Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
esp/b/c
Zaaknummer: 11274091 \ RL EXPL 24-16000
Vonnis van 19 december 2024
in de zaak van
WOONFONDS ZUID HOLLAND 2 B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonfonds,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats 1] ,
gedaagde partijen,
hierna respectievelijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaardingen met producties van 16 augustus 2024,
- de mondeling op de rolzitting van 29 augustus 2024 genomen conclusies van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondeling op de rolzitting van 29 augustus 2024 genomen conclusies van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de emailbrief met een productie van Woonfonds van 11 november 2024,
- de emailbrief met producties van [gedaagde 3] van 19 november 2024,
- de emailbrief van [gedaagde 2] van 19 november 2024,
- de emailbrief met een productie van Woonfonds van 20 november 2024,
- de mondelinge behandeling van 20 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 1 juli 2021 een huurovereenkomst voor (inmiddels) onbepaalde duur gesloten met Woonfonds met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt inmiddels € 1.107,02.
2.2.
In een allonge bij de huurovereenkomst heeft [gedaagde 3] zich borg gesteld voor € 10.000,00 voor “eventuele woonschade en/of huurachterstand”.
3.Het geschil
3.1.
Woonfonds vordert – samengevat – dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om de woning te ontruimen, met machtiging om dit zo nodig zelf uit te laten voeren. Woonfonds vordert verder hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om € 11.804,49 te betalen en € 1.107,02 voor iedere maand na 1 september 2024 tot de ontruiming, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast vordert Woonfonds dat [gedaagde 3] hoofdelijk wordt veroordeeld € 10.000,00 te betalen. Tot slot vordert Woonfonds gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Woonfonds legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in gebreke gebleven met betaling van de huurpenningen. De achterstand is zodanig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. [gedaagde 3] heeft zich borg gesteld voor nakoming van de huurverplichtingen.
3.3.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voeren verweer. Zij concluderen tot niet ontvankelijkheid van Woonfonds, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonfonds, met veroordeling van Woonfonds in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde 1] voert aan dat zij niets wist van de huurachterstand en dat zij niet meer in de woning woont sinds februari 2022. [gedaagde 2] erkent de huurachterstand van december 2023 tot juni 2024, voert aan dat hij een bedrag van € 2.263,00 op deze achterstand heeft betaald en dat hij de hele achterstand binnen twee maanden kan betalen. [gedaagde 3] voert aan dat hij zich weliswaar borg heeft gesteld maar dat hij niet aansprakelijk is voor deze schuld omdat hij niet op de hoogte is gehouden van het ontstaan daarvan.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is door de kantonrechter geconstateerd dat [gedaagde 2] zijn emailbrief alleen aan de griffie heeft gestuurd. De overige partijen die daarvan geen kennis hebben kunnen nemen, hebben daartegen bezwaar gemaakt. Ook heeft Woonfonds bezwaar gemaakt tegen de inhoudelijke opmerkingen die door [gedaagde 3] kort voor de zitting zijn ingediend. De kantonrechter heeft, na partijen daarover te hebben gehoord, besloten deze stukken buiten de beoordeling te laten.
Oneerlijke bepalingen
4.2.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten tussen een zakelijk opererende verhuurder en consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die aan toewijzing van de eis in de weg staan.
4.3.
De kantonrechter leest in de huurovereenkomst, in combinatie met de van toepassing verklaarde algemene bepalingen, dat de jaarlijkse de huurprijswijziging plaatsvindt “op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (2015=100)” (zie de algemene bepalingen, artikel 16). Daarnaast bepaalt de huurovereenkomst (zie artikel 5.2) dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks met maximaal 5% mag verhogen.
4.4.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) over de (on)toelaatbaarheid van huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte, geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% boven op een verhoging op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), in beginsel, niet als oneerlijk wordt beschouwd. Daarbij is bepaald dat bij een huurachterstand, de rechter ambtshalve moet onderzoeken of de achterstand is terug te voeren op een huurprijsverhoging die voortvloeit uit een oneerlijk opslagbeding. Door de verhuurder in rekening gebrachte verhogingen die berusten op een oneerlijk opslagbeding, moeten door de rechter worden afgetrokken van de gevorderde huurachterstand. Dit hoeft niet te betekenen dat van de aanvangshuurprijs moet worden uitgegaan. Verhogingen die zijn gebaseerd op een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven namelijk in stand.
4.5.
Partijen hebben zich niet uitgelaten over huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomst. De hiervoor aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad is gewezen na de mondelinge behandeling in de onderhavige procedure. De kantonrechter heeft deze dus niet met partijen kunnen bespreken. De kantonrechter heeft echter op grond van de – overigens onbetwist gebleven – door Woonfonds aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in rekening gebrachte huurprijzen geconstateerd dat deze niet verder zijn gegaan dan een verhoging op basis van het CPI. Het mogelijk oneerlijke opslagbeding van 5% heeft dus geen invloed (gehad) op de huurprijs die Woonfonds aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in rekening heeft gebracht en de huurachterstand die zij aan haar vordering ten grondslag legt. Het (al dan niet) buiten toepassing laten van dit opslagbeding uit de huurovereenkomst brengt de kantonrechter daarmee niet tot een ander oordeel, zoals hierna aan de orde zal komen.
