Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/666440 / HA ZA 24-436
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
[eiser]te [plaatsnaam] ,
eisende partij,
advocaat: mr. J.A. Huijgen te Den Haag,
tegen
HOOGHEEMRAADSCHAP VAN DELFLANDte Delft,
gedaagde partij,
advocaten: mrs. T. Barshini en R.D. Boesveld te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser] en het Hoogheemraadschap worden genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiser] vordert een schadevergoeding van het Hoogheemraadschap in verband met het herstel van een kade op zijn perceel. Volgens [eiser] heeft het Hoogheemraadschap gezegd dat het de kade zou herstellen. Het Hoogheemraadschap betwist dat het dit aan [eiser] heeft toegezegd.
1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [eiser] er niet in redelijkheid op heeft mogen vertrouwen dat het Hoogheemraadschap de kade zou herstellen. Het Hoogheemraadschap hoeft [eiser] daarom geen schadevergoeding te betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiser] van 6 mei 2024, met producties 1 t/m 12;
- de conclusie van antwoord van 3 juli 2024, met producties 1 t/m 31;
- het tussenvonnis van 14 augustus 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- het bericht van 3 september 2024 van [eiser] , met productie 13.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft op 17 september 2024 plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is [eiser] in persoon verschenen, vergezeld door zijn makelaar, de heer
[naam 1] , en zijn advocaat. Namens het Hoogheemraadschap is verschenen de heer
[naam 2] , vergezeld door zijn advocaat mr. Barshini. Partijen en hun advocaten hebben vragen van de rechtbank beantwoord en de zaak nader toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
[naam 1] , en zijn advocaat. Namens het Hoogheemraadschap is verschenen de heer
[naam 2] , vergezeld door zijn advocaat mr. Barshini. Partijen en hun advocaten hebben vragen van de rechtbank beantwoord en de zaak nader toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
3. De feiten
3.1.
[eiser] is sinds eind 2019 eigenaar van het perceel met kadastraal nummer [kadastraal nummer]
te [plaatsnaam] . Dit betreft een perceel grond gelegen aan een (singel)gracht, met daarop een kade met enkele parkeerplaatsen, nabij de [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaatsnaam]
(hierna ook: het perceel).
te [plaatsnaam] . Dit betreft een perceel grond gelegen aan een (singel)gracht, met daarop een kade met enkele parkeerplaatsen, nabij de [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaatsnaam]
(hierna ook: het perceel).
3.2.
Bij beschikking van 13 februari 2017 heeft de gemeente [plaatsnaam] een last onder bestuursdwang opgelegd aan de toenmalige eigenaar van het perceel. De last hield
- kort gezegd - in dat de toenmalige eigenaar het in zijn eigendom zijnde deel van de kade van de [straatnaam] binnen tien maanden moest herstellen. Indien niet aan de last onder bestuursdwang werd voldaan, dan zou de gemeente overwegen om de kade zelf te laten herstellen en de kosten daarvan te verhalen op de eigenaar of zijn rechtsopvolger.
- kort gezegd - in dat de toenmalige eigenaar het in zijn eigendom zijnde deel van de kade van de [straatnaam] binnen tien maanden moest herstellen. Indien niet aan de last onder bestuursdwang werd voldaan, dan zou de gemeente overwegen om de kade zelf te laten herstellen en de kosten daarvan te verhalen op de eigenaar of zijn rechtsopvolger.
3.3.
Op 4 juni 2018 heeft het Hoogheemraadschap aan de gemeente [plaatsnaam] een brief verzonden, waarin - voor zover relevant - het volgende is vermeld:
“In de afgelopen periode hebben het Hoogheemraadschap van Delfland (hierna Delfland) en de gemeente [plaatsnaam] intensief samengewerkt in de planvorming voor de ophoging van de kering in de [straatnaam] ter hoogte van nr. [huisnummer 1] - [huisnummer 4] .
In die samenwerking zijn de volgende punten naar voren gekomen:
De waterkering is als regionale waterkering opgenomen in de Legger van Delfland. Delfland is beheerder van de kering die onder de [straatnaam] ligt. (…)
De kademuur is op een gedeelte verzakt, waardoor ook het wegdek en de parkeervakken zijn verzakt. De kademuur moet voor dit deel worden opgeknapt.
