ECLI:NL:RBDHA:2024:17616

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/645670 / HA ZA 23-321

Vonnis van 30 oktober 2024

in de zaak van

1.[naam 1] [woonplaats] ,

2.
[naam 2]te [woonplaats]

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

advocaat: mr. H.A. van Beilen te Amsterdam,

tegen

1.[naam 3] te [woonplaats] ,

2.
[naam 4]te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

advocaat: mr. A.P. van Dijk.

Partijen worden hierna ‘ [naam 1] c.s.’ respectievelijk ‘ [naam 3] c.s.’ genoemd.

1.Wat is de kern van de zaak?

1.1.

Partijen zijn buren van elkaar. In de mandelige muur tussen de woningen van partijen zit een nog altijd wijkende scheur. [naam 1] c.s. hebben met rapporten van deskundigen voldoende onderbouwd dat herstel van die scheur noodzakelijk is. [naam 3] c.s. zullen als mede-eigenaren van de mandelige muur de helft van de kosten voor de geadviseerde herstelwerkzaamheden moeten dragen.

1.2.

Verder hebben [naam 3] c.s. onrechtmatig gehandeld jegens [naam 1] c.s. door geen constructief overleg te voeren over een oplossing van de schade aan de muur. Door deze opstelling van [naam 3] c.s. hebben de werkzaamheden aan de woning van [naam 1] c.s. en de mandelige muur vertraging opgelopen. Door die vertraging hebben [naam 1] c.s. over een langer periode dubbele woonlasten gehad en zijn de kosten voor werkzaamheden aan hun woning gestegen. [naam 3] c.s. moeten deze schade vergoeden. Ook zullen zij de kosten moeten betalen van de door [naam 1] c.s. ingeschakelde deskundigen.

1.3.

Ten slotte zijn [naam 3] c.s. gehouden mee te werken aan de oprichting van een schutting op de erfgrens tussen de tuinen van de woningen van partijen en moeten zij op basis van een erfdienstbaarheid toestaan dat [naam 1] c.s. over hun grond naar hun schuur gaan.

2.Hoe is de procedure verlopen?

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 maart 2023, met producties;

- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties;

- de conclusie van antwoord in het incident;

- het vonnis in het incident van 5 juli 2023;

- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak tevens eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- het tussenvonnis van 20 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;

- de akte wijziging van eis in conventie, tevens overlegging producties, aan de zijde van [naam 1] c.s.;

- de akte met producties aan de zijde van [naam 3] c.s.;

- de e-mail met drie nadere producties aan de zijde van [naam 1] c.s.,

- de mondelinge behandeling waarvan aantekening is gehouden;

- de akte overlegging producties tevens houdende een akte wijziging van eis aan de zijde van [naam 1] c.s.;

- de antwoordakte tevens akte overlegging nadere producties aan de zijde van [naam 3] c.s.; en

- de akte uitlating producties aan de zijde van [naam 1] c.s. tevens houdende een eisvermindering.

2.2.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

3.Wat vorderen partijen?

3.1.

[naam 1] c.s. vorderen in conventie, na meerdere wijzigingen van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat [naam 3] c.s. jegens [naam 1] c.s. op grond van artikel 5:65 BW gehouden zijn tot betaling van een bijdrage in de kosten van de door Ingenieursbureau Faas & Van Iterson in haar rapport van 29 januari 2020 en door Schaal Ingenieurs in haar rapporten van 5 augustus 2022 en 14 april 2023 voorgestelde wijze van herstel van de mandelige fundering, mandelige muur en mandelige schoorsteen en de realisatie van de rioleringssplitsing van de woningen aan Het [adres 1] en 73 te [woonplaats] ;

2. [naam 3] c.s. te veroordelen tot het vergoeden van de schade die [naam 1] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van het niet (mede) vanaf het perceel van het [adres 1] te [woonplaats] kunnen (doen) uitvoeren van het herstel van de fundering, muur, schoorsteen en riolering, een en ander als nader te begroten, dan wel nader op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet;

3. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. van een bijdrage in de kosten die gemoeid zullen gaan met het funderingsherstel, herstel van de muur, herstel van de schoorsteen en de splitsing van de riolering als hiervoor onder 1 bedoeld en tot (overige) schadevergoeding, een en ander nader te begroten door de rechtbank dan wel nader op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet;

4. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling van een voorschot op het hiervoor onder 3. gevorderde bedrag van € 65.000,-;

5. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. van een bedrag van € 13.506,69 ten titel van schadevergoeding wegens de prijsverhoging van het funderingsherstel;

6. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. van een bedrag van € 3.025,- euro ten titel van schadevergoeding wegens het herstel van de schoorsteen;

7. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. ten titel van schadevergoeding van een bedrag van € 4.850,- wegens bemiddelingskosten hypotheek;

8. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. ten titel van schadevergoeding van bedragen van € 3.206,50, € 559,63, € 3.878,05 en

€ 532,40 wegens de kosten van Schaal Ingenieurs B. V. en Nepocon (voorheen Schaal Ingenieurs);

9. [naam 3] c.s. te veroordelen tot betaling aan [naam 1] c.s. ten titel van schadevergoeding van een bedrag van € 35.556,97 over de periode mei 2021 tot en met februari 2024 wegens een overbruggingskrediet en dubbele woonlasten;

10. te verklaren voor recht dat het [naam 1] c.s. te allen tijde is toegestaan om met een auto, (motor)fiets en te voet te komen en te gaan van de openbare weg aan [straatnaam 1] over de weg gelegen aan de noordoostzijde achter de woning van gedaagden aan het [adres 2] (kadastraal nummer [kadastraal nummer 1] ) naar het erf gelegen achter de woning van eisers aan het [adres 3] (kadastraal nummer [kadastraal nummer 2] );

11. [naam 3] c.s. te veroordelen om op eerste schriftelijk verzoek van [naam 1] c.s. alle benodigde medewerking te verlenen aan het door [naam 1] c.s. op gemeenschappelijke kosten - doen aanbrengen van een goedkope en eenvoudige houten muur van 2 meter hoogte op de kadastrale erfgrens, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [naam 3] c.s. daaraan niet vrijwillig voldoen en met een maximum van € 5.000,00; en

12. met veroordeling van [naam 3] c.s. in de kosten van deze procedure alsmede in de kosten van het gelegde beslag.

3.2.

[naam 3] c.s. vorderen in reconventie, zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, opheffing van het op hun woning gelegde beslag, met veroordeling van [naam 1] c.s. in de proceskosten.

3.3.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd tegen de vorderingen. De rechtbank zal de onderbouwing van de vorderingen, het verweer en de relevante feiten hierna per vordering weergeven en beoordelen.

4.Wat is het oordeel van de rechtbank per vordering?

Welke feiten hebben aanleiding gegeven tot het geschil?

4.1.

[naam 1] c.s. zijn sinds 29 maart 2019 eigenaren van de woning aan [adres 3] in [woonplaats] (hierna: [adres 3] ).

4.2.

Na de overdracht hebben [naam 1] c.s. geconstateerd dat de mandelige muur tussen Het [adres 1] en 73 (hierna: de mandelige muur) volledig was doorgescheurd, verzakt en geroteerd, hetgeen tot die tijd door schrootjes aan het zicht onttrokken was.

4.3.

Hierop hebben [naam 1] c.s. Debo Advies een funderingsinventarisatie laten doen. In een rapport van 8 april 2019 heeft Debo Advies geconcludeerd dat de mandelige muur van de kelder tot aan de zolder gescheurd is en geadviseerd om funderingsverbetering aan te brengen door de mandelige muur en de fundering te fixeren. Het Ingenieursbureau Faas &Van Iterson (hierna: Faas & Iterson) heeft bij rapport van 29 januari 2020 een herstelplan opgesteld voor het herstel van de (mandelige) fundering en muur.

4.4.

[naam 1] c.s. hebben tevergeefs geprobeerd afspraken te maken met de toenmalige eigenaren van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: [adres 2] ) over het herstel van deze schade aan de mandelige fundering en muur.

4.5.

[naam 3] c.s. zijn op 4 april 2021 eigenaren van [adres 2] geworden.

4.6.