4.6.
Overigens is de kantonrechter geen oneerlijke bedingen tegengekomen.
Huurachterstand
4.7.
De bij de dagvaarding overgelegde specificatie sluit op een totale huurachterstand van € 11.036,97. Woonfonds heeft op 20 november 2024 een recente specificatie van de inmiddels verschenen huurtermijnen en verrichte betalingen overgelegd. Deze specificatie sluit op een totale huurachterstand van € 13.251,01. Op de zitting heeft Woonfonds in aanvulling op deze specificatie naar voren gebracht dat er in november een huurbetaling is ontvangen maar dat er ook een stornering van een betaling heeft plaatsgevonden, zodat het nettoresultaat van de huurachterstand gelijk is aan de overgelegde specificatie.
4.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben de gestelde huurachterstand niet betwist. [gedaagde 2] heeft de huurachterstand van december 2023 tot juni 2024 erkend en heeft aangevoerd dat hij inmiddels € 2.263,00 heeft betaald. Op de zitting heeft hij verklaard dat hij alle termijnen vanaf juni 2024 heeft betaald.
4.9.
Uit de – overigens door [gedaagde 2] niet betwiste – specificatie volgt dat er vóór december 2023 en ná juni 2024 ook huurtermijnen onbetaald zijn gebleven, al dan niet als gevolg van stornering van verrichte betalingen. De betaling van € 2.263,00 komt niet terug in de door Woonfonds overgelegde specificatie. Het lag op de weg van [gedaagde 2] om zijn stelling ten aanzien van door hem verrichte betalingen, althans voor zover deze niet uit de door Woonfonds overgelegde specificaties volgen, van concrete onderbouwing te voorzien waaruit betaling (zonder een daaropvolgende stornering) kan worden afgeleid. Omdat enige onderbouwing is uitgebleven, gaat de kantonrechter ervan uit dat de gevorderde en door Woonfonds gespecificeerde huurachterstand juist is. Daarmee ligt de gevorderde huurachterstand tot en met augustus 2024 voor een bedrag van € 11.036,97, vermeerderd met de gevorderde – en overigens onweersproken gebleven – rente tot de datum van dagvaarding van € 529,07, voor toewijzing gereed.
Aansprakelijkheid voor de huurachterstand
4.10.
Woonfonds vordert dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] , aangezien zij beiden huurders zijn, hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurtermijnen. [gedaagde 1] betwist dat zij aansprakelijk is voor de huurtermijnen verschenen na februari 2022, omdat zij vanaf dat moment niet meer in de woning woonde.
4.11.
De kantonrechter overweegt dat uitganspunt is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] als contractuele medehuurders beiden de verplichting hebben om de huur te betalen. Die verplichting jegens een verhuurder komt niet – althans niet zonder meer – te vervallen door vertrek uit de woning. [gedaagde 1] had ervoor moeten zorgen dat zij door Woonfonds uit deze verplichting werd ontslagen of zij had de huurovereenkomst moeten opzeggen. [gedaagde 1] heeft naar voren gebracht dat zij dat heeft geprobeerd, maar dat zij daar niet in is geslaagd omdat [gedaagde 2] daaraan geen medewerking heeft verleend. Dat is echter een kwestie tussen haar en [gedaagde 2] en niet een omstandigheid die zij aan Woonfonds kan tegenwerpen. Woonfonds was – zo volgt uit wat ter zitting naar voren is gekomen – bereid om [gedaagde 1] uit de huurovereenkomst te ontslaan als duidelijk zou worden dat [gedaagde 2] in staat was de huur te betalen. Die duidelijkheid heeft zij niet van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gekregen. Woonfonds heeft verder op 18 december 2023 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevraagd of zij in het kader van een minnelijke regeling de huurovereenkomst wilden beëindigen. [gedaagde 2] heeft dat afgewezen. Dat de opstelling van [gedaagde 2] en zijn gebrek aan medewerking, er wellicht toe leidt dat hij door [gedaagde 1] wordt aangesproken voor de betaling van achterstallige huurtermijnen waarmee zij nu geconfronteerd wordt, heeft geen gevolgen voor de vordering van Woonfonds. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn hoofdelijk aansprakelijk jegens Woonfonds voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen zoals in het dictum vermeld.
4.12.
Woonfonds spreekt ook [gedaagde 3] aan voor de huurachterstand tot een bedrag van € 10.000,00. Zij baseert haar vordering op de particuliere borgstelling die [gedaagde 3] ten behoeve van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] is aangegaan. [gedaagde 3] betwist dat hij op grond van de borgstellingsovereenkomst daarvoor kan worden aangesproken. Hij wijst op de tekst van de borgstellingsovereenkomst waarin is opgenomen dat hij door de verhuurder op de hoogte zou worden gehouden over het ontstaan van eventuele schulden van de huurders. Pas toen er al schulden waren en hij daarvoor werd aangesproken door de gemachtigde van Woonfonds, is hij daarvan op de hoogte geraakt, aldus [gedaagde 3] .
4.13.
De kantonrechter overweegt dat in de borgstelling inderdaad een bepaling is opgenomen die inhoudt dat de verhuurder de borg mededeling zal sturen indien zij de verhuurder in gebreke stelt. Daarin is echter – zoals door Woonfonds naar voren is gebracht – geen voorwaarde te lezen waaraan voldaan dient te zijn voor het aanspreken van de borg. Overigens is er tussen Woonfonds en [gedaagde 3] in april 2024 gecorrespondeerd over de huurachterstand. Nu vaststaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan, is [gedaagde 3] als borg gehouden aan zijn verplichting tot betaling te voldoen. Het gevorderde bedrag volgt uit de borgstelling en daartegen is geen verweer gevoerd, zodat dit zal worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.
Ontbinding en ontruiming
4.14.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.15.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand meer dan tien maanden en die achterstand is alleen maar verder opgelopen. Met deze aanzienlijke betalingsachterstand is een belang van Woonfonds bij de door haar gevorderde ontbinding en ontruiming gegeven. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] verzetten zich niet tegen ontbinding en ontruiming. Zij hebben te kennen gegeven dat een beëindiging van de huurovereenkomst, hun niet snel genoeg kan worden uitgesproken. [gedaagde 2] wil echter in de woning blijven wonen en een oplossing vinden om de achterstand te betalen. Hij heeft in zijn mondelinge antwoord op 29 augustus 2024 gezegd dat hij de hele achterstand binnen twee maanden kon betalen. Daarvan is echter geen onderbouwing gegeven en is ook niets gebleken omdat de huurachterstand nadien verder is opgelopen. [gedaagde 2] heeft gewezen op een ernstig ongeluk dat hij in oktober heeft gehad waardoor hij niet kon werken. Op de zitting heeft hij gezegd dat hij de hele achterstand in drie termijnen kan betalen. Hij is echter, desgevraagd, niet met een concreet plan gekomen. Hij is ook niet uit zichzelf begonnen met het betalen van de lopende huur of het inlopen van de achterstand. Het ongeluk kan een flinke en plotselinge impact hebben gehad op zijn verdienvermogen, maar dat doet er niet aan af dat de huurachterstand is ontstaan voor het ongeluk en het hem toen ook niet is gelukt de huur te betalen, laat staan om de achterstanden in te lopen. Daarmee komt de kantonrechter tot de conclusie dat de door [gedaagde 2] aangevoerde omstandigheden niet meebrengen dat een overigens gerechtvaardigde ontbinding in dit geval niet kan worden toegewezen.
4.16.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt daarbij op veertien dagen bepaald. Totdat de ontruiming is uitgevoerd, heeft Woonfonds recht op een vergoeding voor iedere ingegane maand van € 1.107,02. Met het oog op wat hiervoor is overwogen over oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen, zal slechts recht bestaan op jaarlijkse prijsindexatie aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer.
4.17.
De gevorderde machtiging om de ontruiming te bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, wordt afgewezen. Dit vonnis levert voor Woonfonds een executoriale titel op en op grond van de wet komt de deurwaarder – bij de eventuele tenuitvoerlegging van dit vonnis – deze bevoegdheid reeds toe. Voor het opleggen van een aanvullend dwangmiddel bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding. Dit zal dan ook worden afgewezen.
Hoofdsom, rente en buitengerechtelijke incassokosten
4.18.
Woonfonds vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De gevorderde vergoeding is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten Besluit is bepaald. De vordering wordt dan ook toegewezen.
4.19.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
11.036,97
- rente tot 16 augustus 2024
€
529.07
- buitengerechtelijke incassokosten
€
238,45
+
Totaal
€
11.84,49
4.20.
De gevorderde wettelijke rente is als op de wet gegrond toewijsbaar.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde 1] , Dost en [gedaagde 3] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonfonds worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
277,60
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.748,60
4.22.
De veroordeling wordt zoals gevorderd (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonfonds te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als hoofdschuldenaren, hoofdelijk om aan Woonfonds te betalen een bedrag van € 11.804,49, en voorts tot betaling voor iedere ingegane maand vanaf 1 september 2024 tot de ontruiming een bedrag van € 1.107,02 (jaarlijks te indexeren volgens het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (2015=100);
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als hoofdschuldenaren, hoofdelijk om aan Woonfonds te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de niet-betaalde huurtermijnen, met ingang van 16 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 3] , als borg, hoofdelijk om aan Woonfonds te betalen een bedrag van € 10.000,00, voor welk deel [gedaagde 3] hoofdelijk met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verbonden;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.748,60, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024.