Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/657523 / HA ZA 23-1052
Vonnis van 4 december 2024
in de zaak van
[bedrijf 1] B.V.te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat: mr. J.L.R. Kenens te Leiden,
tegen
de rechtspersonen naar Luxemburgs recht
[bedrijf 2]te [vestigingsplaats 2] (Groothertogdom Luxemburg),
[bedrijf 3]te [vestigingsplaats 2] (Groothertogdom Luxemburg),
[bedrijf 4]te [vestigingsplaats 2] (Groothertogdom Luxemburg),
[bedrijf 5]te [vestigingsplaats 2] (Groothertogdom Luxemburg),
[bedrijf 6]te [vestigingsplaats 2] (Groothertogdom Luxemburg),
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
advocaat: mr. N.A. Berenschot te Amsterdam .
Eiseres in conventie wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden in conventie zullen hierna samen (in enkelvoud) [gedaagde] worden genoemd en ieder afzonderlijk [gedaagde] Properties, [gedaagde] B, [gedaagde] C, [gedaagde] D en [gedaagde] E.
1.Inleiding: waar gaat deze zaak over?
1.1.
[eiseres] beheerde de vastgoedportefeuille van [gedaagde] in Nederland. Op een gegeven moment zijn partijen met elkaar in overleg getreden om de samenwerking te beëindigen. Er zijn afspraken gemaakt, maar tussen partijen is thans in geschil in hoeverre zij gebonden zijn aan deze afspraken.
1.2.
Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waar partijen het over eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die partijen over en weer hebben ingesteld. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen en de juridische argumenten die partijen naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 15 september 2023 en een vertaling daarvan in de Franse taal;
- de akte overlegging nadere producties 1 tot en met 28;
- de door [eiseres] overgelegde Certificaten van betekening (voor iedere gedaagde één) zoals bedoeld in de Verordening (EU) 2020/1748;
- de rolbeslissing van 6 december 2023;
- de akte van 3 januari 2024 van de zijde van [eiseres] ;
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 41;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 1 tot en met 25 (niet doorgenummerd);
- het tussenvonnis van 26 juni 2024, waarbij een mondeling behandeling is bepaald;
- de akte met producties 42 tot en met 56 van de zijde van [gedaagde] ;
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 30 september 2024. Hierbij zijn verschenen:
- namens [eiseres] : de heer [naam 1] (bestuurder) en de heer [naam 2] (commercieel directeur), bijgestaan door mr. Kenens voornoemd en [naam 3] ;
- namens [gedaagde] : de heer [naam 4] en de heer [naam 5] (beiden werkzaam bij [bedrijf 8] en persoonlijk gevolmachtigd door [gedaagde] ), bijgestaan door mr. Berenschot voornoemd en door de heer [naam 6] .
2.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. Partijen hebben pleitnotities voorgedragen en overgelegd.
2.4.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is een grote vastgoedmanagementorganisatie in Nederland.
3.2.
[gedaagde] is een beleggingsmaatschappij gericht op onder meer onroerend goed. De portefeuille van [gedaagde] in Nederland bestaat uit een groot aantal objecten zoals winkelpanden, kantoorpanden en woningen die veelal in verhuurde staat zijn aangekocht.
3.3.
[gedaagde] heeft ten behoeve van het beheer van haar panden in 2020 en 2021 een vijftal beheerovereenkomsten gesloten met [eiseres] . De statutaire naam van [eiseres] was destijds: [bedrijf 7] B.V. (hierna: [bedrijf 7] ).
3.4.
Op grond van de beheerovereenkomsten diende [gedaagde] aan [eiseres] maandelijks beheervergoedingen te betalen. [gedaagde] heeft deze vergoedingen van meet af aan niet betaald.
3.5.
[gedaagde] werd met betrekking tot de beheerovereenkomsten in Nederland vertegenwoordigd door [bedrijf 8] B.V. (hierna: [bedrijf 8] ) op basis van een asset management agreement tussen [gedaagde] en [bedrijf 8] . De heer [naam 7] (hierna: [naam 7] ) is één van de bestuurders van [bedrijf 8] . De heren [naam 4] en [naam 5] zijn in loondienst bij [bedrijf 8] en waren tevens persoonlijk gevolmachtigd door [gedaagde] . [gedaagde] betaalde voor de door [naam 4] en [naam 5] geleverde diensten aan [bedrijf 8] .
