Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
Vonnis van 28 februari 2024
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/09/646775 / HA ZA 23-384 van
[eiseres]te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. K.A. Cerutti te Hoorn,
tegen
1.[partij 1] ,
2.
[partij 2],
[partij 2],
3.
[partij 3],
[partij 3],
4.
[partij 4],
[partij 4],
allen wonende te [plaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. W.J. Vroegindeweij te Katwijk,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/09/653641 / HA ZA 23-803 van
1.[partij 1] ,
2.
[partij 2],
[partij 2],
3.
[partij 3],
[partij 3],
4.
[partij 4],
[partij 4],
allen wonende te [plaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. W.J. Vroegindeweij te Katwijk,
tegen
[gedaagde in vrijw.]h.o.d.n. [bedrijf 1] en [bedrijf 2] te [plaats 3] ,
gedaagde,
advocaat mr. W. de Vis te Alkmaar.
Eiseres in de hoofdzaak zal hierna [eiseres] worden genoemd. Gedaagden in de hoofdzaak, eisers in de vrijwaringszaak zullen hierna tezamen [partij 1 t/m 4] (mannelijk enkelvoud) worden genoemd en ieder afzonderlijk [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] respectievelijk [partij 4] . Gedaagde in de vrijwaringszaak zal hierna [gedaagde in vrijw.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 2 augustus 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de door [partij 1 t/m 4] ingediende dagvaarding in de vrijwaringszaak met producties A tot en met C en 1 tot en met 3;
- het tussenvonnis van 29 november 2023 waarin de datum voor de mondelinge behandeling is bepaald;
- de door [eiseres] ingediende productie 14.
1.2.
Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 september 2023 met producties A tot en met C en 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5;
- het tussenvonnis van 29 november 2023 waarin de datum voor de mondelinge behandeling is bepaald.
1.3.
De mondelinge behandeling in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak heeft plaatsgevonden op 18 januari 2024. Verschenen zijn:
- de heer [naam 1] , bestuurder bij [eiseres] , bijgestaan door de advocaat voornoemd en mr. T. Margaroli ;
- [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] , bijgestaan door de advocaat voornoemd;
- [gedaagde in vrijw.] , bijgestaan door de advocaat voornoemd en vergezeld van zijn partner.
1.4.
Ten slotte is de datum voor vonnis in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak bepaald op vandaag.
2.De feiten
in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
2.1.
[eiseres] , een bedrijf van de familie [familienaam] , exploiteert een onderneming in het beleggen van vermogen in effecten en onroerende zaken. [eiseres] is de rechtsopvolger van een eerdere besloten vennootschap met dezelfde naam (hierna: [eiseres] oud). Na een reorganisatie binnen [eiseres] oud eind 2022 zijn diverse onroerend goed objecten overgedragen aan [eiseres] , waaronder het object waar het in deze procedure over gaat. De advocaat van [partij 1 t/m 4] is bij brief van 8 februari 2023 op de hoogte gebracht van de cessie. Hierna zal geen onderscheid worden gemaakt tussen [eiseres] oud en [eiseres] .
2.2.
Gedaagden in de hoofdzaak, eisers in de vrijwaringszaak zijn familie van elkaar. [partij 1] en [partij 2] zijn de ouders van [partij 3] . [partij 4] is de partner van [partij 3] .
2.3.
[eiseres] heeft in het voorjaar van 2022 een woonboerderij met bijbehorende grond en toebehoren aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), te koop aangeboden. [gedaagde in vrijw.] was de verkopend makelaar. In de informatie brochure over de onroerende zaak is het volgende vermeld:
‘
(…)
(…)
Vanuit de zonnige woonkamer met moderne open keuken en openslaande deuren loopt u zo het terras op en de tuin in. Op de begane grond is een riante masterbederoom met inloopkast en grote badkamer. Op de verdieping zijn vier slaapkamers en een badkamer. In de boerderij is een bar, een film/game room, een garage en veel bergruimte.