(…)
(…)
De kademuur vormt
geenonderdeel van de kering of van de weg. De aanliggende perceeleigenaar is dus verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de kademuur. (…)
geenonderdeel van de kering of van de weg. De aanliggende perceeleigenaar is dus verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de kademuur. (…)
Vanuit haar verantwoordelijkheid voor de verkeersveiligheid heeft de gemeente de eigenaar aangeschreven de kademuur te herstellen. Dat is niet gebeurd, waardoor de gemeente
voor eind 2019op kosten van de aanliggende perceeleigenaar de kademuur en het verzakte wegdeel ter hoogte van nr. [huisnummer 1] - [huisnummer 3] zelf zal herstellen en aan zal laten sluiten aan het huidige maaiveld van ca. 0,0 m NAP.
Met uitvoering van deze werkzaamheden is in principe de veiligheidsopgave van Delfland uitgevoerd. (…)
voor eind 2019op kosten van de aanliggende perceeleigenaar de kademuur en het verzakte wegdeel ter hoogte van nr. [huisnummer 1] - [huisnummer 3] zelf zal herstellen en aan zal laten sluiten aan het huidige maaiveld van ca. 0,0 m NAP.
Met uitvoering van deze werkzaamheden is in principe de veiligheidsopgave van Delfland uitgevoerd. (…)
Groot onderhoud aan de weg en de rest van de openbare ruimte voorziet de gemeente nu voor
2028. Dit is ook het moment om te werken aan de verhoging van de kering op de [straatnaam] (voldoen aan de leggerhoogte). Delfland heeft hierbij een voorkeur voor een integrale ophoging van de weg/kering of het ophogen van de parkeervakken langs de waterkant.
2028. Dit is ook het moment om te werken aan de verhoging van de kering op de [straatnaam] (voldoen aan de leggerhoogte). Delfland heeft hierbij een voorkeur voor een integrale ophoging van de weg/kering of het ophogen van de parkeervakken langs de waterkant.
De gemeente heeft in overleggen haar voorkeur uitgesproken om het ophogen van de waterkering over het gehele traject af te stemmen op de herinrichting van de weg en de openbare ruimte. Delfland kan op grond van het beperken van maatschappelijke overlast en efficiëntie instemmen met uitstel van de kadeophoging langs de [straatnaam] tot 2028, mits de gemeente de verzakte kademuur en het verzakte wegdeel ter hoogte van Noordvestsingel [huisnummer 1] - [huisnummer 3] voor eind 2020 op hoogte (d.w.z. op 0,0 m NAP) brengt.
Uiteraard wil Delfland betrokken worden bij de toekomstige planvorming rond het groot onderhoud van de openbare ruimte in 2028.”
3.4.
In haar brief van 5 november 2018 heeft de gemeente [plaatsnaam] de toenmalige eigenaar meegedeeld dat niet aan de last onder bestuursdwang is voldaan en dat de gemeente het herstel van de kade zal gaan uitvoeren.
3.5.
Op 2 oktober 2019 om 14:16 uur heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een e-mail aan het Hoogheemraadschap verzonden met - voor zover relevant - de volgende inhoud:
“Namens een van onze klanten zijn we een aankoopproces gestart voor het perceel [kadastraal nummer] ter hoogte van de [straatnaam] .
Conform de legger kaart betreft deze kade een: Waterstaatswerk waarvan de omschrijving Legger Delfland – Regionale waterkering.
Wanneer ik de genoemde bepalingen erbij pak staat het volgende omschreven voor het onderhoud:
Hoofdstuk 3 Onderhoudsplichtigen
Artikel 3 Onderhoudsplichtigen regionale waterkeringen
1. Het buitengewoon onderhoud van de regionale waterkeringen, voor zover het het in stand houden van het leggerprofiel betreft, berust bij Delfland, tenzij in het overzicht bij deze legger anders is vermeld.
2. Het buitengewoon onderhoud van de regionale waterkeringen, voor zover het het in stand houden van overdimensionering betreft, berust bij de eigenaren van de regionale waterkering, tenzij in het overzicht bij deze legger anders is vermeld.
3. Het gewoon onderhoud van de regionale waterkeringen berust bij de eigenaren van de regionale waterkering. (…)
Uit het de keur heb ik de omschrijving van gewoon en buitengewoon onderhoud overgenomen:
Artikel 2.2 Gewoon onderhoud waterkeringen
De onderhoudsplichtigen voor gewoon onderhoud van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding van de waterkering overeenkomstig zijn functie, waaronder in ieder geval wordt verstaan:
a. het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering,
b. het bestrijden van dieren die schade toebrengen, met uitzondering van muskus- en beverratten,
c. het verwijderen van schadelijke begroeiingen voor de waterkering, en
d. het herstellen van beschadigingen.
Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud waterkeringen
De onderhoudsplichtigen voor buitengewoon onderhoud van waterkeringen of onderdelen daarvan zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
Bijgevoegd heb ik een foto van de huidige situatie toegevoegd.
