ECLI:NL:RBDHA:2024:5258

• Datum uitspraak: 12 april 2024
• Publicatiedatum: 12 april 2024
• Zaaknummer: 10764607 RP VERZ 23-50620
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: I.D. Bellaart
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en indeplaatsstelling: Beperkingen bij toekomstige beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 12 april 2024 een beschikking gegeven in een huurrechtelijke kwestie tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, vertegenwoordigd door mr. I.R. Köhne, heeft een verzoek ingediend tot goedkeuring van bepaalde bepalingen in een nieuwe huurovereenkomst die op 18 oktober 2023 is gesloten. De huurder, die een kapperszaak exploiteert in de gehuurde bedrijfsruimte, heeft eerder een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder via een vennootschap onder firma. Na onenigheid over de exploitatie van de onderneming heeft de verhuurder de huur opgezegd, maar partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin is afgesproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zou eindigen per 1 september 2024.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de bepalingen in de nieuwe huurovereenkomst, die afwijken van de wettelijke huurregels, niet goedgekeurd kunnen worden. De rechter oordeelt dat de huurder niet in een sterke positie verkeert en dat de afwijkende bepalingen haar rechten wezenlijk aantasten. De huurder heeft recht op huurbescherming en de afspraken over beëindiging met wederzijds goedvinden zijn niet geldig. De kantonrechter heeft verzoekers de gelegenheid gegeven om nadere informatie te verstrekken over de investeringen van de huurder in de gehuurde ruimte en de gevolgen van de nieuwe einddatum van de huurovereenkomst. De beslissing is aangehouden tot 12 mei 2024, zodat verzoekers hun standpunt kunnen verduidelijken.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats 's-Gravenhage

IB/b

Zaaknr.: 10764607 RP VERZ 23-50620

12 april 2024

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1. [de verhuurder] ,wonende te [woonplaats] ,hierna: de verhuurder,gemachtigde mr. I.R. Köhne,

2. [de huurder] ,handelende onder de naam ‘ [handelsnaam] ’,

zaakdoende te [plaats] ,
hierna: de huurder,

verzoekers.

1. Verloop van de procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

• het verzoek met bijlagen, op de griffie ingekomen op 24 oktober 2023,
• de brieven van de gemachtigde van de verhuurder van 7 november en 6 december 2023, met bijlagen.

1.2.

Het verzoek is mondeling behandeld op 21 december 2023. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de huurder nog een aanvullend stuk overgelegd.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking daarna bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

De verhuurder is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

De huurder heeft een kapperszaak in het gehuurde. Die had zij eerst samen met [naam] (hierna [naam] ) met wie zij samen een vennootschap onder firma ‘ [handelsnaam] VOF’ (hierna: de v.o.f.) vormde.

2.3.

De v.o.f. en de verhuurder hebben op 30 september 2017 een huurovereenkomst gesloten. Artikel 3 van deze overeenkomst luidt:

“
Duur, verlenging, opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van
5 jaar , ingaande op
1 oktober 2017 en derhalve lopende tot en met
31 augustus 2022 .

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met
31 augustus 2027 .

3.3

Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode eindigt deze huurovereenkomst van rechtswege zonder dat een opzegging door huurder of verhuurder vereist is.

3.4

Opzegging door huurder dient te geschieden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief.’

2.4.

Op enig moment is de v.o.f. wegens onmin tussen de huurder en [naam] ontbonden en heeft de huurder de kapperszaak in het gehuurde alleen voortgezet. Daarover is tussen verzoekers onenigheid ontstaan, omdat de verhuurder zowel het niet langer exploiteren van een onderneming door de v.o.f. als het exploiteren van een onderneming in het gehuurde door de huurder in strijd achtte met de huurovereenkomst. Daarop heeft de verhuurder de huur bij brief van 31 augustus 2021 opgezegd.

2.5.

De verhuurder, de v.o.f, [naam] en de huurder (bijgestaan door haar schoonvader als ‘externe adviseur’) hebben op 1 september 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:

‘[…]
DAT:

[…]

( f) Partijen overeenstemming hebben bereikt over een minnelijke regeling, inhoudende (onder meer) dat de Huurovereenkomst wordt voortgezet door [de huurder] (middels indeplaatsstelling) en dat de Huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt per 1 september 2024 (of zoveel eerder als [de huurder] met inachtneming van het bepaalde in deze Overeenkomst aangeeft), en deze overeenstemming wensen vast te leggen in de onderhavige Overeenkomst.