(…)
Woonoppervlakte:
Beneden ca. 134 m², verdieping ca. 67 m²
Film/game room en bar ca. 300 m²
Garage ca. 70 m²
Schuur ca. 325 m²
(…)
Bestemming
De woning is gelegen in het bestemmingsplan “ Buitengebied ” van de Gemeente [plaats 4] en heeft de bestemming “ Wonen ”. (…)
Wettelijke bepalingen, voorschriften en bijzonderheden
Gebruiksbeperkende bepalingen: zie bestemmingsplan
(…)
Overige informatie
Het voorgaande is informatief en geen concreet aanbod waaraan u rechten zou kunnen ontlenen. Aan onvolkomenheden in de vermelde gegevens kunnen geen aanspraken worden ontleend.
(…)
Onderzoeksplicht
Conform de algemene verkeersopvattingen heeft een koper een eigen onderzoeksplicht ter zake alle onderwerpen die voor hem van belang (kunnen) zijn, zoals bijvoorbeeld: bestemmingsplannen, structuurvisies, milieuvergunningen en dergelijke.
Raadpleeg uw eigen makelaar.
(…)’
2.4.
Nadat [partij 1 t/m 4] de onroerende zaak op de website www.funda.nl had gezien, heeft hij een afspraak met [gedaagde in vrijw.] gemaakt voor bezichtiging. Op 28 april 2022 hebben in ieder geval [partij 1] , [partij 2] en [partij 4] de woning bezichtigd in aanwezigheid van [gedaagde in vrijw.] . Volgens [partij 1 t/m 4] was [partij 3] hierbij ook aanwezig (naast andere familieleden en/of vrienden); volgens [gedaagde in vrijw.] was [partij 3] niet aanwezig.
2.5.
Na afloop van de bezichtiging heeft [partij 1] op 28 april 2022 een bod op de onroerende zaak uitgebracht van € 950.000, welk bod door [eiseres] is geaccepteerd.
2.6.
Op 7 mei 2022 is de schriftelijk koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak tussen [eiseres] en [partij 1] en [partij 2] ondertekend. Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft in ieder geval [partij 1 t/m 4] de onroerende zaak bezichtigd in aanwezigheid van [gedaagde in vrijw.] . De ondertekende koopovereenkomst van 7 mei 2022 is op 11 mei 2022 per e-mail aan partijen en de notaris gestuurd.
2.7.
Er waren problemen met de verkrijging van de benodigde hypothecaire geldlening door [partij 1] en [partij 2] . De Hypotheker heeft [partij 1] toen laten weten dat als de schuur een eigen huisnummer zou krijgen, [partij 3] en [partij 4] dat deel zouden kunnen kopen en [partij 1] en [partij 2] de rest, en de hypotheek dan ook mede zou kunnen worden aangevraagd door [partij 3] en [partij 4] . Daarom heeft [partij 1] op 30 mei 2022 bij de gemeente [plaats 4] een principeverzoek ingediend voor het splitsen van de onroerende zaak om een tweede huisnummer te krijgen voor het achtergedeelte van de boerderij.
2.8.
Op 31 mei 2022 is op verzoek van [partij 1] de koopovereenkomst gewijzigd, in die zin dat naast [partij 1] en [partij 2] ook [partij 3] en [partij 4] kopers van de onroerende zaak zijn.
2.9.
Op 4 juni 2022 heeft in ieder geval [partij 1 t/m 4] de woning bezichtigd in aanwezigheid van de partner van de dochter van de familie [familienaam] . Diezelfde dag heeft [partij 1 t/m 4] de aangepaste koopovereenkomst ondertekend. [eiseres] heeft de aangepaste koopovereenkomst op 7 juni 2022 ondertekend. In de aangepaste koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende verwoord:
‘
KOOPOVEREENKOMST BESTAANDE WOONBOERDERIJ
KOOPOVEREENKOMST BESTAANDE WOONBOERDERIJ
(…)
Verkoop volledige eigendom woonboerderij
Het betreft een woonboerderij met bijbehorende grond en toebehoren (…).
