ECLI:NL:RBDHA:2024:19850

Uitspraak

RECHTBANKDEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Gravenhage

np/mg/C

Zaaknummer: 11233725 \ RL EXPL 24-14359

Vonnis in kort geding van 17 september 2024

in de zaak van

CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Vesteda,

gemachtigde: mr. M. Jansen,

tegen

1.
DE HEER [naam 1], wonende aan het adres [adres 1] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

2.
DE HEER [naam 2], wonende aan het adres [adres 2] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

3.
MEVROUW [naam 3], wonende aan het adres [adres 3] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

4.
MEVROUW [naam 4], wonende aan het adres [adres 4] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

5.
DE HEER [naam 5], wonende aan het adres [adres 5] ( [postcode 1] ) te R [woonplaats 2] ,

6.
MEVROUW [naam 6], wonende aan het adres [adres 6] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

7.
DE HEER [naam 7] en MEVROUW [naam 8], wonende aan het adres [adres 7] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

8.
DE HEER [naam 9] en DE HEER [naam 10], wonende aan het adres [adres 8] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

9.
MEVROUW [naam 11], wonende aan het adres [adres 9] ( [postcode 1] ) te 9 [woonplaats 2] ,

10.
MEVROUW [naam 12] en DE HEER [naam 13], wonende aan het adres [adres 10] ( [postcode 1] ) te [woonplaats 2] ,

11.
MEVROUW [naam 14], wonende aan het adres [adres 11] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

12.
MEVROUW [naam 15], wonende aan het adres [adres 12] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

13.
MEVROUW [naam 16], wonende aan het adres [adres 13] [postcode 2] ) te Den

14.
DE HEER [naam 17], wonende aan het adres [adres 14] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

15.
MEVROUW [naam 18], wonende aan het adres [adres 15] [postcode 2] ) [woonplaats 2] ,

16.
DE HEER [naam 19], wonende aan het adres [adres 16] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

17.
MEVROUW [naam 20], wonende aan het adres [adres 17] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

18.
DE HEER [naam 21] en MEVROUW [naam 22], wonende aan het adres [adres 18] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

19.
MEVROUW [naam 23], wonende aan het adres [adres 19] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

20.
MEVROUW [naam 24] ,wonende aan het adres [adres 20] ( [postcode 3] ) te [woonplaats 2] ,

21.
MEVROUW [naam 25], wonende aan het adres [adres 21] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

22.
MEVROUW [naam 26], wonende aan het adres Van [adres 22] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

23.
MEVROUW [naam 27], wonende aan het adres [adres 23] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

24.
MEVROUW [naam 28], wonende aan het adres [adres 24] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

25.
DE HEER [naam 29], wonende aan het adres [adres 25] n [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

26.
DE HEER [naam 30] EN MEVROUW [naam 31], wonende aan het adres [adres 26] [postcode 2] ) te [woonplaats 2] ,

27.
DE HEER [naam 32], wonende aan het adres [adres 27] ( [postcode 4] te [woonplaats 1] ,

28.
DE HEER [naam 33] ,thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

hierna te noemen: gedaagden,

gemachtigde: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 augustus 2024;
- de conclusie van antwoord tevens houdende reconventionele vordering;
- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De zaak in het kort

Vesteda is verhuurder van de woningen van gedaagden. Het gaat in deze kortgedingprocedure in de kern om de vraag of gedaagden het (laten) uitvoeren van de in de dagvaarding vermelde werkzaamheden in en aan hun woning moeten gedogen en hun woning gedurende de uitvoering van die werkzaamheden dienen te ontruimen en te verlaten. Volgens de kantonrechter is dat niet het geval en daarom wijst de kantonrechter de vorderingen van Vesteda af. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

3.De feiten

in conventie en in reconventie

3.1.

Vesteda is eigenaar van de woningen gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2] in [plaats] (hierna: de woningen).

3.2.

In totaal gaat het om 36 woningen verdeeld over drie woonblokken met ieder drie woonlagen. De woningen zijn gebouwd in 1937 en beschikken over een energielabel G/F.

3.3.

Alle woningen beschikken over drie slaapkamers en alle huurders hebben toegang tot de gemeenschappelijke zolder op de derde woonlaag waarin elke woning in het woonblok een eigen berging heeft.

