ECLI:NL:RBDHA:2024:7772

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/642832 / HA ZA 23-153

Vonnis van 29 mei 2024

in de zaak van

[eisende partij],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

advocaat: mr. N. Overeem,

tegen

DE GEZAMELIJKE APPARTEMENTSEIGENAARS VAN DE [naam VVE],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: De VvE,

advocaat: mr. A.J.P. Liefting.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 februari 2023 met producties 1 tot en met 18;

- de conclusie van antwoord met productie 1;

- het tussenvonnis van 12 juli 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eisende partij] met producties 19 tot en met 28;

- de akte van de VvE met producties 2 tot en met 11;

- de akte van [eisende partij] met productie 29;

- de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

[eisende partij] is sinds 6 februari 2013 eigenaar van het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] , met als adres [adres 1] te [plaats] .

2.2.

Het naastgelegen perceel, nummer [kadastraal nummer 2] , is in 1994 gesplitst in een groot aantal appartementsrechten. De VvE is toen opgericht. Bestuurder en voorzitter van de VvE is [naam 1] .

2.3.

Perceel [kadastraal nummer 3] , [adres 2] , behoort sinds 2015 in eigendom toe aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 3] (hierna: [naam 3] ).

2.4.

[eisende partij] had vanuit perceel [kadastraal nummer 1] geen eigen uitgang naar de openbare weg, maar kon uitwegen zowel door de gang van de woning van [adres 2] als door de poort via het binnenterrein op perceel [kadastraal nummer 2] dat aan de appartementseigenaren gezamenlijk in eigendom toebehoort. De situatie is zoals te zien op de volgende kadastrale kaart (afkomstig uit productie 6 bij dagvaarding).

[Tekening is in verband met privacy verwijderd!]

2.5.

Vanaf 2009 tot en met 2020 hebben [eisende partij] en zijn rechtsvoorganger(s) een gebruiksovereenkomst gesloten met de VvE voor het uitwegen via het binnenterrein.

2.6.

[eisende partij] heeft aan [naam 2] en [naam 3] gevraagd om het recht van overpad van [adres 1] door de woning bij akte vast te leggen. Uiteindelijk is daartoe niet besloten, omdat [naam 3] een sieradenwinkel in de woning exploiteert en hij geen verzekering kon afsluiten als [eisende partij] door de woning zou blijven uitwegen. [eisende partij] , [naam 2] en [naam 3] hebben vervolgens afgesproken dat [eisende partij] zou afzien van een gevestigd recht om uit te wegen via de woning van [naam 2] en [naam 3] .

2.7.

[eisende partij] , [naam 2] en [naam 3] hebben vervolgens GMW Advocaten archiefonderzoek laten doen. Dat onderzoek heeft – voor zover hier van belang– tot het volgende advies geleid:

“
Tijdens het onderzoek van cliënten is naar voren gekomen dat er reeds een erfdienstbaarheid bestaat, op basis waarvan de heer [eisende partij] een uitgang via de [straatnaam 3] heeft. Reeds in 1847 is een koopakte getekend. In deze koopakte is overeengekomen dat ten behoeve van het erf, kadastraal bekend als sectie nummer [kadastraal nummer 4] een recht van vrije uitgang op de nog altijd bestaande [straatnaam 3] wordt gevestigd, ten laste van het erf kadastraal bekend als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 7] . (..)

Uit het erf dat destijds bekend stond als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 4] , zijn de kadastrale objecten

[kadastraal nummer 5] en [kadastraal nummer 6] ontstaan; respectievelijk het pand van cliënten en het achterhuis van de heer [eisende partij] . Het erf dat destijds bekend stond als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 7] , is tussentijds vernummerd tot [kadastraal nummer 8] en staat inmiddels kadastraal bekend als [kadastraal nummer 9] . Dit erf behoort nu in eigendom aan verschillende eigenaren toe, die zich verenigd hebben in 'de Vereniging van Eigenaars Gebouw [naam vve] te ' [plaats] ', ofwel uw VvE. Dat betekent dat zowel cliënten alsmede heer [eisende partij] een recht op vrije uitgang via de [straatnaam 3] hebben. Met andere woorden: er bestaat reeds geruime tijd een erfdienstbaarheid van het erf van cliënten en de heer [eisende partij] ten laste van het erf van uw VvE.”

2.8.

[eisende partij] heeft bij notariële akte van 25 juli 2019 afstand gedaan van de erfdienstbaarheid die zag op het recht van doorgang om te komen en te gaan naar de [straatnaam 1] via de hoofdingang door de woning van [adres 2] .

2.9.

