Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/635133 / HA ZA 22-774
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
HET CENTRUM VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Aalten ,
eiseres in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. T.F.B.A. Gisling te Doetinchem,
tegen
1.[de B.V.] ,
gevestigd te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
[gedaagde sub 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,
[gedaagde sub 3] ,
beide wonende te [plaats] ,
gedaagden in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat voorheen: mr. J.J. Gevers te Groningen (heeft zich onttrokken).
Eiseres wordt hierna Centrum Vastgoed genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk [de B.V. c.s.] genoemd en ieder afzonderlijk [de B.V.] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 september 2022, met producties 1 tot en met 22;
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties 1 en 2;
- de incidentele conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis in het vrijwaringsincident van 4 januari 2023;
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
- de conclusie van repliek met producties 23 tot en met 26;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
Bij het tussenvonnis in het vrijwaringsincident van 4 januari 2023 heeft de rechtbank [de B.V.] toegestaan om Nieuw Wonen B.V. te dagvaarden tegen de rolzitting van 15 februari 2023. [de B.V.] heeft dit niet gedaan, zodat thans alleen de hoofdzaak ter inhoudelijke beoordeling aan de orde is.
1.3.
Aan de zijde van [de B.V. c.s.] heeft tot driemaal toe de op dat moment gestelde advocaat zich aan de zaak onttrokken, respectievelijk op 26 oktober 2022, 26 april 2023 en 15 november 2023. Bij de laatste keer dat de advocaat van [de B.V. c.s.] zich onttrok, was er al bepaald dat een mondelinge behandeling zou plaatsvinden op 11 december 2023. [de B.V. c.s.] heeft toen twee weken de tijd gekregen om een nieuwe advocaat te stellen, maar dit is niet gebeurd. De rechtbank heeft niet van de advocaat vernomen dat [de B.V. c.s.] niettemin zonder advocaat aanwezig wilde zijn bij een mondelinge behandeling. Centrum Vastgoed heeft meermaals uitdrukkelijk laten weten onder de gegeven omstandigheden geen prijs te stellen op een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft daarop besloten de mondelinge behandeling niet door te laten gaan.
1.4.
Centrum Vastgoed heeft op 5 juli 2023 een conclusie van repliek met producties ingediend. Namens [de B.V. c.s.] is hiertegen geen bezwaar gemaakt, ook niet door de toen opvolgende advocaat. Ondanks dat geen dupliek heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank de conclusie van repliek daarom betrekken bij de beoordeling van de zaak.
1.5.
Ten slotte is er bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
in de hoofdzaak
2.1.
Centrum Vastgoed heeft op 5 juli 2021 een koopovereenkomst gesloten waarbij zij voor zichzelf danwel voor een nader te noemen derde voor een bedrag van EUR 5.000.000,- Recreatiepark Sportlandgoed te Swartemeer in de gemeente Emmen heeft gekocht.
2.2.
[de B.V. c.s.] is met Centrum Vastgoed overeengekomen dat zij tegen betaling deze derde zou mogen worden. Daartoe hebben zij op 30 september 2021 een overeenkomst van volmacht gesloten. In die overeenkomst is afgesproken dat [de B.V. c.s.] in termijnen een vergoeding van € 1.210.000,00 betaalt aan Centrum Vastgoed. Daarnaast is een boetebeding opgenomen, op grond waarvan [de B.V. c.s.] een boete van € 500.000,00 verbeurt als ze niet binnen de afgesproken termijnen betaalt. [de B.V. c.s.] komt de eerste betalingstermijn niet na, waarna Centrum Vastgoed op 17 januari 2022 de overeenkomst van volmacht opzegt.
2.3.
Op 25 januari 2022 sluiten partijen opnieuw een overeenkomst van volmacht. Partijen zijn hierbij overeengekomen dat [de B.V. c.s.] op 22 april 2022 een vergoeding van € 968.000,00 aan Centrum Vastgoed betaalt en dat [de B.V. c.s.] een boete van € 500.000,00 verschuldigd is aan Centrum Vastgoed als zij niet op tijd betaalt.
2.4.
Omdat [de B.V. c.s.] meerdere keren niet op tijd betaalt of voorafgaand aan een naderende betalingstermijn aangeeft die termijn niet te zullen halen, komen partijen drie verschillende allonges overeen in aanvulling op de overeenkomst van volmacht van 25 januari 2022. Daarin worden telkens nieuwe betalingstermijnen en vergoedingen afgesproken. In de derde en laatste allonge wordt afgesproken dat [de B.V. c.s.] op 15 juli 2022 € 10.000,00 moet betalen aan Centrum Vastgoed en op 3 augustus 2022 € 1.258.000,00.
2.5.