3.4.

Op 2 juli 2021 is door GBB één van de woningen in het complex bezocht om een brandveiligheidsopname te maken van de woningen. In het door GBB uitgebrachte rapport heeft zij geconstateerde tekortkomingen opgenomen en een prioriteitenlijst opgemaakt met toepasselijke maatregelen.

3.5.

In 2022 heeft Vesteda de Huurdersbelangenvereniging van de Van Montfoortlaan (hierna: HBV) op de hoogte gesteld van het voornemen om renovatie/verduurzamings- en onderhoudswerkzaamheden aan de woningen te verrichten. In dit kader is door Vesteda een klankbordgroep van bewoners van de Van Montfoortlaan ingesteld, bestaande uit vier huurders en twee bestuursleden van de HBV (hierna: de Klankbordgroep).

3.6.

In maart 2023 heeft Vesteda haar plannen aangaande de renovatie/verduurzamings- en onderhoudswerkzaamheden aan de Klankbordgroep gepresenteerd.

3.7.

Vesteda heeft het bouwbedrijf ZRi (hierna: ZRi) opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de brandveiligheid, akoestiek en bouwfysica voor de renovatie van de woningen.

3.8.

In het op 13 september 2023 uitgebrachte rapport van het onderzoek staat, onder meer, het volgende:

“
Sterke van de hoofddraagconstructie

De bestaande woongebouwen hebben steenachtige gevels in combinatie met houten vloeren en een houten kap. De trappenhuizen zijn opgebouwd uit hoofdzakelijk steenachtige materialen. Wat precies de sterkte van de draagconstructie is voor het bestaande gebouw in geval van brand is niet uit de brandscanrapportage van GBB af te leiden en moet worden bepaald door een constructeur. Het eerste belangrijke aandachtspunt zijn de houten verdiepingsvloeren ter plaatse van de woningen welke, als onderdeel van de hoofddraagconstructie, dienen te voldoen aan een brandwerendheid van 30 minuten. Het tweede belangrijke aandachtspunt zijn de bergingen (=veel vuurlast) op zolder. In geval van brand zal met de huidige voorzieningen (zie figuur 2) het dak naar verwachting bezwijken en ervoor zorgen dat ook andere onderliggende bouwconstructies bezwijken. Hierdoor ontstaat de levensbedreigende situatie dat de enkele vluchtroutes via de portiek trappenhuizen onbruikbaar worden voor het vluchten van bewoners.

Er dient nader te worden onderzoek of de bestaande hoofddraagconstructie in geval van brand minimaal 30 minuten in stand blijft. Indien niet wordt voldaan dienen, in afstemming met een constructeur, de benodigde aanvullende voorzieningen worden getroffen waarmee wél wordt voldaan aan de verbouweisen.

Houten verdiepingsvloeren

De bestaande houten verdiepingsvloeren dienen minimaal 20 minuten brandwerend te zijn (eisen bestaande bouw). Wat precies de opbouw en de brandwerendheid van de bestaande vloeren is wordt niet duidelijk uit de brandscanrapportage van GBB. Wij hebben van de aannemer de informatie ontvangen dat de onderzijde van de houten vloer is afgewerkt met riet-op-stuc. Uit literatuur blijkt dat in theorie met een nieuw stuc-op-riet plafond een brandwerendheid kan worden behaald van 20 minuten. Maar in dit geval betreft het een bestaand stuc-op-riet plafond, waarbij in het gebruik beschadigingen zijn opgetreden en voorzieningen aangebracht die de brandwerendheid teniet doen. De theoretische benadering voor een nieuw plafond is daarom niet toepassing op een bestaande situatie. Om deze reden kan niet worden gesteld dat de huidige situatie voldoen aan een minimale brandwerendheid van 20 minuten en moet dus worden hersteld (aanbrengen nieuw brandwerend plafond). Dit betekent dat er bouwkundige aanpassingen benodigd zullen zijn en er dient te worden voldaan aan de verbouweis voor de W8D80 van minimaal 30 minuten. (…)”

3.9.

