Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/649430 / HA ZA 23-545
Vonnis van 13 maart 2024
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,
2.
[eisende partij sub 2]te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,
[eisende partij sub 2]te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,
eisers,
advocaat mr. J.M. Hesselink te Bussum,
tegen
[gedaagde]te [plaats 2] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.J. Petersen te Amsterdam.
Partijen worden hierna eisers en gedaagde genoemd en (ook) ieder afzonderlijk bij hun achternaam; [eisende partij sub 1] , [eisende partij sub 2] en [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 juni 2023, met producties 1 tot en met 33;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 9;
- het tussenvonnis van 8 november 2023, waarin de mondelinge behandeling is bevolen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Centraal in deze zaak staat de vraag of [gedaagde] , als hypotheekadviseur, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, of dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door zijn zorgplicht te schenden, waardoor eisers schade hebben geleden. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] bij zijn werkzaamheden voor eisers niet de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam opdrachtnemer heeft betracht. [gedaagde] is daarom aansprakelijk voor de schade die eisers hierdoor lijden. De rechtbank stelt de schade van eisers vast.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] is hypotheekadviseur. In die functie heeft hij bemiddeld voor eisers bij het verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor een door hen te kopen woning.
3.2.
Op 14 december 2021 heeft [eisende partij sub 1] het volgende WhatsApp bericht gestuurd aan [gedaagde] :
“
Mijn vriendin en ik zijn druk bezig met het bezichtigen en bieden op woningen die wij graag zouden bemachtigen.
Mijn vriendin en ik zijn druk bezig met het bezichtigen en bieden op woningen die wij graag zouden bemachtigen.
Momenteel staat mijn eigen woning te koop en heb ik zojuist het bod geaccepteerd.
Zouden wij jou kunnen inschakelen als adviseur?
Wij hebben altijd fijn contact en ik vind dat jij écht werkt voor je klanten.
Ik hoor graag van je!”
Waarop [gedaagde] diezelfde dag per WhatsApp heeft geantwoord:
“
Wat een leuk bericht!
Wat een leuk bericht!
Ja natuurlijk.”
3.3.
Op 15 december 2021 heeft [eisende partij sub 1] in een e-mailbericht aan [gedaagde] onder meer geschreven:
“
Hieronder wat algemene informatie op voorhand:
Hieronder wat algemene informatie op voorhand:
Huidige stand lening grootvader eigen woning: €125K
(…)
Bod geaccepteerd: €230K – Overdracht in overleg, kan snel.(…).
Huidige stand paraplulening Domivest op [adres 1] : +/- 95K
90% van deze woning is van mij en 10% van mijn moeder (deze belegging wil ik in januari verkopen).
Hiernaast heb ik nog twee beleggingen in de verhuur met mijn grootvader.
Zowel mijn grootvader als ik beheren 50% van deze twee beleggingen ( [adres 2] & [adres 3] te [plaats 3] )
Ik heb per woning een lening op het totaalbedrag bij hem lopen.
(…).”
Als bijlagen bij het e-mailbericht heeft [eisende partij sub 1] onder andere de detacheringsovereenkomst van [eisende partij sub 2] en de plaatsingsbevestiging van [eisende partij sub 2] meegestuurd.
3.4.
In een e-mailbericht van 16 december 2021 heeft [eisende partij sub 1] aan [gedaagde] onder meer geschreven:
“
Bijgaan de leaseovereenkomst
Bijgaan de leaseovereenkomst
(…)
Huidige stand studieschuld: € 21.359,96
(…)
Hieronder mijn BKR gegevens:”
3.5.
In december 2021 hebben [eisende partij sub 1] en [gedaagde] telefonisch contact met elkaar gehad over de door eisers benodigde hypothecaire geldlening. [gedaagde] heeft daarbij gezegd dat eisers ongeveer € 350.000 konden lenen.
3.6.
Op 23 december 2021 hebben eisers een aankoopmakelaar ingeschakeld.
3.7.
Op 20 januari 2022 heeft [eisende partij sub 1] aan [gedaagde] via WhatsApp onder meer bericht:
“
Bod van €340.000 is geaccepteerd:”
Bod van €340.000 is geaccepteerd:”
Waarop [gedaagde] per WhatsApp als volgt heeft gereageerd: “
Wauw…”
Wauw…”
3.8.
Diezelfde dag heeft [eisende partij sub 1] aan [gedaagde] geappt:
“
Alleen trekken we misschien de stekker eruit want [eisende partij sub 2] twijfelt nu”
Alleen trekken we misschien de stekker eruit want [eisende partij sub 2] twijfelt nu”
Waarop [gedaagde] heeft gereageerd: “
Ook wauw…”
Ook wauw…”
3.9.
Als reactie na voormelde berichten van 20 januari 2022 heeft [gedaagde] vervolgens diezelfde dag aan [eisende partij sub 1] geappt:
“
geen overhaaste beslissingen nemen”
geen overhaaste beslissingen nemen”
3.10.
Op 21 januari 2022 heeft [eisende partij sub 1] [gedaagde] via WhatsApp bericht dat eisers akkoord hebben gegeven voor het opmaken van de koopovereenkomst, zonder financieringsvoorbehoud. Waarop [gedaagde] als volgt heeft gereageerd: “
goed nieuws [eisende partij sub 1]”.
goed nieuws [eisende partij sub 1]”.