Wanneer ik bovenstaande aanneem ten opzichten van dit object, kom ik tot de volgende conclusie.
Wanneer onze eigenaar het object aankoopt is hij verantwoordelijk dat het onkruid wordt verwijderd en de bestrating wordt hersteld. De verzakkingen van de kade beoordelen wij als buitengewoon onderhoud. Dit impliceert dat Hoogheemraadschap van Delfland verantwoordelijk is voor het ophogen en verstevigen van de kade.
Wilt u indien het klopt het bovenstaande bevestigen, mocht er een foute aanneming zijn gemaakt dan verneem ik het graag.”
3.6.
Naar aanleiding van deze e-mail heeft mevrouw [naam 3] , destijds werkzaam als handhaver bij het Hoogheemraadschap (hierna: [naam 3] ), telefonisch contact opgenomen met [naam 1] en een voicemailbericht ingesproken. In dit bericht heeft [naam 3] het volgende gezegd:
“Ik zou u nog even terugbellen over de [straatnaam] in [plaatsnaam] . Wij hebben er vandaag overleg over gehad en het is duidelijk geworden dat het Hoogheemraadschap van Delfland verantwoordelijk is voor het buitengewoon onderhoud. Dus eigenlijk precies zoals u zei, verantwoordelijk voor het ophogen en verstevigen van de kade. Wij gaan er intern naar kijken wanneer dat wordt uitgevoerd.”
3.7.
Na dit voicemailbericht hebben [naam 1] en [naam 3] telefonisch contact met elkaar gehad. Vervolgens heeft [naam 1] op 24 oktober 2019 om 21:15 uur een e-mail aan het Hoogheemraadschap verzonden met - voor zover relevant - de volgende inhoud:
“Conform ons telefoongesprek stuur ik u deze e-mail.
Alvast bedankt voor het telefonische aangeven dat jullie de kade gaan ophogen bij het kadastrale object [kadastraal nummer] .
Graag sluiten we het een en andere kort voordat wij de kade op naam van mijn klant laten zetten.
Als ik het telefoongesprek goed heb begrepen dragen jullie zorg voor:
-Dat de kadekant langs het water volledig afgedekt met het juiste materiaal en hersteld conform norm. (Voor rekening van HHDelfland)
-Ophogen van de kade zijde. (Omdat er gaten in de kade zitten en diverse verzakkingen dient dit stuk worden opgehoogd.Ik zie dit als een soort gevolgschade. Voor rekening van HHDelfland)
-Doordat de kade moet worden opgehoogd zal de straat moeten worden opgehaald en opnieuw moeten worden bestraat.(Ik zie dit als een soort gevolgschade. HHDelfland)
-De eigenaar zal zorg dragen dat het stuk grond in de toekomst periodiek wordt bijgehouden.(Voor rekening eigenaar)
Tussen haakjes is mijn gedachte gang te zien. Mocht er iets niet kloppen, dan verneem ik het graag.”
3.8.
Op 1 november 2019 om 12:07 uur heeft [naam 3] een e-mail verzonden aan
[naam 1] , met als bijlage de leggerkaart en -tekst. In de e-mail schrijft [naam 3] het volgende:
[naam 1] , met als bijlage de leggerkaart en -tekst. In de e-mail schrijft [naam 3] het volgende:
“In navolging op ons gesprek omtrent de kadeverbetering van de Noordvestsingel [huisnummer 1] te [plaatsnaam] , kan ik het volgende bevestigen:
Het Hoogheemraadschap van Delfland is verantwoordelijk voor het buitengewoon onderhoud.
De eigenaren zijn verantwoordelijk voor het gewoon onderhoud.
Zie voor verduidelijking bijgevoegd document.
Wanneer de kade hersteld wordt is nog niet gepland.
Het onderhoud van het wegdek zal in samenwerking met de wegbeheerders moeten gebeuren (gemeente in dit geval).”
3.9.
Op 2 november 2019 om 14:18 uur heeft [naam 1] een e-mail aan [naam 3] verzonden met de volgende inhoud:
“Conform ons telefoongesprek van gisteren stuur ik je deze e-mail.
Wij snappen dat gewoon onderhoud voor onze rekening is en buitengewoon voor rekening van delfland.
Echter is onze vraag wat is gewoon onderhoud en wat is buitengewoon onderhoud. Dit willen we graag op papier hebben, wij vinden het genoemde keur erg vaag. Graag ontvangen wij in jip-en-janneketaal welke kosten voor ons is.
