ECLI:NL:RBDHA:2024:6589

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/663323 / KG ZA 24-252

Vonnis in kort geding van 28 maart 2024

in de zaak van

1.[eiser] te [woonplaats] ,

2.
[eiseres]te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. M.R. van Leeuwen te Zoetermeer,

tegen:

1.[gedaagde 1] te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. T. Kahya-Ekinci te Delft,

2.[gedaagde 2] [woonplaats] ,

gedaagde

niet verschenen.

Eisers worden hierna gezamenlijk ‘ [eiser] c.s.’ genoemd. Gedaagde 1 wordt hierna ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd en gedaagde 2 wordt hierna ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 maart 2024 met producties 1 tot en met 6;

- de e-mail van mr. Van Leeuwen van 25 maart 2024, met productie 7 namens [eiser] c.s.;

- de op 27 maart 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door de advocaat van [eiser] c.s. pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

[gedaagde 2] is behoorlijk opgeroepen tegen die terechtzitting, maar zij is daar niet verschenen. Tegen [gedaagde 2] zal verstek worden verleend. Jegens haar geldt dit vonnis als een vonnis op tegenspraak.

1.3.

Op 28 maart 2024 is door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking, die is vastgesteld op 10 april 2024.

2.De feiten

Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken gaat de voorzieningenrechter in dit kort geding van de volgende feiten uit.

2.1.

Op 3 augustus 2023 hebben [eiser] c.s. als verkopers met [gedaagde 1] c.s. als kopers een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Partijen zijn een koopprijs overeengekomen van
€ 469.000,-- kosten koper. Verder zijn zij overeengekomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd tussen 8 januari 2024 en 28 maart 2024. De koopovereenkomst is door beide partijen ondertekend.

2.2.

Op 22 januari 2024 hebben [eiser] c.s. contact opgenomen met de verkoopmakelaar (hierna: de makelaar) met het de vraag of zij diverse zaken in de woning konden opmeten. De makelaar heeft daarop gereageerd dat dit niet mogelijk was.

2.3.

Bij e-mail van 1 februari 2024 heeft de makelaar aan [eiser] c.s. bericht dat de overdracht van de woning staat gepland op 28 maart 2024, maar dat [gedaagde 1] c.s. zich afvragen of er mogelijkheden zijn om de overdracht met maximaal drie maanden uit te stellen. [eiser] c.s. hebben daarop gereageerd dat dat zij niet met een uitstel kunnen instemmen en verzocht om een tijdstip af te spreken voor de eindinspectie op 28 maart 2024.

2.4.

Op 13 maart 2024 heeft de verkoopmakelaar [eiser] c.s. er telefonisch van op de hoogte gesteld dat [gedaagde 1] c.s. mogelijk niet langer voornemens zijn om de woning te leveren.

2.5.

Vervolgens hebben [eiser] c.s. [gedaagde 1] c.s. bij brief van 15 maart 2024 gesommeerd om te bevestigen dat zij medewerking zullen verlenen aan de overdracht van de woning per 28 maart 2024 in de staat waarin de woning zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Ook verzoeken [gedaagde 1] c.s. om een voorinspectie op 20 maart 2024.

2.6.

Bij e-mail van 19 maart 2024 heeft de makelaar bericht dat hij die ochtend contact met [gedaagde 1] heeft gehad en dat [gedaagde 1] nog niet heeft besloten of de verkoop doorgaat. Verder schrijft de makelaar dat hij geen toestemming van [gedaagde 1] heeft gehad om het huis te betreden voor een voorinspectie.

2.7.

Op 21 maart 2024 hebben [eiser] c.s. [gedaagde 1] c.s. in kort geding gedagvaard.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] c.s. vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te bevelen dat [gedaagde 1] c.s. hun onvoorwaardelijke en gave medewerking dienen te verlenen aan levering van de woning op 28 maart 2024 aan [eiser] c.s. conform overeengekomen, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag dat [gedaagde 1] c.s. zich niet aan het vonnis houden;

II. bij gebreke van onvoorwaardelijke en gave medewerking aan de levering van de woning, aan [eiser] c.s. vervangende toestemming te verlenen om namens [gedaagde 1] c.s. tot verkoop over te gaan van de woning en alle daarvoor noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten, waaronder voor de notariële levering, die de toestemming van [gedaagde 1] c.s. vervangt, en te bepalen dat het vonnis in dezen zo nodig op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde 1] c.s. aan de leveringshandelingen en/of (een) deel/delen daarvan;

III. indien de [eiser] c.s. geen bezichtiging van de woning hebben kunnen verrichten voorafgaand aan de levering, te bepalen dat een bedrag van € 100.000,-- in depot bij de notaris dient te blijven teneinde eventuele schade aan de woning die voor herstel in aanmerking komt, vast te kunnen stellen en uit het depot te kunnen laten herstellen;

IV. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten van de onderhavige procedure.

