Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 24/1003
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A.S.D. Lijkwan),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. S.V. Benjamin).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de last onder dwangsom voor onvergunde onzelfstandige bewoning door meer dan drie personen aan de [adres] in [plaatsnaam] .
1.1.
Met het bestreden besluit van 19 december 2023 op de bezwaren van eiseres is verweerder, overeenkomstig het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften van 14 december 2023 en met aanvulling van de motivering, daarbij gebleven.
1.2.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 12 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiseres is eigenares van de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] (woning). Naar aanleiding van een melding van illegale overbewoning heeft de Haagse Pandbrigade de woning geïnspecteerd. De inspecteurs hebben geconcludeerd dat er in de woning zeven personen wonen en dat er sprake is van onvergunde onzelfstandige bewoning door meer dan drie personen. [1] Verweerder heeft een last onder dwangsom opgelegd om deze overtreding te beëindigen en beëindigd te houden per 18 september 2023. Deze zaak gaat over de vraag of eiseres als overtreder kan worden gezien en of haar daarom een last onder dwangsom mocht worden opgelegd.
Wat vindt eiseres in beroep?
3. Verweerder heeft eiseres ten onrechte als functioneel overtreder aangemerkt. [2] Eiseres heeft de zorg betracht die van haar kon worden gevraagd om de overtreding te voorkomen. Zij heeft de overtreding dus niet aanvaard. In de huurovereenkomst is namelijk opgenomen dat de woonruimte maximaal door drie personen of één gezinshuishouden mag worden bewoond. Ook heeft een professioneel vastgoedbeheerder toezicht gehouden op de woning. Daarnaast heeft eiseres bij haar inspecties geen aanwijzingen gezien dat er zeven personen woonden. Daarbij heeft zij waarschuwingsbrieven gestuurd nadat ze constateerde dat er twee huishoudens in de woning verbleven. Ze heeft toen te kennen gegeven dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd als de overtreding zou aanhouden. Tot slot heeft verweerder haar onterecht verweten dat ze de Basisregistratie Personen (BRP) niet heeft geraadpleegd.
Wat zijn de regels?
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Is eiseres overtreder?
5. De rechtbank oordeelt dat eiseres terecht is aangemerkt als overtreder en dat haar daarom een last onder dwangsom mocht worden opgelegd. [3] Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
5.1.
De overtreding van onvergunde onzelfstandige bewoning, waarvoor eiseres is aangeschreven, is een overtreding die direct verband houdt met de manier waarop een woning wordt gebruikt. De woning moet als zelfstandige woonruimte worden gebruikt. Een woningeigenaar kan in de regel beschikken over een dergelijk gebruik van zijn woning, ook als hij de woning heeft verhuurd. Het staat in deze zaak vast dat eiseres over de woning kon beschikken.
5.2.
Eiseres heeft echter niet de zorg betracht die in redelijkheid van haar kon worden gevraagd om de overtreding te voorkomen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij voldoende toezicht hield op het gebruik van de woning. Het opnemen van bepalingen in de huurovereenkomst, zoals een verbod om de woonruimte voor meer dan drie personen of meer dan één gezin te gebruiken, is daarvoor in dit geval onvoldoende. En ook het toezicht dat eiseres haar professionele vastgoedbeheerder heeft laten uitvoeren, is in dit geval niet genoeg. Na de controle van haar vastgoedbeheerder op 29 maart 2022 had eiseres namelijk een vermoeden dat er meerdere huishoudens in de woning woonden. Dit had voor haar aanleiding moeten zijn om het gebruik van de woning te (blijven) controleren, maar zij heeft toen enkel een waarschuwingsbrief gestuurd op 5 mei 2022, zonder nadere controles of maatregelen zoals bijvoorbeeld beëindiging van de huurovereenkomst. Dat eiseres op dat moment niet zeker wist of sprake was van een overtreding, doet daar niet aan af. Eiseres had immers wel een duidelijke aanwijzing dat de woning misschien niet rechtmatig werd gehuurd. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij de woning na 29 maart 2022 (en voor vaststelling van de overtreding door verweerder) heeft gecontroleerd. De enkele, niet nader onderbouwde stelling dat zij op 11 mei 2022 en op 16 november 2022 controles heeft laten uitvoeren is daarvoor onvoldoende. De verslagen van controles op 4 mei 2023 en 21 augustus 2023 dateren van ná de overtreding waarvoor de last onder dwangsom is opgelegd en zijn daarom niet relevant. Tot slot heeft verweerder erop mogen wijzen dat in de BRP telkens andere personen op het adres van de woning stonden ingeschreven. Vanaf de controle op 29 maart 2022 vormde deze informatie uit de BRP voor eiseres ook aanleiding voor nader toezicht op het gebruik van de woning.
Zijn er bijzondere omstandigheden?
6. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat verweerder had moeten afzien van het opleggen van de last onder dwangsom.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit, en daarmee de last onder dwangsom, overeind blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.K.S. Mollen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.J.C. Korbee, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wettelijke regels
Huisvestingswet 2014
(zoals gold op het moment dat verweerder het besluit nam)
Artikel 21
1.
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
b.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
c.
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d.
tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
2.
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
Huisvestingsverordening Den Haag 2023
Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
[…]
Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
[…]
[…]
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten voor drie of meer personen worden omgezet;
[…]