EN KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:

1 Indeplaatsstelling

1.1.

De V.o.f. […] draagt hierbij haar rechtsverhouding tot Verhuurder met medewerking van Verhuurder over aan [de huurder] . Hierdoor gaan alle rechten en verplichtingen over op [de huurder] behoudens reeds opeisbaar geworden verplichtingen aan huurderszijde ter zake waarvan de V.o.f. en haar vennoten hoofdelijk aansprakelijk blijven.

[…]

2 Beëindiging van de huurovereenkomst

2.1

De Huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden per 1 september 2024, zodat de laatste dag van de Huurovereenkomst 31 augustus 2024 zal zijn.

2.2

[de huurder] heeft het recht de Huurovereenkomst per een datum voor 1 september 2024 te beëindigen, zulks mits […] daarbij een aanzegtermijn van ten minste drie volle kalendermaanden in acht wordt genomen.

2.3

Gelet op de beëindiging met wederzijds goedvinden wordt de opzegging zijdens Verhuurder hierbij ingetrokken/herroepen […].

[…]

4 Slotbepalingen

4.1.

Partijen komen overeen en zijn zich ervan bewust dat deze Overeenkomst kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW en verklaren zich bij het aangaan hiervan te hebben laten adviseren door externe adviseurs. […]’

2.6.

Op 18 oktober 2023 hebben de verhuurder en de huurder een nieuwe huurovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:

‘[…]

Het gehuurde, bestemming

[…]

1.3

Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kapsalon.

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan
voor de duur van vijf jaar , ingaande op de eerste dag van de kalendermaand die volgt op de maand waarin de goedkeuring voor de afwijkende bedingen die in deze huurovereenkomst zijn opgenomen onherroepelijk is geworden (hierna te noemen
ingangsdatum ).
Per die datum eindigt de thans vigerende huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden .

3.2

Behoudens Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door
huurder of verhuurder […] wordt deze huurovereenkomst na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode voortgezet
voor onbepaalde tijd. Partijen komen nadrukkelijk overeen dat deze huurovereenkomst derhalve niet voor vijf plus vijf jaar wordt aangegaan. Middels dit artikellid wordt ten nadele van de huurder afgeweken van de bepalingen van afdeling Boek 7, Afdeling 6, Titel 4 BW .

3.3 [

n.v.t.]

3.4

Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van een huurtermijn en bij een verlenging voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, zulks met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar.
Partijen komen nadrukkelijk overeen dat verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen tegen het einde van de eerste vijf jaar, en tegen ieder tijdstip daarna, alles zonder dat de wettelijke opzeggronden of welke opzeggingsgrond dan ook daarbij in acht hoeft/hoeven te worden genomen en/of in de opzegging hoeft/hoeven te worden opgenomen/vermeld, en dat de huurovereenkomst eindigt als gevolg van die enkele opzegging zonder dat daarvoor een procedure hoeft te worden gestart of een uitspraak van de rechter is vereist of wat dies meer zij. Alsdan eindigt de huurovereenkomst derhalve door die enkele opzegging, zonder dat er nog enige procedure, actie of handeling vereist zal zijn. De artikelen 7:292 tot en met 7:300 zijn niet van toepassing. Middels dit artikellid wordt ten nadele van huurder afgeweken van de bepalingen van afdeling Boek 7, Afdeling 6, Titel 4 BW.

2.7.

In een e-mailbericht van 27 september 2023 schrijft de gemachtigde van de verhuurder aan de huurder:

‘[…] Verder bevestig ik hierbij namens [de verhuurder] dat, mits een nieuwe huurovereenkomst door alle partijen rechtsgeldig is ondertekend en de opschortende voorwaarde tijdig is vervuld, in het geval [de verhuurder] het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt vóór of in september 2028 wil verkopen, hij dat pand eerst aan [de huurder] te koop zal aanbieden, zulks tegen door [de verhuurder] te bepalen voorwaarden en condities, waarbij nadrukkelijk geldt dat [de verhuurder] behoudens die aanbiedingsplicht geen enkele verplichting heeft, en derhalve nadrukkelijk geen verplichting heeft tot onderhandeling en geheel vrij is zelf de voorwaarden en condities te bepalen. [De huurder] zal zich dan ook nimmer op het standpunt kunnen stellen dat [de verhuurder] zich onvoldoende heeft ingespannen om tot een verkoop te komen, dat de voorwaarden en condities die [de verhuurder] heeft (voor)gesteld niet redelijk zijn, dat [de verhuurder] verplicht zou zijn tot (door)onderhandelen, of wat dies meer zij. […]’

3. Verzoek

Verzoekers vragen gezamenlijk om goedkeuring van beding 3.2 en beding 3.4 in de tussen verzoekers op 18 oktober 2023 gesloten huurovereenkomst.