3.6.
Omdat de samenwerking tussen [eiseres] en [gedaagde] moeizaam verliep, heeft er op 12 september 2022 een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [bedrijf 8] , die daarbij namens [gedaagde] sprak. Tijdens dat gesprek hebben partijen besloten om de samenwerking te beëindigen. [gedaagde] zou het beheer van haar vastgoedportefeuille overdragen aan [bedrijf 9] B.V. (hierna: [bedrijf 9] ).
3.7.
[eiseres] heeft de beheerovereenkomsten bij brief van 30 september 2022 opgezegd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van drie maanden en dus per 1 januari 2023. Deze brief is gericht aan [bedrijf 8] . In deze brief maakt [eiseres] aanspraak op betaling van de openstaande beheervergoedingen.
3.8.
In reactie hierop laat [bedrijf 8] namens [gedaagde] weten niet tot betaling over te gaan omdat [gedaagde] stelt schade te hebben geleden door tekortkomingen van [eiseres] bij de uitvoering van de beheerovereenkomsten. In dat kader heeft [bedrijf 8] op 8 november 2022 een overzicht gestuurd van “commercial damages” ten bedrage van in totaal € 690.589,00.
3.9.
Op 9 december 2022 is er een overdrachtsbespreking geweest tussen [eiseres] en [bedrijf 8] in verband met het eindigen en afhandelen van de beheerovereenkomsten. Op 12 december 2022 heeft [eiseres] een e-mail gestuurd aan [bedrijf 8] , waarin het volgende is vermeld:
“[..]
Afgelopen vrijdag is er een voorbespreking geweest voor de overdracht met [bedrijf 9] , [bedrijf 8] (als vertegenwoordiging van de diverse [gedaagde] Properties) en diverse collega’s van [bedrijf 7] . Tijdens het overleg zijn er ook dossiers besproken, waarbij de acties door ons niet goed opgepakt zijn.
Vanmorgen hebben wij afspraken gemaakt over de afwikkeling hiervan en de overdracht.
De highlights van de afspraken zijn:
1. Er zal over en weer na de uitvoering van onderstaande afspraken finale kwijting plaatsvinden;
[..]
4. Van de openstaande facturen met betrekking tot de beheervergoedingen, zal € 125.000,00
exclusief btw worden gecrediteerd. Het voorstel van de creditering is opgenomen in het Excel-overzicht dat bij deze e-mail is gevoegd. Hierbij hebben we de facturen van de laatste 6 tot 9 maanden per fonds gecrediteerd. Mocht de verdeling van de totale € 125.000 exclusief btw anders gewenst zijn, dan passen wij die graag aan.
5. Na overeenstemming over deze afspraken, en de administratieve verwerking hiervan, zullen per direct de dan nog openstaande facturen (verhuur- en beheervergoedingen) worden betaald.
[..]
Is dit in overeenstemming met onze afspraken?
[..]”
3.10.
Bij e-mail van 13 december 2022 antwoordt [bedrijf 8] hierop:
“Hiermee ons akkoord. Graag ontvangen we de (credit)facturen. Is het mogelijk een kopie van de nog te betalen facturen te ontvangen?”
3.11.
Diezelfde dag heeft [eiseres] de credit- en debetnota’s gemaild naar [bedrijf 8] .
3.12.
[gedaagde] heeft op 20 december 2022 een bedrag van € 63.357,98 aan [eiseres] betaald.
3.13.
Op 2 en 3 januari 2023 is het beheer van de vastgoedportefeuille van [gedaagde] aan overgedragen aan [bedrijf 9] .