3.11.
Op 21 januari 2022 heeft [eisende partij sub 1] via WhatsApp aan [gedaagde] gevraagd: “
Kan jij binnenkort een OTD sturen?”
Kan jij binnenkort een OTD sturen?”
3.12.
Op 23 januari 2022 heeft [gedaagde] via WhatsApp aan [eisende partij sub 1] een concept voorbeeld opdracht tot dienstverlening gestuurd. In dit concept staat onder andere: “
U heeft ons opdracht gegeven advies- en/of bemiddelingswerkzaamheden uit te voeren.” In de opdracht tot dienstverlening is een bedrag opgenomen voor “
Advies en Bemiddeling Hypotheek” van € 2.895.
U heeft ons opdracht gegeven advies- en/of bemiddelingswerkzaamheden uit te voeren.” In de opdracht tot dienstverlening is een bedrag opgenomen voor “
Advies en Bemiddeling Hypotheek” van € 2.895.
3.13.
Op 28 januari 2022 heeft [eisende partij sub 1] [gedaagde] per WhatsApp bericht dat de koopovereenkomst voor de nieuwe woning is getekend. Diezelfde dag heeft [eisende partij sub 1] de getekende koopovereenkomst per WhatsApp en per e-mail aan [gedaagde] toegezonden. Verder heeft [eisende partij sub 1] die dag aan [gedaagde] de volgende stukken toegezonden: de lease overeenkomst, de nota van afrekening met betrekking tot de verkoop van de oude woning en het taxatierapport van de nieuwe woning.
3.14.
Nadat de koopovereenkomst was getekend, hebben [eisende partij sub 1] en [gedaagde] diezelfde dag nog een bespreking gevoerd over de hypotheekaanvraag. Zij hebben nogmaals doorgenomen welke documenten er nodig waren om de procedure voor de hypotheekaanvraag op te starten.
3.15.
Op 3 februari 2022 heeft [gedaagde] de financieringsopzet aan [eisende partij sub 1] gemaild en geschreven:
“
Hierbij ontvangen jullie van mij een financieringsopzet met bijbehorend indicatief lastenoverzicht ter info.
Hierbij ontvangen jullie van mij een financieringsopzet met bijbehorend indicatief lastenoverzicht ter info.
Het betreft een volledige annuiteitenhypotheek met een rentevastduur van 30 jaar voor 1,54% incl. NHG (…)
Bij de berekening ben ik uitgegaan van jouw inkomen van € 44.323 en € 35.745 voor [eisende partij sub 2] (…).
Laat mij weten wat je er van vindt.”
3.16.
Hierop heeft [eisende partij sub 1] op 4 februari 2022 per e-mail gereageerd met:
“
Wat ons betreft is dit akkoord!
Wat ons betreft is dit akkoord!
Als het wijzer is om 10 jaar af te sluiten i.v.m. een lagere rente, dan is dat ook prima.”
3.17.
Waarop [gedaagde] diezelfde dag als volgt per e-mail heeft gereageerd:
“
Momenteel kan ik nog een rentevast 10 jaar regelen tegen 0,95%.
Momenteel kan ik nog een rentevast 10 jaar regelen tegen 0,95%.
Dat is wel een heel laag percentage, dinsdag gaat het omhoog.
Consequentie is echter dat je maximale lening naar 333.151 daalt en dus meer eigen geld ingebracht dient te worden. (…)”
3.18.
Hierop heeft [eisende partij sub 1] per e-mailbericht van 5 februari 2022 als volgt gereageerd: “
We gaan voor de 30 jaar”
We gaan voor de 30 jaar”
3.19.
Hierop heeft [gedaagde] bij e-mailbericht van 6 februari 2022 geantwoord:
“
Regel ik!”
Regel ik!”
3.20.
Op 14 februari 2022 heeft Lloyds Bank een indicatief renteaanbod gedaan van 1,54% per jaar voor dertig jaar vast en een lening van € 347.000. Op 15 februari 2022 hebben eisers de financieringsaanvraag getekend.
3.21.
Eisers hebben op 16 februari 2022 een stuk ondertekend met opschrift: “Verklaring herkomst eigen middelen”, waarin zij hebben ingevuld dat geen eigen middelen worden ingebracht groter dan € 10.000. Dit stuk heeft [eisende partij sub 1] diezelfde dag met alle overige voor de hypotheekaanvraag benodigde stukken aan [gedaagde] gemaild.
3.22.
Eisers zijn in verband met de levering van de woning van [eisende partij sub 1] , waar zij samen woonden, in een beleggingspand van [eisende partij sub 1] gaan wonen. Op 28 februari 2022 heeft [eisende partij sub 1] zijn woning overgedragen aan derden. De verkoopopbrengst bedroeg ruim € 100.000.
3.23.
Bij brief van 4 maart 2022 heeft Lloyds Bank bij [gedaagde] ontbrekende gegevens opgevraagd. [gedaagde] heeft deze brief op 9 maart 2022 aan eisers doorgestuurd. Lloyds Bank vroeg onder andere om informatie over de beleggingspanden en bijbehorende leningen en om jaaropgaven van [eisende partij sub 2] over 2019, 2020 en 2021.
