Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/657627 / KG ZA 2023/1021
Vonnis in kort geding van 12 januari 2024
in de zaak van
[eiseres]te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. P.P.G. Bissessur te Rotterdam,
tegen:
DE OASE DROGISTERIJEN B.V.te Utrecht, kantoorhoudende te Lisse,
gedaagde,
advocaat mr. S.C. van Buuren, te Alphen aan den Rijn.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘Oase’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 december 2023 met 25 producties;
- de door gedaagde overgelegde conclusie van antwoord met drie producties;
- de op 13 december 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide advocaten pleitaantekeningen zijn gebruikt en overgelegd.
1.2.
De zaak is enige weken aangehouden voor overleg. Nadat [eiseres] op 29 december 2023 heeft verzocht vonnis te wijzen is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiseres] exploiteerde sinds 2015 in de bedrijfsruimte [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de winkel) een drogisterij.
2.2.
Op 28 februari 2023 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. Daarbij heeft [eiseres] haar drogisterij verkocht aan Oase voor een koopsom van € 50.000,--. Levering vond plaats op 1 maart 2023. Vanaf die datum exploiteert Oase de drogisterij voor eigen rekening en risico.
2.3.
[eiseres] huurt de winkel van Prudentia Vastgoed 1 B.V. (verder: ‘verhuurder’). De verhuurder wordt vertegenwoordigd door Schep Vastgoedmanagers B.V. (verder: de beheerder’).
2.4.
Artikel 8 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
[…] Verkoper zal er zorg voor dragen dat de verhuurder instemt met de overname van de rechten en verplichtingen als vermeld in de huurovereenkomst betreffende het winkelpand [plaats] , partijen genoegzaam bekend.
In artikel 10 van diezelfde overeenkomst is onder meer bepaald:
Een partij is gerechtigd deze overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, zonder tot enige vergoeding van schade gehouden te zijn: […]
e. indien verkoper van haar verhuurder geen instemming heeft verkregen voor de overname van de huurovereenkomst betreffende het winkelpand in [plaats] .
2.5.
Nadat [eiseres] zich tot de beheerder had gewend met het verzoek Oase in haar plaats te aanvaarden als huurder, heeft de beheerder op 1 februari 2023 gemeld dat de verhuurder niet afwijzend staat tegenover de indeplaatsstelling. Namens de verhuurder is verzocht om enkele documenten, waaronder de jaarrekening met balans en winst- en verliesrekening van Oase. Op 20 februari 2023 heeft de beheerder andermaal bevestigd niet afwijzend te staan tegenover indeplaatsstelling, maar nog in afwachting te zijn van de gevraagde documenten.
2.6.
Op 2 augustus 2023 heeft de beheerder Oase doen weten akkoord te gaan met de indeplaatsstelling (Oase voor [eiseres] ), mits een waarborgsom van zes maanden zou worden gestort. ( [eiseres] was op grond van de huurovereenkomst gehouden een waarborgsom van drie maanden te storten). Daarop heeft Oase bij e-mail van 25 augustus 2023 aan de beheerder gereageerd met een tegenvoorstel: met terugwerkende kracht tot mei 2023 een huurverlaging van € 2.273,93 naar € 1.400,-- per maand en een waarborgsom van maximaal 3 maal de voorgestelde maandhuur van € 1.400,-- (dus € 4.200,--).
2.7.
Nadat [eiseres] op 30 augustus 2023 Oase had aangespoord de indeplaatsstelling nu snel in orde te maken heeft Oase op 31 augustus 2023 gereageerd per e-mail, waarin zij schreef zich te zullen blijven inspannen de indeplaatsstelling zo snel mogelijk in orde te maken “binnen de aanvullende voorwaarden’ die zij aan de beheerder kenbaar had gemaakt.
2.8.
De beheerder heeft namens de eigenaar op 13 september 2023 laten weten de gevraagde indeplaatsstelling definitief af te wijzen. In de e-mail heeft de beheerder uitgelegd waarom een hogere waarborgsom is gevraagd dan die gold voor [eiseres] :
Uit de informatie die wij hebben gehaald uit de uiteindelijk overgelegde stukken heeft verhuurder geconstateerd dat hij de nodige aarzelingen heeft ten aanzien van de solvabiliteit van de overnemende partij. Verhuurder is uiteindelijk wel akkoord gegaan met het verzoek tot indeplaatsstelling, echten onder de aanvullende voorwaarde van borgstelling ter hoogte van 6 maanden huur.