(…)
Artikel 1 Notaris
1. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris (…) uiterlijk 60 dagen na ondertekening van deze overeenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
(…)
Artikel 4 Waarborgsom
1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn betalingsverplichtingen is koper gehouden om uiterlijk 30 dagen na ondertekening van de overeenkomst een waarborgsom te storten op de kwaliteitsrekening van de desbetreffende notaris ter hoogte van € 95.000,-. (…)
2. In plaats van de in het eerste lid genoemde waarborgsom kan koper desgewenst, binnen de in het eerste lid genoemde termijn, bij en ten genoegen van de desbetreffende notaris een (…) afgegeven bankgarantie ter hoogte van het in het eerste lid genoemde bedrag deponeren. (…)
3. Bij niet nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 12 van toepassing.
(…)
Artikel 6 Feitelijke levering
1. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage. (…)
2. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor het hierna omschreven normaal gebruik van het verkochte nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.
3. Koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken als woonboerderij.
Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn. Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die aan het hiervoor omschreven normaal gebruik in de weg staan.
(…)
Artikel 12 Ingebrekestelling
1. Een partij is in verzuim als hij, na door de wederpartij in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. In dat geval is de wederpartij gerechtigd deze overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden dan wel nakoming te verlangen.
2. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming die bestaat uit het niet meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering en/of het niet betalen van de koopsom en/of het niet storten van de waarborgsom en/of bankgarantie, verbeurt de nalatige partij aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van 10% van de koopsom, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)’
2.10.
Vervolgens heeft in ieder geval [partij 1 t/m 4] op 15 juni 2022 de woning bezichtigd, samen met een aannemer.
2.11.
[partij 1 t/m 4] heeft de waarborgsom niet tijdig bij de notaris gestort en hij heeft ook geen bankgarantie bij de notaris gedeponeerd, ondanks dat hij hier door de notaris bij
e-mails van 16 juni 2022, 14 juli 2022, 21 juli 2022 en 26 juli 2022 op is gewezen.
e-mails van 16 juni 2022, 14 juli 2022, 21 juli 2022 en 26 juli 2022 op is gewezen.
2.12.
Bij e-mail van 26 juli 2022 heeft de gemeente [plaats 4] [partij 1] bericht geen medewerking te zullen verlenen aan zijn verzoek tot splitsing van de onroerende zaak in twee wooneenheden. Hiertoe is het volgende overwogen:
‘
(…)
(…)
Voor het splitsen van de boerderij hebben wij gekeken naar de bestemmingsplannen ‘ Buitengebied 2009’ en ‘ Buitengebied Wieringermeer 2009 , eerste partiële herziening’. Uw verzoek blijkt niet mogelijk omdat deze in strijd is met het de regels uit het bestemmingsplan. Volgens artikel 17.2.1, onder a is binnen ieder bestemmingsvlak ten hoogste 1 vrijstaande woning toegestaan. In sommige gevallen wijken wij af van het geldende bestemmingsplan. Om af te wijken van het bestemmingsplan moet een verzoek voldoen aan gemeentelijk beleid en hogere regelgeving. Ook moet er sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Het perceel is gelegen aan een provinciale weg. Op het moment dat een nieuwe woning wordt gerealiseerd, betekent dit dat het aantal verkeersbewegingen zal toenemen. De provincie heeft aangegeven dat zij geen medewerking zal verlenen aan plannen die het aantal verkeersbewegingen op de provinciale weg laten toenemen.
Hiernaast is er op dit moment veel te doen om spuitzoneringen. He toevoegen van een nieuwe woning wordt gezien als een nieuw ruimtelijk besluit. Nieuwe ruimtelijke besluiten moeten aan de huidige regelgeving voldoen. De algemene richtafstand die worden aangehouden zijn 50 meter tussen het agrarisch land en gevoelige functies. Dit is niet haalbaar op dit perceel.
(…)’
2.13.
Bij e-mail van 4 augustus 2022 heeft de notaris [partij 1 t/m 4] nogmaals onder meer gewezen op de verplichting om een waarborgsom te storten of een bankgarantie te deponeren, maar [partij 1 t/m 4] heeft hieraan geen gevolg gegeven. [partij 1 t/m 4] is op de aan hem meegedeelde passeerdatum van 9 augustus 2022 niet bij de notaris verschenen.
2.14.