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert bij vonnis in conventie, zover mogelijk uitvoerbaar bij vonnis:
primair:
[gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 181.651,50 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
[gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 2.584,18 aan [eiseres] ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
[gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 8.262,50 aan [eiseres] ter zake van de kosten van rechtsbijstand ex artikel 8.5 van de Framework Agreement,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten;
subsidiair:
[gedaagde] Properties te veroordelen tot betaling van € 734,00 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
[gedaagde] B te veroordelen tot betaling van € 44.877,19 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
[gedaagde] C te veroordelen tot betaling van € 50.065,73 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
4. [gedaagde] D te veroordelen tot betaling van € 64.420,40 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
5. [gedaagde] E te veroordelen tot betaling van € 21.554,08 inclusief btw aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid;
6. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.584,18 ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
7. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.262,50 aan [eiseres] ter zake van de kosten van rechtsbijstand ex artikel 8.5 van de Framework Agreement,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in conventie. Tevens vordert [gedaagde] op haar beurt in reconventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
voor recht te verklaren dat [gedaagde] niet gebonden is aan de vermeende afspraak;
voor recht te verklaren dat [eiseres] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de beheerovereenkomsten althans haar zorgplicht heeft geschonden en gehouden is de schade die [gedaagde] daardoor heeft geleden te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis;
voor recht te verklaren dat [gedaagde] de beheersovereenkomsten rechtsgeldig heeft ontbonden en [eiseres] geen aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis;
[eiseres] te veroordelen tot terugbetaling van € 63.357,98 aan [gedaagde] uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling;
subsidiair:
voor recht te verklaren dat [gedaagde] de vermeende afspraak rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden dan wel op grond van dwaling;
[eiseres] te veroordelen tot terugbetaling van € 63.357,98 aan [gedaagde] uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling;
meer subsidiair:
voor recht te verklaren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van [gedaagde] nakoming van de vermeende afspraak te verlangen;
[eiseres] te veroordelen tot terugbetaling van € 63.357,98 aan [gedaagde] uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling;
nog meer subsidiair:
1. voor recht te verklaren dat voor zover [gedaagde] gebonden zou zijn aan de vermeende afspraak er geen finale kwijting is overeengekomen voor schade die niet bekend was voor [gedaagde] ten tijde van het maken van de vermeende afspraak;
in conventie en in reconventie:
1. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.
4.3.
[eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
De rechtbank zal de vorderingen over en weer, gelet op hun onderlinge samenhang, samen bespreken.
5.2.
De vraag die in deze procedure centraal staat is of partijen een overeenkomst (hierna: “de overeenkomst”) met elkaar hebben gesloten en of [eiseres] zich daarop kan beroepen. De conclusie van de rechtbank is dat die overeenkomst inderdaad tot stand is gekomen en dat de daartegen gerichte verweren van [gedaagde] niet slagen. De rechtbank licht haar oordeel hierna toe.
[naam 7] mocht namens [bedrijf 8] de overeenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] sluiten
5.3.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij bij het sluiten van de overeenkomst niet rechtsgeldig is vertegenwoordigd. Zij voert hiertoe aan dat zij in Nederland niet werd vertegenwoordigd door [bedrijf 8] maar door de heren [naam 4] en [naam 5] (hierna: [naam 4] en [naam 5] ) op basis van een persoonlijke volmacht. Beide heren zijn weliswaar in dienst bij [bedrijf 8] , maar zij opereerden volgens [gedaagde] zelfstandig met betrekking tot de vastgoedportefeuille van [gedaagde] .
5.4.
Bij de overdrachtsbespreking op 9 december 2022 was namens [bedrijf 8] [naam 7] aanwezig en [naam 7] was ook betrokken bij de mailwisseling tussen [eiseres] en [bedrijf 8] op 12 en 13 december 2022. Volgens [gedaagde] beschikte [naam 7] – anders dan [naam 4] en [naam 5] – niet over een (persoonlijke) volmacht en was hij daarom niet bevoegd om namens [gedaagde] een overeenkomst met [eiseres] te sluiten.
5.5.
[eiseres] stelt zich primair op het standpunt dat [bedrijf 8] (en dus ook bestuurder [naam 7] ) wel degelijk bevoegd was om [gedaagde] te vertegenwoordigen en om tot finale afspraken te komen met [eiseres] . Subsidiair meent [eiseres] dat er sprake is van schijn van volmachtverlening.
