ECLI:NL:RBDHA:2024:17631

• Datum uitspraak: 2 oktober 2024
• Publicatiedatum: 29 oktober 2024
• Zaaknummer: C/09/672087 / KG ZA 24-824
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: S.J. Hoekstra-van Vliet; F.J. Streng
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woning door gedaagden zonder recht of titel na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 2 oktober 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Carmel Residential II Coöperatief U.A. en twee gedaagden die zonder recht of titel in een woning verblijven. Carmel, eigenaar van de woning, heeft de gedaagden gesommeerd de woning te verlaten, omdat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij een huurovereenkomst met Carmel hebben gesloten. De voorzieningenrechter oordeelt dat de door de gedaagden overgelegde huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat deze niet is ondertekend door een bevoegde vertegenwoordiger van Carmel. De voorzieningenrechter wijst de vordering van Carmel toe en veroordeelt de gedaagden om de woning uiterlijk op 31 oktober 2024 te ontruimen. Tevens wordt bepaald dat het vonnis gedurende een jaar ook tegen derden ten uitvoer kan worden gelegd, om te voorkomen dat de woning opnieuw illegaal wordt verhuurd. De gedaagden worden ook veroordeeld in de proceskosten, die zijn begroot op € 1.540,46. De uitspraak benadrukt het belang van rechtsgeldige huurovereenkomsten en de bescherming van eigendomsrechten.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/672087 / KG ZA 24-824

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding ter zitting van

2 oktober 2024

in de zaak van

CARMEL RESIDENTIAL II COÖPERATIEF U.A. te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] te Den Haag,

2.
[gedaagde sub 2] te Den Haag,

gedaagden,

advocaat mr. R. Verspaandonk te Den Haag,

3.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK, OF ENIG GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE ( [postcode] ) [plaatsnaam] AAN DE [adres] , anders dan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht,

gedaagden,

niet verschenen.

Eiseres wordt hierna ‘Carmel’ genoemd. Gedaagden sub 1 en sub 2 worden hierna afzonderlijk ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘ [gedaagde sub 2] ’ genoemd en gezamenlijk ‘ [gedaagden] c.s.’.

Aanwezig is mr. S.J. Hoekstra-van Vliet, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. F.J. Streng, griffier.

Tevens zijn aanwezig:

- namens Carmel: mevrouw [naam 1] (managementassistent bij Schep Vastgoed), vergezeld van mr. Eijsberg;

- [gedaagde sub 2] , vergezeld van mr. Verspaandonk en tolk mevrouw Ates.

Nadat partijen hun standpunten hebben toegelicht, over en weer hebben gereageerd op de standpunten van de wederpartij en vragen van de voorzieningenrechter hebben beantwoord, heeft de voorzieningenrechter de zitting voor korte tijd geschorst. Na hervatting van de zitting heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak gedaan. Deze luidt als volgt.

1. De gronden van de beslissing

1.1.

Carmel is sinds 11 juni 2020 eigenaar van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaatsnaam] (hierna: de woning). De woning wordt beheerd door Schep Vastgoedmanagers (hierna: de beheerder).

1.2.

Carmel heeft de woning destijds gekocht in verhuurde staat. De huur is omstreeks december 2023 geëindigd. In de periode daarna heeft Carmel de woning laten renoveren ter verbetering van het energielabel. De verbouwing heeft geduurd tot omstreeks mei 2024.

1.3.

Eind augustus 2024 is de woning geïnspecteerd ten behoeve van het energielabel. Bij die inspectie heeft de door de beheerder ingeschakelde externe partij, EPW inspecties, een vrouw in de woning aangetroffen. Vervolgens hebben medewerkers van de beheerder de woning bezocht en werd hen een document getiteld ‘huurovereenkomst woonruimte’ getoond. Daarin staat, voor zover nu relevant, het volgende vermeld:

“
ONDERGETEKENDEN

Carmel Residential I Coöperatief U.A., (…), hierna te noemen ‘verhuurder’,

EN

De heer [gedaagde sub 2] geboren op [geboortedatum 1] 1990 en mevrouw [gedaagde sub 1] geboren op [geboortedatum 2] 1992, hierna te noemen ‘huurder’.

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING

De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd voor 6 maanden ingaande op 11 juli 2024 en eindigend op 10 januari 2025

(…)

Duur, verlenging en opzegging

Onbepaalde tijd

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor zes maanden, ingaande op 11 juli 2024

(…)

Betalingsverplichting, betaalperiode

(…)

4.5

Met het oog op de datum van ingang van deze huurovereenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 11 juli 2024 tot en met 10 augustus 2024 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 1850 huur Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 11 juli 2024.

