in die rapporten ontbreekt. [naam 1] hebben hun stelling onvoldoende onderbouwd. [naam 3] hebben namelijk onbestreden gesteld dat het dakraam is geplaatst in 1989. Niet blijkt dat de deskundigen zich hebben gebaseerd op de destijds geldende regelgeving. In dit verband is van belang dat destijds nog geen Bouwbesluiten van kracht waren (de eerste dateert van 1992). De deskundigen baseren zich echter op Bouwbesluiten en NEN-normen zonder daarbij te vermelden van welke versies wordt uitgegaan. Daarmee is niet inzichtelijk of van de juiste versies wordt uitgegaan, zodat de rechtbank aan de in de rapporten gegeven (onvoldoende) onderbouwing voorbij gaat.
4.14.
[naam 1] hebben dan ook niet onderbouwd dat het dakraam ten tijde van de plaatsing niet voldeed aan de destijds geldende regelgeving zodat dit geen grond kan opleveren voor onrechtmatig handelen van [naam 3] . Overigens is de vordering van [naam 1] ook verjaard nu zij niet binnen vijf jaar nadat zij de aanwezigheid van het dakraam hebben kunnen constateren een vordering in verband hiermee tegen [naam 3] hebben ingesteld. Dit nog los van het feit dat die verjaring is gaan lopen op het moment dat het raam is geplaatst en de vordering dus al verjaard was nog voordat [naam 3] als rechtsopvolgers eigenaar van hun woning werden.
Rookgasafvoer
4.15.
Met betrekking tot de rookgasafvoer van de cv-ketel stellen [naam 1] dat [naam 3] die afvoer hebben verplaatst en dat die afvoer zich te dicht bij de perceelgrens bevindt. Daarbij wordt verwezen naar deskundige Van Baardwijk. Nog los van het feit dat niet duidelijk is van welke regelgeving (welk Bouwbesluit) Van Baardwijk uitgaat, stelt hij dat de rookgasafvoer zich ten minste twee meter van de perceelgrens dient te bevinden. Nu, zoals hiervoor al is vastgesteld, de perceelgrens/erfgrens zich bevindt voorbij de woningscheidende muur, is aan die eis voldaan. Van een onrechtmatige situatie is dan ook geen sprake. Bovendien geldt ook hier dat de vordering van [naam 1] al is verjaard, nu [naam 3] onbestreden hebben gesteld dat de rookgasafvoer in 2009 is vervangen en zich toen al op de huidige locatie bevond, hetgeen voor (de rechtsvoorgangers van) [naam 1] eenvoudig zichtbaar en daarmee voldoende kenbaar was.
Zaaksbeschadiging
4.16.
Voor zover [naam 1] stellen dat [naam 3] schade hebben toegebracht aan de dakconstructie omdat zij de gordingen en verankering in het dak hebben aangetast, geldt dat de rechtbank hiervoor al heeft geoordeeld dat van een onveilige bouwconstructie niet is gebleken, terwijl uit het inspectierapport van de gemeente [plaatsnaam] blijkt dat de gordingen van het poortgedeelte van de woning van [naam 1] zijn verankerd in de woningscheidende muur. Van gevaarzetting is dan ook geen sprake.
4.17.
Voor zover [naam 3] in dit verband stellen dat zij de dakgoot ter hoogte van de ruimte niet kunnen onderhouden omdat [naam 3] de toegang tot de dakconstructie van de ruimte weigert, geldt dat dit deel van de dakconstructie (en dus ook de dakgoten) eigendom is van [naam 3] en daarmee ook de verantwoordelijkheid van [naam 3] om dit gedeelte te onderhouden. Daarbij geldt dat [naam 3] dat onderhoud ook ten behoeve van [naam 1] dienen uit te voeren omdat het poortgedeelte van de woning van [naam 1] deels afwatert via de hemelwaterafvoer van [naam 3] .
4.18.