Op 6 oktober 2023 heeft ZRi twee woningen aan de Van Montfoortlaan bezocht en een nadere nieuwe opname uitgevoerd en naar aanleiding daarvan op 12 oktober 2023 een rapport uitgebracht. Hierin staat – voor zover relevant – het volgende:

“
Beoordeling brandwerendheid

(…)

Voor de beoordeling van de brandwerendheid kan worden uitgegaan van de rekenkundige benadering uit NEN-EN 1995-1-2, waarbij het gispstuc wordt beschouwd als een (standaard) gipskartonplaat met een effectieve dekking van 10mm. Rekenkundig komen we daarbij uit op een doorbrandtijd van het gipsstucplafond van ca 20 minuten indien het gipsplafond hermetisch gesloten (ideale uitvoering, geen verzwakkingen) is en niet door gebrek aan hechting vroegtijdig vervalt naar beneden valt.

(…)

Wij concluderen hieruit dat de huidige vloerconstructie bij ideale uitvoering wel kan voldoen aan een WBD van 20 minuten WBD, maar niet aan 30 minuten WBD.”

3.10.

Op 11 oktober 2023 heeft Van Rossum Raadgevend Ingenieurs (hierna: Van Rossum) een rapport uitgebracht waarin – onder meer – het volgende is opgenomen:

“3.1. Controle brandwerendheid houten balklaag zoldervloer 30 minuten

Plegt-Vos heeft gevraagd te bekijken of te inbrandsnelheid van de balklaag van de zoldervloer voldoet aan de brandwerendheideis van 30 minuten.

Hiervoor is de maatgevende balklaag op de zolderverdieping bekeken, uit 80x180 mm balklaag met een h.o.h. afstand van 650 mm en een overspanning van 3.5 meter. Uit de berekening op de volgende pagina kan worden geconcludeerd dat deze balklaag voldoet aan de 30 minuten brandwerendheidseis.”

3.11.

Op 31 januari 2024 heeft Vesteda aangegeven dat de renovatie/verduurzaming van de baan was voor 2024 en minimaal een jaar zou worden opgeschort.

3.12.

Bij brief van 27 februari 2024 zijn alle gedaagden aangeschreven door Vesteda over dringende werkzaamheden aan de woningen. In haar brief schrijft zij onder meer:

“dringende werkzaamheden

Onlangs is uitgebreid destructief brandveiligheidsonderzoek uitgevoerd in een van de leegstaande appartementen aan de [straatnaam] . Hieruit blijkt dat er in 2024 een aantal werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de brandveiligheid van de appartementen en bergingen in het gebouw verder te versterken. Deze werkzaamheden worden blok voor blok ingepland en nemen in totaal zo’n 36 weken in beslag. Per blok is dit ongeveer twaalf weken en per appartement ongeveer tien tot vijftien werkdagen. Het exacte aantal dagen hangt af van en nog in te plannen opname/persoonlijk gesprek in uw appartement. De voorbereidingen zijn inmiddels gestart. De werkzaamheden in het eerste blok worden voor de bouwvakantie uitgevoerd. De werkzaamheden aan het tweede en derde blok worden na de bouwvakantie uitgevoerd. De bouwvakantie loopt van 29 juli tot en met 16 augustus 2024.

(…)

Vanwege de enorme investeringen in tijd en budget voor deze noodzakelijke werkzaamheden is het helaas niet mogelijk om dit jaar nog andere werkzaamheden in het complex uit te voeren, zoals de gewenste verduurzaming van het complex. De planvorming en het overleg hierover met de huurdersorganisatie wordt hierdoor met minimaal een jaar uitgesteld.”

3.13.