3.24.
Bij brief van 29 maart 2022 heeft Lloyds Bank aan [gedaagde] bericht dat zij een aangepaste financieringsopzet nodig had, in verband met een te hoge maandlast voor eisers.
3.25.
Op 30 maart 2022 heeft [eisende partij sub 1] een WhatsApp-bericht aan [gedaagde] gestuurd, waarin hij zijn ongenoegen heeft geuit over de afhandeling van de hypotheekaanvraag en waarin hij heeft geschreven dat hij de koopovereenkomst niet had getekend als hij dit allemaal op voorhand had geweten.
3.26.
Op 31 maart 2022 heeft de verkoper van de woning eisers in gebreke gesteld, omdat zij op de leveringsdatum (31 maart 2022) niet in de gelegenheid waren hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. De verkoper heeft eisers een termijn voor nakoming gesteld van acht dagen. De woning is met behulp van (tijdelijke) financiering van familie van [eisende partij sub 1] in april 2022 alsnog aan eisers geleverd.
3.27.
Eisers hebben vervolgens in april 2022 een andere hypotheekadviseur ingeschakeld: De Financiële Alliantie.
3.28.
Omdat de hypotheekrente inmiddels was gestegen, hebben eisers het hypotheekaanbod van Lloyds Bank van 27 juli 2022 aanvaard. Dit aanbod hield in: een maximaal hypotheekbedrag van € 256.000 bij behoud van de leaseauto, rente 1,59% en 30 jaar vast. Als [eisende partij sub 1] het leasecontract zou hebben afgekocht, zouden eisers € 319.000 hebben kunnen lenen.
3.29.
Op 16 augustus 2022 is met de lening van Lloyds Bank de door de familie ter beschikking gestelde lening afgelost. Het deel van de koopsom van de woning dat niet door Lloyds Bank is gefinancierd, heeft [eisende partij sub 1] zelf gefinancierd.
3.30.
Op 26 augustus 2022 hebben eisers [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade. Hierop is namens [gedaagde] op 21 november 2022 afwijzend gereageerd.
4.Het geschil
4.1.
Eisers vorderen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. de verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens eisers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en/of de verklaring voor recht dat [gedaagde] zich jegens eisers onrechtmatig heeft gedragen;
B. de verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens eisers aansprakelijk is voor de schade van eisers welke is veroorzaakt door de toerekenbare tekortkomingen van [gedaagde] en/of door de onrechtmatige gedragingen van [gedaagde] jegens eisers;
C. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 76.900,53, zulks met vermeerdering van de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding, althans (subsidiair) tot betaling van € 67.405,53, zulks met vermeerdering van de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding, althans nog meer subsidiair tot betaling van een bedrag zoals door de rechtbank naar redelijkheid en billijkheid in goede justitie vast te stellen, zulks met vermeerdering van de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding;
D. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, de kosten van eventueel gelegde/te leggen conservatoire beslagen en het daartoe strekkende verzoekschrift en verschuldigde griffierecht inbegrepen, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen drie dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
4.2.
Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht. Hierdoor is sprake van wanprestatie, dan wel onrechtmatige daad. Als gevolg daarvan hebben eisers schade geleden.
4.3.
Eisers wijzen daartoe op de volgende feiten en omstandigheden:
a. [gedaagde] stuurde eisers geen kopieën van wat hij aan de bank had gestuurd.
b. [gedaagde] heeft het jaarloon van [eisende partij sub 2] verkeerd berekend. Zij was werkzaam als uitzendkracht. De bank paste daarom een lager jaarloon toe, of een lager te financieren bedrag. Ook had [gedaagde] moeten weten dat de bank om jaaropgaven van [eisende partij sub 2] van de voorafgaande drie jaar zou vragen. [gedaagde] had [eisende partij sub 2] moeten adviseren in loondienst te treden.
c. [gedaagde] had [eisende partij sub 1] tijdig moeten adviseren om het leasecontract af te kopen. Eisers wisten niet dat het leasecontract invloed had op de hoogte van het te lenen bedrag.
d. Lloyds Bank was niet de meest voor de hand liggende bank, omdat [eisende partij sub 1] beleggingspanden bezit. ABN AMRO Bank, ING Bank of Rabobank was daarom een betere optie geweest. [gedaagde] had dit moeten weten.
e. Na het accepteren van het bod had [gedaagde] direct alle gegevens over de beleggingspanden en bijbehorende leningen bij [eisende partij sub 1] op moeten vragen.
f. [gedaagde] heeft Lloyds Bank bij de financieringsaanvraag niet geïnformeerd over de beleggingspanden en bijbehorende leningen. Lloyds Bank heeft deze informatie in februari/maart 2022 zelf uit het kadaster opgevraagd en [gedaagde] daarover ernstige verwijten gemaakt, waardoor van goodwill bij Lloyds Bank vanaf dat moment niet langer sprake was.
g. [gedaagde] had eisers moeten adviseren van de koop af te zien, omdat hem duidelijk had moeten zijn dat de financiering niet verkregen zou worden. Ook had [gedaagde] eisers moeten adviseren een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst.
h. [gedaagde] had moeten weten dat het taxatierapport niet door Lloyds Bank zou worden geaccepteerd en opnieuw moest worden aangevraagd.
