Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
NvE/c
Zaaknummer: 10885085 \ RL EXPL 24-965
Vonnis in kort geding van 8 maart 2024
in de zaak van
STICHTING HOF WONEN,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij,
hierna te noemen: Hof Wonen,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,
tegen
DE STICHTING STICHTING BESCHERMINGSBEWIND DEN HAAG-ZUID, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde],
gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K. Renssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de akte producties van de zijde van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Tussen Hof Wonen en [gedaagde] bestond met ingang van 30 januari 2023 een huurovereenkomst met begeleidingsovereenkomst door een derde partij (Parnassia) voor bepaalde tijd van één jaar betreffende de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
“
(…)
(…)
In aanmerking nemende dat:
(…)
2. Verhuurder is met huurder overeengekomen de huurder nog een kans te geven zelfstandige te wonen in een zogenaamde “begeleidingswoning”. De begeleidingswoning wordt door de huurder van verhuurder met de overeengekomen aanvullende bijzondere bepalingen gehuurd voorbepaalde tijd:
3. De huurder een begeleidingscontract metParnassiaheeft afgesloten voor een periode van ten minste12maanden, ingaande op30 januari 2023en eindigend op29 januari 2024;
4. De bepaalde tijd van de huurovereenkomst is gelijk aan de termijn in het begeleidingscontract metParnassia;
5. Het begeleidingscontract tussen huurder enParnassiaeen onlosmakelijk geheel vormt en dus deel uitmaakt van deze huurovereenkomst;
6. In dit verband komen huurder en verhuurder aanvullende huurvoorwaarden overeen, welke zijn opgenomen in het kopje“aanvullende bepalingen op de algemene huurvoorwaarden”;
(…)
8. De begeleiding door de hiervoor genoemde instelling en het verhuren van de woning door verhuurder onverbrekelijk met elkaar zijn verbonden, in die zin dat de huurovereenkomst wordt opgezegd wanneer de begeleidingsovereenkomst zonder instemming van verhuurder of de begeleidende instelling beëindigd wordt, hetzij verplichtingen van de huurder uit hoofde van het begeleidingscontract niet of niet correct worden nagekomen;
9. Huurder verklaart zich voorts te zullen onthouden van alle gedragingen die op enigerlei wijze overlast of hinder aan omwonenden kunnen veroorzaken;
10. Overtreding van deze voorwaarde voor verhuurder reden zal zijn de huurovereenkomst te (doen) beëindigen;
11. Deze huurovereenkomst na het verlopen van de in het begeleidingscontract genoemde termijn en correcte nakoming van de verplichtingen in dit contract tussen verhuurder en huurder voor onbepaalde tijd zal worden voortgezet.
(…)
Aanvullende bepalingen
(…)
Beëindiging van de huurovereenkomst
(…)
Evaluatie
11maanden na aanvang van het huurcontract vindt een evaluatie plaats. Bij deze evaluatie beoordeelt verhuurder of huurder de voorwaarden uit deze huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst(en) in voldoende mate nakomt. Bij deze beoordeling betrekt verhuurder het advies van de begeleidende instelling.
Verhuurder beslist op basis van voornoemde evaluatie of deze huurovereenkomst na de looptijd van dit contract wordt omgezet naar een reguliere huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd. Bij een negatieve beoordeling wordt deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan het einde van de huurperiode beëindigd.
(…)”.
2.2.
In de bestuurlijke rapportage en een rapport ten behoeve van derden van verbalisant [naam] van 7 augustus 2023 respectievelijk 13 augustus 2023 staat onder meer beschreven dat meerdere omwonenden klachten hebben over het gedrag van [gedaagde] .
2.3.
Bij vonnis van 22 september 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank een vordering tot ontruiming van de woning door [gedaagde] op grond van wanprestatie afgewezen.
2.4.
Hof Wonen heeft bij brief van 12 december 2023 de bewindvoerder en [gedaagde] geïnformeerd dat de tijdelijke huurovereenkomst op 29 januari 2024 van rechtswege eindigt en dat [gedaagde] uiterlijk op die datum de woning bezemschoon en schadevrij moet opleveren aan Hof Wonen.
3.Het geschil
3.1.
Hof Wonen vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] .
3.2.