Bij brief van 17 juli 2024 heeft Vesteda aan gedaagden kenbaar gemaakt welke werkzaamheden door aannemer Plegt-Vos zullen worden uitgevoerd. Vesteda schrijft:

“De werkzaamheden:

1.
Toegangsdeuren


vervangen voordeuren woningen en toegangsdeuren zolders voor nieuwe brandveilige voordeuren;


voorzien van de voordeuren en de toegangsdeuren naar de zolder van een vrijloopdranger die wordt gekoppeld aan de rookmelders;


vervangen van de bovenlichten bij de voordeuren voor brandwerende bovenlichten;

2.
Plafonds woningen


aanbrengen van een nieuw metalstud plafond onder het bestaande plafond in de gehele woning (en vervolgens stucen en sausen);


aanbrengen van een brandwerende beplating in de meterkast indien het i.v.m. de beschikbare ruimte niet mogelijk is om een metalstud plafond te plaatsen;

3.
Plafonds zolder


aanbrengen van een nieuw metalstud plafond op de zolder;


saneren van de asbesthoudende rookgasafvoer die zich bevindt op zolder en het plaatsen van een nieuwe afvoer die luchtdicht wordt afgewerkt;

4.
Elektra


controleren elektra in de gehele woning ter hoogte van het plafond en - indien nodig - vervanging of aanpassing daarvan. Als er aanleiding bestaat om de overige elektra in de woning ook te onderzoeken, zal dit worden gedaan;


het aanbrengen van brandwerende elektra doosjes ter plaatse van het nieuw aan te brengen plafond;


controleren van de groepenkast;


vervangen defect schakelmateriaal voor nieuw schakelmateriaal;


aanbrengen van een voedingspunt bij de voordeur en bergingsdeur ten behoeve van de vrijloopdranger.

5.
Leidingwerk


vervanging loden leidingen voor kunststof leidingen in de woningen waar dit noodzakelijk is;


brandwerend afwerken van leidingwerk dat door de brandscheiding gaat.

6.
Herstelwerk


Na afloop van alle werkzaamheden in één portiek wordt het stucwerk waar nodig hersteld. Ook worden de wanden en plafonds in het portiek gesaust. (…)”

3.14.

In de periode daarop volgend is tussen de gemachtigde van Vesteda en de gemachtigde van gedaagden correspondentie gewisseld over het project en de werkzaamheden en de medewerking van gedaagden daaraan.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Vesteda vordert, samengevat, jegens iedere gedaagde:

Gedaagden te veroordelen om per direct, dan wel binnen een door de Voorzieningenrechter te bepalen termijn, de werkzaamheden zoals genoemd in alinea 31 van deze dagvaarding toe te laten en te gedogen in en aan het door hun gehuurde gelegen aan het adres [straatnaam] ( [postcode 1] ) in [woonplaats 2] , en zo nodig daaraan hun medewerking te verlenen, onder meer door het verschaffen van toegang tot deze woning aan medewerkers van eiseres en/of derden die van eiseres opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren en de woning gedurende de uitvoering van de werkzaamheden te ontruimen en te verlaten;

Gedaagden, wanneer zij niet vrijwillig aan de onder onderdeel i van dit petitum opgenomen veroordeling voldoen, te veroordelen om na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan [straatnaam] ( [postcode 1] ) in [woonplaats 2] , met al het zijne, voor de duur van de onder onderdeel 1. van dit petitum genoemde werkzaamheden, te ontruimen, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van eiseres, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder;

Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vesteda.

4.2.

Vesteda legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Vesteda wil dringende werkzaamheden uitvoeren in alle woningen ten behoeve van de brandveiligheid omdat uit drie onderzoeken is gebleken dat de woongebouwen op dit moment niet voldoen aan de minimale wettelijke vereisten met betrekking tot brandveiligheid zoals opgenomen in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Om aan de minimale wettelijke vereisten te kunnen voldoen dienen de plafonds en bergingen/zolders brandwerend te worden gemaakt en de voordeuren te worden vervangen. Ook wil Vesteda loden leidingen vervangen waar dit noodzakelijk is gebleken en de asbesthoudende rookgasafvoer die zich op de zolderverdiepingen van de woningen bevindt saneren zodat deze wordt vervangen. Gedurende deze (onder rechtsoverweging 3.13. opgenomen) werkzaamheden kunnen gedaagden niet in de woningen verblijven.

4.3.