5.6.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [bedrijf 8] – daarbij vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam 7] – bevoegd was om namens [gedaagde] de overeenkomst met [eiseres] te sluiten. Zij neemt hierbij het volgende in aanmerking. Ten eerste heeft [eiseres] onvoldoende weersproken gesteld dat [gedaagde] in Nederland met betrekking tot de uitvoering van de beheerovereenkomsten (in ieder geval toentertijd) telkens werd vertegenwoordigd door [bedrijf 8] . Dit gold niet alleen jegens [eiseres] maar bijvoorbeeld ook in procedures tegen huurders van huurobjecten van [gedaagde] . De omstandigheid dat [naam 4] en [naam 5] persoonlijk gevolmachtigd waren om namens [gedaagde] bepaalde rechtshandelingen te verrichten, weerspreekt dit niet. Ten eerste volgt uit de omstandigheid dat [naam 4] en [naam 5] gevolmachtigd waren niet, dat niet ook [bedrijf 8] – vertegenwoordigd door [naam 7] – gevolmachtigd was door [gedaagde] . Daarbij komt dat de rechtbank ervan uitgaat dat [naam 4] en [naam 5] gevolmachtigd waren in hun hoedanigheid van werknemer van [bedrijf 8] en dat zij gebruik maakten van de volmacht in het kader van het uitoefenen van hun werkzaamheden uit hoofde van dat dienstverband. Dit vindt steun in de vermelding in de overgelegde volmachten inhoudende : “
HEREWITH GRANT: power of attorney to [naam 4] and [naam 5] , from [bedrijf 8] Asset Management B.V., having their office in [adres] , [adres] [plaats] , Netherlands, each with individual power of representation”. Hieruit volgt dat volmacht aan [naam 4] en [naam 5] is gekoppeld aan hun verbondenheid met [bedrijf 8] . [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot ander oordeel kunnen leiden op dit punt.
HEREWITH GRANT: power of attorney to [naam 4] and [naam 5] , from [bedrijf 8] Asset Management B.V., having their office in [adres] , [adres] [plaats] , Netherlands, each with individual power of representation”. Hieruit volgt dat volmacht aan [naam 4] en [naam 5] is gekoppeld aan hun verbondenheid met [bedrijf 8] . [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot ander oordeel kunnen leiden op dit punt.
5.7.
[gedaagde] heeft evenmin gemotiveerd weersproken dat [bedrijf 8] namens haar de gesprekken heeft gevoerd met [eiseres] over de beëindiging en afwikkeling van de beheerovereenkomsten. [gedaagde] heeft zelfs gesteld dat [bedrijf 8] namens haar tijdens het gesprek van 12 september 2022 heeft aangegeven zeer teleurgesteld te zijn in de kwaliteit van het werk van [eiseres] . Er zijn namens [gedaagde] geen andere vertegenwoordigers geweest die met [eiseres] contact hebben gehad over de klachten van [gedaagde] wat betreft de door [eiseres] verrichte werkzaamheden en de (niet betaalde) facturen van [eiseres] . In haar correspondentie met [eiseres] over de kwestie, heeft [bedrijf 8] op geen enkel moment kenbaar gemaakt niet gevolmachtigd te zijn tot het maken van de bedoelde afspraken. In het bijzonder in haar e-mail van 13 december 2022, waarin [bedrijf 8] de afspraken bevestigd zoals weergegeven in de e-mail van 12 december 2022 van [eiseres] , zijn geen handvatten te vinden dat [bedrijf 8] niet bevoegd zou zijn de afspraken te maken. Ook is van belang dat [gedaagde] gedeeltelijk uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst door middel van de betaling van € 63.357,98 op 20 december 2022. Dit is de beheervergoeding die [gedaagde] Properties na creditering nog aan [eiseres] zou betalen. Zoals volgt uit de reconventionele vordering tot terugbetaling van dit bedrag, heeft [gedaagde] deze betaling gedaan op grond van de door [eiseres] gestelde overeenkomst. Dat deze betaling per ongeluk is verricht, zoals [naam 4] ter zitting heeft gesteld, acht de rechtbank niet aannemelijk. [eiseres] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat voor de betaling diverse autorisaties nodig waren. Daarnaast is ook niet gebleken dat [gedaagde] meteen na deze betaling contact heeft opgenomen met [eiseres] of anderszins actie heeft ondernomen om de betaling ongedaan te maken. Dit had wel in de rede gelegen als er sprake was geweest van een ongewilde betaling. Uit de door [eiseres] overgelegde e-mailcorrespondentie op 20 december 2022 (productie 19) met [bedrijf 8] blijkt juist het tegenovergestelde, te weten dat verdere betalingen van de kant van [gedaagde] zouden volgen wanneer het saldo op de rekeningen van [gedaagde] daartoe toereikend zou zijn. Al deze omstandigheden wijzen erop dat [bedrijf 8] bevoegd was om de door [eiseres] gestelde afspraak te maken, terwijl [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden daartegenover heeft gesteld. De overgelegde schriftelijke volmachten aan [naam 4] en [naam 5] , die bij [bedrijf 8] in loondienst zijn, leggen in het licht van deze omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal voor de conclusie dat [bedrijf 8] (of [naam 7] ) onbevoegd was om namens [gedaagde] een overeenkomst met [eiseres] te sluiten.
