Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/4475
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2024 in de zaak tussen
mr. drs. [eiser] , wonende te [woonplaats] , Zwitserland, eiser
(gemachtigde: mr. T.H. Huisman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 7 juni 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) naar toestandsdatum 1 januari 2022 (de toestandsdatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 8.675.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen eigenaar voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 mei 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 7.425.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is een kostenvergoeding toegekend van € 592.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2024.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak betreft een viersterrenhotel ( [hotelnaam 1] ) met restaurant (Restaurant [bedrijfsnaam] ) en is voor het laatst verbouwd in de periode 2019-2021. De onroerende zaak is gelegen in het centrum van [plaats] . Sinds de verbouwing, die is afgerond in mei 2021, beschikt het hotel over 72 kamers.
2. Eiser heeft de onroerende zaak verhuurd, deels ten behoeve van de exploitatie van [hotelnaam 1] en deels ten behoeve van de exploitatie van Restaurant [bedrijfsnaam] .
Geschil3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum naar de toestand op de toestandsdatum.
4. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder ten onrechte geen rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de verhuurde staat van de onroerende zaak. Eiser bepleit een waarde van € 5.120.000.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van € 7.425.000 niet te hoog is. Hij wijst in dit verband op verkooptransacties van vier hotels gelegen in het centrum van Den Haag.
Beoordeling van het geschil
6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hij heeft in de bezwaarfase aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels waardepeildatum 1 januari 2021 en na een inpandige opname, de waarde met behulp van de zogenoemde dekkingswaardemethode op € 7.425.000 vastgesteld. In beroep heeft verweerder gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode omdat in Den Haag rond de waardepeildatum voldoende transacties van vergelijkbare objecten hebben plaatsgevonden. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de door hem overgelegde onderbouwing in beroep (de matrix) weliswaar grof is, maar dat hij de vergelijkingsmethode enkel gebruikt ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsmethode kan worden toegepast ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
8. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopcijfers van hotels met een goed vergelijkbare ligging in het centrum van Den Haag, te weten:
[hotelnaam 2] , transportdatum 1 juli 2022, gecorrigeerde koopsom € 18.613.000;
[hotelnaam 3] (voormalig), transportdatum 28 mei 2021, gecorrigeerde koopsom € 24.262.859;
[hotelnaam 4] , transportdatum 15 augustus 2019, gecorrigeerde koopsom € 35.182.000; en
[hotelnaam 5] , transportdatum 1 juli 2022, gecorrigeerde koopsom € 2.597.000.
Uit deze verkoopprijzen heeft verweerder een gemiddelde prijs per kamer herleid van € 194.994. De onderhavige onroerende zaak heeft een prijs per kamer van (teruggerekend) € 103.125. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en hetgeen hij hierover heeft toegelicht ter zitting, aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de verschillen in aantal sterren, aantal kamers, onderhoudstoestand, de aan- of afwezigheid van meetingrooms en restaurantfaciliteiten en het leegstandsrisico. In de matrix zijn het aantal sterren en het aantal kamers van de hotels verwerkt. De overige verschillen en de eventuele gevolgen daarvan op de prijs per kamer heeft verweerder ter zitting voldoende toegelicht.
9. Eiser stelt dat verweerder in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de al dan niet verhuurde staat van de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij hier in de matrix inderdaad geen volledige informatie over heeft opgenomen en dat hij hiervoor niet heeft gecorrigeerd, maar dat een eventuele correctie eerder tot een hogere waarde dan een lagere waarde van de onroerende zaak zou leiden. De rechtbank sluit niet uit dat een verhuurde staat de waarde van een pand ook kan vermeerderen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Verweerder heeft hier geen onderzoek naar gedaan. De rechtbank houdt er daarom rekening mee dat de verhuurde staat van (sommige van) de vergelijkingsobjecten heeft geleid tot een hogere gemiddelde prijs per kamer. Gelet op het verschil tussen de gemiddelde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten en de teruggerekende prijs per kamer van de onroerende zaak, is evenwel niet aannemelijk dat een mogelijk waardevermeerderend effect van de verhuurde staat op de verkoopprijs tot de conclusie leidt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
10. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, leidt evenmin tot een ander oordeel. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de (negatieve) invloed van de coronacrisis. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat, voor zover hier een waardedrukkend effect van uitgaat, dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, behalve bij de verkoop van [hotelnaam 4] die vóór de uitbraak van de coronacrisis heeft plaatsgevonden. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Gelet op het tijdsverloop acht de rechtbank aannemelijk dat de verkopen van [hotelnaam 2] , het voormalige [hotelnaam 3] en het [hotelnaam 5] hebben plaatsgevonden gedurende de coronacrisis. Ook als de rechtbank enkel rekening houdt met deze drie transacties, ligt de gemiddelde prijs per kamer nog ruim boven de teruggerekende prijs per kamer van de onroerende zaak.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, voorzitter, mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).