[eisende partij] heeft zich tot een notaris gewend met het doel een erfdienstbaarheid, of buurweg in het kadaster te laten vastleggen. De VvE heeft geweigerd hieraan medewerking te verlenen.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert het volgende:

Primair:

I. Een verklaring voor recht dat een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van het heersende erf, eerder kadastraal bekend als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 4] , nu bekend als [kadastraal nummer 6] , [adres 1] te [gemeente] , ten laste van het dienende erf, toen kadastraal bekend als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 7] , thans bekend als sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 2] , inhoudende het recht van vrije uitgang van en naar de [straatnaam 3] ;

II. De VvE te verbieden de uitoefening van deze erfdienstbaarheid aan [eisende partij] en al degenen die zich door of vanwege hem in de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] bevinden, op welke wijze dan ook te belemmeren, zulks op straffe van hoofdelijke verbeurte door de VvE van een dwangsom van € 7.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de VvE het verbod niet zal naleven;

Subsidiair:

III. Een verklaring voor recht dat er sprake is van een buurweg op het perceel [gemeente] , sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 2] , ten behoeve van perceel [gemeente] , sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] , [adres 1] , die dient als een gemeenschappelijke weg om te komen en te gaan van de openbare weg naar perceel 's-Gravenhage sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] ;

IV. De VvE te verbieden het gebruik van de buurweg door de eigenaar van perceel ’s-Gravenhage sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] en al degenen die zich door of vanwege hem in de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] bevinden, op welke wijze dan ook te belemmeren, zulks op straffe van hoofdelijke verbeurte door de VvE van een dwangsom van € 7.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de VvE het verbod niet zal naleven;

Meer subsidiair:

V. De nu in gebruik zijnde weg om te komen en te gaan van en naar de openbare weg de [straatnaam 3] over het perceel 's-Gravenhage sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 2] op grond van artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te handhaven en als noodweg aan te wijzen ten behoeve van de eigenaar van perceel 'sGravenhage sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] , [adres 1] ;

VI. Te bepalen dat eiser geen schadevergoeding zal behoeven te betalen nu de noodweg reeds bestaat en in gebruik is;

Primair, subsidiair en meer subsidiair:

VII. Betaling van de VvE aan [eisende partij] van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten;

VIII. Veroordeling van VvE in de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] stelt dat de erfdienstbaarheid dan wel buurweg volgt uit de kadastrale tekst van 1847 en dat dit verder is overgenomen in latere (kadastrale) documenten. Voor zover er geen sprake is van een erfdienstbaarheid of een buurweg, stelt [eisende partij] dat sprake is van een noodweg, omdat hij verder geen behoorlijke toegang heeft om naar de openbare weg te komen.

3.3.

VvE voert verweer.

4.De beoordeling

Het primaire standpunt van [eisende partij] slaagt

4.1.

Tussen partijen is in geschil of er een erfdienstbaarheid is gevestigd. [eisende partij] meent van wel en verwijst ter onderbouwing naar het onderzoek van GMW Advocaten en de daarbij gevoegde kadastrale kaarten en aktes uit het kadaster. De VvE betwist dat uit die kadastrale kaarten en aktes zou volgen dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd.

4.2.

De rechtbank zal aan de hand van de in het onderzoek van GMW Advocaten genoemde kadastrale kaarten en aktes beoordelen of er een erfdienstbaarheid is gevestigd. Daarbij wordt opgemerkt dat de term ‘erfdienstbaarheid’ volgens het huidige BW in de notariële akte tot het vestigen van een beperkt recht op een registergoed moet worden vermeld, maar dit vereiste gold niet onder Oud BW. Notariële akten tot vestiging van een beperkt recht op een registergoed moeten dan ook naar vaste rechtspraak worden uitgelegd aan de hand van de partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen.

4.3.

GMW Advocaten heeft in haar archiefonderzoek verwezen naar een koopakte uit 1847 die te vinden is in het Kadaster. In deze akte (een transcriptie van de handgeschreven tekst is overgelegd als productie 10 bij de dagvaarding) is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(..)
staande en gelegen aan de zuidzijde van de [straatnaam 1] , tegen de [straatnaam 2] te [gemeente] wijk nummer [kadastraal nummer 10] verpanding nummer [kadastraal nummer 11] kadaster sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 4] groot tweehonderd negentig ellen, hebbende eenen vrijen uitgang door het gemeene slop, uitkomende op de [straatnaam 3] , bekend bij het kadaster onder sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 7] groot twee honderd vijf en twintig ellen.(..)”

4.4.