Geen sprake van een wilsgebrek
5.8.
[gedaagde] wordt evenmin gevolgd in haar verweer dat de overeenkomst vernietigbaar is wegens een wilsgebrek.
5.9.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] haar stelling dat de overeenkomst door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, onvoldoende heeft onderbouwd. Er is niet voldaan aan de vereisten die daarvoor gelden op grond van artikel 3:44 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagde] heeft onvoldoende toegelicht door welke bijzondere omstandigheden als bedoeld in dat artikel zij zou zijn bewogen tot het sluiten van de overeenkomst. [eiseres] heeft gemotiveerd weersproken dat zij [gedaagde] onder grote druk heeft gezet om de overeenkomst te sluiten en dat zij heeft geweigerd om documenten met betrekking tot de vastgoedportefeuille over te dragen aan [bedrijf 9] . Dat [eiseres] e-mailberichten van het accountantskantoor van [gedaagde] niet zou hebben beantwoord, is onvoldoende voor de conclusie dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden.
5.10.
Het beroep op dwaling treft ook geen doel. De dwaling waarop [gedaagde] doelt komt er in de kern op neer dat het [gedaagde] pas na het sluiten van de overeenkomst duidelijk werd hoe ernstig de tekortkomingen van [eiseres] waren en daarmee hoe groot de daadwerkelijke schade was.
5.11.
Om het beroep op dwaling te kunnen beoordelen is het van belang om vast te stellen wat het karakter van de door partijen gesloten overeenkomst is. De rechtbank is van oordeel dat uitleg van de overeenkomst meebrengt dat de overeenkomst een vaststellingovereenkomst betreft als bedoeld in artikel 7:900 BW, zoals gesteld door [eiseres] . Hierbij is van belang dat deze overeenkomst tot stand is gekomen nadat partijen hebben besloten om de samenwerking te beëindigen en er tussen partijen nog verschillende geschilpunten bestonden die moesten worden afgewikkeld. Enerzijds bestond er een discussie over de onbetaalde beheervergoedingen en anderzijds over de omvang van de door [gedaagde] geleden schade ontstaan door tekortkomingen van [eiseres] in de nakoming van de beheerovereenkomsten. Dit heeft geleid tot verschillende e-mailwisselingen en de overdrachtsbespreking op 9 december 2022. [eiseres] heeft daarbij ook gewezen op de berichten van [bedrijf 8] voorafgaand aan de bespreking waarin [bedrijf 8] de wens uitsprak om alles in één keer af te kaarten. Ook heeft [eiseres] – onweersproken – naar voren gebracht dat zij te kennen had gegeven dat zij de vermeende schade uit hoofde van de gestelde wanprestatie wilde melden bij haar verzekeraar, waarop [bedrijf 8] namens [gedaagde] had laten weten dat een dergelijke exercitie tijdrovend zou zijn en veel papierwerk zou opleveren terwijl [gedaagde] tot een snelle afwikkeling wilde komen.
5.12.