Aan dit verzoek leggen zij ten grondslag dat de huurder belang heeft bij voortzetting na de huur na 1 september 2024 en dat de verhuurder alleen bereid is de huur voort te zetten na die datum als de huurder geen huurbescherming geniet. De huurder is bereid af te zien van de huurbescherming omdat zij zonder deze nieuwe huurovereenkomst op zoek moet naar vervangende bedrijfsruimte voor haar kapperszaak. Dat wil zij liever niet, omdat haar klanten uit de buurt van het gehuurde komen. De zaak draait goed en zij wil er graag blijven zitten, ook omdat zij op termijn het pand graag zou willen kopen als zij daartoe in staat zou zijn.

4. Beoordeling

Op het gehuurde zijn speciale regels voor huur van bedrijfsruimte van toepassing

4.1.

De bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn – voor zover van belang – van toepassing op bedrijfsruimtes die zijn bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Het gehuurde is (en was) bestemd voor gebruik als kapsalon en de kapsalon van de huurder is voor het publiek toegankelijk. Hieruit volgt dat de regels van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 op het gehuurde van toepassing zijn (en waren).

Van die regels mag alleen afgeweken worden als aan bijzondere voorwaarden is voldaan

4.2.

Artikel 7:291 BW bepaalt dat partijen bij een huurovereenkomst niet mogen afwijken van de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7. Als partijen toch afwijkende bepalingen overeenkomen zijn die niet geldig, met dien verstande dat door de rechter goedgekeurde bepalingen niet kunnen worden vernietigd. De rechter kan de bedingen alleen goedkeuren indien: (i) de afwijkende bepalingen de rechten niet wezenlijk aantasten die de huurder aan afdeling 6, vierde titel, boek 7 BW ontleent; of (ii) de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van die afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze regel biedt geen ruimte om rekening te houden met de belangen van de verhuurder bij het afwijkende beding.

Op dit moment staat nog onvoldoende vast of aan de voorwaarden voor afwijking is voldaan

De huurder heeft niet zo’n sterke positie dat zij geen huurbescherming nodig heeft

4.2.1.

In dit geval is de maatschappelijke positie van de huurder is niet zodanig dat zij in redelijkheid geen bescherming behoeft. De wetgever had hierbij het oog op grote ondernemingen met bijvoorbeeld meerdere vestigingen, die zelf sterk staan tegenover de verhuurder. Dat is hier niet het geval. De huurder heeft maar één, relatief kleine, onderneming en huurt slechts één bedrijfsruimte. Dat de verhuurder geen professionele verhuurder is en slechts één pand verhuurt, maakt niet dat de huurder vergeleken met hem zo’n sterke positie heeft dat zij geen huurbescherming nodig heeft.

De bedingen die verzoekers hebben afgesproken tasten de rechten van de huurder wezenlijk aan

4.2.2.

Verder tasten de afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst van 18 oktober 2023 de rechten van de huurder wezenlijk aan. Volgens de wet:

• eindigt de huurovereenkomst namelijk niet van rechtswege, maar moet die worden opgezegd;
• loopt de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder door, tenzij de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd of de rechter de huur heeft beëindigd;
• moet de verhuurder die opzegt daarbij de gronden (redenen) voor de opzegging vermelden;
• zal de rechter de huur slechts beëindigen als de verhuurder daarvoor een bijzondere, in de wet omschreven, reden heeft, zoals dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft, of als de rechter dat bij een afweging van de belangen van de verhuurder en de huurder redelijk vindt.

Hieruit volgt dat de verhuurder de huur nooit zomaar kan beëindigen. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder altijd naar de rechter moeten. Afspreken dat de huur aan het eind van een bepaalde periode sowieso eindigt, mag dus niet. In dit geval hebben partijen dat wel afgesproken. Daar moet dan voor de huurder wel het nodige tegenover staan, wil dat haar rechten niet wezenlijk aantasten.

er is onvoldoende informatie over wat er voor de huurder tegenover staat

4.3.