Hof Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woning, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege is geëindigd per 29 januari 2024. Hof Wonen heeft dit ook tijdig, bij brief van 12 december 2023, aangezegd aan [gedaagde] . Verder heef zij al eerder duidelijk gemaakt geen nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] te willen sluiten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Hof Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Hof Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Hof Wonen in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat hier niet sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor bepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 BW), maar van een gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Hierdoor zijn twee rechtsregimes van toepassing, namelijk die van huur en die van de geneeskundige behandeling. Gekeken moet worden welk element van de overeenkomst overheerst. Omdat het gaat om een proefperiode waarin [gedaagde] moet aantonen dat hij in staat is om zelfstandig te wonen met behulp van Parnassia, staat dus de zorg centraal en is het wonen ondergeschikt daaraan. Voor opzegging van de geneeskundige overeenkomst moet een gewichtige reden zijn voor beëindiging. Daar blijkt niets van. Verder is de insteek van de huurovereenkomst om te gaan voor een contract voor onbepaalde tijd, mits [gedaagde] zich aan de gestelde voorwaarden weet te houden. Uit niets blijkt dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan. Daarnaast heeft Hof Wonen zich contractueel gecommitteerd dat het verloop van de overeenkomst na elf maanden wordt besproken met Parnassia, waarbij advies wordt ingewonnen bij Parnassia. Dit is niet gebeurd waardoor de contractuele bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst ontbreekt en de vordering moet worden afgewezen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de zaak en is op zichzelf ook onbetwist gelaten.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst?
4.3.
Vooropgesteld kan worden dat hier sprake zou kunnen zijn van een
gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst, namelijk van een huurovereenkomst tussen Hof Wonen en [gedaagde] en een begeleidingsovereenkomst tussen Parnassia en [gedaagde] , waarbij in de huurovereenkomst wordt verwezen naar de begeleidingsovereenkomst. Hof Wonen heeft aan haar vorderingen de huurovereenkomst tussen partijen ten grondslag gelegd.
4.4.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat als al sprake zou zijn van een gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst, de huurovereenkomst en begeleidingsovereenkomst niet onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De enkele bepaling in de huurovereenkomst waarin uitdrukkelijk wordt verwezen naar het begeleidingscontract en dat het contract een onlosmakelijk geheel vormt en dus deel uitmaakt van de huurovereenkomst, brengt nog niet mee dat zij als één geheel en onsplitsbaar dienen te worden gezien. Daarvoor dienen de overeenkomst(en) inhoudelijk onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en dat is niet gebleken. In de huurovereenkomst staan geen bepalingen die zien op de inhoudelijke uitvoering van de begeleidingsovereenkomst. Of een dergelijke bepaling in de begeleidingsovereenkomst staat, is onbekend omdat die niet is overgelegd. Deze overeenkomst is uitsluitend in het bezit van [gedaagde] en Parnassia en niet in het geding gebracht. Gelet op het ontbreken van inhoudelijke connexiteit kunnen de huurovereenkomst en begeleidingsovereenkomst dan ook eenvoudig worden gesplitst, zodanig dat er twee los naast elkaar bestaande overeenkomsten met elk hun eigen toepasselijke rechtsregimes van toepassing zijn. Er hoeft dan ook niet beoordeeld te worden welk van de twee overeenkomsten overheerst. Uitsluitend de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde rechtsregime is hier van belang.
Huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd
4.5.
[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat uit de considerans van de huurovereenkomst blijkt dat de insteek is om te gaan voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met als voorwaarde dat [gedaagde] zich houdt aan de bepalingen van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] blijkt uit niets dat hij zich niet aan die bepalingen heeft gehouden. Dit volgt ook uit de beslissing van de voorzieningenrechter van 22 september 2023, aldus [gedaagde] .
4.6.
Voor zover [gedaagde] met dit verweer heeft willen betogen dat er sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, tenzij hij zich niet aan de bepalingen van de huurovereenkomst houdt, wordt dit betoog niet gevolgd. In de considerans wordt slechts de intentie van partijen uitgesproken dat partijen na deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd deze willen voortzetten voor onbepaalde tijd. In ieder geval geldt daarvoor als voorwaarde dat de bepalingen uit de huurovereenkomst correct zijn nagekomen. In dit geval is er dus sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarop het rechtsregime van artikel 7:228 lid 1 in verbinding met artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. Dit betekent dat de huurovereenkomst in beginsel eindigt als Hof Wonen [gedaagde] tijdig schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit is gebeurd bij brief van 12 december 2023 met als einddatum 29 januari 2024.
Evaluatiemoment
4.7.