Voor zover [naam 1] stelt dat er lekkage is opgetreden door onvoldoende onderhoud door [naam 3] geldt allereerst dat zij dit onvoldoende hebben onderbouwd. De twee in het geding gebrachte foto’s leveren dat bewijs in ieder geval niet. Bovendien heeft de rechter-commissaris tijdens de descente geconstateerd dat [naam 3] ook zelf een hemelwaterafvoer hebben die het water van het poortgedeelte kan afvoeren en dat die hemelwaterafvoer door een zich daarin bevindende barrière niet vrij toegankelijk is voor de afwatering vanaf het poortgedeelte van de woning van [naam 1] . Daarmee heeft [naam 3] een eventuele lekkage (in ieder geval mede) veroorzaakt. [naam 1] dient de afwatering via de eigen hemelwaterafvoer in orde te maken.
Hinder
4.19.
[naam 1] stellen dat [naam 3] geluidsoverlast veroorzaakt door hun ventilatiesysteem dat zich in de ruimte bevindt en volgens [naam 1] hoorbaar is in hun in het poortgedeelte gelegen slaapkamer.
4.20.
Tijdens de descente heeft de rechter-commissaris in aanwezigheid van partijen getest of bij de verschillende standen van het ventilatiesysteem in de slaapkamer geluid waarneembaar was. Tevens heeft de rechter-commissaris met zijn oor tegen de woningscheidende muur geluisterd of hij geluid hoorde. Zelfs in de hoogste stand van het ventilatiesysteem was geen geluid waarneembaar, noch in de slaapkamer, noch in de muur. [naam 3] hoeven dan ook geen maatregelen te nemen in verband met het ventilatiesysteem.
4.21.
Tijdens de descente werd wel duidelijk dat de afzuigkap in de keuken van [naam 3] een duidelijk waarneembaar en storend geluid veroorzaakt, zelfs in de laagste stand. Er bevindt zich geen geluidsbarrière tussen de doorvoer van de afzuigkap en de gevel van de woning van [naam 3] , waardoor het geluid en de trillingen van (de doorvoer van) de afzuigkap in de slaapkamer van [naam 3] hoorbaar zijn. Hoewel [naam 1] geen vordering hebben ingesteld in verband met deze geluidsoverlast, en de rechtbank om die reden in verband hiermee niets kan toewijzen, mag [naam 1] van [naam 3] (en/of opvolgend kopers) verlangen dat zodanige maatregelen worden genomen dat de geluidshinder die de afzuigkap op dit moment in de slaapkamer van [naam 1] veroorzaakt, wordt weggenomen. De rechtbank gaat er vanuit dat [naam 3] en/of diens rechtsopvolgers hier ook zonder gerechtelijke veroordeling zorg voor zullen dragen.
Gederfd woongenot
4.22.
De vordering van [naam 1] in verband met gederfd woongenot zal de rechtbank afwijzen. Van gesteld onrechtmatig handelen van [naam 3] dat recht zou geven op schadevergoeding is namelijk niet gebleken.
Conclusie
4.23.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de meer subsidiaire vorderingen van [naam 1] worden afgewezen.
voorts in reconventie
4.24.
De rechtbank zal nu de resterende vorderingen in reconventie behandelen.
4.25.
Met betrekking tot de onder 3.4 sub 2 gevorderde verklaring voor recht ziet de rechtbank zonder nadere toelichting die [naam 3] niet heeft gegeven, niet in wat het belang is van [naam 3] bij die verklaring voor recht naast de onder 3.4 sub 1 genoemde, toegewezen verklaring voor recht. In ieder geval heeft de rechtbank geconstateerd dat het poortgedeelte mede afwatert op de hemelwaterafvoer van [naam 3] , zodat [naam 1] om die reden een belang kunnen hebben bij (het schoonhouden van) de dakgoten die zich op de eigendom van [naam 3] bevinden en (mede) dienstig zijn aan de afvoer van het hemelwater van het poortgedeelte. [naam 1] hebben dan ook belang bij een gedegen onderhoud van (het dakgedeelte van) de ruimte. Reeds om die reden kan de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. De formulering van de verklaring voor recht is bovendien te algemeen van strekking en onvoldoende specifiek. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
4.26.