Gedaagden voeren verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

Gedaagden vorderen in reconventie, samengevat:

I. Vesteda te verbieden de werkzaamheden betreffende de verbetering van de brandveiligheid, het vervangen van loden leidingen en saneren van asbest eerder uit te voeren dan gelijktijdig met de renovatie/verduurzamings- en onderhoudswerkzaamheden die zij reeds had gepland (zie productie 1), dan wel op het moment dat een appartement leeg komt zoals is geadviseerd door ZRi (rapport 12 oktober 2023);

In voorwaardelijke reconventie

II. Voor zover de vorderingen van Vesteda zouden worden toegewezen, te bepalen dat de werkzaamheden niet eerder dan na een redelijke termijn van 6 maanden (althans nadere termijn)vanaf het in deze te wijzen vonnis waarbinnen de huurders de verhuizing, opslag, alternatieve woonruimte en de terugverhuizing kunnen regelen, mogen aanvangen;

III. Vesteda alsdan tevens te veroordelen tot het uitvoeren van de dringende werkzaamheden conform het advies van ZRi in het rapport d.d. 13 oktober 2023 op pagina 4;

IV. Vesteda alsdan tevens te veroordelen op heldere en duidelijke wijze met de huurders te communiceren en redelijke termijnen in acht te nemen. Vesteda te veroordelen om de schade die huurders lijden als zij zouden moeten verhuizen/huisraad opslaan/ terugverhuizen/ elders wonen en de aanpassingen die nodig zijn vanwege het gewijzigde plafond in het gehuurde door de werkzaamheden te vergoeden, met andere woorden Vesteda te veroordelen tot het schadeloosstellen van de huurders voor de schade die zij lijden vanwege de uitvoering van de werkzaamheden;

V. Vesteda te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

4.5.

Gedaagden leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.

Uit de door Vesteda in het geding gebrachte rapporten blijkt niet dat op dit moment sprake is van dusdanige dringende werkzaamheden dat ontruiming van alle woningen in kort geding noodzakelijk is. Door Vesteda zijn bij het onderzoek naar de dringendheid van de werkzaamheden slechts twee woningen bekeken, terwijl in een geval als deze eigenlijk per individuele woning zou moeten worden bekeken hoe de situatie is en of aan de brandveiligheidseisen wordt voldaan. Bovendien wil Vesteda nu dringende werkzaamheden uitvoeren, terwijl zij binnen aanzienlijke tijd ook tot verduurzamingswerkzaamheden wil overgaan. Dit heeft tot gevolg dat gedaagden straks twee keer in korte tijd moetenverhuizen, met alle gevolgen van dien. Daar komt bij dat gedaagden geen volledige schadeloosstelling ontvangen, terwijl zij daar wel recht op hebben.

4.6.

Vesteda voert verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat Vesteda tijdens de mondelinge behandeling kenbaar heeft gemaakt haar vorderingen ten aanzien van gedaagden onder punt 22 en 29 van de kop van de dagvaarding, te weten jegens mevrouw [naam 35] respectievelijke de heer [naam 34] , te hebben ingetrokken. Voorts heeft zij te kennen gegeven dat de huurovereenkomst met gedaagden onder punt 24 van de kop van de dagvaarding, te weten mevrouw [naam 36] en de heer [naam 37] , inmiddels is opgezegd en om die reden de vordering jegens hen is ingetrokken.

in conventie en in reconventie

5.2.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

Spoedeisend belang?

5.3.

Het spoedeisende belang van Vesteda is voldoende aannemelijk geworden, zodat Vesteda ontvankelijk kan worden geacht in haar vorderingen.

Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden

5.4.

In deze procedure gaat het om de vraag of gedaagden het (laten) uitvoeren van de in de dagvaarding alinea 31 vermelde werkzaamheden in en aan hun woningen moeten gedogen.

5.5.

In de wet is bepaald dat de huurder dringende werkzaamheden aan de woning moet gedogen (artikel 7:220 lid 1 BW). Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het nadeel kan bestaan uit schade, maar bijvoorbeeld ook uit extra kosten. De huurder moet op basis van de wet ook renovatiewerkzaamheden aan de woning gedogen, als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan aan de huurders (artikel 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW). Van renovatie is sprake als het gaat om gedeeltelijke vernieuwing van de woning door veranderingen of toevoegingen aan te brengen en het woongenot daardoor objectief gezien toeneemt.

5.6.

In dit kort geding heeft Vesteda tijdelijke ontruiming van de woningen van gedaagden gevorderd omdat zij dringende werkzaamheden wil uitvoeren ten behoeve van de brandveiligheid.

