Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/6070
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 15 augustus 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 756.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2024.
Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Verzoek tot uitstel van de zitting
1. De gemachtigde van belanghebbende heeft de ochtend van de zitting schriftelijk aan de rechtbank bericht dat hij vanwege ziekte niet aanwezig is bij de zitting, daarbij heeft hij tevens een verzoek tot uitstel ingediend. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen, omdat het op de weg van gemachtigde had gelegen zorg te dragen voor vervanging. Dat gemachtigde geen vervanging kon regelen komt, gelet op de omvang van diens organisatie, voor zijn rekening en risico.
Waarde van de woning
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 574.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de overlegde matrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit betreft de uitstraling, kwaliteits- en onderhoudsniveau en de ligging van de vergelijkingsobjecten. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de Leidse binnenstad; het beperkte grondoppervlak en beperkte lichtinval zijn daarom, evenals de ondoelmatige indeling, reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor het feit dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten grotendeels ingebouwd gelegen zijn, waardoor geen mogelijkheid bestaat voor uitbreiding. Voorts blijkt uit de matrix dat er voldoende rekening is gehouden met het isolatieniveau van de woning doordat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar bouwjaar hebben als de woning.
5. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met betere uitstraling van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende weersproken, en voert aan dat de andere uitstraling van de woning ook wordt gecompenseerd door de (betere) ligging.
Overleggen van stukken
6. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase niet gevraagd om toezending van stukken en ook niet om een hoorzitting. Gelet hierop is geen sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
7. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar de totstandkoming van de onderlinge correcties van KOUDV- en liggingsfactoren, de prijs per eenheid van de grond, de waarde van de objectonderdelen en de indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de correctie bij onderlinge afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingsfactoren en de waarde van de deelobjecten te verstrekken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren zijn vastgesteld, of over de totstandkoming van de prijs per eenheid van de grond, of over het vaststellen van de juiste bedragen van samenstellende onderdelen van het object, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. [1] Verder stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de indexeringscijfers tijdens de hoorzitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt door met een voorbeeld in het systeem te laten zien dat de indexeringscijfers door permanente marktanalyse tot stand komen. De rechtbank overweegt ten overvloede dat de belanghebbende – die procedeert met een professionele gemachtigde - uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijzen en vastgestelde WOZ-waardes van de referentiepanden het indexeringspercentage had kunnen afleiden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting duidelijk onderbouwd, dat het onmogelijk is om alle verkopen die ten grondslag liggen aan het indexeringscijfer te verstrekken.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van. P. Stegeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).