Bijvoorbeeld:
Constructiewerkzaamheden-Delfland
Onkruid verwijderen- Eigenaar
Straat betegelen- Eigenaar of gemeente
Aan de kade het mos weghalen-Eigenaar
Ophogen van de kade-Delfland
Ophogen van de kade tot de weg-Eigenaar/gemeente
Als we dit kunnen ontvangen kunnen we een plezierige samenwerking naar de toekomst garanderen.
Zoals ook aangegeven moeten we maandag om 12:00 doorgeven of we de koop door laten gaan, anders wil de heer [naam 4] niet meer met ons in zee willen gaan.”
3.10.
Op 4 november 2019 om 12:20 uur heeft [naam 3] de e-mail van [naam 1] beantwoord. In deze e-mail schrijft [naam 3] het volgende:
“In navolging op uw vraag het volgende:
De Keur beschrijft het volgende over gewoon en buitengewoon onderhoud van waterkeringen:
Artikel 2.2
Gewoon onderhoud waterkeringen
De onderhoudsplichtigen voor gewoon onderhoud van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding van de waterkering overeenkomstig zijn functie, waaronder in ieder geval wordt verstaan:
a. het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering,
b. het bestrijden van dieren die schade toebrengen, met uitzondering van muskus- en beverratten,
c. het verwijderen van schadelijke begroeiingen voor de waterkering, en
d. het herstellen van beschadigingen.
De nota van toelichting schrijft hierover:
Artikel 2.3
Buitengewoon onderhoud waterkeringen
De onderhoudsplichtigen voor buitengewoon onderhoud van waterkeringen of onderdelen daarvan zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
De nota van toelichting schrijft hier het volgende over:
Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud waterkeringen
Het buitengewoon onderhoud is gericht op het waterkerend houden van de waterkering, zodat die voldoet aan veiligheidsnormen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het in stand houden van het leggerprofiel of het doorgaand grensprofiel van een waterkering.
Hopelijk heeft u nu duidelijkheid.”
3.11.
In reactie hierop heeft [naam 1] op 4 november 2019 om 16:14 uur een e-mail aan [naam 3] verzonden met de volgende inhoud:
“Concluderend uit onderstaande e-mail op huidige situatie:
Delfland zal zorg dragen in de huidige situatie voor het onderhoud van de constructie en het ophogen van de kade naar het straat niveau. (Zie bijgevoegde foto’s)
De eigenaar zal zorg dragen voor een juiste bestrating conform eisen van de gemeente.
Indien dit akkoord is kunnen we de laatste punten met de huidige eigenaar afhandelen.
De eigenaar zal dan in de toekomst zorg dragen dat het normale beheer periodiek wordt uitgevoerd.
Verneem graag of ik het onderstaande goed heb begrepen.”
3.12.
In reactie op deze e-mail heeft [naam 3] op 5 november 2019 om 15:00 uur een e-mail aan [naam 1] verzonden met de volgende inhoud:
“Zoals u het verwoord klopt het.”
3.13.
Op 7 en 8 november 2019 heeft [eiser] een koopovereenkomst gesloten met de toenmalige eigenaar voor het perceel. Het perceel is op 31 december 2019 aan [eiser] geleverd.
3.14.
Bij brief van 11 oktober 2021 heeft de advocaat van [eiser] het Hoogheemraadschap gesommeerd om te bevestigen dat het Hoogheemraadschap zorg zal dragen voor het onderhoud van de constructie van de kade en het herstel daarvan en [eiser] te vrijwaren voor aanspraken van de gemeente [plaatsnaam] . Het Hoogheemraadschap heeft dit geweigerd.
4. Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank (voor zover mogelijk) bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis het Hoogheemraadschap veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 30 november 2021, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot en met de dag van algehele voldoening. Daarnaast vordert [eiser] buitengerechtelijke (incasso)kosten en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
4.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser] , naast voornoemde feiten, het volgende ten grondslag. Het Hoogheemraadschap heeft onrechtmatig gehandeld jegens hem, omdat het onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft verstrekt, althans een toezegging niet is nagekomen. Volgens [eiser] heeft het Hoogheemraadschap verklaard dat het verantwoordelijk is voor het buitengewoon onderhoud van de kade en toegezegd dat het zal zorgdragen voor herstel daarvan. [eiser] lijdt hierdoor schade, omdat hij het perceel op basis van deze inlichtingen en toezegging heeft gekocht voor een marktconforme prijs. Omdat het Hoogheemraadschap weigert om zorg te dragen voor herstel van de kade zal de gemeente [plaatsnaam] dit (laten) doen en de kosten hiervan verhalen op [eiser] als eigenaar van het perceel.
4.3.
Het Hoogheemraadschap voert verweer. Het Hoogheemraadschap concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
4.4.