Beheerder

9.1

Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: nvt.

(…) ”

1.4.

Op 29 augustus 2024 werd de beheerder via WhatsApp benaderd door iemand die zich presenteerde als ‘ [naam 2] ’ en die zich uitgaf voor de juridisch adviseur van ‘de bewoners’. Deze persoon verzocht de beheerder onder andere om een bankrekeningnummer en een tenaamstelling te verstrekken. Ook berichtte deze persoon de beheerder dat er een huurovereenkomst zou zijn en dat er zou zijn betaald, maar dat als blijkt dat er huur moet worden betaald aan ‘de rechtmatige eigenaar’, dat dit gelijk kan.

1.5.

In een brief van 2 september 2024 heeft de beheerder de bewoners van de woning gesommeerd om de woning te verlaten. In reactie daarop ontving de beheerder op 4 september 2024 een brief van de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). Daarin stelt [naam 3] dat [gedaagden] c.s. zijn cliënten zijn, dat zij de woning met hun gezin bewonen en dat zij de woning hebben gehuurd van een persoon die zichzelf presenteerde als de eigenaar van het pand en in het bezit was van de sleutels. Ook schrijft [naam 3] dat [gedaagden] c.s. in goed vertrouwen de huurpenningen en de borgsom aan de vermeende eigenaar hebben betaald. [naam 3] verzoekt de beheerder tot slot om samen te werken aan een redelijke oplossing en om het bankrekeningnummer te verstrekken waarnaar de huurpenningen voortaan kunnen worden overgemaakt.

1.6.

Bij brief van 5 september 2024 heeft de advocaat van Carmel namens haar [gedaagden] c.s. gesommeerd om de woning te ontruimen. De volgende dag reageerde [naam 3] daarop per e-mail met het verzoek om een ruimere ontruimingstermijn en het verzoek om tot een werkbare oplossing te komen.

1.7.

Bij brief van 11 september 2024 heeft de advocaat van Carmel bericht dat zij bereid is om de termijn voor ontruiming te verlengen tot 1 november 2024, op voorwaarde dat schriftelijk wordt vastgelegd dat [gedaagden] c.s. de woning dan vrijwillig zullen verlaten. Op dit bericht hebben [gedaagden] c.s. niet gereageerd. Vervolgens heeft Carmel gedaagden in kort geding gedagvaard.

1.8.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven.

1.9.

Carmel vordert in deze procedure, zakelijk weergegeven, gedaagden te veroordelen om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege hen bevindt te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Carmel te stellen, met bepaling dat het vonnis conform artikel 557a Rv gedurende een jaar ook tegen derden ten uitvoer kan worden gelegd en met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

1.10.

[gedaagden] c.s. voeren verweer tegen het gevorderde.

1.11.

De voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagden] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven en dat zij de woning moeten verlaten. Anders dan [gedaagden] c.s. betogen, acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten met Carmel. De door [gedaagden] c.s. overgelegde huurovereenkomst is ten eerste niet gesloten door of namens ‘Carmel Residential
II Coöperatief U.A.’, maar deze vermeldt als verhuurder ‘Carmel Residential
I Coöperatief U.A.’. Verder is onduidelijk door wie de huurovereenkomst is ondertekend en waaruit blijkt dat deze – niet bij naam genoemde – persoon bevoegd was om Carmel te vertegenwoordigen. Daarmee rijst het ernstige vermoeden dat deze huurovereenkomst vals is. Dat vermoeden wordt versterkt door de manier waarop deze huurovereenkomst tot stand is gekomen en daaraan uitvoering wordt gegeven. Volgens [gedaagde sub 2] is de woning te huur aangeboden via een advertentie op Marktplaats en komt er iedere maand een – voor [gedaagden] c.s. onbekende – persoon aan de deur aan wie de huur contant moet worden betaald. Dat is geen gebruikelijke gang van zaken en [gedaagden] c.s. hadden daaruit moeten afleiden dat er iets niet in de haak was met de huurovereenkomst. Op de zitting heeft [gedaagde sub 2] ook toegegeven dat hij voelde dat er iets niet klopte. Hij heeft naar eigen zeggen geen vragen gesteld, omdat zijn gezin in een benarde situatie verkeerde en zij dringend een dak boven hun hoofd nodig hadden. [gedaagden] c.s. hebben een kindje van nog geen anderhalf jaar oud en zij moesten hun oude huurwoning verlaten, aldus [gedaagde sub 2] .

1.12.