Verzoekers stellen dat tegenover het wegvallen van de huurbescherming staat dat:

de verhuurder anders de huur niet wil voortzetten

de verhuurder aan de huurder een koopoptie heeft gegeven.

Ad a) De afspraak dat de huur op 1 september 2024 eindigt is niet geldig

Weliswaar staat in de vaststellingsovereenkomst dat de huur met wederzijds goedvinden eindigt per 1 september 2024, maar dit beding is niet geldig. Uit artikel 7:291 lid 3 BW volgt namelijk dat de huurder en de verhuurder alleen maar een beëindiging van de overeenkomst met wederzijds goedvinden kunnen afspreken nadat de huurovereenkomst tot stand gekomen is. Volgens de verhuurder is de vaststellingsovereenkomst gesloten lopende de eerste huurovereenkomst (de overeenkomst met de v.o.f.) en mochten partijen dit dus zo afspreken. Volgens zijn redenering is die eerste overeenkomst met de v.o.f. als gevolg van de indeplaatsstelling naadloos doorgelopen met de huurder, die immers alle rechten en verplichtingen uit de eerste overeenkomst heeft overgenomen. Het is echter niet zo dat de eerste overeenkomst ongewijzigd door de huurder is voortgezet. Partijen hebben immers iets anders afgesproken over de duur en de beëindiging van de huur. Bovendien blijkt uit de vaststellingsovereenkomst dat de verhuurder alleen bereid was zijn huuropzegging in te trekken als de huurder wilde instemmen met een beëindiging met wederzijds goedvinden (zie artikel 2.3 van de vaststellingsovereenkomst). Dat is geen situatie waarin de huurder in vrijheid zijn rechten prijsgeeft, terwijl het wel de bedoeling van de wetgever is dat de huur alleen met wederzijds goedvinden mag eindigen als de huurder niet onder druk staat om dat te doen. Dat is de achtergrond van artikel 7:293 lid 3 BW. In het licht van de beschermingsgedachte van artikel 7:293 lid 3 BW oordeelt de kantonrechter dan ook dat de vaststellingsovereenkomst gezien moet worden als een nieuwe huurovereenkomst, waarin geen afspraken over een toekomstige beëindiging met wederzijds goedvinden mochten worden gemaakt. Hieruit volgt dat de door de verhuurder aangeboden voortzetting van de huur na 1 september 2024 niet kan worden gezien als een reële tegemoetkoming. Zónder de nieuwe huurovereenkomst van 18 oktober 2023 moet de huur – onder de voorwaarden van de huurovereenkomst van 30 september 2017 – namelijk gewoon worden voortgezet, zolang de huurder niet met beëindiging instemt of de rechter de huur beëindigt.

Ad b) De koopoptie biedt de huurder weinig zekerheid

Omdat in de koopoptie staat dat de verhuurder bepaalt wanneer, tegen welke prijs en tegen welke voorwaarden hij het gehuurde aan de huurder wil verkopen, kan de huurder op dit moment aan die optie niet de zekerheid ontlenen dat zij te zijner tijd de door de verhuurder gewenste koopprijs zal kunnen betalen. Ook de koopoptie verhindert dus niet dat de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.

De kantonrechter geeft verzoekers de gelegenheid nadere informatie te geven

4.4.

De kantonrechter heeft de bovenstaande punten bij de mondelinge behandeling met verzoekers besproken. Verzoekers hebben toen verklaard dat zij toch graag willen dat het verzoek wordt toegewezen. Daarom zal de kantonrechter verzoekers in de gelegenheid stellen om nader te onderbouwen dat er voor de huurder zo veel tegenover staat, dat haar rechten niet wezenlijk worden aangetast. Daarbij kunnen zij mogelijk ook iets verklaren over de aard en de omvang van de investeringen die de huurder in het gehuurde heeft gedaan en in hoeverre deze investeringen tegen de nieuwe einddatum van de huurovereenkomst zullen zijn terugverdiend.

5. De beslissing

De kantonrechter:

- houdt elke beslissing aan zodat beide verzoekers zich nader kunnen uitlaten als bedoeld in punt 4.4 hiervoor;

- verzoekers kunnen dat doen door
uiterlijk op 12 mei 2024 schriftelijk hun mening aan de kantonrechter te sturen, onder vermelding van zaaknummer 10874061 RP VERZ 24-50009.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 12 april 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.