Het Hoogheemraadschap betwist dat het onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Volgens het Hoogheemraadschap is geen sprake van onrechtmatige informatieverstrekking, omdat [eiser] er niet op mocht vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen werden verstrekt. Verder is volgens het Hoogheemraadschap geen toezegging gedaan aan [eiser] die aan hem kan worden toegerekend. Ook betwist het Hoogheemraadschap de door [eiser] gestelde schade en het causaal verband tussen deze schade en de verweten gedraging. Ten slotte voert het Hoogheemraadschap als verweer aan dat de door [eiser] gestelde schade mede een gevolg is van omstandigheden die aan [eiser] kunnen worden toegerekend, zodat de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van [eiser] dient te blijven.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Heeft het Hoogheemraadschap onrechtmatig gehandeld?
5.1.
Bij de beoordeling van de zaak staat centraal of het Hoogheemraadschap op grond van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW) onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en aansprakelijk is voor de door [eiser] gestelde schade. Voor een geslaagd beroep op het hiervoor genoemde artikel is vereist dat het Hoogheemraadschap onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] , dat dit handelen aan het Hoogheemraadschap kan worden toegerekend, dat [eiser] schade heeft geleden en dat deze schade het gevolg is van het onrechtmatig handelen van het Hoogheemraadschap. Het is daarbij aan [eiser] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen waaruit volgt dat aan de vereisten van artikel 6:162 BW is voldaan.
5.2.
[eiser] heeft aangevoerd dat het Hoogheemraadschap op twee manieren onrechtmatig heeft gehandeld tegenover hem, namelijk omdat het (1) onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft verstrekt en (2) een toezegging niet is nagekomen. De rechtbank zal deze twee feitelijke grondslagen afzonderlijk van elkaar beoordelen.
Onjuiste en/of onvolledige inlichtingen
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat de (enkele) omstandigheid dat een overheidsorgaan aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, onjuiste en/of onvolledige inlichtingen verschaft, niet automatisch betekent dat sprake is van onrechtmatig handelen door dat overheidsorgaan. Het antwoord op de vraag of het Hoogheemraadschap onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan [eiser] en daardoor onrechtmatig heeft gehandeld, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet in de eerste plaats worden gekeken naar de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen het Hoogheemraadschap daaromtrent heeft moeten begrijpen. Daarnaast moet worden gekeken naar de aard en inhoud van de door het Hoogheemraadschap in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen [eiser] daaromtrent heeft moeten begrijpen. Alleen als [eiser] er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan het verstrekken van die inlichtingen – indien deze onjuist of onvolledig zijn – onrechtmatig zijn jegens [eiser] . Indien [eiser] daardoor op het verkeerde been is gezet, kan het Hoogheemraadschap aansprakelijk zijn voor de daardoor ontstane schade. [1]
5.4.
Aan de stelling dat het Hoogheemraadschap onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft verstrekt legt [eiser] in het bijzonder de onder 3.5 en 3.7 genoemde e-mails van
[naam 1] van 2 oktober 2019 en 24 oktober 2019 ten grondslag en de onder 3.8 en 3.12 genoemde reacties van het Hoogheemraadschap van 1 november 2019 en 5 november 2019. Uit deze e-mails leidde [eiser] af dat het Hoogheemraadschap verantwoordelijk was voor het herstel van de kade. Volgens [eiser] mocht hij er in de gegeven omstandigheden op vertrouwen dat de inlichtingen van het Hoogheemraadschap juist waren, omdat hij zich (bij monde van zijn makelaar) tot het Hoogheemraadschap heeft gewend met concrete vragen en omdat het Hoogheemraadschap op dat moment al op de hoogte was van de opgelegde last onder bestuursdwang. Verder was [naam 3] als handhaver de aangewezen persoon om de gestelde vragen te beantwoorden, heeft zij aan [naam 1] meegedeeld dat hierover intern overleg is gevoerd en zijn de gewraakte inlichtingen meermaals en zonder voorbehoud verstrekt.
[naam 1] van 2 oktober 2019 en 24 oktober 2019 ten grondslag en de onder 3.8 en 3.12 genoemde reacties van het Hoogheemraadschap van 1 november 2019 en 5 november 2019. Uit deze e-mails leidde [eiser] af dat het Hoogheemraadschap verantwoordelijk was voor het herstel van de kade. Volgens [eiser] mocht hij er in de gegeven omstandigheden op vertrouwen dat de inlichtingen van het Hoogheemraadschap juist waren, omdat hij zich (bij monde van zijn makelaar) tot het Hoogheemraadschap heeft gewend met concrete vragen en omdat het Hoogheemraadschap op dat moment al op de hoogte was van de opgelegde last onder bestuursdwang. Verder was [naam 3] als handhaver de aangewezen persoon om de gestelde vragen te beantwoorden, heeft zij aan [naam 1] meegedeeld dat hierover intern overleg is gevoerd en zijn de gewraakte inlichtingen meermaals en zonder voorbehoud verstrekt.