Bij brief van 10 augustus 2022 heeft de notaris namens [eiseres] [partij 1 t/m 4] in gebreke gesteld voor de niet nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [partij 1 t/m 4] is daarbij een termijn acht dagen gegeven – dus tot en met 19 augustus 2022 – om alsnog aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Daarbij is aangekondigd dat als [partij 1 t/m 4] niet tijdig aan zijn verplichtingen voldoet, hij in verzuim is en dat [eiseres] dan het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden en recht heeft om betaling van een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopprijs te vorderen.
2.15.
Bij e-mail van 22 augustus 2022 heeft de gemeente [plaats 4] aan [eiseres] desgevraagd bevestigd dat de onroerende zaak de bestemming ‘wonen’ heeft op basis van het bestemmingsplan.
2.16.
Omdat [partij 1 t/m 4] niet binnen de in de brief van 10 augustus 2022 genoemde termijn aan zijn verplichtingen heeft voldaan, heeft [eiseres] bij brief van 1 september 2022 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van € 95.000. Daarbij is [partij 1 t/m 4] gesommeerd om de boete binnen veertien dagen na dagtekening van de brief te betalen.
2.17.
Bij e-mail van 15 september 2022 heeft de toenmalige advocaat van [partij 1 t/m 4] als volgt gereageerd op de brief van 1 september 2022:
‘
(…)
(…)
Cliënten snappen de mededeling uit uw brief. Echter, gezien het huidige woonhuis van de familie nog steeds niet verkocht is, is er thans geen vermogen om de in uw schrijven genoemde som te voldoen De woning wordt op zeer koter termijn bij een andere makelaar in de verkoop gezet en de hoop is dat de woning op korte termijn verkocht en geleverd zal worden.
Vanzelfsprekend is het dan mogelijk de som ineens te voldoen.
Om uw cliënten tegemoet te komen, wensen cliënten u hierbij een voorstel te doen, namelijk dat zij uw cliënten maandelijks €1000,- betalen en om uiteindelijk, hopelijk snel, het restant ineens te voldoen na verkoop en levering van de woning te [plaats 2] .
(…)’
2.18.
Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over de inhoud van een vaststellingsovereenkomst. Er is geen vaststellingsovereenkomst ondertekend door [partij 1 t/m 4] , ook niet na herinneringen daartoe van de kant van [eiseres] .
2.19.
Bij brief van 1 december 2022 heeft de toenmalige advocaat van [partij 1 t/m 4] het volgende aan [eiseres] bericht:
‘
Wij spraken elkaar kort telefonisch op 29 november jl..
Wij spraken elkaar kort telefonisch op 29 november jl..
Naar aanleiding van uw daartoe strekkende vraag heb ik meegedeeld, dat cliënten geen aanspraak maken op levering van de woning van uw cliënte aan hen en het uw cliënte vrijstaat de woning te verkopen.
Voor het overige heb ik u meegedeeld, dat cliënten zich nog beraden op hun juridische positie en in verband daarmee de nodige informatie aan het inwinnen zijn.
(…)’
2.20.
Op 1 februari 2023 heeft [partij 1 t/m 4] [eiseres] bericht dat als hij de onroerende zaak had afgenomen, hij de koopovereenkomst had kunnen vernietigen op grond van dwaling.
2.21.
Op 21 februari 2023 heeft [eiseres] conservatoir beslag laten leggen op de woning van [partij 1] en [partij 2] aan de [adres 2] te [plaats 2] .
2.22.
Op of omstreeks 5 april 2023 is de onroerende zaak door [eiseres] geleverd aan een derde voor € 850.000.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
[eiseres] vordert om [partij 1 t/m 4] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
€ 95.000, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 19 augustus 2022, en
€ 1.725 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis;
met veroordeling van [partij 1 t/m 4] in de proceskosten inclusief beslagkosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [partij 1 t/m 4] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst. Hij heeft namelijk nagelaten, ook na in gebreke te zijn gesteld, om de overeengekomen bankgarantie te (doen) stellen of een waarborgsom te storten. Ook heeft [partij 1 t/m 4] op de overeengekomen datum niet meegewerkt aan levering van de onroerende zaak aan hem. Om deze reden heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden. Zij maakt aanspraak op betaling door [partij 1 t/m 4] van onder meer de contractuele boete van 10% van de koopsom, ofwel € 95.000.