Op 7 september 2021 heeft de gemeente Wassenaar aan partijen een brief met de volgende inhoud gestuurd:

‘
[…]

De bouwinspecteur heeft geconstateerd dat aan de voorzijde van de woningen Het Kerkehout 69, 71 en 73 in de gezamenlijke draagmuren forse scheurvormingen aanwezig zijn. Deze scheurvorming staat zeer waarschijnlijk in verhouding met een verzakking van de oorspronkelijke fundering door de jaren heen. In het gevelwerk van de woningen 71 en 73 is vergelijkbare scheurvorming aangetroffen. In het gevelwerk van Het Kerkehout 65 is verouderde scheurvorming hersteld.

[…]

De uitgevoerde inspectie geeft vanuit bouwtoezicht voldoende aanleiding u te informeren over de noodzaak om individueel maar vooral ook gezamenlijk, onderzoek uit te laten voeren naar de draagkracht van de fundering van de woningen in het bouwblok.

[…]’

4.7.

Schaal Ingenieurs heeft bij rapporten van 5 augustus 2022 en 14 april 2023 een analyse gemaakt van (de oorzaken van) de schade aan de fundering en muur en voorstellen gedaan voor herstel.

4.8.

In de periode mei 2021 tot en met maart 2023 heeft tussen [naam 1] c.s. en [naam 3] c.s., zonder en met tussenkomst van hun gemachtigden, meermaals overleg plaatsgevonden over het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Dit overleg heeft niet tot overeenstemming tussen partijen geleid.

4.9.

Nadat [naam 3] c.s in maart 2023 aan [naam 1] c.s. kenbaar hebben gemaakt [adres 2] te koop te gaan zetten, hebben [naam 1] c.s. conservatoir beslag op Het [adres 1] laten leggen.

Zijn [naam 3] c.s. gehouden om bij te dragen aan de kosten van de werkzaamheden zoals geadviseerd door Ingenieursbureau Faas & Van Iterson en Schaal Ingenieurs? En moeten zij een voorschot betalen op deze kosten? Ja, maar alleen voor herstel van de scheur in de mandelige fundering en de muur. Hiervoor moeten zij een voorschot van € 10.043,49 betalen.

4.10.

[naam 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat [naam 3] c.s. moeten bijdragen in de kosten van een viertal werkzaamheden: (i) herstel van de mandelige fundering; (ii) herstel van de mandelige muur; (iii) herstel van de mandelige schoorsteen; en (iv) de splitsing van de riolering. De rechtbank zal de vordering per onderdeel behandelen, waarbij de eerste twee onderdelen gezamenlijk beoordeeld zullen worden.

(i) en (ii)
Mandelige fundering en muur

4.11.

[naam 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat [naam 3] c.s. moeten bijdragen aan de kosten voor de door Faas & Van Iterson geadviseerde werkzaamheden aan de mandelige muur. Deze werkzaamheden zijn opgenomen in een rapport van 29 januari 2020:

[…] De fundering van de woning [= [adres 3] ] is in twee richtingen verzakt. De buitengevel is circa 10cm verzakt. De voorste helft van de mandelige muur met de buren is vanaf de kelder volledig doorgescheurd en circa 5 cm verzakt. Funderingsherstel en vervangen van de bestaande staalconstructie binnen de gevel is gewenst. Ook zal de voorgevel in ere hersteld worden. Eerst wordt tbv de zijgevel van de woning op nieuwe palen een funderingsplaat aangebracht waarna deze wordt gevijzeld. Vervolgens wordt een tweede funderingsplaats op palen aangebracht tbv het verzakte deel van de mandelige muur. Hierna wordt de nieuwe staalconstructie geplaatst.

Werkmethode:


Allereerst worden de palen in de grond geboord. De palen blijven +/- 2 meter uitsteken.


Allereerst wordt de gehele houten balklaag onderstempeld. Vervolgens worden de gemetselde penanten, de stalen liggers die daarop liggen en de stalen kolom bij de voorgevel verwijderd. Omdat deze situatie niet mogelijk is met de vloer maken wordt deze veranderd; De houten balklaag wordt tpv de kelder onderstempeld op de kelderwand. Onder de rest van de houten balklaag wordt een stalen ligger geplaatst, die wordt onderstempeld aan één kant op de kelderwand, aan de andere kant ligt deze ligger op de bestaande ligger in de voorgevel, welke wordt onderstempeld (zie additioneel stempelplan).


Vervolgens wordt de voorgevel verwijderd. In de achtergevel moet een dilatatie worden gemaakt ter hoogte van de kelder in verband met het vijzelen.


Vervolgens wordt de wapening van de nieuwe betonvloer veld 1 gelegd, met nokken in de bestaande wanden van de woning. Ter plaatse van de palen wordt een sparing gemaakt. Ter plaatse van de andere bestaande wanden met de buren en ter hoogte van de aansluiting met de kelder moet een dilatatie worden gemaakt.


Vervolgens wordt de betonvloer veld 1 gestort. Als de vloer is uitgehard kunnen de vijzels worden aangedraaid. […]


Nadat vloerveld 1 is gevijzeld wordt de wapening van vloerveld 2 gelegd en de vloer gestort.


Als vloerveld 2 is uitgehard kan het portaal in de voorgevel en de stalen liggers onder de verdiepingsvloer worden geplaatst.


Daarna kan er een rand worden gemetseld voor de oplegging van de PS-vloer. Daarna kan de voorgevel worden gerealiseerd en de afwerklaag worden gestort.

4.12.

Niet in geschil is dat de muur tussen de woningen van partijen een mandelige muur is en dat deze op een mandelige fundering rust. Verder is niet in geschil dat in de mandelige muur scheuren aanwezig zijn. In artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat mandelige zaken door alle mede-eigenaren moeten worden onderhouden en, indien nodig, vernieuwd. Alle eigenaars moeten in de kosten van het herstel of de vernieuwing bijdragen indien deze werkzaamheden noodzakelijk zijn. Uit de eisen van de redelijkheid vloeit voort dat de eigenaren in overleg moeten treden met als doel overeenstemming te bereiken over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten, zoals wijze van uitvoering, de keuze van de aannemer, de met het herstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel van de bijdrageplicht aan die kosten.

4.13.

Overwogen wordt dat het standpunt van [naam 3] c.s. ten aanzien van de vraag of sprake is van noodzakelijk herstel dubbelzinnig is. Uit randnummer 24 van de conclusie van antwoord kan worden afgeleid dat [naam 3] c.s. naar aanleiding van het rapport van Schaal Ingenieurs van 14 april 2023 niet langer betwisten dat ‘iets moet gebeuren’ aan de mandelige fundering en muur. Maar uit het standpunt van [naam 3] c.s. ter zitting en de inhoud van het door hen geproduceerde rapport van Bouw Techno Keuring B.V. (hierna: Bouw Techno Keuring) begrijpt de rechtbank dat zij in ieder geval de noodzaak tot herstel van de fundering betwisten. De rechtbank is dan ook genoodzaakt om eerst te beoordelen of de door Faas & Iterson geadviseerde werkzaamheden noodzakelijk zijn.

4.14.

Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [naam 1] c.s., in aanvulling op het rapport van Faas & Iterson, een viertal rapporten in het geding gebracht.

4.14.1.

In opdracht van [naam 1] c.s. heeft Debo Advies op 9 april 2019 een rapport uitgebracht, met de volgende bevindingen:

‘
Door een combinatie van aanwezigheid van een diep gefundeerde kelder en een ondiepe fundering van de overige woondelen heeft onregelmatige zetting en verzakking plaatsgevonden. De mandelige muur is van de kelder tot aan de schoorsteen geheel doorgescheurd en richting straatzijde verzakt. De zijgevel is als geheel verzakt (verergerd door werkzaamheden t.b.v. leidingen evenwijdig aan deze gevel), echter ook iets meer naar straatzijde toe. De achtergevel is tussen de kelder en zijgevel verzakt en ernstig gescheurd.

De scheuren in de mandelige muur zijn ernstig en de schade is groot (ernstige scheuren en lossen stenen). Verhoging van belasting in huidige toestand wordt afgeraden. Voor het bepalen van een handhavingstermijn in huidige staat is uitgebreider funderingsonderzoek (naar F30 richtlijnen) benodigd.

[…]

Er wordt geadviseerd om funderingsverbetering aan te brengen.

Minimaal wordt geadviseerd om de mandelige muur en de buitengevel te fixeren en verdere verzakking tegen te gaan. Dit dient te gebeuren alvorens renovatie van de rioleringsleiding uit te voeren.

[…]’

4.14.2.