5.5.
Het Hoogheemraadschap betwist dat het onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Volgens het Hoogheemraadschap heeft [eiser] er niet op mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen werden verstrekt, omdat hij niet zelf om informatie heeft verzocht bij het Hoogheemraadschap, maar zijn makelaar. Daarbij wijst het Hoogheemraadschap erop dat [eiser] als vastgoedadviseur zelf over de nodige expertise beschikte. [eiser] heeft volgens het Hoogheemraadschap ook niet voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht. Bovendien was de relevantie van het informatieverzoek voor [naam 3] niet duidelijk, omdat de door de gemeente opgelegde last onder bestuursdwang niet is benoemd, en heeft [naam 3] meermaals gezegd dat zij geen specialist is op het terrein.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat het Hoogheemraadschap niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door onjuiste en/of onvolledige inlichtingen te verstrekken.
[eiser] mocht namelijk in de gegeven omstandigheden op basis van de door het Hoogheemraadschap verstrekte inlichtingen niet redelijkerwijs erop vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen zijn gegeven over het herstel van de kade door het Hoogheemraadschap. Zij komt tot dit oordeel op basis van de volgende feiten en omstandigheden.
[eiser] mocht namelijk in de gegeven omstandigheden op basis van de door het Hoogheemraadschap verstrekte inlichtingen niet redelijkerwijs erop vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen zijn gegeven over het herstel van de kade door het Hoogheemraadschap. Zij komt tot dit oordeel op basis van de volgende feiten en omstandigheden.
5.7.
De door het Hoogheemraadschap verstrekte inlichtingen staan niet op zichzelf, maar moeten worden uitgelegd tegen de achtergrond van de voorafgaande vraagstelling. Uit de
e-mail van [naam 1] van 2 oktober 2019 blijkt niet duidelijk wat moet worden verstaan onder de door hem genoemde kade. In deze e-mail wordt gesproken over “het perceel” en “de kade”, maar ook over “waterkeringen” en “overdimensionering”. Ook uit zijn e-mail van 4 november 2019 blijkt niet duidelijk wat onder “de kade” moet worden verstaan. Uit de vraagstelling van [naam 1] blijkt kortom niet duidelijk of met “de kade” (alleen) de waterkering is bedoeld of het (volledige) perceel. De vraag van de makelaar was daarmee voor verschillende uitleg vatbaar. Dit geldt eveneens voor de reacties van [naam 3] op de
e-mails van [naam 1] . Uit de diverse reacties van [naam 3] blijkt niet duidelijk of met “de kade” alleen de waterkering of het volledige perceel is bedoeld.
e-mail van [naam 1] van 2 oktober 2019 blijkt niet duidelijk wat moet worden verstaan onder de door hem genoemde kade. In deze e-mail wordt gesproken over “het perceel” en “de kade”, maar ook over “waterkeringen” en “overdimensionering”. Ook uit zijn e-mail van 4 november 2019 blijkt niet duidelijk wat onder “de kade” moet worden verstaan. Uit de vraagstelling van [naam 1] blijkt kortom niet duidelijk of met “de kade” (alleen) de waterkering is bedoeld of het (volledige) perceel. De vraag van de makelaar was daarmee voor verschillende uitleg vatbaar. Dit geldt eveneens voor de reacties van [naam 3] op de
e-mails van [naam 1] . Uit de diverse reacties van [naam 3] blijkt niet duidelijk of met “de kade” alleen de waterkering of het volledige perceel is bedoeld.
5.8.