Het verweer van de VvE dat de tekst niet goed leesbaar is en daarom een lage betrouwbaarheid heeft, volgt de rechtbank niet. Weliswaar heeft de vertaler niet het hele document kunnen vertalen, maar de hierboven geciteerde tekst is waar het in dit geval om gaat en is goed leesbaar. De VvE heeft tijdens de zitting een leesbare kopie van deze tekst onder ogen gehad en deze dus goed kunnen bekijken en daarop kunnen reageren, zodat de rechtbank aan haar verweer voorbijgaat.

4.5.

In de akte staat een recht van vrije uitgang naar de openbare weg ten behoeve van perceel [kadastraal nummer 4] beschreven die uitkomt op perceel [kadastraal nummer 7] . Deze formulering komt overeen met de omschrijving van een erfdienstbaarheid zoals neergelegd in het huidige BW, namelijk een last waarmee een onroerende zaak (in dit geval perceel [kadastraal nummer 7] ) ten behoeve van een andere onroerende zaak (perceel [kadastraal nummer 4] ) is bezwaard. De rechtbank leidt dan ook uit de tekst van de akte uit 1847 af dat de eigenaren van perceel [kadastraal nummer 4] en perceel [kadastraal nummer 7] in de koopakte uit 1847 een erfdienstbaarheid hebben gevestigd.

4.6.

Dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd, is ook af te leiden uit het uittrekstel uit het Kadaster uit 1897 bij de verkoop door [naam 4] (productie 21, akte van [eisende partij] ), dat onder 4.7 wordt weergegeven. Het perceel [kadastraal nummer 7] is de poort en geeft toegang naar het perceel [kadastraal nummer 4] . Naast de plattegrond staat vermeld:
“nr. [kadastraal nummer 4] maakt kadastraal deel uit v/d gemeensch. Poort nr. [kadastraal nummer 7] ”. Weliswaar wordt hier een andere formulering gebruikt, maar ook uit deze bewoordingen en de getekende pijl op perceel [kadastraal nummer 7] , valt af te leiden dat perceel [kadastraal nummer 7] voor perceel [kadastraal nummer 4] als vrije uitgang diende naar de openbare weg.

4.7.

Uit de kadastrale kaart van de huidige situatie (zie 2.4) volgt dat perceel [kadastraal nummer 4] op een later moment is gesplitst en omgenummerd is naar de percelen [kadastraal nummer 1] ( [adres 1] ) en [kadastraal nummer 3] ( [adres 2] ). Perceel [kadastraal nummer 7] is gelet op die kadastrale kaart het huidige perceel [kadastraal nummer 2] en daarmee het binnenterrein van de gezamenlijke appartementseigenaren. Dat leidt tot de conclusie dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd die inhoudt dat [adres 1] een vrije uitgang heeft naar de [straatnaam 3] via het binnenterrein van de VvE.

De tekening is in verband met privacy verwijderd!

4.8.

De VvE stelt nog dat de erfdienstbaarheid niet meer bestaat, omdat die in meerdere latere leveringsaktes, zoals de akte van vestiging erfpacht [straatnaam 1] te ’ [plaats] van 22 juli 1994, niet (meer) met zoveel woorden is genoemd. Dat betekent echter niet zonder meer dat de erfdienstbaarheid is geëindigd. Ook het feit dat partijen een gebruiksovereenkomst zijn aangegaan heeft geen einde gemaakt aan de erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid eindigt immers slechts op de wijze zoals bepaald naar oud of nieuw recht. Artikelen 5:78 tot en met 80 BW bepalen dat alleen de rechter een erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen. Niet gesteld of gebleken is dat hiervan sprake is geweest. De erfdienstbaarheid is dan ook nog steeds geldig.

4.9.

De rechtbank zal de primaire vorderingen onder I en II daarom toewijzen, in die zin dat de rechtbank de gevorderde dwangsom beperkt tot € 500 per dag met een maximum van € 50.000,00. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen behoeven geen behandeling meer.

De buitengerechtelijke incassokosten

4.10.

[eisende partij] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Er moet voldaan worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 925,00 zal toewijzen.

De proceskosten

4.11.

De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

128,31

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2,00 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.835,31

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van het heersende erf, eerder kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 4] , nu bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 1] , plaatselijk bekend als [adres 1] te Den Haag, ten laste van het dienende erf, toen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 7] , thans bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer 2] , inhoudende het recht van vrije uitgang van en naar de [straatnaam 3] ,

5.2.

verbiedt de VvE de uitoefening van deze erfdienstbaarheid aan [eisende partij] en al degenen die zich door of vanwege hem in de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] bevinden, op welke wijze dan ook te belemmeren, zulks op straffe van hoofdelijke verbeurte door de VvE van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de VvE het verbod niet zal naleven, met een maximum van € 50.000,00,

5.3.

veroordeelt de VvE tot betaling aan [eisende partij] van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijk incassokosten,

5.4.

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.835,31, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.