3.3.
[partij 1 t/m 4] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres] in haar vorderingen dan wel tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Volgens [partij 1 t/m 4] had de koopovereenkomst van juni 2022 (i) kunnen worden vernietigd wegens dwaling, (ii) kunnen worden ontbonden wegens een (toerekenbare) tekortkoming van [eiseres] dan wel (iii) buiten toepassing kunnen worden verklaard of kunnen worden gewijzigd op grond van de redelijkheid en billijkheid.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.5.
[partij 1 t/m 4] vordert [gedaagde in vrijw.] te veroordelen tot nakoming en betaling aan [partij 1 t/m 4] van al hetgeen waartoe [partij 1 t/m 4] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde in vrijw.] in de proceskosten.
3.6.
[partij 1 t/m 4] legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde in vrijw.] heeft steeds tegen [partij 1 t/m 4] gezegd dat het mogelijk was om de onroerende zaak naar hun wensen te verbouwen. Dit heeft [partij 1 t/m 4] bewogen tot ondertekening van de koopovereenkomst. Later bleek dat het niet mogelijk is om de onroerende zaak te splitsen en om de schuur te verbouwen tot woonruimte. De informatie van [gedaagde in vrijw.] was dus niet juist. Zijn handelen voldoet niet aan wat van een makelaar verwacht mocht worden, te weten dat hij van het geldende bestemmingsplan op de hoogte is. Hij heeft dan ook onrechtmatig gehandeld jegens [partij 1 t/m 4] en hij moet de nadelige gevolgen van een eventuele veroordeling van [partij 1 t/m 4] in de hoofdzaak dragen.
3.7.
[gedaagde in vrijw.] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1 t/m 4] , met hoofdelijke veroordeling van [partij 1 t/m 4] in de proceskosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
4.1.
Niet in geschil is dat [partij 1 t/m 4] de in de koopovereenkomst overeengekomen waarborgsom niet heeft gestort en ook geen bankgarantie heeft gedeponeerd. Hiermee is de tekortkoming van [partij 1 t/m 4] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst in principe gegeven en dus ook de verplichting om de contractuele boete van € 95.000 te betalen. Dit zou anders kunnen zijn als het verweer van [partij 1 t/m 4] dat de koopovereenkomst moet worden vernietigd, ontbonden, buiten toepassing verklaard of gewijzigd, slaagt.
4.2.
[partij 1 t/m 4] stelt allereerst dat de koopovereenkomst op grond van dwaling moet worden vernietigd. Aan dit beroep legt hij ten grondslag dat [gedaagde in vrijw.] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft meegedeeld dat het splitsen van het perceel en het verbouwen van de schuur naar een woonruimte mogelijk was en dat deze mededelingen aan [eiseres] moeten worden toegerekend. Bij e-mail van 26 juli 2022 heeft de gemeente [plaats 4] laten weten geen medewerking te zullen verlenen aan splitsing. Volgens [partij 1 t/m 4] heeft de gemeente [plaats 4] vervolgens telefonisch aan [partij 1] meegedeeld dat het ook niet is toegestaan om de schuur te verbouwen tot woonruimte, waardoor de onroerende zaak onvoldoende woonruimte, en in het bijzonder slaapkamers, heeft voor het grote gezin van [partij 1] en [partij 2] , waartoe niet alleen [partij 3] en [partij 4] behoren.
4.3.