Van belang is verder dat uit de vraagstelling niet blijkt dat op het perceel een last onder bestuursdwang rustte. [eiser] heeft in de dagvaarding gesteld dat
vanwegede last onder bestuursdwang namens hem contact is gezocht met het Hoogheemraadschap voorafgaand aan de koop van het perceel. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] anders verklaard, namelijk dat hij pas later bekend is geworden met de last onder bestuursdwang. Volgens [eiser] is hij er pas op 1 november 2019 achter gekomen dat er een last onder bestuursdwang op het perceel rustte. Het Hoogheemraadschap betwist deze gewijzigde stelling van [eiser] . Wat daarvan ook moge zijn, het staat vast dat [eiser] in ieder geval ten tijde van de verzending van de e-mails van [naam 1] van 2 november 2019 en 4 november 2019 op de hoogte was van het feit dat er een last onder bestuursdwang op het perceel rustte. Eveneens staat vast dat hij deze relevante informatie niet met
[naam 3] heeft gedeeld. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel op de weg van [eiser] , althans zijn makelaar gelegen. De last onder bestuursdwang was bovendien ingeschreven in de openbare registers en daarmee ten tijde van het eerste contact al kenbaar voor [eiser] , althans zijn makelaar. [eiser] heeft niet weersproken dat hij beschikte over de nodige kennis en ervaring op het gebied van vastgoed en hij werd bovendien bijgestaan door een deskundige makelaar. [eiser] wist bovendien dat het perceel in vervallen staat verkeerde en dat hij bij aankoop kosten zou moeten maken voor herstel. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat daarmee bij het bepalen van de prijs van het perceel rekening is gehouden. Onder deze omstandigheden mocht van [eiser] redelijkerwijs worden verwacht dat hij nader onderzoek zou verrichten naar de staat van het perceel, indien hij daarover zekerheid wilde. Het feit dat [eiser] , althans zijn makelaar daarbij de – voor hem eenvoudig toegankelijke – openbare registers desondanks niet heeft geraadpleegd kan hem daarom worden aangerekend.
vanwegede last onder bestuursdwang namens hem contact is gezocht met het Hoogheemraadschap voorafgaand aan de koop van het perceel. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] anders verklaard, namelijk dat hij pas later bekend is geworden met de last onder bestuursdwang. Volgens [eiser] is hij er pas op 1 november 2019 achter gekomen dat er een last onder bestuursdwang op het perceel rustte. Het Hoogheemraadschap betwist deze gewijzigde stelling van [eiser] . Wat daarvan ook moge zijn, het staat vast dat [eiser] in ieder geval ten tijde van de verzending van de e-mails van [naam 1] van 2 november 2019 en 4 november 2019 op de hoogte was van het feit dat er een last onder bestuursdwang op het perceel rustte. Eveneens staat vast dat hij deze relevante informatie niet met
[naam 3] heeft gedeeld. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel op de weg van [eiser] , althans zijn makelaar gelegen. De last onder bestuursdwang was bovendien ingeschreven in de openbare registers en daarmee ten tijde van het eerste contact al kenbaar voor [eiser] , althans zijn makelaar. [eiser] heeft niet weersproken dat hij beschikte over de nodige kennis en ervaring op het gebied van vastgoed en hij werd bovendien bijgestaan door een deskundige makelaar. [eiser] wist bovendien dat het perceel in vervallen staat verkeerde en dat hij bij aankoop kosten zou moeten maken voor herstel. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat daarmee bij het bepalen van de prijs van het perceel rekening is gehouden. Onder deze omstandigheden mocht van [eiser] redelijkerwijs worden verwacht dat hij nader onderzoek zou verrichten naar de staat van het perceel, indien hij daarover zekerheid wilde. Het feit dat [eiser] , althans zijn makelaar daarbij de – voor hem eenvoudig toegankelijke – openbare registers desondanks niet heeft geraadpleegd kan hem daarom worden aangerekend.
5.9.
Het gegeven dat het Hoogheemraadschap op het moment dat de vraag van [eiser] werd gesteld al op de hoogte was van de opgelegde last onder bestuursdwang leidt niet tot een ander oordeel. Vast staat immers dat [naam 3] – anders dan [naam 1] – hiervan op 4 november 2019 niet op de hoogte was. Van omstandigheden op grond waarvan dit volgens maatschappelijke verkeersopvattingen desondanks voor risico van het Hoogheemraadschap moet komen is niet gebleken.
5.10.
De omstandigheid dat het verzoek niet afkomstig was van [eiser] zelf en de gewraakte inlichtingen van het Hoogheemraadschap ook niet aan [eiser] waren gericht, maar aan zijn makelaar, acht de rechtbank niet van doorslaggevende betekenis. De e-mail is opgesteld door [naam 1] met het oog op de aankoop van het perceel. Daarom was voor het Hoogheemraadschap kenbaar dat de belangen van de (mogelijke) nieuwe eigenaar van het perceel – ongeacht wie de persoon is – in het geding zouden kunnen zijn. Het Hoogheemraadschap heeft desgevraagd op de mondelinge behandeling ook bevestigd dat het antwoord op de vraag van [naam 1] niet anders zou zijn geweest als de vraag door [eiser] zelf was gesteld.
Toezegging niet nagekomen
5.11.