In opdracht van [naam 1] c.s. heeft Schaal Ingenieurs op 5 augustus 2022 een rapport uitgebracht, met de volgende bevindingen:

“
1. Is er sprake van een funderingsschade dan wel constructieve schade aan de mandelige muur?

Er is ernstige constructieve schade geconstateerd aan de mandelige muur. De waargenomen scheuren in de mandelige muur tijdens de inspectie door Schaal Ingenieurs zijn groter dan in de foto’s welke genomen zijn tijdens de inspectie door DeBo Advies tot een scheurwijdte van 22 mm.

Dit wijst erop dat de scheurvorming groter wordt met de tijd. De fundering van metselwerk wordt dieper de grond in geduwd. Gezien de gemeten zakkingen zijn er onder maaiveld waarschijnlijk scheuren in de fundering van de mandelige muur aanwezig, vermoedelijk bij de aansluiting tussen de fundering van de mandelige muur en de kelderfundering.

[…]

2. Zo ja, kunt u toelichten waardoor de funderingsschade dan wel de constructieve schade aan de mandelige muur is ontstaan?

De directe oorzaak van de funderingsschade en de constructieve schade is niet geheel duidelijk. Een aantal factoren hebben bijgedragen aan de funderingsschade en de constructieve schade, mogelijk in combinatie met elkaar. Deze worden hieronder toegelicht.

Belangrijk punt is dat er door de gemeentelijke bouwinspecteur schade is geconstateerd aan de mandelige bouwmuren aan de voorzijde van de panden [huisnummer 1] , [huisnumer] en [huisnummer 2] . Zie ook de brief van L. van de Vijver aan de heer [naam 1] in de bijlagen [= brief aangehaald in randnummer 4.6, rb.]. Ook is er door Schaal Ingenieurs op diverse plaatsen reeds herstelde schade van het metselwerk geconstateerd bij huisnummer [huisnummer 3] . Dit wijst erop dat de funderingsproblematiek niet enkel speelt bij huisnummer 71 en 73 maar ook bij de andere woningen in dit blok.

Zettingen van de ondergrond

Als eerste is bij op staal gefundeerde panden altijd sprake van zettingen van de ondergrond. […]

Verkeer

Het pand is gelegen in een woonwijk aan een doorgaande weg, toegankelijk voor alle soorten verkeer. Dynamische verkeersbelastingen, met name zwaar verkeer zoals vrachtwagens of vuilniswagens, kunnen zeer negatieve gevolgen hebben voor funderingen op staal en kunnen bestaande of beginnende schade versnellen en verergeren. Mogelijk hebben dynamische verkeersbelastingen bijgedragen aan (de snelheid van) de opgetreden schade.

Fluctuerende grondwaterstand

[…]

Uit onderstaande metingen blijk dat de grondwaterstand sinds de jaren 50 hoger is geworden en jaarlijks sterk fluctueert. Een hogere waterspanning geeft een hogere grondspanning. Bij verlaging van de waterspanning ontstaat een ontspanning van de grond. Dit kan (ongelijke) zetting bij funderingen op staal [..] veroorzaken.

[…]

3. Wat is een constructief juiste wijze van herstel van de scheur in deze mandelige muur?

Herstel van de scheuren heeft uitdrukkelijk pas zin wanneer de oorzaak van de scheuren is verholpen. Wanneer enkel de scheuren worden hersteld bestaat er een grote kans op nieuwe scheurvorming, mogelijk op een nieuwe locatie.

Er zijn diverse producten op de markt om scheuren in metselwerk te herstellen. Belangrijk is dat er in de lintvoegen elementen worden geplaatst die trekspanning kunnen opnemen.

[…]

4. Voldoet naar uw deskundige mening herstel van enkel de scheur in de mandelige muur, zonder dat de mandelige fundering hersteld wordt?

Enkel herstellen van de scheuren in de mandelige muur geeft geen oplossing van het probleem. Bij het enkel herstellen van de scheuren in de huidige situatie zal er waarschijnlijk nieuwe scheurvorming optreden. Er zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk om te zorgen dat de krachtswerking wordt verbeterd en om te zorgen voor meer draagkracht van de fundering.

Er is in opdracht van dhr. [naam 1] een ontwerp voor funderingsherstel gemaakt door ingenieursbureau Faas & Van Iterson middels de veel toegepaste tafelmethode. Hierbij wordt het pand door een betonplaat met palen opgevangen. Bij uitvoering van dit ontwerp zullen verdere zettingen aan huisnummer 73 worden geminimaliseerd. Tevens zal bij uitvoering van dit ontwerp het voorste deel van de mandelige muur waaraan de grootste schade is geconstateerd worden opgevangen.

[…]

4.14.3.

In opdracht van [naam 1] c.s. heeft Schaal Ingenieurs op 14 april 2023 een aanvullende rapportage opgesteld. In deze rapportage heeft Schaal Ingenieurs de volgende vraag beantwoord: ‘
Ervan uitgaande dat de constatering van de gemeentelijke bouwinspecteur – dat de binnenmuren in de woning met huisnummer 71 geen belasting (meer) dragen van de verdiepingsbalken – juist is, wat is dan uw mening omtrent de constructieve deugdelijkheid van deze situatie en de invloed hiervan op de mandelige muur tussen de woningen met huisnummer [huisnumer] en [huisnummer 2] ?’

‘
[…]

Resumerend, daar waar nu schade is in de mandelige muur tussen nummer 71 en 73 vlak achter de voorgevel zijn door de wijzigingen in de belastingafdracht vanwege de verbouwingen van nummer 71 de belastingen hoger dan in de oorspronkelijke situatie. Hoewel dit mogelijk niet de hoofdoorzaak is, leidt dit in de toekomst naar verwachting wel tot nog grotere scheuren en verzakkingen van de mandelige muur. Er is reeds door Schaal Ingenieurs geconstateerd dat de scheuren nog altijd groter worden.

Deze conclusies zijn gebaseerd op de conclusie van Bouwtoezicht dat de huidige binnenwanden van nummer 71 in de huidige toestand niet dragend zijn. Een aanvullende inspectie wordt aanbevolen.

Op basis van de uitgangspunten voldoet de constructie van Het [adres 1] momenteel niet aan de veiligheidseisen conform de geldende normen. Gezien de huidige constructieve situatie binnen nummer 71 en de forse schade in de mandelige muur tussen nummer 71 en 73 worden directe maatregelen aanbevolen.’

4.14.4.

In opdracht van [naam 1] c.s. heeft Nepocon (voorheen Schaal Ingenieurs) op 14 maart 2024 een rapport uitgebracht met de volgende inhoud:

‘
[…]

Op basis van de inspecties in 2019 door DeBo Advies, in 2022 door Schaal Ingenieurs en in 2024 door Nepocon […] blijkt dat de schade in de bouwmuur tussen [adres 2] en [adres 3] tussen 2019 en 2024 significant toeneemt. De maximaal gemeten scheurwijdte gemeten tijdens de inspectie op 11 maart 2024 bedraagt 24 mm met een scheur parallel ernaast van 7 mm.

Er zijn bij de laatste inspectie twee nieuwe scheuren geconstateerd op de zolder welke parallel lopen met scheurwijdtes van respectievelijk 2 mm en 4 mm. Het scheuren van de bouwmuur is een doorgaand proces.

De woning aan [adres 3] was tijdens de inspectie op 11 maart 2024 nog steeds leeg. Permanente belastingen op de scheidingsmuur tussen nummer [adres 1] en [huisnummer 2] vanuit nummer [huisnummer 2] zijn minimaal en er werken momenteel geen veranderlijke belastingen. De verwachting is dat wanneer de woning wordt ingericht zonder constructieve ingrepen, de scheuren verder en sneller zullen toenemen. Langdurige droge periodes zoals in 2022 welke in de toekomst te verwachten zijn door klimaatverandering brengen aanvullende risico’s voor funderingen vanwege de hooggelegen veenlaag ter plaatse.

Constructieve maatregelen aan de bouwmuur tussen [adres 2] en [huisnummer 2] zoals funderingsherstel conform het ontwerp van Faas en Iterson zijn noodzakelijk om Het [adres 3] bewoonbaar te maken.’

4.15.