2.9.
Oase heeft de huur over de maanden maart en april 2023 voldaan door betaling aan de verhuurder, maar heeft daarna alle maandelijkse huurtermijnen onbetaald gelaten.
2.10.
Per e-mail van 23 november 2023 heeft de beheerder in naam van de verhuurder alsnog een voorstel gedaan voor (aanvaarding van) de indeplaatsstelling. De beheerder schreef:
Verhuurder is daarom bereid om in te gaan op het voorstel om de indeplaatsstelling alsnog doorgang te laten vinden, en wel onder de navolgende (opschortende) voorwaarden:
1. Oase betaalt de volledige huurachterstand en de huur van december, totaal € 22.482,12 inclusief btw voor of op 1 december 2023
2. Oase betaalt de contractueel overeengekomen waarborgsom ad € 7.276,70 voor of op 1 december 2023
3. [ [eiseres] ] betaalt de deurwaarderskosten, waarvan ik wil vragen of deze door de deurwaarder gematigd kunnen worden nu er sprake is van een minnelijke regeling
4. [ [eiseres] ] betaalt onze kosten voor het opmaken van de akte van indeplaatsstelling ad € 750 ex btw
5. Verhuurder ziet af van de contractuele boetes en rente wegens te late huurbetaling.
6. Verhuurder geeft de bankgarantie van [ [eiseres] ] vrij nadat de akte is getekend en aan al het voorgaande is voldaan.
2.11.
Daarop heeft [eiseres] via haar advocaat bij brief van 24 november 2023 aan Oase het volgende voorstel gedaan alsnog tot een oplossing te komen:
1.De Oase betaalt aan de Verhuurder, vóór 1 december 2023, de volgende bedragen:
a.de volledige huurachterstand en de huur van december, totaal € 22.482,12 inclusief btw; en
b.de in de vigerende huurovereenkomst contractueel overeengekomen waarborgsom ad € 7.276,70.
2.De Oase betaalt aan de Beheerder, vóór 1 december 2023, de kosten die de Beheerder in rekening brengt voor het opmaken van de akte van indeplaatsstelling ad € 750,00 exclusief btw.
3.De akte van indeplaatsstelling onder de opschortende voorwaarde van het door De Oase voldoen aan (1) en (2) hiervoor, wordt vóór 1 december 2023 ondertekend door de Verhuurder, De Oase, en mevrouw [eiseres] .
4.De Oase betaalt aan mevrouw [eiseres] , vóór 1 december 2023, het nog openstaand bedrag van de koopsom ad € 4.000.
2.12.
Partijen zijn er niet in geslaagd om over een en ander overeenstemming te bereiken..
2.13.
Bij brief van 26 september 2023 heeft Oase de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen per 14 oktober 2023, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 10 lid 1 aanhef en onder c (ontbinding met onmiddellijke ingang “in geval van niet-nakoming door de wederpartij van enige verplichting, welke voortvloeit of verband houdt met deze overeenkomst”), alsmede het bepaalde onder e (zie bij 2.4).
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Oase te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , aan het adres [adres] , met al het hare en de haren, met inbegrip van alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de Verhuurder zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform de artikelen 555 e.v. en 444 Rv.
Oase te veroordelen om aan [eiseres] de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien Oase niet vrijwillig aan de hiervoor gevorderde veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt.
Oase te veroordelen om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 2.000,- voor iedere dag of dagdeel dat zij niet aan de onder (1) gevorderde ontruiming voldoet, tot een maximum van € 100.000,-- is bereikt.
Oase te veroordelen om aan [eiseres] te betalen wegens gebruiksvergoeding vanaf 1 mei 2023 tot en met 30 november 2023, het bedrag van€ 19.470,99, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 30 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening.
Oase te veroordelen om aan [eiseres] te betalen wegen buitengerechtelijke incassokosten over bovenvermelde gebruiksvergoeding, het bedrag van € 969,71.