[de B.V. c.s.] komt haar betalingsverplichting op 15 juli 2022 en 3 augustus 2022 niet na. Centrum Vastgoed informeert [de B.V. c.s.] daarom op 4 augustus 2022 dat [de B.V. c.s.] een boete verschuldigd is aan Centrum Vastgoed van € 500.000,00 en verzoekt [de B.V. c.s.] die boete uiterlijk op 16 augustus 2022 te betalen. [de B.V. c.s.] heeft de boete niet betaald.
2.6.
Centrum Vastgoed heeft op 19 augustus 2022 conservatoir beslag laten leggen ten laste van [de B.V.] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] .
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
Centrum Vastgoed vordert – samengevat weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
[de B.V. c.s.] hoofdelijk veroordeelt om aan Centrum Vastgoed te betalen een bedrag van € 500.735,24, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 500.000,00 vanaf 16 augustus 2022 tot aan de datum van algehele voldoening;
[de B.V. c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten (waaronder de nakosten).
3.2.
Aan haar vordering legt Centrum Vastgoed – samengevat – ten grondslag dat [de B.V. c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. Daarmee is [de B.V. c.s.] een boete verschuldigd van € 500.000,00 op basis van de overeenkomst van volmacht van 30 september 2021 en een boete van € 500.000,00 op basis van de overeenkomst van volmacht van 25 januari 2022. In totaal is dat een boete van € 1.000.000,00, maar Centrum Vastgoed matigt de boete naar een bedrag van € 500.000,00. Verder vordert Centrum Vastgoed op grond van artikel 706 Rv betaling van de kosten van het conservatoir beslag van € 735,24.
3.3.
[de B.V. c.s.] voert verweer.
3.4.
Op de nadere stellingen van partijen wordt in het navolgende, voor zover relevant, ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
De gevorderde boete
4.1.
De centrale vraag in deze zaak is of [de B.V. c.s.] een boete van € 500.000,00 aan Centrum Vastgoed is verschuldigd. De rechtbank is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord en licht dit hierna toe.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [de B.V. c.s.] niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Daarmee is de voorwaarde vervuld op grond waarvan Centrum Vastgoed (in elk geval één keer) de contractuele boete van € 500.000,00 van [de B.V. c.s.] kan vorderen, zoals zij ook heeft gedaan.
4.3.
[de B.V. c.s.] voert als verweer aan dat partijen nieuwe afspraken hebben gemaakt in een derde overeenkomst van volmacht op 27 januari 2023 waarmee de eerdere boetebedingen uit de overeenkomsten van volmacht van 30 september 2021 en 25 januari 2022 zijn komen te vervallen.
4.4.
Centrum Vastgoed erkent dat deze overeenkomst is gesloten, maar heeft daarbij onderbouwd dat de vordering tot betaling van de boete van alleen zou komen te vervallen als volledig aan de nieuwe afspraken zou worden voldaan. Daarvoor heeft Centrum Vastgoed verwezen naar bepaling 13 uit die overeenkomst waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“
Nadat beide partijen de respectievelijke verplichtingen uit hoofde van deze volmacht volledig, stipt, tijdig en correct zijn nagekomen hebben partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen terzake alle ingestelde vorderingen, over en weer, inzake Sportlandgoed Swartemeer en de Petrushoeve te Beesel , op het peilmoment van ondertekenen van onderhavige volmacht.”
Nadat beide partijen de respectievelijke verplichtingen uit hoofde van deze volmacht volledig, stipt, tijdig en correct zijn nagekomen hebben partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen terzake alle ingestelde vorderingen, over en weer, inzake Sportlandgoed Swartemeer en de Petrushoeve te Beesel , op het peilmoment van ondertekenen van onderhavige volmacht.”
De overeenkomst is aldus gesloten als een laatste poging om de verkoop alsnog doorgang te laten vinden en alleen bij volledige nakoming zou de vordering van tafel zijn.
4.5.
De rechtbank merkt als eerste op dat deze overeenkomst is gesloten ruim nadat Centrum Vastgoed de onderhavige gerechtelijke procedure is gestart. Tezamen met de tekst van de hierboven aangehaalde bepaling geeft dat steun aan het standpunt dat de overeenkomst een laatste poging was om [de B.V. c.s.] tot afname te bewegen en dat daarom de eerdere afspraken slechts zouden komen te vervallen als aan de nieuwe overeenkomst zou zijn voldaan. Ook de verdere inhoud van de overeenkomst wijst daarop nu – anders dan in de eerdere volmachten – een contractuele boete van een aanzienlijk lager bedrag was bedongen (te weten € 50.000,00) en daarnaast de verplichting was opgenomen om de waarborgsom van € 500.000,00 die Centrum Vastgoed aan de verkoper had voldaan, te vergoeden. [de B.V. c.s.] heeft hiertegenover onvoldoende aangevoerd dat op een andere bedoeling van partijen kan duiden. De rechtbank passeert het verweer daarom. Centrum Vastgoed heeft verder in de conclusie van repliek onweersproken gesteld dat [de B.V. c.s.] ook de verplichtingen uit de laatste overeenkomst niet is nagekomen. Daaruit volgt dat het oorspronkelijke boetebeding in stand is gebleven en dat de vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt.