5.7.

Op grond van het Bouwbesluit 2012 ex. art. 2.85 dient bij verbouwingen van reeds bestaande woningen te worden voldaan aan een brandwerendheid van minimaal 20 minuten. Vesteda stelt dat de dringende werkzaamheden vereist zijn, omdat aan deze minimale norm in de woningen op dit moment niet wordt voldaan.

5.8.

Gedaagden hebben tegen deze stelling verweer gevoerd en stellen dat dit uit de rapporten helemaal niet blijkt. Dit standpunt deelt de kantonrechter.
Niet in geschil is dat het rapport van GBB is gebaseerd op een kortstondig bezoek aan één woning op de begane grond in juli 2021. In het rapport staat bij ‘geconstateerde terkortkomingen c.q. opmerkingen en acties’ vermeld dat het geen 100% opname betreft en dat bij uitvoering door een aannemer een volledig beeld geschetst dient te worden van de tekortkomingen. Daarna wordt een aantal onderdelen besproken. Ten aanzien van de voordeuren en bovenlichten wordt opgemerkt dat het daar aanwezige glas in lood niet voorzien is van brandwerende beglazing. Er van uitgaande dat dit ook bij de andere woningen in het complex het geval is acht de kantonrechter het aannemelijk dat dat moet worden aangepast. Daarvoor is ontruiming echter niet noodzakelijk.
Verder is in het rapport van GBB in het algemeen opgenomen dat CV doorvoeringen en ventilatieroosters die zijn aangesloten op de gemeenschappelijke schachten, brandwerend moeten worden uitgevoerd, maar dat dat niet nodig is als iedere woning een eigen gemetseld bouwkundig kanaal heeft. Geadviseerd wordt eerst te onderzoeken of dit het geval is. Vervolgens staat bij een foto met nummer 10 aangegeven dat het mogelijk is dat elke woning eigen bouwkundige gemetselde kanalen heeft. Of dat al dan niet daadwerkelijk het geval is heeft Vesteda tot op heden niet onderzocht. Ten aanzien van de rioolafvoeren wordt vermeld dat als deze door een brandwerende wand of vloer lopen, deze brandwerend moeten worden afgewerkt. Of dat het geval is, is volgens het rapport echter eveneens niet duidelijk. Ook dit is door Vesteda verder niet onderzocht. Verder meldt het rapport dat er beleid moet worden opgesteld ten aanzien van minimale inrichting van gemeenschappelijke verkeersruimten, dat wordt geadviseerd om rookmelders te plaatsen en dat (alhoewel geen brandveiligheidsissue) de balustrade ter plaatse van de vloerranden moet worden aangepast. Voor deze werkzaamheden, voor zover deze al als dringende werkzaamheden moeten worden gekwalificeerd, is ontruiming evenwel niet noodzakelijk.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat uit het rapport van GBB niet volgt dat er dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd die ontruiming noodzakelijk maken.

5.9.

Het rapport van ZRi van 13 september 2023 moet, zoals gedaagden terecht stellen, buiten beschouwing worden gelaten omdat ZRi niet zelf ter plaatse is geweest maar haar rapport uitsluitend heeft gebaseerd op het GBB rapport.

5.10.