Ook de tekst van de overeenkomst wijst erop dat partijen definitieve afspraken wensten te maken over de (financiële) afwikkeling van hun zakelijke relatie. In de e-mail waarin de overeenkomst is neergelegd staat immers vermeld dat “
ook dossiers zijn besproken, waarbij de acties door ons niet goed opgepakt zijn”, dat “
wij afspraken [hebben] gemaakt over de afwikkeling hiervan en de overdracht” en dat er “
over en weer na de uitvoering van de onderstaande afspraken finale kwijting [zal] plaatsvinden”. Hierbij acht de rechtbank van belang dat [eiseres] , [bedrijf 8] en [gedaagde] grote, professionele partijen zijn die de reikwijdte van een finale kwijting kunnen begrijpen en overzien.
ook dossiers zijn besproken, waarbij de acties door ons niet goed opgepakt zijn”, dat “
wij afspraken [hebben] gemaakt over de afwikkeling hiervan en de overdracht” en dat er “
over en weer na de uitvoering van de onderstaande afspraken finale kwijting [zal] plaatsvinden”. Hierbij acht de rechtbank van belang dat [eiseres] , [bedrijf 8] en [gedaagde] grote, professionele partijen zijn die de reikwijdte van een finale kwijting kunnen begrijpen en overzien.
5.13.
Uit het voorgaande volgt dat partijen een geschil hadden over de vraag of [eiseres] tekort was gekomen in de nakoming van de beheerovereenkomsten en schadeplichtig was alsmede wat de omvang van de schade zou zijn. Om dat geschil en de daarmee samenhangende onzekerheid te beëindigen en om daarbij te komen tot een definitieve afwikkeling van de financiële relatie van partijen, hebben partijen de overeenkomst gesloten. Daarmee is sprake van een vaststellingsovereenkomst.
5.14.
De omstandigheid dat sprake is van een vaststellingsovereenkomst brengt mee dat de rechtbank een beroep op artikel 6:228 BW met terughoudendheid moet beoordelen en dat partijen in beginsel geen beroep op dwaling toekomt ten aanzien van hetgeen waarover werd getwist of waarover onzekerheid bestond [1] . Blijkt echter een misvatting te bestaan ten aanzien van hetgeen partijen als zeker en onbetwist aan hun overeenkomst ten grondslag hebben gelegd, dan is een beroep op dwaling wel mogelijk. Een beroep op dwaling is ook mogelijk als sprake is van betrokkenheid van de wederpartij bij de dwaling op een wijze als genoemd in artikel 6:228 lid 1, onder a of b, BW. [2]
5.15.
[gedaagde] stelt dat zij heeft gedwaald wat betreft de ernst van de tekortkoming en de omvang van de schade. Dit waren juist de aspecten waarover werd getwist en waarover onzekerheid bestond. [gedaagde] heeft niet gesteld dat de dwaling het gevolg is van een onjuiste inlichting van de zijde van [eiseres] als bedoeld onder artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW. [gedaagde] stelt dat zij onvoldoende zou zijn geïnformeerd door [eiseres] over de wijze waarop zij uitvoering had gegeven aan de beheerovereenkomsten en over de stand van zaken met betrekking tot het beheer van de vastgoedportefeuille. Pas na de overdracht van de vastgoedportefeuille heeft een deskundige in opdracht van [gedaagde] naar aanleiding van uitvoerig onderzoek geconcludeerd dat er sprake is van veel meer tekortkomingen aan de zijde van de [eiseres] dan bekend tijdens het aangaan van de overeenkomst. Het dwalingsberoep is daarmee geënt op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW (schending van de mededelingsplicht).
5.16.
[eiseres] heeft gemotiveerd weersproken dat zij tijdens de uitvoering van de beheerovereenkomst niet de nodige informatie aan [gedaagde] heeft verstrekt. Zij heeft erop gewezen dat er gedurende de periode dat [eiseres] de vastgoedportefeuille van [gedaagde] in beheer had, tweewekelijks een overleg plaatsvond tussen [eiseres] en [bedrijf 8] (in de regel vertegenwoordigd door [naam 4] ) aan de hand van een actielijst en dat de op die lijst vermelde panden werden besproken. Daarnaast stuurde [eiseres] maandelijks een financiële rapportage aan [bedrijf 8] waarbij ook de debiteurenlijsten werden meegezonden. Tevens heeft [bedrijf 8] vanaf 11 juli 2022 de mogelijkheid gehad om in te loggen in het vastgoedsysteem REMS waarin diverse documenten en informatie over de stand van zaken met betrekking tot de vastgoedportefeuille van [gedaagde] konden worden geraadpleegd. Tot slot is bij de overdrachtsbespreking op 9 december 2022 de volledige vastgoedportefeuille van [gedaagde] besproken. [eiseres] meent verder dat het in opdracht van [gedaagde] uitgevoerde deskundigenonderzoek moet worden gepasseerd. [eiseres] voert hiertoe – kort samengevat – aan dat het rapport is opgesteld op basis van door [gedaagde] aangeleverde informatie die niet op juistheid en volledigheid is gecontroleerd en dat bij er het opstellen van het rapport geen hoor en wederhoor is toegepast, waarmee de conclusies uit dit rapport geen onderbouwing kunnen vormen voor de stellingen van [gedaagde] .