4.4.
[gedaagde] voert verweer.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Eisers stellen kort gezegd dat [gedaagde] , in zijn hoedanigheid van hypotheekadviseur van eisers, een beroepsfout heeft gemaakt waardoor eisers schade hebben geleden. [gedaagde] betwist dit.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat de rechtsverhouding tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Een opdrachtnemer moet bij de uitvoering van zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Dit betekent dat een opdrachtnemer zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk moet gaan.
De totstandkoming van de overeenkomst van opdracht
5.3.
Om te kunnen beoordelen of [gedaagde] zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk is gegaan, is allereerst van belang op welk moment de overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen.
5.4.
Een overeenkomst van opdracht kan zowel mondeling als schriftelijk tot stand komen door aanbod en aanvaarding daarvan. Of sprake is van een aanbod en of dit aanbod is aanvaard, is afhankelijk van de partijbedoelingen en van hetgeen partijen over en weer jegens elkaar hebben verklaard en uit elkaars gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.
5.5.
Het eerste contact tussen partijen vond plaats op 14 december 2021 via WhatsApp, waarbij [eisende partij sub 1] [gedaagde] onder meer heeft bericht: “
Zouden wij jou kunnen inschakelen als adviseur?” Waarop [gedaagde] heeft geantwoord: “
Ja natuurlijk.” Vervolgens heeft [eisende partij sub 1] [gedaagde] op 15 en 16 december 2021 per e-mail financiële gegevens gezonden.
Zouden wij jou kunnen inschakelen als adviseur?” Waarop [gedaagde] heeft geantwoord: “
Ja natuurlijk.” Vervolgens heeft [eisende partij sub 1] [gedaagde] op 15 en 16 december 2021 per e-mail financiële gegevens gezonden.
5.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eisende partij sub 1] en [gedaagde] daarna telefonisch contact met elkaar hebben gehad over de hoogte van de hypothecaire geldlening die eisers zouden kunnen krijgen en dat [gedaagde] daarbij een indicatie heeft gegeven van het bedrag dat eisers ongeveer konden lenen, namelijk € 350.000.
5.7.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het proces van een hypotheekaanvraag normaal gesproken bestaat uit een aantal momenten, namelijk: kennismaking, inventarisatie, analyseren van de gegevens, adviseren en aanvragen van de hypotheek. In dit geval ging het volgens [gedaagde] allemaal informeler omdat [eisende partij sub 1] de stiefzoon is van een (zakelijke) kennis van [gedaagde] , waardoor de formele procesgang niet is gevolgd.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat het proces van de hypotheekaanvraag feitelijk is gegaan op de wijze zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft geschetst hoe het normaal gesproken verloopt. Dit blijkt uit het volgende. [eisende partij sub 1] en [gedaagde] hebben op 14 december 2021 via WhatsApp contact met elkaar gehad en zij hebben elkaar kort daarna telefonisch gesproken. Op 16 december 2021 heeft [eisende partij sub 1] [gedaagde] informatie gestuurd over de leaseovereenkomst, de studieschuld, de BKR-registratie, de huidige woning en hypotheek en de beleggingspanden en leningen. Ook heeft [eisende partij sub 1] de detacheringsovereenkomst en plaatsingsbevestiging van [eisende partij sub 2] als bijlagen meegestuurd. [gedaagde] heeft in december 2021 telefonisch aan eisers medegedeeld dat eisers ongeveer € 350.000 konden lenen. Wellicht is de advisering wat minder grondig gegaan dan normaal en omdat men elkaar al kende verliep het proces informeler, maar alle door [gedaagde] genoemde stappen zijn doorlopen en [gedaagde] heeft een bedrag genoemd dat eisers volgens hem ongeveer konden lenen.
5.9.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat in december 2021 een overeenkomst van opdracht tussen partijen tot stand is gekomen, die inhoudt dat eisers aan [gedaagde] de opdracht hebben gegeven om hen bij te staan bij het verkrijgen van een financiering voor een door hen te kopen woning en dat [gedaagde] in december 2021 ook al is begonnen met de uitvoering van de overeenkomst.
Is [gedaagde] zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk gegaan?
5.10.
Vervolgens moet worden beoordeeld of [gedaagde] zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk is gegaan. De rechtbank zal eerst het verwijt van eisers bespreken dat [gedaagde] hen had moeten adviseren van de koop af te zien en/of een financieringsvoorbehoud op te nemen (verwijt g).
5.11.
Vast staat het volgende. [eisende partij sub 1] heeft [gedaagde] op 21 januari 2022 bericht dat eisers een bod hebben gedaan van € 340.000, zonder financieringsvoorbehoud en dat de verkoper dit bod heeft geaccepteerd. Vervolgens hebben eisers op 28 januari 2022 de koopovereenkomst getekend, waarin dit is vastgelegd. [eisende partij sub 1] heeft dit diezelfde dag aan [gedaagde] bericht en hem de koopovereenkomst gemaild. Vervolgens hebben [gedaagde] en [eisende partij sub 1] op 28 januari 2022 een gesprek gehad over de hypotheekaanvraag.
5.12.