4.6.
[de B.V. c.s.] heeft een beroep op matiging van de boete gedaan en daarbij gewezen op het feit dat zij al grote bedragen had betaald en de hoogte van de boete excessief is. De rechtbank gaat voorbij aan dit verweer nu daar tegenover staat dat het hier de handel in relatief grootschalig vastgoed tussen professionele partijen betreft en het boetebedrag niet in evidente wanverhouding staat met de koopsom van vijf miljoen. Bovendien heeft [de B.V. c.s.] zich telkens opnieuw aan eenzelfde verstrekkend boetebeding verbonden alsook telkens tot het betalen van grote sommen geld, waarbij zij er - blijkens de correspondentie uit het dossier - op rekende dat zij het onroerend goed op haar beurt weer met winst aan derden kon doorverkopen. Hiermee geeft [de B.V. c.s.] er blijk van dat zij willens en wetens de verplichtingen is aangegaan. Hoewel het om een groot bedrag gaat, is er onder deze omstandigheden onvoldoende aanleiding om tot matiging over te gaan.
4.7.
Ten aanzien van de vordering jegens [gedaagde sub 2] is een beroep gedaan op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid nu zij slechts “een werktuig” van [gedaagde sub 3] zou zijn geweest. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat [gedaagde sub 2] een risicovolle overeenkomst is aangegaan en dat zij daartoe door [gedaagde sub 3] is overgehaald door haar hoge rendementen in het vooruitzicht te stellen, onvoldoende is om dit verweer te doen slagen. In dit verband is van belang dat [gedaagde sub 2] zich meermaals heeft verbonden tot hoofdelijke nakoming en dat zij tevens bestuurder is van [de B.V.] Verder is door Centrum Vastgoed aangevoerd dat zij meerdere keren aanwezig is geweest bij besprekingen met Centrum Vastgoed en dat nooit de indruk is gewekt dat [gedaagde sub 2] ten opzichte van [gedaagde sub 3] in een ongelijkwaardig positie was en dat zij zelf ook al langere tijd ondernemer is. De rechtbank is van oordeel dat hiermee geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid sprake is van onaanvaardbaarheid.
Kosten conservatoir beslag
4.8.
Centrum Vastgoed vordert betaling van € 735,24 aan kosten voor de gelegde conservatoire beslagen. Beslagkosten kunnen op grond van artikel 706 Wetboek van Rechtsvordering van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Daarvan is geen sprake, zodat de vordering tot betaling van de beslagkosten zal worden toegewezen.
De wettelijke handelsrente
4.9.
Gelet op het voorgaande, zal de gevorderde wettelijke handelsrente als onbetwist worden toegewezen per 16 augustus 2022 als datum van verzuim, zoals hierboven genoemd onder 2.5.
De proceskosten
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van [de B.V. c.s.] , omdat zij in het ongelijk gesteld wordt. De proceskosten worden aan de kant van Centrum Vastgoed begroot op:
- griffierecht € 5.737,00
- salaris advocaat € 3.413,00 (1 punt x tarief € 3.413,00)
- nakosten € 173,00 (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 9.323,00
Vanwege het overzichtelijke feitencomplex en de in omvang beperkte conclusie van antwoord zal de rechtbank geen extra punt rekenen voor de conclusie van repliek.
in het incident
4.11.
De vordering tot oproeping in vrijwaring is bij vonnis van 4 januari 2023 ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] afgewezen. Ten aanzien van [de B.V.] is de incidentele vordering wel toegewezen, maar heeft zij nagelaten Nieuw Wonen B.V. daadwerkelijk in de procedure te betrekken als gevolg waarvan geen inhoudelijk beoordeling heeft kunnen plaatsvinden. [de B.V. c.s.] zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de kant van Centrum Vastgoed worden begroot op 3.413,00 (1 punt x tarief € 3.413,00).
5.De beslissing
De rechtbank:
in de hoofdzaak
5.1.
veroordeelt [de B.V. c.s.] tot betaling van een bedrag van € 500.735,24, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 500.000,00 vanaf 16 augustus 2022 tot aan de datum van algehele voldoening aan Centrum Vastgoed;
5.2.
veroordeelt [de B.V. c.s.] tot betaling aan Centrum Vastgoed van de proceskosten van € 9.323,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Centrum Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Centrum Vastgoed € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in het incident
5.5.
veroordeelt [de B.V. c.s.] tot betaling aan Centrum Vastgoed van de proceskosten van € 3.413,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.M. Smilde-Schölvinck en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.