5.17.
De rechtbank is, in navolging van het betoog van [eiseres] , van oordeel dat de conclusies uit het door [gedaagde] in het geding gebrachte deskundigenrapport niet kunnen worden gevolgd omdat het een eenzijdig deskundigenrapport betreft waarbij [eiseres] op geen enkele wijze is betrokken. Verder is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiseres] onvoldoende concreet heeft gemaakt op welke punten [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden in het kader van het sluiten van de overeenkomst. Daarbij speelt een rol dat [eiseres] de vermeende schade uit hoofde van de gestelde wanprestatie aanvankelijk wilde melden bij haar verzekeraar, maar dat [bedrijf 8] namens [gedaagde] had laten weten dat dit veel tijd zou kosten en dat [gedaagde] tot een snelle afwikkeling wilde komen. Bij de door [gedaagde] gewenste snelle afwikkeling past geen uitgebreide en volledige toelichting op alle punten waarover tussen [gedaagde] en [eiseres] onzekerheid bestond. Het risico dat de schade misschien groter zou zijn, dan waar [gedaagde] op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst van uitging, moet daarom in het kader van de vaststellingsovereenkomst voor rekening van [gedaagde] blijven. De rechtbank passeert het beroep van [gedaagde] op dwaling.
[eiseres] mag zich op de overeenkomst beroepen
5.18.
Tot slot wordt [gedaagde] evenmin gevolgd in haar stelling dat het naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep doet op de overeenkomst. [gedaagde] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die deze conclusie rechtvaardigen. De omstandigheid dat het [gedaagde] pas na het sluiten van de overeenkomst duidelijk wat de omvang van de schade was als gevolg van de tekortkomingen van [eiseres] , is daarvoor onvoldoende.
Tussenconclusie hoofdsom in conventie en reconventie
5.19.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] een overeenkomst tot stand is gekomen, dat deze overeenkomst niet vernietigbaar is en dat [eiseres] zich op deze overeenkomst mag beroepen en nakoming daarvan mag vorderen.
5.20.
Op basis van de excelsheet gevoegd bij de e-mail van [eiseres] aan [bedrijf 8] van 12 december 2022 (productie 15) en de verdere specificatie van de vordering (productie 27) blijkt dat na creditatie de volgende bedragen (inclusief btw) door [gedaagde] aan [eiseres] moesten worden betaald:
Beheervergoeding verhuurcourtages
[gedaagde] Properties: € 63.357,98 € 734,00
[gedaagde] B: € 44.877,18 --
[gedaagde] C: € 50.065,74 --
[gedaagde] D: € 62.035,00 € 2.385,50
[gedaagde] E: € 21.003,57 € 550,50
Totaal € 241.339,48 + € 3.670,00 = € 234.009,48
Het door [gedaagde] Properties verschuldigde bedrag aan beheervergoeding ad € 63.357,98 is op 20 december 2022 betaald. Het resterende bedrag bedraagt aldus € 181.651,50 inclusief btw. [gedaagde] heeft de verschuldigde bedragen niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. De rechtbank zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van het gevorderde bedrag aan [eiseres] .
5.21.
De (subsidiair) gevorderde verklaringen voor recht in reconventie – dat [gedaagde] niet gebonden is aan de overeenkomst, dat [eiseres] is tekortgeschoten is de nakoming van de beheerovereenkomst althans haar zorgplicht heeft geschonden en gehouden is de schade van [gedaagde] te vergoeden, dat [gedaagde] de beheerovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, dat de overeenkomst is vernietigd wegens misbruik van omstandigheden dan wel dwaling en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] nakoming verlangt – stranden allemaal op eerdere oordelen en de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Deze oordelen brengen ook mee dat het bedrag van
€ 63.357,98 niet onverschuldigd is betaald. Ook is er niet gebleken van een tegenvordering van [gedaagde] op [eiseres] , zodat het beroep op verrekening evenmin doel treft.