Eisers stellen dat [gedaagde] hen had moeten adviseren van de koop af te zien, omdat hem duidelijk had moeten zijn dat eisers de benodigde financiering niet zouden kunnen verkrijgen. Ook had [gedaagde] eisers moeten adviseren om een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, is hij volgens eisers toerekenbaar tekort geschoten in zijn zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 BW. Als [gedaagde] eisers goed had geadviseerd hadden zij van de koop afgezien, zoals [eisende partij sub 1] met overtuiging tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd, of hadden zij alsnog een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst opgenomen, zo stellen zij.
5.13.
[gedaagde] betwist dit. [gedaagde] betoogt dat eisers er zelf voor hebben gekozen om een bod te doen van € 340.000 zonder financieringsvoorbehoud. Zij zijn daartoe niet aangespoord door [gedaagde] en hebben hem niet van tevoren gevraagd of dit mogelijk was. [gedaagde] betoogt verder dat hij op 28 januari 2022 nog onvoldoende informatie had om eisers te kunnen adviseren over de hypotheek. [gedaagde] betoogt dat de oude woning van eisers al was verkocht voordat zij de koopovereenkomst tekenden voor de nieuwe woning en dat zij daarom haast hadden met het kopen van een nieuwe woning.
5.14.
De rechtbank stelt het volgende voorop. [gedaagde] had eisers nog tot en met 28 januari 2022 kunnen adviseren een financieringsvoorbehoud op te nemen. Ook na ondertekening van de koopovereenkomst hadden eisers immers nog drie dagen de tijd om van de koop af te zien.
5.15.
Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat hij geen resultaatsverbintenis heeft met betrekking tot het verkrijgen van een hypothecaire geldlening door eisers. Wel heeft [gedaagde] een inspanningsverbintenis met betrekking tot zijn plicht de belangen van zijn cliënten (eisers) zo goed en voortvarend als mogelijk te behartigen. Naar het oordeel van de rechtbank bracht deze zorgplicht van [gedaagde] in de gegeven omstandigheden mee dat hij eisers op 21 januari 2022 en in ieder geval op 28 januari 2022 had moeten waarschuwen voor de risico’s van het ondertekenen van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud.
5.16.
[gedaagde] heeft eisers in december 2021 medegedeeld dat zij € 350.000 konden lenen. [gedaagde] had op dat moment echter ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de bank bij de berekening van het hypotheekbedrag een lager jaarsalaris zou toepassen, omdat [eisende partij sub 2] als uitzendkracht werkte. Dit heeft tot gevolg dat het te financieren bedrag lager is dan wanneer [eisende partij sub 2] een vast dienstverband zou hebben. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat hij in december 2021 een onjuiste berekening heeft gemaakt. Hiermee staat vast dat als [gedaagde] een juiste berekening zou hebben gemaakt, hij [eisende partij sub 1] c.s. in december 2021 niet had geadviseerd dat ze een bedrag van rond € 350.000 zouden kunnen lenen. [gedaagde] had in dat geval ook op 28 januari 2022 geweten dat eisers het door hen benodigde bedrag van de koopsom van € 340.000 niet zouden kunnen lenen.
5.17.
Voorts wist [gedaagde] – uitgaande van zijn verkeerde advies en zoals hij zelf betoogt – op 21 januari 2022, toen het bod van eisers van € 340.000 was geaccepteerd, nog niet of eisers een bedrag van € 340.000 konden lenen. Hij had immers nog gegevens van eisers nodig voor de berekening van de hoogte van de hypothecaire geldlening en hij wist dat het door hem in december 2021 genoemde bedrag slechts een indicatie was, die mogelijk niet correct was. Zoals ook is gebleken.
5.18.
Ook in het geval [gedaagde] [eisende partij sub 1] tijdens één van de telefoongesprekken in december 2021 al had geadviseerd om een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst – wat [eisende partij sub 1] betwist – had [gedaagde] nadat hij op de hoogte was geraakt van het bod, nogmaals aan [eisende partij sub 1] moeten vragen of het wel verstandig was om geen financieringsvoorbehoud overeen te komen. [gedaagde] heeft zelf tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij zijn cliënten altijd adviseert om een financieringsvoorbehoud op te nemen en hij onderkent hiermee het belang ervan. Gelet op het ongeconditioneerde bod van eisers had [gedaagde] moeten controleren of eisers zijn eerder gegeven advies hadden begrepen. Dit te meer omdat het bod dat eisers hadden uitgebracht overeenkwam met het indicatieve advies van [gedaagde] , waardoor mogelijk bij eisers de indruk kan zijn ontstaan dat een voorbehoud niet nodig was. [gedaagde] had zich hiervan bewust moeten en kunnen zijn. Het was voor hem bovendien een kleine moeite geweest, om [eisende partij sub 1] c.s. hierop te wijzen. Ook mocht hij niet zonder meer ervan uitgaan dat de aankoopmakelaar eisers op het risico hiervan had gewezen.
5.19.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eisende partij sub 1] zelf werkzaam is in de financiële dienstverlening en zich daarom bewust moet zijn geweest van de risico’s van bieden zonder financieringsvoorbehoud. [eisende partij sub 1] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling betwist. Hij is weliswaar werkzaam in de financiële dienstverlening, maar houdt zich bezig met verzekeringen en niet met hypothecaire financieringen. [gedaagde] heeft dit vervolgens niet weersproken, zodat de rechtbank aan dit betoog van [gedaagde] voorbij gaat.