In opdracht van [naam 3] c.s. heeft Bouw Techno Keuring op 23 januari 2024 een rapport uitgebracht met de volgende, voor deze procedure, relevante conclusies:

‘
[…]

Op basis van de visuele beoordeling van het bouwwerk [= [adres 2] , rb.] de constructieve context en de verkregen meetgegevens uit de vloerveldwaterpassingen op de begane grond en de verdieping, classificeren wij de kwaliteit van de fundering van het bouwwerk op dit moment als matig/voldoende.

Omdat het toekomstig gebruik van het bouwwerk en de daarmee samenhangende grondbelasting vermoedelijk niet/beperkt zal wijzigen, is het niet aannemelijk dat de constructieve context hier op korte termijn significant door zal veranderen.

[…]

Scheurvorming in de binnengevelconstructie en in separatiewanden kon slechts beperkt beoordeeld worden vanwege diverse aftimmeringen en voorzetwanden. De opdrachtgever heeft fotomateriaal aangeleverd waarop enkele locaties zichtbaar zijn waarbij sprake is van significante scheurvorming in de woningscheiding met huisnr. 69. [….].

Vanwege de constructieve koppeling aan de naastgelegen bouwwerken met risico op afbreuk van de onderlinge constructieve samenhang, het ontbreken van signalen die wijzen op recente significante (toename van) zettingen in het bouwwerk, wordt het nemen van maatregelen ten aanzien van de funderingsconstructie vooralsnog niet noodzakelijk geacht.

[…]

Wij adviseren om locaties met scheurvorming te repareren om deze locaties in het kader van toekomstige (toename van) scheurvorming nauwkeuriger te kunnen beoordelen. […]

De stabiliteit van de woningscheidende wand(en) kan worden hersteld door de huidige scheurvorming te repareren middel het inboeten van het metselwerk langs deze scheurvorming. Alternatief kan de scheurvorming met cement gerepareerd worden …

[…]’

4.16.

De rechtbank is van oordeel dat [naam 1] c.s. met de door hen opgevoerde rapporten voldoende onderbouwd hebben dat er een noodzaak bestaat om herstelwerkzaamheden uit te voeren aan de mandelige fundering en muur. Deze bevindingen worden ondersteund door het aanschrijven van de gemeente Wassenaar (randnummer 4.6). Daarnaast laat het rapport van Nepocon van 14 maart 2024 zien dat de scheuren in de mandelige scheidsmuren nog steeds wijken, hetgeen erop duidt dat de scheurvorming nog niet gestabiliseerd is. Deze laatste omstandigheid onderstreept de noodzaak tot het herstel en krijgt derhalve een groot gewicht in de beoordeling.

4.17.

Het rapport van Bouw Techno Keuring, waarop [naam 3] c.s. een beroep doen, hebben de bevindingen en conclusies van de rapporten waarop [naam 1] c.s. zich beroepen onvoldoende weerlegd. Daarbij laat de rechtbank meewegen dat Bouw Techno Keuring uitsluitend onderzoek gedaan heeft in Het [adres 1] en dat dit rapport gebaseerd is op een visuele inspectie. Vanuit deze woning is door de aanwezigheid van voorzetwanden geen zicht op de mandelige muur en de mandelige fundering. Verder is uit het rapport niet gebleken dat Bouw Techno Keuring bekend was met de onderzoeksrapporten van Debo Advies van 4 april 2019 en van Schaal Ingenieurs van 5 augustus 2022 en 14 april 2023. In ieder geval heeft Bouw Techno Keuring in haar rapport niet naar deze rapporten verwezen. Gezien de inhoud en strekking van deze rapporten had het voor de hand gelegen dat Bouw Techno Keuring de bevindingen uit deze rapporten in haar analyse had betrokken. Het rapport van Bouw Techno Keuring kan dan ook niet worden beschouwd als een deugdelijke weerlegging van de onderbouwing van de noodzaak tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden.

4.18.

Daarnaast hebben [naam 3] c.s. na de mondelinge behandeling ook nog een beroep gedaan op een bezoekverslag van de heer [naam 5] van P. van ’t Wout Vijzeltechnieken B.V. De rechtbank zal kort zijn over (het beroep op) dit bezoekverslag. De heer [naam 5] heeft enkel een visuele opname gedaan en zijn oordeel niet gebaseerd op een opname van de situatie in [adres 3] . Reeds om die reden kan dit bezoekverslag niet gebruikt worden in het kader van het verweer tegen de door [naam 1] c.s. geproduceerde rapporten. Voor zover [naam 3] c.s. menen dat het oordeel van de heer [naam 5] over de voortgang van de werkzaamheden aan Het [adres 3] dragend is voor hun verweer, dan merkt de rechtbank op dat de vertraging van de werkzaamheden mede veroorzaakt is door de opstelling van [naam 3] c.s. Dat handelen is in strijd met de op hen rustende verplichting tot het voeren van constructief overleg, waarover hierna meer, en [naam 3] c.s. zijn aansprakelijk voor die schade.

4.19.

[naam 3] c.s. heeft, onder verwijzing naar het rapport van Bouw Techno Keuring Nederland en het bezoekverslag van de heer [naam 5] , er verder nog op gewezen dat een onderheide fundatie alleen mogelijk is als dit op gelijke wijze wordt uitgevoerd onder het bouwvolume van alle vijf woningen in het blok. Het aanbrengen van palen onder de fundatie van slechts één of enkele woningen in het blok zou leiden tot grote schade in de naastgelegen, niet-onderheide woningen. De rechtbank is het met [naam 3] c.s. eens dat de uitvoering van de herstelwerkzaamheden niet mogen leiden tot schade aan het eigendom van derden. Indien nodig zullen [naam 1] c.s. en [naam 3] c.s. in overleg moeten treden met de eigenaren van de andere woningen in het blok over de (gelijktijdige) uitvoering van de werkzaamheden aan de fundering van hun woningen. Dit maakt echter niet dat geen noodzaak bestaat tot herstel van de mandelige fundering en muur. Bovendien ontslaat het [naam 3] c.s. niet van hun verplichting bij te dragen in de kosten van het herstel van de mandelige muur tussen de woningen van partijen.

4.20.

De rechtbank concludeert dan ook dat de noodzaak tot herstel van de mandelige fundering en muur voldoende onderbouwd is. [naam 1] c.s. vragen een verklaring voor recht dat [naam 3] c.s. hun bijdrage moeten betalen aan de door Faas & Iterson beschreven werkzaamheden. [naam 3] c.s. hebben alleen verweer gevoerd tegen de noodzaak tot de herstelwerkzaamheden, welk verweer verworpen wordt. Zij hebben verder geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de uit te voeren werkzaamheden aan de mandelige fundering en muur. Dit deel van de vordering is toewijsbaar.

4.21.

Conform het uitgangspunt van artikel 5:65 BW dienen [naam 1] c.s. en [naam 3] c.s. als gezamenlijke eigenaren van de mandelige fundering en muur de herstelkosten voor hun rekening te nemen. Gesteld noch gebleken is dat moet worden afgeweken van het uitgangspunt van artikel 3:166 lid 2 BW dat de deelgenoten gelijke aandelen hebben in het gemeenschappelijke goed. Dat betekent dat [naam 3] c.s. de helft van de kosten voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dienen te dragen.

4.22.

Bij akte na mondelinge behandeling hebben [naam 1] c.s. de kosten voor de uitvoering van de door Faas & Iterson geadviseerde werkzaamheden aan de mandelige fundering en muur onderbouwd. Deze kosten bestaan uit € 12.572,87 (incl. btw) voor het uitvoeren van de tafelconstructie, € 7.199,50 (incl. btw) voor het scheurherstel en € 314,60 (incl. btw) voor het aanbrengen van dilataties. Daarnaast moeten nog leges betaald worden voor een bouwvergunning en de inhuur van een kwaliteitsborger.

4.23.

[naam 3] c.s. heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van de kosten. Hiervoor hebben zij een beroep gedaan op de bevindingen van de heer [naam 5] . Deze bevindingen worden echter, onder verwijzing naar hetgeen in 4.18 is overwogen, ter zijde gelaten. Ook gaat de rechtbank voorbij aan de stellingen ten aanzien van de noodzaak van het plaatsen van een betonplaat, en waarom deze voor de helft voor rekening van [naam 3] c.s. dient te komen en de noodzaak tot het aanbrengen van dilataties. In het rapport van Faas & Iterson zijn deze werkzaamheden beschreven. Dit rapport is verder niet inhoudelijk weersproken door [naam 3] c.s. Het verweer tegen de hoogte van de kosten is dan ook onvoldoende onderbouwd.