Vastgesteld kan worden dat Hof Wonen zich niet heeft gehouden aan de bijzondere voorwaarde om na elf maanden na aanvang van de overeenkomst een advies aan Parnassia te vragen over of [gedaagde] de begeleidingsovereenkomst in voldoende mate is nagekomen. Dit advies zou Hof Wonen betrekken bij haar evaluatie waarin beoordeeld wordt of [gedaagde] de voorwaarden uit de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst in voldoende mate is nagekomen. Hof Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat uit de gesprekken in het Veiligheidshuis, waarbij Parnassia aanwezig was, een voldoende beeld was ontstaan over de visie van Parnassia. Hof Wonen heeft vervolgens zelfstandig, zonder enig ingepland overleg met alle betrokkenen en zonder ingewonnen advies van Parnassia, beoordeeld dat zij niet verder wenst te gaan met [gedaagde] als huurder. Hoewel de evaluatie niet aan bepaalde vormvereisten is verbonden, verdient deze handelwijze van Hof Wonen niet de schoonheidsprijs. Zij heeft immers verzuimd om advies in te winnen bij Parnassia. Dat de mogelijke inhoud van het advies al bekend was bij Hof Wonen doet daaraan niet af. Voorts had [gedaagde] in de gelegenheid gesteld moeten worden om zijn visie te geven. Hij was immers niet op de hoogte van de visie van Parnassia in het Veiligheidshuis. Hof Wonen schiet hiermee tekort in de nakoming van haar eigen specifieke bepaling van de huurovereenkomst omtrent de mogelijke voortzetting van de huurovereenkomst.
4.8.
De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is welk rechtsgevolg dit verzuim heeft. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, leidt het niet voldoen aan deze voorwaarde niet tot afwijzing van de vordering tot ontruiming. Indien dat standpunt gevolgd zou worden betekent dit dat het niet voldoen aan die voorwaarde tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Dat strookt niet met de rest van de bepaling dat Hof Wonen beslist op basis van de evaluatie of de huurovereenkomst na de looptijd wordt omgezet naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook bij een eventueel positief advies vanuit Parnassia blijft Hof Wonen de mogelijkheid houden om de huurovereenkomst niet voort te zetten. Hof Wonen heeft op basis van haar (interne) evaluatie besloten dat de huurovereenkomst van [gedaagde] aan het einde van de huurperiode wordt beëindigd. Dit is, zoals al eerder gemeld, bij brief van 12 december 2023 aan [gedaagde] meegedeeld. Hierdoor is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd per 29 januari 2024 beëindigd. Naast het gehoord kunnen worden is de evaluatie ook bedoeld is als waarschuwingsfunctie voor [gedaagde] . Niet weersproken is dat Hof Wonen in ieder geval al vanaf de start van de eerste kort gedingprocedure in september 2023 kenbaar heeft gemaakt niet verder te willen met [gedaagde] als huurder vanwege meerdere incidentmeldingen. Dat de huurovereenkomst niet zou worden omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan dan ook niet als een verrassing zijn gekomen voor [gedaagde] . De omstandigheid dat [gedaagde] de incidentmeldingen betwist maakt dit niet anders, omdat de grondslag voor de ontruiming niet gelegen ligt in deze meldingen. De ontruimingsvordering is gestoeld op het feit dat [gedaagde] na de aanzegging tot beëindiging en ontruiming per 29 januari 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft. Er is immers geen nieuwe huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Hof Wonen tot stand gekomen.
Strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.9.
Uitgangspunt is dat Hof Wonen binnen de wettelijke taken die zij heeft als toegelaten instelling de vrijheid heeft om al dan niet met [gedaagde] de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. De afweging die zij daarbij maakt kan getoetst worden aan de redelijkheid en billijkheid en de mogelijke verwachtingen die zijn gewekt bij [gedaagde] . In dit geval heeft Hof Wonen op basis van de incidentmeldingen en de informatie uit de bestuurlijke rapportage voldoende signalen ontvangen op grond waarvan zij in redelijkheid heeft kunnen beslissen de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd voort te zetten. Dat [gedaagde] een andere beleving heeft van de afgelopen periode en de incidenten betwist, leidt nog niet tot onredelijkheid van de beslissing aan de zijde van Hof Wonen. Niet in geschil is dat tussen [gedaagde] en in ieder geval één andere bewoner wrijving en onenigheid bestaat wat heeft geresulteerd in meerdere incidenten. Tegenover het woonbelang van [gedaagde] staat het belang van de overige huurders van Hof Wonen dat zij gevrijwaard blijven van overlast. In de gegeven omstandigheden heeft Hof Wonen dan ook in redelijkheid kunnen weigeren om de huurovereenkomst voort te zetten.
4.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat geen nader feitenonderzoek noodzakelijk is en dat genoegzaam is gebleken dat de gevorderde ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat aan [gedaagde] een ontruimingstermijn van veertien dagen zal worden gegeven.
4.11.
Hoewel [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld ziet de kantonrechter in de wijze van handelen omtrent de afsluiting van de proefperiode zoals overwogen onder 4.7, aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Hof Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Hof Wonen,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2024.