5.20.
Eisers mochten als particuliere opdrachtgevers van [gedaagde] verwachten dat hij ten opzichte van hen de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur zou betrachten en dat hij voortvarend zou handelen. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] bij zijn werkzaamheden voor eisers niet de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam opdrachtnemer heeft betracht. [gedaagde] is daarom aansprakelijk voor de schade die eisers hierdoor lijden.
De schade
5.21.
De vraag is thans welke schade [eisende partij sub 1] c.s. hebben geleden doordat (i) [gedaagde] hen in december 2021 niet juist heeft geadviseerd in combinatie met de omstandigheid dat (ii) [gedaagde] hen niet op de gevaren van het ontbreken van een financieringsvoorbehoud heeft gewezen.
In de dagvaarding hebben eisers gesteld dat zij in dat geval of een goedkopere woning hadden gekocht of helemaal geen andere woning hadden gekocht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij sub 1] met klem en overtuiging gezegd dat hij het bod nooit zonder financieringsvoorbehoud had uitgebracht, indien [gedaagde] hem op de risico’s hiervan had gewezen. In dat geval had hij de woning niet gekocht en was hij blijven wonen in het beleggingspand, waarin hij op dat moment woonde.
De rechtbank neemt dit tot uitgangspunt.
5.22.
Eisers begroten de schade die zij door het nalaten van [gedaagde] hebben geleden op een bedrag van € 76.900,53. Dit bedrag bestaat uit kosten die eisers onnodig hebben gemaakt omdat [gedaagde] zijn werkzaamheden voor eisers niet goed heeft gedaan.
5.23.
De gevorderde schadevergoeding bestaat uit de volgende posten:
extra notariskosten van € 2.457,53;
advieskosten De Financiële Alliantie van € 2.550;
bereidstellingsprovisie van € 640;
een schadebedrag van € 71.253.
5.24.
De rechtbank zal de gestelde schade hierna per post beoordelen. Uitgangspunt hierbij is dat bij de vaststelling van de schade moet worden uitgegaan van de situatie dat [gedaagde] zijn werkzaamheden voor eisers wel goed zou hebben gedaan en hen zou hebben gewaarschuwd, met als gevolg dat de koop van de woning niet doorgegaan zou zijn. Deze fictieve situatie moet worden vergeleken met de bestaande situatie waarin [gedaagde] zijn werk niet goed heeft gedaan, eisers de woning hebben gekocht en geleverd hebben gekregen en er nu in wonen.
a). Extra notariskosten
5.25.
Eisers stellen dat zij extra notariskosten hebben gemaakt omdat de moeder en grootvader van [eisende partij sub 1] in april 2022 een tijdelijk krediet hebben verstrekt, waardoor de levering van de woning alsnog kon plaatsvinden. De extra notariskosten bedragen € 2.457,53 (€ 681,84 + € 812,95 + € 932,74).
5.26.
De rechtbank is van oordeel dat eisers deze kosten niet gemaakt zouden hebben als [gedaagde] zijn werk goed had gedaan. Dan hadden de moeder en grootvader van [eisende partij sub 1] immers geen krediet aan eisers hoeven verstrekken, want de woning was niet gekocht. Deze kosten kunnen dus aan het handelen van [gedaagde] worden toegerekend en worden aangemerkt als een schadepost.
b). Advieskosten van De Financiële Alliantie
5.27.
Eisers hebben dit gedeelte van hun vordering toegelicht met een verwijzing naar de omstandigheid dat zij nog niet weten of [gedaagde] een factuur zal sturen voor de door hem verrichtte werkzaamheden.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij eisers geen factuur zal sturen voor zijn werkzaamheden. Hiermee ontvalt de door eisers gestelde grondslag aan dit gedeelte van hun vordering, die de rechtbank dan ook zal afwijzen. Tussen partijen was immers in december 2021 een overeenkomst tot stand gekomen op basis waarvan eisers een provisie aan [gedaagde] verschuldigd waren. Eisers hebben niet gesteld, noch is anderszins gebleken dat zij dit bedrag niet verschuldigd waren als zij de woning niet hadden gekocht.
c). Bereidstellingsprovisie
5.28.
[gedaagde] betoogt dat de bereidstellingsprovisie van € 640 die Lloyds Bank bij eisers in rekening heeft gebracht in verband met de verlenging van de lage rente voor dertig jaar vast, niet in causaal verband staat met zijn handelen.
5.29.
De rechtbank is van oordeel dat eisers deze kosten niet verschuldigd waren geweest als [gedaagde] hen had geadviseerd over het financieringsvoorbehoud. Dan hadden ze de woning immers niet gekocht. Het verschuldigd zijn van bereidstellingsprovisie kan dus aan het handelen van [gedaagde] worden toegerekend en wordt aangemerkt als een schadepost.
d). De overige schade
5.30.
Eisers stellen primair dat de overige schade € 71.253 bedraagt en subsidiair dat die schade € 61.857 bedraagt. Gelet op wat er gebeurd is, is de rechtbank van oordeel dat eisers onvoldoende hebben toegelicht dat zij deze schade hebben geleden.