3.2.

[eiser] c.s. stellen dat zij met [gedaagde 1] c.s. een koopovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [gedaagde 1] c.s. de woning op 28 maart 2024 aan hen moeten leveren, maar dat [gedaagde 1] c.s. desondanks hebben besloten af te zien van de levering. [eiser] c.s. hebben er belang bij dat zij de woning op de overeengekomen datum kunnen afnemen, omdat zij hun huidige huurwoning per 30 april 2024 moeten verlaten en er voorafgaand aan de verhuizing nog verschillende zaken moeten worden geleverd in de woning, zoals een vloer. [eiser] c.s. vrezen verder dat zij zullen worden geconfronteerd met aanzienlijke renovatiekosten. Zij hebben signalen opgevangen dat de woning mogelijk door werknemers van het bedrijf van [gedaagde 1] c.s. wordt bewoond. Daarom hebben zij, voor het geval er voorafgaand aan de levering geen voorinspectie zal plaatsvinden, belang bij een depotstelling voor eventuele renovatiekosten.

3.3.

[gedaagde 1] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

4.1.

De vraag die in dit kort geding moet worden beantwoord, is of [gedaagde 1] c.s. zijn gehouden om mee te werken aan de levering van de woning. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit het geval is en zal dat hieronder uitleggen.

4.2.

Vast staat dat partijen een schriftelijke koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning. De koopovereenkomst is door beide partijen ondertekend en in principe dus bindend. Op basis van deze koopovereenkomst zijn [gedaagde 1] c.s. als verkopende partij verplicht om de woning aan [eiser] c.s. te leveren tegen betaling van de afgesproken verkoopprijs. Partijen hebben afgesproken dat de woning tussen 8 januari 2024 en 28 maart 2024 aan [eiser] c.s. zal worden geleverd. Hoewel partijen geen specifieke datum (maar een periode) hebben genoemd, staat buiten kijf dat de woning uiterlijk op 28 maart 2024 aan [eiser] c.s. moet worden overgedragen.

4.3.

[gedaagde 1] stelt dat de koopovereenkomst moet worden ontbonden, omdat zich na het sluiten daarvan onvoorziene omstandigheden aan zijn zijde hebben voorgedaan. Volgens [gedaagde 1] zijn [gedaagde 2] en hij inmiddels verwikkeld in een echtscheiding en is [gedaagde 2] met hun twee kinderen naar Polen vertrokken. [gedaagde 1] wil graag dat de kinderen bij hem in Nederland komen wonen en daar ook hun hoofdverblijf zullen hebben. Daarom is het volgens hem van belang dat hij – in ieder geval voorlopig – in de woning kan blijven wonen.

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat hij terughoudendheid moet betrachten bij aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Hoewel de voorzieningenrechter zich kan voorstellen dat [gedaagde 1] in de gegeven omstandigheden graag langer in de woning zou blijven wonen, laat dat onverlet dat de omstandigheden niet van dien aard zijn dat [eiser] c.s. geen instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten. Deze omstandigheden komen naar het oordeel van de voorzieningenrechter immers geheel voor rekening van [gedaagde 1] . Voor wijziging of ontbinding van de koopovereenkomst is daarom geen plaats.

4.5.

[gedaagde 1] c.s. moeten de koopovereenkomst dus nakomen en dat betekent dat zij hun medewerking moeten verlenen aan de levering van de woning. [eiser] c.s. hebben daar ook een zwaarwegend en spoedeisend belang bij: voldoende aannemelijk is dat zij op hele korte termijn over de woning moeten kunnen beschikken. Dat volgt ten eerste uit de door hen overgelegde brief van hun verhuurder van 13 september 2023, waarin wordt bevestigd dat zij per 30 april 2024 hun huidige huurwoning moeten verlaten. [gedaagde 1] betwist weliswaar de legitimiteit van de brief, maar naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft hij daarvoor onvoldoende concrete aanknopingspunten aangevoerd. Verder hebben [eiser] c.s. onweersproken gesteld dat zij de woning nog willen aanpassen en dat er over enkele dagen een vloer zal worden gelegd. [gedaagde 1] heeft weliswaar verzocht om een extra termijn voor de ontruiming en (op)levering van de woning – er staan nog spullen in de woning en hij moet ander onderdak vinden – maar naar het oordeel van de voorzieningenrechter bestaat er, gelet op het belang van [eiser] c.s. en op de ruime tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de inmiddels aangebroken uiterste leveringsdatum, geen ruimte voor verder uitstel.

4.6.

[eiser] c.s. hebben desgevraagd verklaard dat de levering met één dag, dus tot
29 maart 2024, zou kunnen worden uitgesteld. De voorzieningenrechter zal [gedaagde 1] c.s. daarom bevelen om hun onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan [eiser] c.s. op 29 maart 2024 conform de koopovereenkomst, uiteraard tegen betaling van de koopprijs.

4.7.

De voorzieningenrechter zal verder bepalen dat, als [gedaagde 1] c.s. niet voldoen aan dit bevel, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden van het deel van de leveringsakte waaruit moet blijken van de wilsverklaring van [gedaagde 1] c.s. dat zij de woning aan [eiser] c.s. willen leveren. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat, mochten [gedaagde 1] c.s. onverhoopt toch niet meewerken aan de levering, [eiser] c.s. de woning toch geleverd krijgen. Bij die stand van zaken hebben [eiser] c.s. geen belang meer bij oplegging van een dwangsom en bij de gevorderde machtiging om zelf de benodigde rechtshandelingen te mogen verrichten om de levering te bewerkstelligen. De voorzieningenrechter zal die vorderingen daarom afwijzen.

4.8.

[eiser] c.s. hebben verder gevorderd dat, als zij niet in de gelegenheid worden gesteld om de woning voorafgaand aan de levering te inspecteren, er een bedrag van € 100.000,-- in depot achterblijft. Met dit bedrag kunnen zij eventuele schade aan de woning – die voor herstel in aanmerking komt – laten vaststellen en herstellen, aldus [eiser] c.s. De voorzieningenrechter stelt voorop dat het gebruikelijk is dat kopers, direct voorafgaand aan de levering van een onroerende zaak, zoals de woning in kwestie, de gelegenheid krijgen om deze te inspecteren. Als [gedaagde 1] c.s. [eiser] c.s. daar geen ruimte voor geven, bestaat het risico dat [eiser] c.s. worden geconfronteerd met schade aan de woning waarvan zij op voorhand niet af (konden) weten. De voorzieningenrechter acht het daarom redelijk dat, als [gedaagde 1] c.s. niet meewerken aan een inspectie van de woning voorafgaand aan de levering, er een bedrag van € 25.000,-- in depot zal blijven zodat [eiser] c.s. de zekerheid hebben dat als er schade blijkt te zijn waar [gedaagde 1] c.s. verantwoordelijk voor zijn, er een bedrag beschikbaar is waaruit die schade kan worden betaald. De voorzieningenrechter zal daar overigens wel voorwaarden aan verbinden. De depotstelling geldt als gezegd alleen als [eiser] c.s. geen gelegenheid krijgen om de woning voorafgaand aan de levering te inspecteren. Daarnaast zal het depot vervallen en door de notaris worden uitgekeerd aan [gedaagde 1] c.s. als (i) partijen de notaris eenstemmig een betaalinstructie geven of (ii) als [eiser] c.s. niet binnen twee weken na de levering instemmen met onmiddellijke vrijgave van het depotbedrag en zij vervolgens niet uiterlijk binnen vier weken na de levering een bodemprocedure over de eventuele schade aan de woning aanhangig hebben gemaakt, waarbij geldt dat het depot alsdan wordt uitgekeerd conform de uitkomst van een onherroepelijke uitspraak.

Proceskosten

4.9.

[gedaagde 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 273,44

- griffierecht € 320,00

- salaris advocaat € 715,00

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.486,44.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

- verleent verstek tegen [gedaagde 2] ;

- beveelt [gedaagde 1] c.s. hun onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan de [adres] te [plaats] aan [eiser] c.s. op 29 maart 2024 conform de koopovereenkomst, tegen betaling van de koopprijs;

- bepaalt dat, indien [gedaagde 1] c.s. niet tijdig voldoen aan het bevel zoals genoemd bij het vorige gedachtestreepje, dit vonnis op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van het deel van de notariële akte van levering, waaruit moet blijken van de wilsverklaring van [gedaagde 1] c.s. dat zij de woning leveren aan [eiser] c.s.;

- bepaalt dat, indien [gedaagde 1] c.s. [eiser] c.s. niet in de gelegenheid hebben gesteld om de woning te bezichtigen voorafgaand aan de levering van de woning, een bedrag van
€ 25.000,-- in depot bij de notaris dient te blijven ter vergoeding van eventuele schade aan de woning ontstaan na het aangaan van de koopovereenkomst, met dien verstande dat deze depotstelling vervalt en het depot door de notaris zal worden uitgekeerd aan [gedaagde 1] c.s. als (i) partijen de notaris eenstemmig een betaalinstructie geven of (ii) aan [gedaagde 1] c.s. indien [eiser] c.s. niet binnen twee weken na de levering instemmen met onmiddellijke vrijgave van het depotbedrag en zij vervolgens niet uiterlijk binnen vier weken na de levering een bodemprocedure over de eventuele schade aan de woning aanhangig hebben gemaakt, waarbij geldt dat het depot alsdan wordt uitgekeerd conform de uitkomst van een onherroepelijke uitspraak;

- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten van € 1486,44 (te weten dagvaarding € 273,44, griffierecht € 320,--, salaris advocaat € 715, nakosten € 178,00 (plus na te melden verhoging), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2024.

fjs