Het beroep op dwaling slaagt niet. Er kan namelijk niet worden vastgesteld dat de gewraakte uitspraken door de makelaar zijn gedaan. Daarbij is alleen relevant of [gedaagde in vrijw.] voor het sluiten van de koopovereenkomst de genoemde uitspraken heeft gedaan. Volgens [gedaagde in vrijw.] is tijdens de eerste bezichtiging op 28 april 2022 niet gesproken over een verbouwing van de schuur. Bij de tweede bezichtiging op 7 mei 2022 is hier volgens [gedaagde in vrijw.] wel over gesproken, maar betwist hij de door [partij 1 t/m 4] genoemde mededelingen te hebben gedaan. [partij 1 t/m 4] heeft zijn stellingen weliswaar onderbouwd met verklaringen van verschillende personen die bij de bezichtigingen aanwezig zouden zijn geweest, maar hieruit kan geen eenduidig beeld worden afgeleid over wat nu precies over welke voorgenomen verbouwing op welk moment door de makelaar zou zijn gezegd. Zo volgt uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] dat de makelaar al in het telefoongesprek vóór de eerste bezichtiging zou hebben gezegd dat alles “bewoonbaar” was en dat men “mocht verbouwen”. Dit vindt echter geen steun in de andere overgelegde schriftelijke verklaringen. Uit de schriftelijke verklaringen van onder andere [naam 2] en [naam 3] kan wel worden afgeleid dat tijdens de 1e bezichtiging met de makelaar zou zijn gesproken over het realiseren van slaapkamers boven de filmkamer in de schuur, en dat de makelaar zou hebben bevestigd dat dit mogelijk is, maar niet dat er met de makelaar is gesproken over het realiseren van een zelfstandige woonruimte in de schuur. Bovendien volgt uit de verklaringen van [naam 4] en [naam 5] dat de verbouwplannen in het bijzijn van de makelaar zouden zijn besproken, en dat de makelaar vervolgens niet heeft gezegd dat die plannen niet mogelijk waren. Uit deze schriftelijke verklaringen lijkt dus eerder te volgen dat de makelaar juist niet heeft gezegd dat een verbouwing zonder vergunning van de gemeente mogelijk was.
4.4.
Maar zelfs als er – veronderstellenderwijs – van wordt uitgegaan dat [gedaagde in vrijw.] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst door [partij 1 t/m 4] ondubbelzinnig heeft gezegd dat de schuur mocht worden verbouwd tot woonruimte en het perceel mocht worden gesplitst, dan is alsnog van dwaling geen sprake. [partij 1 t/m 4] heeft namelijk op 30 mei 2022 een principeverzoek bij de gemeente gedaan voor het splitsen van de woonboerderij in twee wooneenheden. De rechtbank leidt uit het indienen van het principeverzoek af dat het in ieder geval vanaf dit moment voor [partij 1 t/m 4] duidelijk moet zijn geweest dat de verbouwplannen afhankelijk waren van goedkeuring door de gemeente en dat het nog niet zeker was dat de gemeente die goedkeuring zou verlenen. Met het (opnieuw) ondertekenen van de koopovereenkomst op 4 juni 2022 heeft [partij 1 t/m 4] dus welbewust het risico genomen dat die toestemming niet zou worden verleend en de schuur dus niet tot (zelfstandige) woonruimte zou kunnen worden verbouwd.
4.5.
De rechtbank verwerpt dus, in het kort gezegd, het beroep op dwaling omdat er bij [partij 1 t/m 4] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken.
4.6.
Ook het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming aan de kant van [eiseres] kan niet slagen. [partij 1 t/m 4] heeft ter onderbouwing hiervan erop gewezen dat in de koopovereenkomst het verkoopobject is omschreven als een tot bewoning bestemde onroerende zaak of woonboerderij, terwijl in een deel van de onroerende zaak (de schuur) niet mag worden gewoond. De rechtbank volgt [partij 1 t/m 4] hierin niet. Uit de e-mail van 22 augustus 2022 van de gemeente [plaats 4] blijkt dat de gehele kavel de bestemming ‘wonen’ heeft. Dat een schuur niet zonder vergunning mag worden omgebouwd tot woonruimte maakt dat niet anders, omdat dit geen afbreuk doet aan de bestemming van het perceel. [partij 1 t/m 4] wijst er ook nog op dat in de verkoopbrochure de schuur als woonoppervlakte is aangeduid. Anders dan [partij 1 t/m 4] meent, kan hieruit niet worden afgeleid dat de schuur zonder meer tot woonruimte zou mogen worden verbouwd.
4.7.