Het rapport van ZRi van 12 oktober 2023 is gebaseerd op een bezoek aan twee woningen. In deze twee woningen is een opname uitgevoerd om een uitspraak te kunnen doen over de verwachte brandwerendheid van de plafonds en de vloerconstructies in totaliteit. In dit rapport staat vermeld dat scheuren in het stucwerk ongunstig zijn voor de brandwerendheid van een plafond. De plafonds in de bezochte woningen vertonen volgens het rapport evenwel geen scheuren of gaten en lijken van onderaf grotendeels onbeschadigd. De rietstengels van de plafonds lijken volgens het rapport bij de plafondsparingen ook nog in goede conditie. Al met al lijkt er met de conditie van de plafonds in de bezochte twee woningen weinig mis, afgezien van het feit dat geconstateerd is dat de inbouwdozen van de verlichting niet brandwerend zijn afgewerkt. Dit is echter een kleine ingreep waarvoor ontruiming niet noodzakelijk is. Vervolgens gaat het rapport in op een theoretische beoordeling van de brandwerendheid van de plafonds. Omdat er nauwelijks bruikbare testrapporten zijn en er geen genormeerde rekentechniek is om de brandwerendheid van gips-op-riet plafonds (waarvan hier sprake is) te bepalen, wordt een kwalitatieve beoordeling toegepast. Daarbij wordt vervolgens tot de conclusie gekomen dat de huidige vloerconstructie bij ideale uitvoering kan voldoen aan een WBD (brandwerendheid) van 20 minuten, maar niet aan 30 minuten WBD. Nu deze laatste norm niet geldt voor bestaande bouw, is de conclusie uit dit rapport dat de plafonds en vloeren in principe voldoen aan de norm die daarvoor geldt bij bestaande woningen. Echter omdat de inbouwdozen niet brandwerend zijn afgewerkt en er veel openstaande naden zijn bij de vloerbeschotdelen,
verwachtZRi dat in veel appartementen niet wordt voldaan aan de WDB-eis voor bestaande bouw. Of dat ook daadwerkelijk het geval is is door ZRi echter niet onderzocht. Ook Vesteda heeft dat niet onderzocht. Dit had wel voor de hand gelegen. Immers, zoals gedaagden stellen en uit de door Vesteda zelf overgelegde rapporten ook blijkt, verschillen de woningen van gedaagden van elkaar zodat constateringen met betrekking tot twee van deze woningen niet zonder meer maatgevend hoeven te zijn voor de 34 andere woningen. Gedaagden hebben bijvoorbeeld onbetwist gesteld dat in diverse woningen al andere plafonds zijn aangebracht. Daarbij komt nog dat gedaagden een rapport hebben overgelegd van Van Rossum, die heeft geconstateerd dat de verdiepingsvloeren een brandwerendheid hebben van 30 minuten.

5.11.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Vesteda onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van dringende werkzaamheden in de woningen van gedaagden en dat in verband met deze werkzaamheden ontruiming van alle woningen noodzakelijk is. Gelet op enorme ongemak dat een tijdelijke ontruiming voor gedaagden oplevert, dient dit door Vesteda eerst te worden aangetoond. Daarvoor leent een kort geding procedure zich echter niet.

5.12.

Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter de vorderingen van Vesteda in conventie jegens gedaagden dan ook af.

5.13.

Ten aanzien van de vordering in reconventie oordeelt de kantonrechter als volgt.

De kantonrechter heeft er begrip voor dat gedaagden willen dat de werkzaamheden in het kader van de verbetering van de brandwerendheid gezamenlijk met de renovatie/verduurzamingswerkzaamheden worden uitgevoerd zodat zij niet twee maal hoeven te ontruimen. Het staat Vesteda echter vrij om hierin haar eigen beleid te voeren en daarin de nodige beleidskeuzes te maken. Gedaagden kunnen niet afdwingen dat deze werkzaamheden gelijktijdig worden uitgevoerd. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat Vesteda ter zitting naar voren heeft gebracht dat nu nog niet gezegd kan worden of ontruiming van de woningen voor de verduurzamingswerkzaamheden vereist zal zijn. In dit stadium is de vordering in reconventie van gedaagden dan ook niet toewijsbaar. De kantonrechter wijst de vordering in reconventie dan ook af.

5.14.

Omdat de vorderingen van Vesteda in conventie zijn afgewezen, behoeven de vorderingen van gedaagden in voorwaardelijke reconventie geen bespreking meer.

5.15.

Omdat Vesteda in conventie in het ongelijk is gesteld zal zij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de reconventie, welke zullen worden begroot op nihil omdat de reconventie voortvloeit uit de conventie.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van Vesteda af,

6.2.

veroordeelt Vesteda in de proceskosten welke aan de zijde van gedaagden € 814,00 bedragen aan salaris van de gemachtigde;

6.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

6.4.

wijst de vorderingen van gedaagden af,

6.5.

veroordeelt gedaagde in de proceskosten welke aan de zijde van Vesteda worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.

Vordering tot ontruiming en gedogen van dringende werkzaamheden in huurwoningen

Uitspraak

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

in conventie en in reconventie

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing