Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
NvE/b
Zaaknummer: 10843429 \ RL EXPL 23-20960
Vonnis in kort geding van 19 januari 2024
in de zaak van
1.[naam 1] ,
2. [naam 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
3. [naam 3],
3. [naam 3],
wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. E.M. Prins,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: eisers,
tegen
1.WOONFONDS ZUID HOLLAND 2 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gemachtigde: mr. R.A. Veldman,
2. MW ESCAMPLAAN B.V.,
2. MW ESCAMPLAAN B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gemachtigde: mr. G.J. Kerver,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: gedaagden.
Eisers sub 1 en 2 zullen tezamen worden aangeduid als “ [eisers 1 & 2] ” en eiseres sub 3 als “ [eiseres 3] ”. Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als “Woonfonds” respectievelijk “MW Escamplaan”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 december 2023 met producties,
- akte overlegging producties aan de zijde MW Escamplaan,
- de mondelinge behandeling van 5 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van eisers,
- de pleitnota’s van Woonfonds en MW Escamplaan.
- de mondelinge behandeling van 5 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van eisers,
- de pleitnota’s van Woonfonds en MW Escamplaan.
2.De feiten
2.1.
[eisers 1 & 2] hebben met ingang van 1 juli 2017 voor onbepaalde tijd, eerst van Metterwoon B.V. en later van MW Escamplaan gehuurd de woning, gelegen aan het [adres 1] te Den Haag. De huurprijs voor deze woning bedraagt € 830,55 per maand.
2.2.
[eiseres 3] heeft met ingang van 27 augustus 2020 voor onbepaalde tijd van Woonfonds gehuurd de woning, gelegen aan de [adres 2] te Den Haag. De huurprijs voor deze woning bedraagt € 1.383,95 per maand.
2.3.
Bij brief van 27 september 2023 heeft de gemeente Den Haag het volgende aan [eiseres 3] meegedeeld:
“
(…)
(…)
Beoordelen voorwaarden huisvestingsvergunning
Oppervlakte: De woonoppervlakte van de woonruimte past bij het aantal leden van het huishouden (artikel 2:6 lid 1 van Pro de Huisvestingsverordening 2023). De woonruimte waarvoor de vergunning is aangevraagd ( [adres 1] ) heeft een woonoppervlakte van 74 m². Aanvrager is van plan om daar te wonen samen met haar dochter en kleinkind en voldoet daardoor aan de voorwaarden op grond van de verordening.
Inkomen: Het inkomen van het huishouden staat in redelijke verhouding tot de huurprijs van de woonruimte (artikel 2:3 lid 3 van Pro de Huisvestingsverordening 2023). De kale huurprijs van de woning bedraagt € 720,00 per maand. Het totale huishoudinkomen bedraagt € 33.408,42 per jaar. Het toegestane maximum inkomen bij een huurklasse tot en met € 808,06 is € 48.625,00 voor een meerpersoonshuishouden.
Naam aanvrager: N.V. [eiseres 3]
Totale inkomen per jaar € 33.408,42
Gezien het bovenstaande voldoet uw pro forma aanvraag aan de passendheidseisen van de huisvestingsvergunning (…)”.
2.4.
Eisers hebben bij dagvaarding van 22 december 2023 een bodemprocedure tegen gedaagden aanhangig gemaakt met betrekking tot de onderhavige vorderingen. De eerst dienende dag is de rolzitting van 25 januari 2024.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen - samengevat - dat Woonfonds en Escamplaan BV ieder hengen en gedogen dat [eisers 1 & 2] respectievelijk [eiseres 3] met elkaar van woning ruilen.
3.2.
Eisers leggen aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Zowel [eisers 1 & 2] als [eiseres 3] voldoen aan de wettelijke vereisten voor woningruil. Zij hebben beiden een zwaarwichtig belang bij de ruil. [eisers 1 & 2] heeft door gezinsuitbreiding te weinig ruimte in de woning aan het [adres 1] te Den Haag. De woning heeft slechts twee slaapkamers. Ten tijde van het aanvaarden van de woning woonden zij daar met zijn tweeën. Intussen zijn er twee kinderen bijgekomen. De kinderen hebben ieder een ander slaapritme en [naam 1] heeft late diensten waardoor het jongste kind gestoord wordt in haar slaap. De woning van [eiseres 3] aan de [adres 2] te Den Haag is een vierkamerwoning en biedt voldoende ruimte voor het gezin [eisers 1 & 2] . Gelet op de beide inkomens van [eisers 1 & 2] zijn zij financieel in staat de maandelijkse huur te voldoen.
[eiseres 3] heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil, omdat zij medische klachten ervaart die de afgelopen jaren zijn toegenomen. De grote omvang van de woning maakt het voor haar moeilijk om de huishoudelijke taken te verrichten. De woning van [eisers 1 & 2] is gelijkvloers en is te bereiken met een lift. Dit maakt de woning geschikt voor haar en haar dochter en kleinkind. Daarnaast verliest zij per januari 2024 haar partneralimentatie waardoor zij met een veel lager maandelijkse inkomen moet rondkomen. De lagere huur van het [adres 1] is voor haar dan ook noodzakelijk om rond te kunnen komen. Zij komt volgens de pro forma aanvraag in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
3.3.
Gedaagden voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van eisers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of eisers ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Aan het begrip spoedeisend belang als vereiste om toegang te
krijgen tot een beoordeling van een vordering door de kortgedingrechter worden doorgaans slechts lichte eisen gesteld. De enkele stelling dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening, volstaat. Daarentegen worden aan het begrip spoedeisend belang als vereiste voor toewijzing van een vordering doorgaans zwaardere eisen gesteld. Spoedeisend belang bij een voorziening hebben eisers van wie niet kan worden
gevergd dat zij een bodemprocedure afwachten. Of de spoedvoorziening ook daadwerkelijk wordt verleend, is afhankelijk van de uitkomst van een beoordeling of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is en van afweging van de belangen van partijen, (in beginsel) beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Of verder van eisers kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwachten, hangt af van een aantal factoren, zoals het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel en de ingrijpendheid van de gevolgen bij respectievelijk uitblijven van de voorziening voor eisers en verlenen van de voorziening voor gedaagden (HR 15 december 1995, NJ 1996/509). Deze factoren staan niet op zichzelf. Veelal wordt hiervoor het beeld gebruikt van communicerende vaten waarin het hoge niveau van de ene factor het lage niveau van een andere factor kan opheffen.
4.2.
Voor woningruil is artikel 7:270 BW Pro van toepassing. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat de kantonrechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Hij kan de vorderingen van eisers echter alleen toewijzen, als zij beiden een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte hebben. De kantonrechter moet de vordering afwijzen als [eisers 1 & 2] of [eiseres 3] vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Uit lid 1 van ditzelfde artikel volgt dat zo nodig een huisvestingsvergunning moet worden overgelegd.
Huisvestingsvergunning
4.3.
Niet in geschil is dat voor de woning aan het [adres 1] een huisvestingsvergunning vereist is. Daarom zal allereerst beoordeeld moeten worden of [eiseres 3] in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Daartoe heeft zij een pro forma huisvestingsvergunning overgelegd.
4.4.
De kantonrechter is met MW Escamplaan van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [eiseres 3] in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning. Hoewel de pro forma vergunning ervan uitgaat dat voldaan wordt aan de passendheidsvereisten is dat gebaseerd op niet controleerbare inkomensgegevens die aan de gemeente zijn opgegeven. MW Escamplaan heeft gemotiveerd bestreden dat die gegevens volledig en juist zijn. Gelet hierop is het thans nog onduidelijk of [eiseres 3] in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning. Reeds op deze grond zijn de vorderingen van eisers nu niet toewijsbaar.
Zwaarwichtig en spoedeisend belang
4.5.
Gedaagden hebben in het licht van de gestelde zwaarwichtige belangen van de zijde van [eisers 1 & 2] en [eiseres 3] voldoende gemotiveerd verweer gevoerd. Het belang van [eisers 1 & 2] dat zij meer ruimte nodig hebben is invoelbaar en kan volgens vaste jurisprudentie ook een grond vormen voor een woningruil (indeplaatstelling), maar MW Escamplaan heeft daar tegenin gebracht dat zij de woning destijds bewust heeft verhuurd aan een jong stel, omdat zij de woning na het einde van de huurrelatie met [eisers 1 & 2] wenst te renoveren. Verder heeft MW Escamplaan gesteld dat [eiseres 3] onvoldoende financiële waarborg biedt omdat zij niet aan de inkomenseis zou voldoen. De enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, dat [eiseres 3] wel voldoende zekerheid biedt passeert de kantonrechter. Ook de beweerde garantstelling van haar ex-echtgenoot is onvoldoende. Uit de overgelegde stukken blijkt wellicht dat hij daartoe financieel in staat is, maar nergens staat de toezegging van de ex-echtgenoot dat hij ook garant zal staan. Tegen de achtergrond van deze onduidelijkheden mag een meer dan voldoende spoedeisend belang worden verwacht voordat in de onderhavige procedure tot een toewijzing kan worden gekomen. Hoewel het ruimtegebrek in de woning bij [eisers 1 & 2] kan worden aangenomen is dat nu weer niet zodanig spoedeisend dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Ook de gestelde medische klachten van [eiseres 3] bieden daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. De medische gegevens die zijn overgelegd dateren van jaren geleden en verder is niet onderbouwd dat die klachten recentelijk zijn toegenomen. Al het voorgaande in onderling verband en samenhang beschouwd leidt tot het oordeel dat de gevraagde spoedvoorziening niet kan worden toegewezen.
4.6.
Eisers zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van gedaagden worden tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00 per gedaagde.
4.7.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van eisers af,
5.2.
veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Woonfonds tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00,
5.3.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van MW Escamplaan tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2024.