4.24.

De totale, thans bekende, kosten voor het herstel van de mandelige fundering en muur bedragen dan ook (€ 12.572,87 + € 7.199,50 + € 314,60 =) € 20.086,97. [naam 3] c.s. dienen de helft hiervan te dragen, zijnde een bedrag van
€ 10.043,49. [naam 3] c.s. worden veroordeeld tot betaling van een voorschot ter hoogte van dit bedrag. Eventuele bijkomende kosten, voor zover noodzakelijk maar waar in ieder geval de kosten voor het aanvragen van een omgevingsvergunning toebehoren, dienen door partijen bij helfte te worden betaald. Voor zover deze kosten door [naam 1] c.s. worden gemaakt, worden [naam 3] c.s. veroordeeld tot betaling van de helft van die kosten, nader op te maken bij staat. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dan partijen niet genoodzaakt zijn voor deze additionele kosten een schadestaatprocedure te doorlopen. Zij kunnen dit uiteraard ook in onderling overleg regelen.

(iii)
Schoorsteen

4.25.

Op het dak van het [adres 1] en [huisnummer 2] ter hoogte van de mandelige muur is een schoorsteen aanwezig. Deze schoorsteen vertoont een scheefstand.

4.26.

In opdracht van [naam 1] c.s. heeft Schaal Ingenieurs een rapport van 5 augustus 2022 uitgebracht, met daarin de volgende bevindingen en conclusies ten aanzien van de schoorsteen:

‘
6. Is de uitgevoerde verwijdering van de zijde van huisnummer 71 van het schoorsteenkanaal welke in de mandelige muur vertand gemetseld was van invloed op de constructie en/of belasting van deze mandelige muur? Zo ja, kunt u dit toelichten?

Bij nummer [huisnummer 2] is [..] het schoorsteenkanaal grotendeels verwijderd. Er is door DAS [=gemachtigde van [naam 1] c.s.] aangegeven dat hij schoorsteenkanaal bij nummer 71 eveneens is verwijderd op in ieder geval de begane grond. De toestand van het schoorsteenkanaal van nummer 71 op de eerste verdieping is onbekend.

Het verwijderen van het schoorsteenkanaal heeft geleid tot een verlaging van de permanente belastingen op de mandelige muur, maar naar alle waarschijnlijkheid ook tot verminderde stabiliteit van het aanwezige deel van de schoorsteen en een verhoging van de momenten op de mandelige muur. De schoorsteen boven het dak vertoont een scheefstand. De exacte scheefstand en de richting was ten tijde van de inspectie niet meetbaar.

[…]

Geadviseerd wordt een inspectie uit te voeren naar de scheefstand en de constructie aan weerszijden, de scheefstand in te meten en eventueel verstevigingen aan te brengen. Mogelijk is er gevaar voor constructief falen van de schoorsteen.

[…]

9. Kunt u beoordelen of de gedeelde schoorsteen op de mandelige muur overhelt en is deze constructief nog in orde?

Gezien de overhelling van de schoorsteen, de grote scheuren in de mandelige muur en de reeds uitgevoerde verwijdering van het grootste deel van de schoorsteen wordt geadviseerd deze in zijn geheel te verwijderen of geheel te renoveren. Een alternatief zou zijn om deze aan weerszijden vanaf de begane grond tot aan het dak opnieuw te funderen. […]’

4.27.

[naam 3] c.s. hebben niet weersproken dat de schoorsteen mandelig is en zij hebben in de conclusie van antwoord geen specifiek verweer gevoerd tegen dit onderdeel van de verklaring voor recht. Ter zitting en bij de akte na de mondelinge behandeling hebben zij de noodzaak tot herstel betwist.

4.28.

De rechtbank is van oordeel dat het advies van Schaal Ingenieurs onvoldoende grondslag biedt voor toewijzing van de vordering om de volgende redenen. In de eerste plaats adviseert Schaal Ingenieurs om een
inspectie uit te voerenen
eventueel[cursiveringen rb.] verstevigingen aan te brengen. Daarbij is
mogelijk[cursivering rb.] gevaar voor constructief falen. Deze aanbevelingen zijn onvoldoende concludent om reeds nu te kunnen oordelen dat herstel van de schoorsteen noodzakelijk is en voor recht te verklaren dat [naam 3] c.s. gehouden is om bij te dragen in de kosten van dat herstel. Daarnaast heeft Schaal Ingenieurs niet kunnen vaststellen hoe groot de scheefstand is en in welke richting de schoorsteen helt.

4.29.

Ook de door [naam 1] c.s. in het geding gebrachte offerte voor herstel van de schoorsteen werpt onvoldoende licht op de zaak. Uit deze offerte blijkt niet dat de schoorsteen in de richting van Het [adres 1] helt. Tevens is niet toegelicht hoe de geoffreerde werkzaamheden zich verhouden tot het advies van Schaal Ingenieurs. Bij deze stand van zaken ontbreekt ook een grond voor toewijzing van een vergoeding voor schade aan de schoorsteen.

4.30.

Nu de noodzaak tot herstel onvoldoende onderbouwd is, wordt het onderdeel van de verklaring voor recht dat betrekking heeft op de schoorsteen (vordering 1) en de vordering tot vergoeding van de schade voor het herstel van de schoorsteen (vordering 6) afgewezen. Dit oordeel neemt niet weg dat beide partijen op de voet van art. 5:65 BW gehouden zijn de schoorsteen gezamenlijk te onderhouden. De rechtbank geeft partijen nadrukkelijk in overweging om samen (door een door hen beiden aan te stellen deskundige) vast te (laten) stellen of er sprake is van een scheefstand van de schoorsteen die herstel vereist en vervolgens gezamenlijk opdracht te geven tot herstel, indien dat nodig is.

(iv)
Riolering

4.31.

[naam 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat [naam 3] c.s. gehouden zijn een bijdrage in de kosten te leveren voor de rioleringssplitsing, zoals geadviseerd door Faas & Iterson respectievelijk Schaal Ingenieurs. De rechtbank overweegt allereerst dat geen van de adviseurs een concreet voorstel gedaan heeft op welke wijze de riolering moet worden gesplitst. Faas & Iterson gaan in het geheel niet in op de riolering en Schaal Ingenieurs beantwoorden in hun advies van 5 augustus 2022 enkel de vraag wat de oorzaak is van het inklinken van het straatwerk boven het deel waar de riolering gelegen is, of het inklinken het gevolg is van het wegspoelen van zand in de riolering is en of dat gevolgen heeft voor de fundering. Reeds om deze reden is de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. Verder heeft de discussie tussen partijen zich toegespitst op de, voor [naam 3] c.s. voor eigen rekening uit te voeren, aanleg van een eigen rioolaansluiting, en niet op een bijdrage in de door [naam 1] c.s. te maken kosten. Tegen deze achtergrond hebben [naam 1] c.s. onvoldoende toegelicht welk belang zij bij dit deel van de verklaring voor recht hebben. Hetgeen verder nog is aangevoerd in de nadere aktes over het functioneren van de riolering, zal de rechtbank verder dan ook onbesproken laten.

Moeten [naam 3] c.s. een schadevergoeding aan [naam 1] c.s. betalen? Ja, voor het onvoldoende constructief meewerken aan het scheurherstel.

4.32.

[naam 1] c.s. hebben aangevoerd dat [naam 3] c.s. onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld door, zo begrijpt de rechtbank uit de summiere stellingen dienaangaande: (i) Het [adres 1] te verbouwen terwijl duidelijk was dat dit schade zou veroorzaken aan Het [adres 3] ; (ii) te weigeren om redelijk overleg te voeren over het herstel van de schade aan de mandelige fundering en mandelige muur; en (iii) toezeggingen te doen en die niet na te komen als gevolg waarvan de werkzaamheden aan het [adres 3] vertraagd zijn.

(i)
Schadeveroorzakende werkzaamheden

4.33.

De rechtbank overweegt dat [naam 1] c.s. hun vordering dat zij door onzorgvuldig uitgevoerde werkzaamheden in/aan [adres 2] extra schade hebben geleden nauwelijks hebben toegelicht. Uit de procestukken en de producties maakt de rechtbank op dat zij [naam 3] c.s. verwijten dat zij de mandelige muur beschadigd hebben door daarin te boren en dat zij de constructie verzwakt hebben door in [adres 2] binnenmuren te verwijderen. De rechtbank overweegt dat uit het rapport van Schaal Ingenieurs van 14 april 2023 (zie randnummer 4.14.3) volgt dat het verwijderen van de binnenmuren heeft geleid tot een extra belasting van de mandelige muur. Deze conclusie is overigens door [naam 3] c.s. betwist onder verwijzing naar het rapport van Marcel Hillen Advies en Bouwbegeleiding B.V. van 28 april 2023. In het rapport van Schaal Ingenieurs wordt de noodzaak tot spoedig herstel van de mandelige fundering en de mandelige muur onderstreept. Uit dit rapport wordt niet duidelijk dat hiervoor extra herstelwerkzaamheden vereist zijn, in aanvulling op de door partijen gezamenlijk uit te voeren herstelwerkzaamheden aan de mandelige fundering en mandelige muur. Daarmee is onvoldoende onderbouwd dat de werkzaamheden in [adres 2] hebben geleid of zullen leiden tot extra schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Dit geldt ook voor het aanbrengen van de boorgaten, nu herstel daarvan al onderdeel is in het scheurherstel vermeld in randnummer 4.22 en waarvoor [naam 3] c.s. gehouden zijn de helft van de kosten te dragen. Dat betekent dat, ook in het geval het handelen van [naam 3] c.s. onrechtmatig is, in deze procedure niet is komen vast te staan dat [naam 1] c.s. hierdoor extra schade hebben geleden. Om die reden kan dit onderdeel van de vordering niet toegewezen worden.

(ii)
Onvoldoende constructief overleg

4.34.

Het tweede verwijt dat [naam 1] c.s. aan het adres van [naam 3] c.s. maken is dat zij, in strijd met de op hen rustende verplichtingen, niet hebben meegewerkt aan een gezamenlijke oplossing voor de scheurvorming. Door deze opstelling zijn [naam 1] c.s. geconfronteerd met extra kosten, bestaande uit een hogere aanneemsom, een langere periode met dubbele woonlasten en extra kosten voor het afsluiten van een overbruggingskrediet.

4.35.

Voor de vraag of [naam 3] c.s. in strijd met de op hen rustende verplichtingen hebben gehandeld, zal de rechtbank eerst moeten beoordelen of zij als mede-eigenaar van de mandelige fundering en de mandelige muur voldoende voortvarend en constructief gehandeld hebben. Bij die beoordeling heeft als uitgangspunt te gelden, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is geoordeeld, dat inmiddels in rechte vast staat dat herstel van de schade aan de mandelige fundering en muur noodzakelijk is. Uit de eisen van de redelijkheid vloeit voort dat de mede-eigenaren van een mandelige zaak in overleg moeten treden met als doel overeenstemming te bereiken over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten, zoals wijze van uitvoering, de keuze van de aannemer, de met het herstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel van de bijdrageplicht aan die kosten. Niet ieder handelen of nalaten in strijd met deze eisen leidt direct tot een onrechtmatige daad. Dat is pas het geval als het voor de mede-eigenaar redelijkerwijs duidelijk moet zijn dat de weigering tot medewerking leidt tot (een vergroting van de kans op) schade aan de zijde van de andere mede-eigenaar(s).

4.36.

Nadat [naam 3] c.s. eigenaren geworden zijn van Het [adres 1] heeft meermaals overleg plaatsgevonden tussen partijen. Dit overleg heeft niet geleid tot afspraken over het herstel van de scheur. Gezien de noodzaak van herstel hebben [naam 1] c.s. toen hun rechtsbijstandsverzekeraar om rechtshulp verzocht. Op 10 december 2021 heeft de gemachtigde van [naam 1] c.s. een brief aan [naam 3] c.s. gestuurd. Bij deze brief waren foto’s van de scheurvorming en het rapport van Debo Advies gevoegd. [naam 3] c.s. hebben op 11 december 2021 op deze brief gereageerd. Ook heeft de heer Kunst telefonisch gereageerd namens [naam 3] c.s. Naar aanleiding van dat telefonisch overleg heeft de gemachtigde van [naam 1] c.s. op 12 januari 2022 een brief aan [naam 3] c.s. gestuurd, waarop de heer Kunst namens [naam 3] c.s. bij brief van 21 januari 2022 heeft gereageerd. Vervolgens heeft (de gemachtigde van) [naam 1] c.s. Schaal Ingenieurs opdracht gegeven tot het opstellen van een rapport. Bij brief van 26 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [naam 1] c.s. het advies van Faas & Iterson en het rapport van Schaal Ingenieurs van 5 augustus 2022 toegestuurd.

4.37.

De rechtbank is van oordeel dat [naam 3] c.s. uit de brief van de gemachtigde van [naam 1] c.s. van 26 augustus 2022, maar vooral uit de toegestuurde rapporten van Faas & Iterson en Schaal Ingenieurs zonder meer de ernst en omvang van de schade aan de mandelige fundering en de mandelige muur hadden moeten afleiden. In het bijzonder laat de rechtbank meewegen dat uit het rapport van Schaal Ingenieurs blijkt dat de scheur in de mandelige muur in drie jaar tijd verder geweken is en dat de scheurvorming derhalve niet stabiel is. Die omstandigheid is een krachtige aanwijzing dat ingrijpen noodzakelijk was. Deze informatie is voor [naam 3] c.s. geen reden geweest om zichzelf van deskundige bijstand te voorzien en met [naam 1] c.s. om de tafel te gaan zitten om afspraken te maken over de wijze van herstel. In dit overleg had [naam 3] c.s. ook navraag kunnen doen naar de hoogte van de kosten van de werkzaamheden. Door dit overleg te weigeren heeft [naam 3] c.s. in strijd gehandeld met de op hen rustende verplichtingen, in de wetenschap dat het niet uitvoeren van de herstelwerkzaamheden schade aan de zijde van [naam 1] c.s. zou opleveren. Dat handelen is onrechtmatig en de schade die [naam 1] daardoor lijdt dient door [naam 3] c.s. vergoed te worden.

4.38.

Het schadebeperkingsverweer dat [naam 1] c.s. zonder medewerking de herstelwerkzaamheden had kunnen uitvoeren, kan [naam 3] c.s. niet baten. Gezien de aard en het ingrijpende karakter van de werkzaamheden aan de mandelige fundering en de mandelige muur, en de daarmee gemoeide kosten, heeft [naam 1] c.s. terecht medewerking van [naam 3] c.s. verlangd. Daar komt bij dat [naam 3] c.s. de noodzaak van het schadeherstel heeft betwist en (bij monde van de heer Kunst) [naam 1] c.s. aansprakelijk gesteld heeft voor eventuele schade. Ten slotte geldt dat de aannemer van [naam 1] c.s. onweersproken heeft aangevoerd dat door die aansprakelijkstelling de werkzaamheden niet onder de CAR-verzekering vallen en het risico van de opdracht te groot zou worden. Onder die omstandigheden kan niet van [naam 1] c.s. worden verlangd dat zij in dat geval de werkzaamheden zelfstandig uitvoeren en later de kosten op [naam 3] c.s. proberen te verhalen.

4.39.

De rechtbank overweegt dat indien partijen na ontvangst van de brief van 26 augustus 2022 van de gemachtigde van [naam 1] c.s. om tafel waren gaan zitten, zij binnen vier maanden tot afspraken over het herstel hadden moeten komen. De gevolgen van de omstandigheid dat dergelijke overeenstemming niet tot stand gekomen is, dient voor rekening van [naam 3] c.s. te komen. Dat betekent dat de vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden aan de fundering en de muur vanaf 1 januari 2023 veroorzaakt is door het onrechtmatig handelen van [naam 3] c.s.

(iii)
Niet nakomen gedane toezeggingen

4.40.

Dit onderdeel van de vordering is onvoldoende onderbouwd. [naam 1] c.s. hebben niet toegelicht op welke wijze [naam 3] c.s. onrechtmatig gehandeld zouden hebben. Indien de toezeggingen van [naam 3] c.s., onder meer over het realiseren van een eigen riolering, als juridisch bindende toezeggingen kunnen worden aangemerkt, dan levert een eventuele niet-nakoming van die toezeggingen een toerekenbare tekortkoming op. In dat geval is niet duidelijk welke (aanvullende) onrechtmatige daad [naam 3] c.s. hebben gepleegd waarvoor zij in deze procedure een schadevergoeding vorderen. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Welke schadevergoeding moeten [naam 3] c.s. betalen? € 18.993,61, € 8.173,58 en een aantal nader te vast te stellen bedragen.

4.41.

Voor de berekening van de hoogte van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [naam 3] c.s. niet onrechtmatig zouden hebben gehandeld en de situatie dat dit wel het geval is. Indien zij niet onrechtmatig zouden hebben gehandeld, dan hadden partijen uiterlijk op 31 december 2022 overeenstemming bereikt over de herstelwerkzaamheden en hadden zij een aannemer daartoe opdracht kunnen geven. Door voortdurende weigerachtige houding van [naam 3] c.s. hebben [naam 1] c.s. [naam 3] c.s. in rechte moeten betrekken. De schade die het gevolg is van deze vertraging, inclusief de tijd die nodig voor het doorlopen van een gerechtelijke procedure, komt voor rekening van [naam 3] c.s. Het verweer van [naam 3] c.s. eerder een procedure hadden moeten starten gaat niet op.

4.42.

[naam 3] c.s. zijn aansprakelijk voor de dubbele woonlasten van [naam 1] c.s. en de gestegen bouwkosten. De periode waarover deze schade berekend moet worden begint op 1 januari 2023, het moment waarop [naam 3] c.s. onrechtmatig gehandeld hebben. Deze periode eindigt op 1 december 2024. De rechtbank overweegt dat [naam 1] c.s., nu zij met het vonnis in deze zaak duidelijkheid hebben verkregen over hun rechtspositie, binnen een maand na dit vonnis een aannemer een opdracht moeten kunnen geven om de werkzaamheden aan Het [adres 3] uit te voeren. Met het verstrekken van deze opdracht is [naam 1] c.s. in dezelfde positie als zonder de onrechtmatige daad van [naam 3] c.s.

4.43.

De kosten van de tweede hypotheek voor de woning van [naam 1] c.s. aan de Duivenvoordelaan in [woonplaats] komen in aanmerking voor vergoeding. Over de periode januari 2023 tot en met februari 2024 hebben [naam 1] de volgende bedragen aan hypotheek betaald:

Hypotheek januari 2023 € 1.360,63

Hypotheek februari 2023 € 1.360,02

Hypotheek maart 2023 € 1.359,41

Hypotheek april 2023 € 1.358,81

Hypotheek mei 2023 € 1.358,20

Hypotheek juni 2023 € 1.357,60

Hypotheek juli 2023 € 1.356,99

Hypotheek augustus 2023 € 1.356,38

Hypotheek september 2023 € 1.355,78

Hypotheek oktober 2023 € 1.355,17

Hypotheek november 2023 € 1.354,56

Hypotheek december 2023 € 1.353,96

Hypotheek januari 2024 € 1.353,35

Hypotheek februari 2024 € 1.352,75

-------------- +

€ 18.993,61

4.44.

Dit bedrag aan schadevergoeding
(€ 18.993,61) wordt
vermeerderdmet de
hypotheektermijnen voor de woning van [naam 1] c.s. aan de [straatnaam 2] over de periode maart tot en met november 2024. Nu deze kosten dateren van na de mondelinge behandeling dan wel nog gemaakt moeten worden, zijn deze kosten toewijsbaar onder de voorwaarde dat [naam 1] c.s. de hoogte van deze schade aantonen met betalingsbewijzen (bankafschriften).

4.45.

De vordering tot vergoeding van de kosten voor het verkrijgen van financiering vanwege de dubbele woonlasten (€ 4.850) wordt afgewezen. [naam 1] c.s. hebben deze kosten gemaakt in februari 2022. Dat is ruimschoots vóór het onrechtmatig handelen van [naam 3] c.s. Tussen het onrechtmatig handelen van [naam 3] c.s. en de kosten voor het aantrekken van financiering ontbreekt een causaal verband.

4.46.

[naam 3] c.s. zijn aansprakelijk voor de toegenomen aanneemsom over de periode januari 2023 tot en met november 2024. De toegenomen bouwkosten zijn het directe gevolg van het uitblijven van medewerking door [naam 3] c.s. aan de herstelwerkzaamheden. Omdat de hoogte van deze schade niet concreet kan worden begroot, zal de hoogte van deze vertragingsschade geschat worden. De rechtbank zal voor die schatting gebruik maken van een index voor bouwkosten. Zij acht de CBS Index Bouwkosten de meest aangewezen index. Voor de schatting zal gebruik gemaakt worden van de aanneemsom van € 46.055,63 uit de oorspronkelijke offerte van Arie de Winter en Zonen B.V.. De hoogte van deze schade dient op de volgende wijze berekend te worden: (
CBS Index Bouwkosten december 2024 (nog nader te bepalen door het CBS)/ CBS Index Bouwkosten januari 2023 (187,0)) x € 46.055,63) - € 46.055,63.

4.47.

Verder hebben [naam 1] c.s. hun kosten voor het opstellen van de rapporten van Schaal Ingenieurs van 5 augustus 2022 (€ 3.206,50) en (€ 559,63), het rapport van Schaal Adviseurs van 14 april 2023 (€ 3.875,05) en het rapport van Nepocon van 14 maart 2024

(€ 532,40) als schade opgevoerd. Op basis van artikel 6:96 lid 2 sub b BW komen de redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid in aanmerking voor vergoeding. Voor toewijzing van een dergelijke vergoeding moet voldaan zijn aan de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets: de verrichte werkzaamheden moeten noodzakelijk zijn en de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk.

4.48.

[naam 3] c.s. hebben aangevoerd dat de gevorderde kosten niet noodzakelijk zijn. De rechtbank verwerpt dit verweer. Uit de opstelling van [naam 3] c.s. en afwijzende reactie van (de heer Kunst namens) [naam 3] c.s. op de brieven van de gemachtigde van [naam 1] c.s. van 10 december 2021 en 12 januari 2022, hebben [naam 1] c.s. niet anders kunnen afleiden dan dat [naam 3] c.s. de schade aan de mandelige fundering en mandelige muur ten gronde betwisten. Door die opstelling hebben [naam 1] c.s. zich, met recht, genoodzaakt gevoeld hun schade en de aansprakelijkheid van [naam 3] c.s. met behulp van een deskundigenonderzoek nader te onderbouwen. Dat geldt voor het rapport van Schaal Ingenieurs van 5 augustus 2022, maar ook voor de latere rapporten, nu [naam 3] c.s. hun afwijzende en ontkennende opstelling tot aan de akte na de mondelinge behandeling hebben volgehouden.

4.49.

De hoogte van de kosten van het rapport van Nepocon van 14 maart 2024 zijn betwist. De rechtbank verwerpt dit verweer. In het rapport zijn niet alleen foto’s van de scheuren opgenomen, maar er wordt ook verslag gedaan van een meting van die scheuren. De rechtbank acht het redelijk dat [naam 1] c.s., mede gezien de opstelling van [naam 3] c.s., er voor gekozen heeft om de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling met behulp van een deskundigenbericht te informeren over de laatste ontwikkelingen van de scheurvorming.

4.50.

De rechtbank concludeert dat alle gevorderde kosten voor de deskundigenberichten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets, zodat toewijsbaar is een bedrag van (€ 3.206,50 + € 559,63 + € 3.875,05 + € 532,40 =)
€ 8.173,58.

4.51.

Nu verder niet aannemelijk is geworden dat [naam 1] c.s., in aanvulling op de hiervoor beoordeelde en toewijsbare schadevorderingen, nog andere schade hebben geleden, hebben zij geen belang bij een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Hebben [naam 1] c.s. op basis van een erfdienstbaarheid het recht om met een auto of (motor)fiets of te voet over het perceel van [naam 3] c.s. te gaan? Ja.

4.52.

[naam 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat zij op basis van een erfdienstbaarheid een recht van overweg hebben om over het perceel van [naam 3] c.s. naar de achter Het [adres 3] gelegen garage te gaan. De grondslag voor deze vordering is de in 1957 gevestigde erfdienstbaarheid. Deze luidt als volgt: ‘
Bij deze worden gevestigd de erfdienstbaarheden van weg van en naar de openbare straat genaamd Kerkehout ten behoeve van … welke erfdienstbaarheden zullen worden uitgeoefend langs de thans bestaande uitweg gelegen tussen de woonhuizen en de schuren der betrokken percelen en te noordwesten van het woonhuis, staand op het laatstgemelde perceel nummer 2097, zoals thans van die terreindelen ter plaatse wordt gebruik gemaakt en op de minst bezwarende wijze.’

4.53.

De in randnummer 4.47 weergegeven erfdienstbaarheid is gevestigd onder het oud BW. In art. 733 BW (oud) is bepaald dat een weg van recht het recht omvat om met een wagen, een rijtuig, een (motor)fiets en met welk passend vervoermiddel over het erf van een ander te rijden. Dit recht van weg geeft [naam 1] c.s. het recht op een vrije doorgang om, in ieder geval met een passend vervoermiddel, naar de achterliggende garage/opslagruimte te gaan. Niet gebleken is dat de voor de uitoefening van de uitweg, een auto geen passend vervoermiddel is. [naam 1] c.s. hebben foto’s in het geding gebracht (productie 23) waar kan worden opgemaakt dat in het verleden de doorgang naar de achter gelegen garage/opslagruimte beperkt is door de aanwezigheid van onder meer bouwmaterialen. Niet gebleken is dat sprake is van een voortdurende blokkade. In de omstandigheid dat beide partijen belang hebben bij duidelijkheid over hun rechtspositie, zal de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht desondanks toewijzen. Overigens geldt ook voor dit onderdeel van het geschil dat redelijk handelende buren in onderling overleg treden op het moment dat een mogelijke schending van een erfdienstbaarheid aan de orde is.

Moeten [naam 3] c.s. meewerken aan het plaatsen van een erfscheiding? Ja.

4.54.

[naam 1] c.s. vorderen medewerking van [naam 3] c.s. aan het aanbrengen van een door beide partijen te bekostigen schutting. In artikel 5:49 lid 1 BW is de wettelijke grondslag voor deze vordering opgenomen. Deze bepaling schrijft voor dat te allen tijde medewerking aan het plaatsen van een gezamenlijke erfafscheiding kan worden gevorderd. Van buren mag echter redelijkerwijs worden verwacht dat zij eerst in overleg treden over de keuze voor een schutting, de uitvoering van de werkzaamheden en de met het plaatsen van de schutting gemoeide kosten. Dergelijk overleg heeft nog niet plaatsgevonden, zoals [naam 3] c.s. terecht hebben aangevoerd. De rechtbank zal de vordering dan ook toewijzen, maar hieraan de voorwaarde verbinden dat partijen eerst het hiervoor genoemde overleg moeten voeren. [naam 1] c.s. vorderen medewerking aan het plaatsen van een schutting van twee meter hoog. Deze vordering is in beginsel toewijsbaar, tenzij de algemene plaatselijke verordening een andere hoogte voorschrijft. Indien dat laatste het geval is, geldt die maximale hoogte. Gezien het moeizame overleg tussen partijen over andere onderwerpen, acht de rechtbank een dwangsom aangewezen. Deze zal echter wel worden gematigd.

Moeten [naam 1] c.s. meewerken aan de opheffing van het beslag op de woning van [naam 3] c.s.? Nee.

4.55.

[naam 3] c.s. hebben in reconventie opheffing van het conservatoire beslag op Het [adres 1] gevorderd. Nu de vorderingen ten behoeve waarvan het beslag gelegd is gedeeltelijk zijn toegewezen en [naam 1] c.s. met dit uitvoer bij voorraad verklaarde vonnis een executoriale titel hebben verkregen, gaat het conservatoire beslag op de voet van artikel 704 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering over in een executoriaal beslag. Deze vordering wordt afgewezen.

Wie wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten? [naam 3] c.s.

4.56.

Nu [naam 3] c.s. in zowel de conventie als de reconventie in het ongelijk gesteld zijn, worden zij veroordeeld in de kosten aan de zijde van [naam 1] c.s. In de conventionele procedure hebben [naam 1] c.s. ook de kosten voor de beslagprocedure opgevoerd. Nu de rechtbank geen stukken uit de beslagprocedure heeft ontvangen van [naam 1] c.s., kan zij deze kosten niet betrekken in de begroting. Wel zal bij het vaststellen van de advocaatkosten één punt van het toepasselijke liquidatarief worden toegekend voor het opstellen van de beslagstukken.

4.57.

De proceskosten in conventie en reconventie worden als volgt begroot:

Kosten dagvaarding: € 131,82

Griffierecht: € 1.301,00

Advocaatkosten conventie: € 3.642,00 (3 punten liquidatietarief IV (á € 1.214))

Advocaatkosten reconventie: € 307,00 (half punt liquidatietarief II (á € 614))

Nakosten: € 178,00

------------

€ 5.430,82

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [naam 3] c.s. jegens [naam 1] c.s. op grond van artikel 5:65 BW gehouden zijn tot betaling van een bijdrage in de door [naam 1] c.s. te maken kosten van de door Faas & Iterson geadviseerde en in randnummer 4.11 weergegeven wijze van herstel van de mandelige fundering en de mandelige muur en veroordeelt [naam 3] c.s. tot betaling aan [naam 1] c.s. van de helft van de door [naam 1] c.s. gemaakte kosten voor deze herstelwerkzaamheden, nader op te maken bij staat, waarop het voorschot vermeld in randnummer 5.2 in mindering moet strekken;

5.2.

veroordeelt [naam 3] c.s. tot betaling aan [naam 1] c.s. van een voorschot op de in randnummer 5.1. genoemde financiële bijdrage van € 10.043,49 aan het herstel van de mandelige fundering en de mandelige muur;

5.3.

veroordeelt [naam 3] c.s. tot betaling aan [naam 1] c.s. een bedrag van

€ 18.993,61 aan schadevergoeding, vanwege over de periode januari 2021 tot en met februari 2024 door [naam 1] c.s. betaalde dubbele woonlasten, te vermeerderen met de door [naam 1] c.s. betaalde hypothecaire rente voor de financiering van hun woning aan de Duivenvoordelaan in [woonplaats] over de periode maart 2024 tot en met november 2024, aan te tonen met betalingsbewijzen;

5.4.

veroordeelt [naam 3] c.s. tot betaling aan [naam 1] c.s. van een bedrag aan schadevergoeding te berekenen conform de formule in randnummer 4.46 wegens de prijsverhoging van het funderingsherstel;

5.5.

veroordeelt [naam 3] c.s. tot betaling aan [naam 1] c.s. van een bedrag van € 8.173,58 wegens redelijke kosten ter vaststelling van de schade;

5.6.

veroordeelt [naam 3] c.s. onder de voorwaarde dat partijen eerst het in randnummer 4.52 genoemde overleg hebben gevoerd en daarvoor minimaal één maand hebben uitgetrokken, op eerste schriftelijk verzoek van [naam 1] c.s. alle benodigde medewerking te verlenen aan het door [naam 1] c.s. – op gemeenschappelijke kosten – doen aanbrengen van een goedkope en houten schutting van twee meter hoog, of een lagere hoogte indien dit door algemene plaatselijke verordening is voorgeschreven, op de kadastrale erfgrens tussen Het [adres 1] en 73, op straffe van een dwangsom van

€ 100,00 per dag dat [naam 3] c.s. daaraan niet vrijwillig voldoen, met een maximum van € 2.500,00;

5.7.

te verklaren voor recht dat het [naam 1] c.s. te allen tijde is toegestaan om met een auto, (motor)fiets en te voet te komen en te gaan van de openbare weg aan Het Kerkehout over de weg gelegen aan de noordoostzijde achter de woning van gedaagden aan het [adres 2] (kadastraal nummer [kadastraal nummer 1] ) naar het erf gelegen achter de woning van eisers aan het [adres 3] (kadastraal nummer [kadastraal nummer 2] );

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.9.

wijst het gevorderde af;

in conventie en reconventie

5.10.

veroordeelt [naam 3] c.s. in de kosten aan de zijde van [naam 1] c.s. en begroot deze op een bedrag van € 5.430,82. Als het vonnis moeten worden betekend, dan moeten [naam 3] c.s. nog € 92 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening; en

5.11.

verklaart de veroordelingen in de randnummers 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 en 5.6 en de proceskostenveroordeling in 5.10 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op

30 oktober 2024.

Aansprakelijkheid buren voor herstel mandelige muur en fundering

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

1.[naam 1] [woonplaats] ,

1.[naam 3] te [woonplaats] ,

1.Wat is de kern van de zaak?

2.Hoe is de procedure verlopen?

3.Wat vorderen partijen?

4.Wat is het oordeel van de rechtbank per vordering?

5.De beslissing