Voor zover [partij 1 t/m 4] stelt dat de onroerende zaak non-conform zou zijn, gaat de rechtbank hieraan voorbij. [partij 1 t/m 4] heeft namelijk niet gesteld – en dit is ook niet gebleken – dat de onroerende zaak niet voldoet aan het in artikel 6 van de koopovereenkomst overeengekomen normale gebruik als woonboerderij.
4.8.
Het beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt om de voorgaande redenen eveneens.
4.9.
Het meest subsidiaire standpunt van [partij 1 t/m 4] is dat de boete moet worden gematigd. Op grond van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de rechter, op verlangen van de schuldenaar, een boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Voor matiging bestaat in dit geval geen aanleiding. [eiseres] heeft namelijk bij de verkoop aan een derde genoegen moeten nemen met een bedrag dat € 100.000 lager is dan de met [partij 1 t/m 4] overeengekomen verkoopprijs. [partij 1 t/m 4] heeft in het licht van deze omstandigheid onvoldoende toegelicht waarom de billijkheid matiging van de boete vereist.
4.10.
De slotsom is dat [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot het betalen van de boete van € 95.000. Er bestaat geen grond voor toewijzing van wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 19 augustus 2022 zal als niet weersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.
4.11.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De gevolgen van het uitblijven van betaling van de boete en de maximaal toegestane vergoeding van buitengerechtelijke kosten zijn namelijk niet vermeld in de brief van de notaris van 10 augustus 2022 dan wel de brief van advocaat van [eiseres] van 1 september 2022. Ook is in beide brieven geen betalingstermijn van veertien dagen na ontvangst van de sommatiebrief (in plaats van na dagtekening van die brief) gegeven. Verwezen wordt naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen dus worden afgewezen.
4.12.
[partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze veroordeling wordt grotendeels hoofdelijk, met uitzondering van het salaris advocaat en de explootkosten ten aanzien van het op 21 februari 2023 namens [eiseres] gelegde conservatoire beslag; het beslag is namelijk alleen ten laste van [partij 1] en [partij 2] gelegd en niet ten laste van [partij 3] en [partij 4] . De proceskosten worden aan de kant van [eiseres] begroot op:
- dagvaardingskosten € 122,61
- griffierecht € 2.837,00 (inclusief voor het beslagrekest betaald griffierecht)
- salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief IV)
- nakosten
TOTAAL € 5.565,61
4.13.
Daarnaast zullen [partij 1] en [partij 2] hoofdelijk worden veroordeeld in de beslagkosten, welke worden begroot op:
- explootkosten € 334,32
- salaris advocaat
TOTAAL € 1.548,32
4.14.
De over de proceskosten en de beslagkosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de vrijwaringszaak
4.15.
Uit hetgeen de rechtbank in de hoofdzaak heeft overwogen, volgt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde in vrijw.] heeft gezegd dat het verbouwen van de schuur naar een (zelfstandige) woonruimte was toegestaan. Zelfs al zou [gedaagde in vrijw.] een dergelijke uitspraak hebben gedaan, dan volgt uit het indienen van het principeverzoek dat [partij 1 t/m 4] geen verkeerde voorstelling van zaken heeft gehad. Van schade als gevolg van het handelen van [gedaagde in vrijw.] is in dat geval geen sprake. De vordering in vrijwaring zal daarom worden afgewezen.
4.16.
[partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden aan de kant van [gedaagde in vrijw.] begroot op:
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief IV)
- nakosten
TOTAAL € 3.907,00
4.17.
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank:
in de hoofdzaak
5.1.
veroordeelt [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van € 95.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 19 augustus 2022 tot de dag van betaling;
5.2.
veroordeelt [partij 1] en [partij 2] hoofdelijk in de kosten voor beslaglegging, begroot op € 1.548,32 en veroordeelt [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.565,61, een en ander te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
veroordeelt [partij 1] en [partij 2] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de beslagkosten en veroordeelt [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in de vrijwaringszaak
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.8.
veroordeelt [partij 1] , [partij 2] , [partij 3] en [partij 4] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.9.
verklaart de veroordelingen onder 5.7 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024. [1]