[eiser] heeft ook betoogd dat het Hoogheemraadschap onrechtmatig heeft gehandeld, omdat het een toezegging heeft gedaan aan hem en deze toezegging niet is nagekomen. De rechtbank begrijpt dat [eiser] een beroep doet op het (bestuursrechtelijke) vertrouwensbeginsel, waaraan het Hoogheemraadschap op grond van artikel 3:14 BW ook in het civiele recht gebonden is. Bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel moeten drie stappen worden doorlopen, te weten (1) de vraag of de verweten uitlating of gedraging kan worden gekwalificeerd als een toezegging en (2) of die toezegging aan het Hoogheemraadschap kan worden toegerekend. Indien beide vragen bevestigend worden beantwoord moeten (3) de betrokken belangen worden afgewogen. Daarbij geldt dat indien sprake is van zwaarder wegende belangen die zich verzetten tegen honorering van het gewekte vertrouwen, het Hoogheemraadschap weliswaar mag afzien van deze honorering, maar in dat geval wel verplicht kan zijn om de schade te vergoeden die [eiser] door de toezegging heeft geleden doordat hij is afgegaan op de toezegging. [2] Indien het Hoogheemraadschap weigert om deze schade te vergoeden, handelt het alsnog in strijd met het vertrouwensbeginsel en is die schade op grond van artikel 6:162 BW toewijsbaar.
5.12.
De rechtbank stelt voorop dat [eiser] alleen een beroep kan doen op het vertrouwensbeginsel indien hij de in het kader van een toezegging relevante feiten en omstandigheden correct heeft weergegeven. Hierbij is van belang dat op degene die een beroep op het vertrouwensbeginsel doet een onderzoeksplicht rust. Bij de vraag of een toezegging is gedaan speelt ook de deskundigheid van de betrokkene een rol. [3]
5.13.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een toezegging door het Hoogheemraadschap in de hiervoor bedoelde zin, zodat de rechtbank ook op deze grond niet komt tot het oordeel dat het Hoogheemraadschap onrechtmatig heeft gehandeld. Hiervoor zijn met name de volgende feiten en omstandigheden van belang.
5.14.
Zoals overwogen onder 5.8 beschikte [eiser] over de nodige kennis en ervaring op het gebied van vastgoed en werd hij bijgestaan door een deskundige makelaar. Zeker bij een professional als een makelaar kan er niet licht van worden uitgegaan dat hij zomaar mocht vertrouwen op de aan hem verstrekte inlichtingen. Dit betekent dat [eiser] aan de inlichtingen van [naam 3] niet meteen de consequentie mocht verbinden dat sprake was van een allesomvattende toezegging dat het Hoogheemraadschap op eigen kosten de volledige kade zou herstellen.
5.15.
Van belang is verder dat de last onder bestuursdwang daarmee kenbaar was voor [eiser] , omdat deze was ingeschreven in de openbare registers. Gelet op de op [eiser] rustende onderzoeksplicht dient het gegeven dat (de makelaar van) [eiser] hier naar eigen zeggen geen onderzoek naar heeft verricht voor risico van [eiser] te blijven. In ieder geval had het op de weg van (de makelaar van) [eiser] gelegen om – zodra hij alsnog op de hoogte raakte van het feit dat er een last onder bestuursdwang op het perceel rustte – [naam 3] daarvan op de hoogte te stellen. Dit heeft (de makelaar van) [eiser] echter nagelaten. [naam 1] heeft met zijn e-mails van 2 november 2019 en 4 november 2019 getracht om nadere invulling te verkrijgen van de door [naam 3] verstrekte inlichtingen zonder daarbij melding te maken van de last onder bestuursdwang waarvan hij op dat moment op de hoogte was. Daarmee heeft [eiser] de relevante feiten en omstandigheden niet correct weergegeven en komt [eiser] in het onderhavige geval geen beroep toe op het vertrouwensbeginsel.
5.16.
Nu de uitlatingen van [naam 3] niet kunnen worden gekwalificeerd als toezegging behoeven de vragen of deze aan het Hoogheemraadschap kunnen worden toegerekend en of sprake is van zwaarder wegende belangen aan de zijde van het Hoogheemraadschap geen verdere beantwoording meer.
Slotsom
5.17.
Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat [eiser] aan de inlichtingen van het Hoogheemraadschap niet het vertrouwen mocht ontlenen dat het Hoogheemraadschap zorg zou dragen voor het herstel van de kade. Daarmee is niet vast komen te staan dat het Hoogheemraadschap onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . De overige stellingen en verweren behoeven daarom geen verdere bespreking.
5.18.
De vorderingen [eiser] zullen gelet op het voorgaande worden afgewezen.
5.19.
[eiser] krijgt in deze zaak ongelijk en hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van het Hoogheemraadschap. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00
conform tarief II)
conform tarief II)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.295,00
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.295,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart de in 6.2 en 6.3 opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Nomen en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.