De voorzieningenrechter acht het, gelet op de door [gedaagden] c.s. geschetste situatie, vanuit menselijk oogpunt niet onbegrijpelijk dat zij de woning toch hebben betrokken. Dat maakt echter niet dat Carmel aan de door [gedaagden] c.s. overgelegde huurovereenkomst is gebonden. Zoals hiervoor is toegelicht, is niet aannemelijk geworden dat Carmel die huurovereenkomst met [gedaagden] c.s. heeft gesloten. [gedaagden] c.s. hebben overigens ook niet aannemelijk gemaakt dat de door hen betaalde huurpenningen aan Carmel ten goede zijn gekomen. Verder is niet gebleken dat Carmel op enige manier de schijn heeft gewekt dat zij rechtsgeldig werd vertegenwoordigd door de persoon met wie [gedaagden] c.s. zaken hebben gedaan. Carmel heeft daarnaast genoegzaam toegelicht dat de woning is gerenoveerd en slechts een korte periode heeft leeggestaan in afwachting van de keuring in het kader van het energielabel. Het heeft er dus alle schijn van dat iemand op malafide wijze de sleutels van de woning heeft verworven en misbruik heeft gemaakt van de woningnood van [gedaagden] c.s. door hen onder valse voorwendselen tot huur van de woning te verleiden. Dat is weliswaar erg vervelend voor [gedaagden] c.s., maar daar mag Carmel niet de dupe van worden. De woning is tenslotte haar eigendom en zij heeft het recht om haar eigen huurders te kiezen.

1.13.

De conclusie is dat [gedaagden] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven en dat zij de woning moeten ontruimen. Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. In Nederland is in algemene zin sprake van een grote woningnood. Dat [gedaagden] c.s. dringend een woning nodig hebben, is op zichzelf genomen geen reden om hen nog veel langer in de woning toe te laten. Hetzelfde geldt namelijk ook voor veel andere mensen in Nederland. Carmel heeft verder aangevoerd dat zij de woning wenst te verhuren, dat zij er belang bij heeft dat zij eisen kan stellen aan haar huurders en dat zij potentiële huurders daarop kan screenen. [gedaagden] c.s. kunnen zich net als ieder ander bij Carmel melden om te bezien of zij voor huur van de woning in aanmerking komen. Op dit moment is echter allerminst zeker dat dit het geval is. Carmel heeft er tot slot terecht op gewezen dat zij iedereen een eerlijke kans wil kunnen bieden een woning te huren en dat het nu zonder meer verhuren van de huurwoning aan [gedaagden] c.s. een ongunstig precedent zou scheppen. Daarmee wordt immers het signaal gegeven dat misdaad loont en dat kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet de bedoeling zijn.

1.14.

De vordering van Carmel is daarmee toewijsbaar en [gedaagden] c.s. zullen worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Carmel vordert een ontruimingstermijn van twee weken na datum vonnis, terwijl zij [gedaagden] c.s. eerder, weliswaar onder voorwaarden, een ontruimingstermijn tot 1 november 2024 heeft gegund. De voorzieningenrechter ziet, mede gelet op de benarde situatie van [gedaagden] c.s., aanleiding om bij die termijn aan te sluiten. [gedaagden] c.s. krijgen dus tot 1 november 2024 de tijd om de woning te ontruimen.

1.15.

Ook de vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv is toewijsbaar. Weliswaar is niet gebleken dat er op dit moment nog anderen dan [gedaagden] c.s. en hun kind in de woning verblijven, maar Carmel heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft dat het vonnis ook tegen derden ten uitvoer kan worden gelegd. Het valt immers niet uit te sluiten dat de personen die betrokken zijn geweest bij de oplichting van [gedaagden] c.s. zullen proberen de woning nogmaals illegaal aan (een) derde(n) ter beschikking te stellen. Het is niet wenselijk dat Carmel in dat geval weer een procedure moet starten om een ontruimingstitel te krijgen. De voorzieningenrechter zal daarom bepalen dat het vonnis tot één jaar na heden ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de woning bevindt.

1.16.

[gedaagden] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Carmel worden begroot op:

- dagvaarding € 137,46

- griffierecht € 688,--

- salaris advocaat € 715,--

- nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.540,46

1.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2. De beslissing

De voorzieningenrechter:

2.1.

veroordeelt [gedaagden] c.s. om de woning, staande en gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) Den Haag, uiterlijk op 31 oktober 2024 met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege hen bevindt volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Carmel te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

2.2.

bepaalt dat dit vonnis tot één jaar na de datum van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Den Haag bevindt en/of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;

2.3.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 1.540,46, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

2.4.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

2.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

2.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

WAARVAN PROCES-VERBAAL,

…………………………………. …………………………………

mr. F.J. Streng mr. S.J. Hoekstra-van Vliet