Oase te veroordelen om aan [eiseres] te betalen wegens gebruiksvergoeding, het bedrag van € 2.889,63 per maand, vanaf 1 december 2023 tot aan de dag der algehele ontruiming van de bedrijfsruimte.
Oase te veroordelen in de kosten en de nakosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Oase deze niet binnen veertien dagen na datum van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] aan dat Oase geen indeplaatsstelling wenst zodat zij nu zonder recht of titel in de winkel verblijft.
3.3.
Oase voert verweer. De kern daarvan is het navolgende.
Zij voert aan dat de voorzieningenrechter niet bevoegd is en de zaak zich niet leent voor beoordeling in kort geding. Er ontbreekt spoedeisend belang. [eiseres] heeft in de koopovereenkomst een resultaatsverplichting ter zake van de indeplaatsstelling op zich genomen. Die verplichting is zij niet nagekomen; vast staat dat de verhuurder niet heeft ingestemd met de indeplaatsstelling. Op grond daarvan heeft Oase de koopovereenkomst ontbonden. Ook in andere opzichten is [eiseres] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Een overzicht met leveranciers is niet overhandigd, de code voor de beveiligingscamera’s ontbreekt en [eiseres] heeft kort na indiensttreding bij Oase – onderdeel van de koopovereenkomst – ontslag genomen.
Verder voert Oase aan dat er geen rechtsgrond is voor de gevorderde ontruiming. [eiseres] is geen eigenaar van de winkel. Oase blijft in de winkel om te voldoen aan een op haar rustende schadebeperkingsplicht. Ook voor de gebruiksvergoedingen die [eiseres] vordert bestaat geen rechtsgrond.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Allereerst komen de prealabele verweren van Oase aan bod.
Het eerste verweer betreft de (relatieve) bevoegdheid van de voorzieningenrechter. De door [eiseres] gevorderde voorziening is hoofdzakelijk gericht op de ontruiming door Oase van de winkel en betaling van een gebruiksvergoeding voor het genot van de winkelruimte. Nu de winkel zich binnen het rechtsgebied van deze rechtbank bevindt ( [plaats] ) en Oase in die winkel de relevante onderneming exploiteert, geldt dat de gevorderde voorzieningen getroffen dienen te worden binnen dit rechtsgebied, waarmee de bevoegdheid van deze voorzieningenrechter gegeven is.
Dat deze zaak te gecompliceerd is om in kort geding behandeld te worden heeft Oase niet toegelicht. Het verweer strandt omdat de voorzieningenrechter de complexiteit van deze zaak
overzichtelijk acht.
Dat er geen spoedeisend belang zou zijn aan de zijde van [eiseres] is niet te volgen. [eiseres] stelt dat Oase een onderneming drijft in een door haar, [eiseres] , gehuurde winkel waarvoor Oase al maandenlang – in strijd met de koopovereenkomst – geen cent huur betaalt, huur die [eiseres] aan de verhuurder moet voldoen. Uitgaande van die stellingen heeft [eiseres] bij haar vordering(en) een meer dan duidelijk spoedeisend belang. Ook aan dit verweer van Oase wordt dan ook voorbijgegaan.
4.2.
Oase neemt [eiseres] kwalijk dat zij de indeplaatsstelling niet geregeld heeft. Dat had zij immers gegarandeerd, aldus Oase. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is [eiseres] haar verplichting op dit punt, de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg van de overeenkomst in acht genomen, correct nagekomen. Dat wordt als volgt gemotiveerd.
4.3.
De eigenaar/verhuurder van de winkel heeft zich positief opgesteld toen [eiseres] deze had verzocht om aan indeplaatsstelling mee te werken. Nadat Oase op verzoek van de beheerder informatie had aangeleverd heeft de eigenaar zich immers bereid verklaard Oase als huurder te aanvaarden, maar met de kanttekening dat Oase wel een hogere waarborgsom zou dienen te voldoen omdat, zoals door de beheerder is toegelicht, Oase een recent opgerichte vennootschap was die (dus) nog niet kon aantonen goed te zijn voor haar geld. De eigenaar/verhuurder wilde daarom wat meer zekerheid, in de vorm van een hogere waarborgsom van zes in plaats van drie maanden huur. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had Oase hier ‘ja’ tegen behoren te zeggen; de eis van de eigenaar/verhuurder was alleszins begrijpelijk en daarmee had Oase in redelijkheid rekening kunnen en moeten houden bij het aangaan van de koopovereenkomst met [eiseres] . [eiseres] heeft aldus gedaan wat ze, in redelijkheid, doen moest volgens de koopovereenkomst, ongeacht of nu wel of niet van een ‘garantie’ sprake was. In plaats van in te gaan op dit voorstel van de verhuurder heeft Oase zich daartegen verzet, verlangde zij een sterk verlaagde huurprijs en was zij alleen bereid een waarborgsom te aanvaarden die zelfs aanzienlijk lager was dan de waarborgsom die [eiseres] bij aanvang van de huur had voldaan. Met dit voorstel van Oase is de eigenaar/verhuurder begrijpelijkerwijs niet akkoord gegaan en daarmee was de indeplaatsstelling van tafel. Overigens is de verhuurder later, ultimo november 2023, alsnog akkoord gegaan met indeplaatsstelling op basis van een waarborgsom ter hoogte van drie maanden huur, maar Oase gaf ook toen niet thuis.
Als eerder gezegd: [eiseres] is haar verplichtingen correct nagekomen, Oase hoefde alleen maar ‘ja’ te zeggen en was huurder geworden en had slechts – om begrijpelijke redenen – een hogere waarborgsom moeten storten. Dat de indeplaatsstelling niet tot stand is gekomen is geheel en al aan Oase te wijten.
4.4.
Dan maakt Oase [eiseres] nog enkele andere verwijten waaraan zij kennelijk evenzeer de conclusie verbindt dat [eiseres] van haar kant niet naar behoren is nagekomen. Het zijn verwijten die er, naar de indruk van de voorzieningenrechter, met de haren zijn bijgesleept. Over een code voor de beveiligingscamera – die [eiseres] volgens Oase aan haar had moeten verstrekken – beschikte [eiseres] niet. Dat [eiseres] geen informatie over haar leveranciers heeft verstrekt, bestrijdt zij. Zij stelt alle informatie te hebben verstrekt en tekent daarbij aan dat Oase geen interesse had voor haar ( [eiseres] ) leveranciers, omdat Oase eigen leveranciers had. Dat [eiseres] eerder dan partijen voor ogen hadden bij het aangaan van de koopovereenkomst uit dienst (van Oase) is getreden kan niet als tekortkoming van de zijde van [eiseres] worden gezien. Dat is alleen al zo omdat Oase ter zitting verklaarde dat er louter sprake was van een ‘teleurstelling’ bij haar, maar dat er niets aan te doen was omdat [eiseres] zich niet thuis voelde in de nieuwe drogisterijformule. De correspondentie tussen partijen (Oase: “wij willen jou bedanken voor de bewezen diensten en wensen jou veel succes met jouw toekomstige loopbaan”) geeft ook bepaald niet de indruk dat Oase vond dat [eiseres] tekort schoot in de nakoming van een verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst
Daar komt nog bij dat in de koopovereenkomst deze door Oase in dit geding als ‘verplichtingen’ gepresenteerde elementen niet worden genoemd, terwijl veelzeggend is dat Oase [eiseres] voorafgaand aan dit kort geding nimmer op niet-nakoming van enige van deze gestelde verplichtingen heeft aangesproken. De voorzieningenrechter gaat daarom aan deze verwijten van Oase voorbij.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] van haar kant de koopovereenkomst correct is nagekomen en dat het aan Oase te wijten is dat zij nog steeds niet in de plaats is getreden van [eiseres] in de huurovereenkomst. [eiseres] is nu opgezadeld met Oase die de winkel gebruikt zonder, al maandenlang, huur te betalen, terwijl [eiseres] op haar beurt tot huurbetaling wordt aangesproken door de eigenaar/verhuurder. Duidelijk is dat Oase weigert de huur rechtstreeks of aan de eigenaar/verhuurder te voldoen. Het is begrijpelijk dat [eiseres] , bij deze stand van zaken, eist dat Oase de winkel ontruimt en daaruit vertrekt, zodat [eiseres] de handen vrij heeft om een oplossing te bereiken waardoor haar aansprakelijkheid voor de huursommen een einde neemt. Door het ontbreken van het verlenen van medewerking aan de indeplaatsstelling is Oase tekortgeschoten in de nakoming van (een van) haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Ter zitting werd duidelijk dat [eiseres] uitsluitend de koopovereenkomst wenst te ontbinden voor wat betreft haar verplichting tot terbeschikkingstelling van de winkel en de verzorging van de indeplaatsstelling enerzijds en van de daartegenover staande rechten van Oase anderzijds. Hoewel die (partiële) ontbinding nog niet expliciet is medegedeeld aan Oase is dat duidelijk wel de bedoeling van [eiseres] . Zou deze partiële ontbinding niet mogelijk zijn of niet alsnog tot stand komen, dan geldt dat Oase – onder de hiervoor geschetste omstandigheden – niet langer aanspraak kan maken op het gebruik van de winkelruimte omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.6.
De voorzieningenrechter zal daarom een voorziening treffen.
Bepaald zal worden dat Oase uiterlijk binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis de winkel ontruimd en verlaten moet hebben. Aan die verplichting zal een gemaximeerde dwangsomsom, als prikkel tot nakoming, worden verbonden. Komt Oase de verplichting tot ontruiming niet na dan kan ontruiming door de deurwaarder plaatsvinden op grond van de wet, daarvoor hoeft niet specifiek een bevoegdheid aan [eiseres] te worden toegekend in het dictum. Wel wordt Oase veroordeeld om, indien zij niet (tijdig) vrijwillig tot ontruiming overgaat, de kosten van de ontruiming door de deurwaarder te vergoeden.
Oase is op grond van de koopovereenkomst met [eiseres] gehouden voor het gebruik van de winkel vanaf de leveringsdatum de ten tijde van de overname geldende maandelijkse huurprijs c.q. (voor zover van toepassing aan te merken als) een gebruiksvergoeding voor het niet ongedaan te maken verschafte genot van de winkelruimte, te voldoen; deze gebruiksvergoeding komt overeen met de huurprijs. De huur over de maanden maart en april heeft Oase al voldaan. Het gaat dus om de huur c.q. de gebruiksvergoeding over de maanden mei tot en met de maand waarin Oase de winkel zal hebben ontruimd en verlaten. Tot betaling daarvan zal Oase worden veroordeeld, conform de vordering, zoals gespecificeerd in de dagvaarding in nr. 41 en volgende. Daarbij zal de wettelijke rente verschuldigd zijn over al hetgeen op 30 oktober 2023 opeisbaar door [eiseres] van Oase te vorderen was (€ 16.581,36). De gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten over de som van € 19.740,00 (€ 969,71) is evenzeer voor toewijzing vatbaar.
4.7.
Oase zal als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] bestaan uit de explootkosten (€ 139,29), de advocaatkosten (€ 1.079,--) en het griffierecht (€ 1.301,--), totaal € 2.519,29. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening zal een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening verschuldigd zijn.
De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- en de explootkosten dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij gebreke van tijdige betaling is de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Oase om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , aan het adres [adres] , met al het hare en de haren, met inbegrip van alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt Oase aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 2.000,- voor iedere dag of dagdeel dat zij met de ontruiming in gebreke blijft tot een maximum van € 20.000,--;
5.3.
veroordeelt Oase tot vergoeding aan [eiseres] van de kosten van de ontruiming van de winkel conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien Oase niet vrijwillig aan de hiervoor gevorderde veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] genoodzaakt is de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder te bewerkstelligen;
5.4.
veroordeelt Oase aan [eiseres] te betalen wegens het genot van de winkel een bedrag van € 16.581,36 voor de periode van 1 mei 2023 tot en met 30 oktober 2023, dit bedrag verhoogd met de wettelijke vanaf 30 oktober 2023, en een bedrag van € 2.889,63 per maand vanaf 1 november 2023 tot aan de dag der algehele ontruiming van de winkel;
5.5.
veroordeelt Oase aan [eiseres] eiseres te betalen een vergoeding wegens buitengerechtelijke incassokosten van € 969,71;
5.6.
veroordeelt Oase in de kosten, groot € 2.519,29, en de nakosten van dit geding genoemd bij 4.7, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien zij deze niet binnen veertien dagen na datum van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2024.