5.31.
Eisers hebben het schadebedrag van € 71.253 als volgt toegelicht. Dit bestaat uit het renteverschil gedurende een periode van dertig jaar over het verschil tussen de lening waar eisers van uitgingen (€ 347.000, zie 3.20) en de uiteindelijke lening (€ 256.000) voor de woning. Dit verschil is € 91.000.
Het renteverschil is het verschil tussen de huidige marktrente van 4,2% en de rente die zij hadden betaald als ze wel een volledige financiering van Lloyds Bank hadden gekregen, namelijk 1,59% is 2,61% per jaar. 2,61 % van € 91.000 is € 2.375,10 per jaar en € 71.253 voor 30 jaar.
5.32.
Eisers stellen subsidiair dat de overige schade moet worden gebaseerd op het renteverschil gedurende een periode van dertig jaar over het verschil tussen het bedrag van de tweede taxatie (€ 335.000) en de uiteindelijke lening (€ 256.000). Dit verschil is € 79.000.
Bij een renteverschil van 2,61% over € 79.000 is dit € 2.061,90 per jaar en is het schadebedrag € 61.857 voor 30 jaar.
5.33.
In de dagvaarding lijken eisers te stellen dat zij uit moeten gaan van een rente van 4,2% over een bedrag van € 91.000 omdat een aanvullende hypothecaire lening alleen tegen een dergelijk hoge rente zou kunnen worden verkregen, omdat daarvoor alleen een hypotheek tweede in rang zou kunnen worden gegeven.
[eisende partij sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling de onder 5.30 genoemde schadebedragen nog nader toegelicht. Hij heeft gezegd dat hijzelf een bedrag van € 91.000 voor aankoop van de woning heeft moeten financieren. Als hij de woning niet had gekocht, dan had hij dit bedrag zelf nog beschikbaar gehad en had hij dit kunnen stoppen in een pensioenpot die hij voor later aan het opbouwen is. Hij had dan op dit bedrag een rendement van 4,2% kunnen halen. [eisende partij sub 1] heeft bovendien gezegd dat hij, indien hij de woning niet had gekocht, in het beleggingspand, waar hij in januari 2022 woonde, althans naar toe zou verhuizen, was blijven wonen.
5.34.
De fictieve situatie is aldus als volgt. Als eisers de woning niet hadden gekocht, waren zij in het beleggingspand blijven wonen en had [eisende partij sub 1] de opbrengst van de verkoop van zijn eerdere woning in de pensioenpot kunnen stoppen. Dat was een bedrag van € 100.000.
5.35.
De huidige situatie is als volgt. Omdat eisers de woning hebben gekocht zijn zij verhuisd en heeft [eisende partij sub 1] het beleggingspand waarin hij tijdelijk met [eisende partij sub 2] woonde met winst kunnen verkopen. De opbrengst heeft hij in zijn pensioenpot gestopt, zo heeft hij de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling verteld. [eisende partij sub 1] heeft daarbij niet gezegd welk bedrag hij in zijn pensioenpot heeft gestopt.
Eisers hebben de woning gekocht en zelf een bedrag van € 91.000 in de woning moeten investeren, dat zij niet in de pensioenpot hebben kunnen stoppen. De rechtbank gaat echter, anders dan eisers, voor de schadeberekening uit van een bedrag van € 28.000 dat eisers niet in de pensioenpot hebben kunnen stoppen.
5.36.
Eisers hebben namelijk nog gesteld dat zij € 319.000 hadden kunnen lenen als [gedaagde] tijdig had geadviseerd om een lease contract voor een auto af te kopen, in plaats van het bedrag van € 256.000 dat ze uiteindelijk hebben geleend. Eisers hebben op dit punt gesteld dat elke behoorlijk opererende en opgeleide adviseur behoort te weten dat de financieringsruimte met een verhoudingsgewijs enorm bedrag verkleind zou worden als het leasecontract werd afgekocht. In zijn algemeenheid kan niet worden gesteld dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om ongevraagd te adviseren over wijzigingen in de financiële situatie van eisers. Dat is allereerst een eigen verantwoordelijkheid. Dit ligt wellicht anders indien eisers op dit punt [gedaagde] uitdrukkelijk om advies hadden gevraagd, maar dat is gesteld noch anderszins gebleken. Bovendien had de tweede hypotheekadviseur van eisers – die in april 2022 is ingeschakeld – hen tijdig op dit punt kunnen adviseren, zoals ook [gedaagde] heeft betoogd. Het was immers in april 2022 duidelijk dat er problemen waren met het bedrag dat eisers bij Lloyds Bank konden lenen, zodat eisers en de tweede hypotheekadviseur alles hadden moeten onderzoeken om het door eisers gewenste bedrag te halen, waaronder de afkoop van het leasecontract. [gedaagde] kon dat niet meer, omdat hij door eisers aan de kant is gezet.
Er was ook de tijd voor, omdat pas op 27 juli 2022 een hypotheekaanbod is gedaan van € 256.000, bij behoud van de leaseauto.