€ 63.357,98 niet onverschuldigd is betaald. Ook is er niet gebleken van een tegenvordering van [gedaagde] op [eiseres] , zodat het beroep op verrekening evenmin doel treft.
5.22.
Dit betekent dat in conventie de hoofdsom van € 181.651,50 (incl. btw) wordt toegewezen en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
Wettelijke rente
5.23.
De wettelijke handelsrente zal als overigens onweersproken worden toegewezen vanaf 14 december 2022. [eiseres] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [gedaagde] eerder in verzuim is geraakt.
Hoofdelijke veroordeling
5.24.
[eiseres] heeft primair gevorderd dat [gedaagde] gezamenlijk worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde bedragen. Nu [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd, zal de vordering worden toegewezen tegen [gedaagde] gezamenlijk in plaats van uitgesplitst per gedaagde, zoals subsidiair is gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
5.25.
Omdat [gedaagde] in deze zaak in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten – zowel in conventie als in reconventie – van [eiseres] . Partijen zijn in artikel 8.5 van de Framework Agreements volledige vergoeding van gerechtelijke en buitengerechtelijke incassokosten overeengekomen. Deze afspraak is gemaakt tussen professionele partijen. Volledige vergoeding van alle redelijke kosten moet daarom het uitgangspunt zijn.
5.26.
[eiseres] heeft gesteld en met een uitdraai van het tijdregistratiesysteem van haar advocaat (productie 28) onderbouwd dat de kosten (gerechtelijk én buitengerechtelijk) van haar advocaat in totaal € 8.262,50 exclusief btw bedragen. [eiseres] vordert daarbovenop ook nog buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.584,18 volgens de daarvoor geldende staffel. De rechtbank is van oordeel dat hiermee kosten dubbel gevorderd worden. Zij zal daarom de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen en [gedaagde] alleen veroordelen tot de daadwerkelijk door [eiseres] gemaakte kosten (gerechtelijk en buitengerechtelijk) voor zover deze kosten redelijk zijn.
5.27.
Hoewel de door [eiseres] overgelegde facturen van haar advocaat niet (volledig) aansluiten op het totaalbedrag overeenkomstig het tijdregistratiesysteem, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om de uitdraai van tijdregistratiesysteem terzijde te schuiven. Omdat het gevorderde bedrag aan advocaatkosten € 8.262,50 ex btw (€ 9.997,63 inclusief btw) bovendien niet uitstijgt boven het bedrag aan buitengerechtelijke kosten volgens de daarvoor geldende staffel (€ 2.584,18) én het bedrag aan advocaatkosten in conventie en reconventie conform de daarvoor geldende reguliere tarieven (3 punten x tarief VI ad € 2.714 = € 8.142) samen, acht de rechtbank deze kosten redelijk en zal zij [gedaagde] veroordelen tot € 9.997,63 aan advocaatkosten.
5.28.
De overige proceskosten aan de kant van [eiseres] kunnen tot op vandaag worden begroot op:
- kosten van dagvaarding: € 931,73 [3]
- griffierecht € 5.737,00
5.29.
Hiermee bedragen de tot op heden gemaakte redelijke proceskosten en buitengerechtelijke kosten in totaal € 16.666,36. In de proceskostenveroordeling ligt ook een veroordeling tot betaling van nakosten besloten. Nakosten zijn kosten die worden gemaakt nadat de rechtbank uitspraak heeft gedaan en zijn een onderdeel van de proceskosten. Deze nakosten kunnen in dit geval worden begroot op een vast (forfaitair) tarief voor de advocaat van € 178,00 en daar komt € 92,00 bij als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna door een deurwaarder wordt uitgereikt.
6.De beslissing
De rechtbank:
beslissing op de vorderingen van [eiseres] (in conventie)
6.1.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot betaling van € 181.651,50 aan [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 14 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
beslissing op de vorderingen van [gedaagde] (in reconventie)
6.2.
wijst de vorderingen af;
overige beslissingen (in conventie en in reconventie)
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten van [eiseres] ten bedrage van € 16.844,36 (€ 16.666,36 + € 178) te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de hierin opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.
1366