Onder 3.4 sub 3 vordert [naam 3] – samengevat – een verbod van [naam 1] tot het doen van uitlatingen in strijd met de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht. Gesteld noch gebleken is dat er concrete aanleiding is om te veronderstellen dat [naam 1] naar aanleiding van dit vonnis, in strijd met het oordeel van de rechtbank uitlatingen aan derden zullen doen. [naam 3] kunnen met dit vonnis in de hand eenvoudig aantonen dat zij de eigendom hebben van de ruimte. Daarmee ontbreekt naar het oordeel van de rechtbank een belang van [naam 3] bij het onder 3.4 sub 3 gevorderde. De rechtbank zal deze vordering afwijzen.
4.27.
[naam 3] vorderen ook veroordeling van [naam 1] tot schadevergoeding, primair (onder 3.4 sub 4 en 5) voor een bedrag van € 64.800, subsidiair (onder 3.4 sub 6) op te maken bij staat. Volgens [naam 3] bestaat die schade uit de volgende posten:
1. verkoopkosten zonder courtage (€ 920,00);
2. kosten voor het kort geding (€ 1.330,00);
3. prijsdaling verkoopwaarde € 62.500,00).
4.28.
Met betrekking tot de verkoopkosten valt niet in te zien waarom [naam 1] die kosten zou moeten dragen. Het was [naam 3] immers al voordat ze de woning te koop zetten bekend dat er een geschil was over de eigendom van de ruimte. Dat geschil zal ook een prijsdrukkende invloed hebben gehad op de verkoopwaarde van de woning. Door hun woning te koop te zetten voordat dit geschil was beslecht, hebben [naam 3] zelf het risico genomen dat er in verband met de verkoop (naar de rechtbank begrijpt: onnodige) kosten zouden worden gemaakt. Daarmee hebben [naam 3] hun schadebeperkingsplicht geschonden en komen de kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
4.29.
De kosten voor het kort geding komen evenmin voor vergoeding in aanmerking. De vorderingen van [naam 3] in kort geding zijn afgewezen, ook de vordering die was gebaseerd op de onrechtmatige uitlatingen van [naam 1] . Het is een eigen keuze geweest van [naam 3] om een kort geding te starten en de uitkomst daarvan komt voor hun rekening en risico.
4.30.
Met betrekking tot de waardedaling geldt dat de huizenprijzen inmiddels hoger zijn dan in de periode die [naam 3] tot uitgangspunt neemt om de door haar gevorderde waardedaling op te baseren. Zolang [naam 3] de woning niet hebben verkocht, valt in het geheel niet vast te stellen of [naam 3] daadwerkelijk schade leiden door een latere verkoop, nog los van de vraag of [naam 1] daarvoor aansprakelijk kunnen worden gehouden omdat het een eigen keuze is geweest van [naam 3] om hun woning te koop te zetten nog voordat het geschil tussen partijen was opgelost. De vordering is dan ook prematuur en zal ook om die reden worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de subsidiaire vordering die eveneens zal worden afgewezen.
Conclusie
4.31.
Het voorgaande leidt ertoe dat in reconventie uitsluitend de onder 3.4 sub 1 genoemde verklaring voor recht zal worden gegeven.
voorts in conventie en reconventie
De proceskosten
4.32.
[naam 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam 3] worden voor de conventie en reconventie begroot op:
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
2.149,00
(3,50 punten × € 614,00)
- nakosten
€
278,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.741,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
in reconventie
5.2.
verklaart voor recht dat de ruimte zoals beschreven en gedefinieerd onder 2.1 onderdeel is van de woning van [adres 2] te [plaatsnaam] ;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en reconventie
5.4.
veroordeelt [naam 1] in de proceskosten van € 2.741,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen is voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, onder
bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald,
hierover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd is.
5.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024