In het kader van het beperken van de schade had het aldus op de weg van eisers en hun nieuwe hypotheekadviseur gelegen om onder de gestelde omstandigheden ervoor te zorgen dat de lening van eisers zo hoog als mogelijk uitviel. In dat geval hadden eisers een hypothecaire lening van € 319.000 gehad in plaats van het bedrag van € 256.000 dat zij uiteindelijk hebben geleend.
5.37.
Eisers hadden dan een bedrag van € 63.000 meer kunnen lenen (€ 319.000 - € 256.000 = € 63.000). Dit zou als gevolg hebben gehad dat eisers dan € 63.000 minder aan eigen middelen hadden hoeven gebruiken. In dat geval was een bijdrage van € 28.000 aan extra eigen middelen voldoende geweest, in plaats van het bedrag van € 91.000 dat eisers nu kennelijk hebben ingebracht. Gelet op dit een en ander rekent de rechtbank voor de hoogte van het bedrag dat partijen door de aankoop en levering van de woning in de pensioenpot zijn misgelopen niet met een bedrag van € 91.000 maar met een bedrag van € 28.000.
5.38.
[eisende partij sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij het beleggingspand waar hij woonde met winst heeft kunnen verkopen en dat dit bedrag in de pensioenpot is gestopt. Het had op de weg van eisers gelegen – zij moeten stellen dat zij schade hebben geleden en tot welk bedrag – om inzichtelijk te maken welk bedrag [eisende partij sub 1] als gevolg van de verkoop van het beleggingspand in de pensioenpot heeft gestopt, zodat de rechtbank kan beoordelen welk bedrag zij door de financiering van de woning niet in de pensioenpot hebben kunnen stoppen. Dat hebben eisers niet gedaan. Eisers hebben evenmin inzichtelijk gemaakt welk rendement zij op het in de pensioenpot te investeren bedrag hadden kunnen maken. In plaats daarvan hebben zij in de dagvaarding slechts verwezen naar een tweede hypothecaire lening tegen 4,2%, daarbij suggererend dat zij de woning ook hadden gekocht op het moment dat [gedaagde] niet was tekortgekomen. Het rendement op de gelden in de pensioenpot hadden eisers wel inzichtelijk kunnen maken, het is immers een bestaande pensioenpot waarvan gegevens voorhanden zouden moeten zijn. Door dit gebrek aan gegevens kan de rechtbank de door eisers mogelijk geleden schade niet vaststellen.
5.39.
Voor zover de rechtbank het bedrag aan schade niet kan vaststellen hebben eisers gevorderd dat de rechtbank naar redelijkheid en billijkheid in goede justitie een schadebedrag vaststelt. De rechtbank stelt dit schadebedrag op nihil. De prijzen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Huizen die in 2013 onder water stonden, worden nu met winst verkocht. Gelet hierop acht de rechtbank het aannemelijk dat [eisende partij sub 1] op het beleggingspand een winst van minimaal € 28.000 heeft gerealiseerd. Dit betekent dat eisers door de aankoop en levering van de woning geen bedragen in de pensioenpot zijn misgelopen, waarvan zij [gedaagde] een verwijt kunnen maken.
5.40.
Een en ander betekent dat niet voldoende is komen vast te staan dat eisers voor het overige nog schade hebben geleden en nog lijden door de omstandigheid dat zij de woning hebben gekocht en daar zijn gaan wonen, in plaats van in het beleggingspand te blijven wonen.
Overige verwijten van eisers aan [gedaagde]
5.41.
Eisers hebben [gedaagde] nog een aantal andere verwijten gemaakt, zie onder 4.3. Het verwijt onder 4.3. onder c. heeft de rechtbank hiervoor al besproken (zie onder 5.36). De overige verwijten betreffen de periode nadat eisers de koopovereenkomst op 28 januari 2022 hadden getekend. Omdat de rechtbank de stellingen van eisers aanvaardt dat zij de koopovereenkomst niet hadden gesloten als [gedaagde] hen tijdig had gewaarschuwd en de koop dan niet was doorgegaan, komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van deze verwijten. Eisers hebben hierbij geen belang meer.
Slotsom voor wat betreft de schade
5.42.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank een bedrag van € 3.097,53 aan schadevergoeding zal toewijzen (€ 2.457,53 notariskosten en € 640 bereidstellingsprovisie). De door eisers gevorderde wettelijke rente zal als niet weersproken worden toegewezen.
Proceskosten
5.43.
Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, acht de rechtbank het redelijk om bij het bepalen van de hoogte van de forfaitaire proceskosten aansluiting te zoeken bij het liquidatietarief dat past bij een vordering met een hoogte van de toegewezen schadevergoeding van € 3.097,53 (dus een kantontarief). De proceskosten aan de zijde van eisers worden begroot op:
- dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 476,00 (2 punten × tarief € 238)
- nakosten
€ 178,00(plus de evt. verhoging zoals genoemd in de beslissing)
€ 178,00(plus de evt. verhoging zoals genoemd in de beslissing)
totaal € 2.084,86
5.44.
De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens eisers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen;
6.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens eisers aansprakelijk is voor de schade van eisers die is veroorzaakt door de toerekenbare tekortkomingen van [gedaagde] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 3.097,53, zulks met vermeerdering van de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van eisers van € 2.084,86, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening van de proceskosten;
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024. [1]