Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/662226 / HA ZA 24-214
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
[naam 1], te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat: mr. L.M. Dressel,
tegen
[naam 2], te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat: mr. J. Nagtegaal.
Partijen worden hierna ‘ [naam 1] ’ en ‘ [naam 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 8 februari 2024, met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie van 15 april 2024, met productie 1;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 27 mei 2024;
- het tussenvonnis van 19 juni 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juli 2024. Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van dit vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] is eigenaar van de panden aan het [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de panden). In deze panden zijn een slager/traiteur en bakker gevestigd, die de panden huren van [naam 1] .
2.2.
[naam 2] en [naam 1] zijn in het najaar van 2023 met elkaar in overleg getreden over een eventuele overname van de panden door [naam 2] . In die periode hebben partijen, voor zover van belang, de volgende e-mailcorrespondentie met elkaar gevoerd:
4 oktober 2023
[naam 2] : “
Graag wil ik precies de laatste verkoop prijs weten van de panden de Slagerij-Traiteur en de Bakkerij gevestigd aan de [straatnaam] . Kunt u de precieze prijs naar mij sturen? (…)”
Graag wil ik precies de laatste verkoop prijs weten van de panden de Slagerij-Traiteur en de Bakkerij gevestigd aan de [straatnaam] . Kunt u de precieze prijs naar mij sturen? (…)”
[naam 1] : “U zou met een voorstel komen. U weet hoe ik hier over denk. Ik zie uw voorstel zonder voorbehouden graag tegemoet. Wellicht komen we tot elkaar. (…)”
[naam 2] : “Ik kan voor 500 000 het pand kopen. Kale pand en de zonnepanelen kan ik wel terugbetalen. Dit is mijn voorstel. (…)”
[naam 1] : “
Onder vermeld antwoord op je vraag of je de panden [adres] kan kopen. Een verkoop is bespreekbaar indien het bod ligt tussen hetgeen wat je reeds in ons eerste gesprek geboden hebt € 600.000,- en mijn voorstel wat ik met mijn zoons zou bespreken € 700.000,- Mijn zoons gaan akkoord bij een redelijk voorstel waarbij we beide tevreden zijn als hiervoor omschreven. Los hiervan hebben we besproken dat de koopsom los staat van de huurcontracten omdat ik hier geen discussie over wil. Tevens heb ik duidelijk aangegeven dat een bieding zonder voorbehoud dient te zijn zodat ook daar geen discussie over kan bestaan. Nadat ik een onvoorwaardelijk bod middels mail heb ontvangen en wij akkoord zijn kan de verkoop doorgang vinden. Zoals gemeld is recent een nieuw dak geplaatst en zijn op dit dak 50 zonnepanelen geplaatst voor het slagersgedeelte welke door mij zijn betaald. Het gedeelte van de bakker groot 25 zonnepanelen is door de bakker zelf betaald. Aan alle voorwaarden is nu voldaan, Ben benieuwd of vanuit uw kant alles ook afgerond kan worden. (…)”
Onder vermeld antwoord op je vraag of je de panden [adres] kan kopen. Een verkoop is bespreekbaar indien het bod ligt tussen hetgeen wat je reeds in ons eerste gesprek geboden hebt € 600.000,- en mijn voorstel wat ik met mijn zoons zou bespreken € 700.000,- Mijn zoons gaan akkoord bij een redelijk voorstel waarbij we beide tevreden zijn als hiervoor omschreven. Los hiervan hebben we besproken dat de koopsom los staat van de huurcontracten omdat ik hier geen discussie over wil. Tevens heb ik duidelijk aangegeven dat een bieding zonder voorbehoud dient te zijn zodat ook daar geen discussie over kan bestaan. Nadat ik een onvoorwaardelijk bod middels mail heb ontvangen en wij akkoord zijn kan de verkoop doorgang vinden. Zoals gemeld is recent een nieuw dak geplaatst en zijn op dit dak 50 zonnepanelen geplaatst voor het slagersgedeelte welke door mij zijn betaald. Het gedeelte van de bakker groot 25 zonnepanelen is door de bakker zelf betaald. Aan alle voorwaarden is nu voldaan, Ben benieuwd of vanuit uw kant alles ook afgerond kan worden. (…)”
10 oktober 2023
[naam 2] : “
Mijn laatste bod is 550 000 euro. Dit samen met de 50 zonnepanelen. Als u akkoord bent dan kunnen we contract maken. (…)”
Mijn laatste bod is 550 000 euro. Dit samen met de 50 zonnepanelen. Als u akkoord bent dan kunnen we contract maken. (…)”
[naam 1] : “
Bijgaand de rekeningen / getekende offerte voor de volledig nieuwe dakbedekking ten behoeve van de zonnepanelen. Overigens geen 50 maar 45 voor mijn rekening. Samen een bedrag groot bijna € 50.000,- Vervolgens komt er nog eens de inventaris van de slager bij van ca € 200.000,- Ik hoop dat nu duidelijk is hou ik aan mijn bedrag van verkoop kom. Nogmaals het moet wel redelijk zijn want je koopt een bijna hagel nieuw pand door deze investeringen. Een gedeelte afschrijven wil ik over meedenken maar er moet wel meegedacht worden vanuit kopers zijde. Graag overleg na ontvangst van deze info. (…)”
Bijgaand de rekeningen / getekende offerte voor de volledig nieuwe dakbedekking ten behoeve van de zonnepanelen. Overigens geen 50 maar 45 voor mijn rekening. Samen een bedrag groot bijna € 50.000,- Vervolgens komt er nog eens de inventaris van de slager bij van ca € 200.000,- Ik hoop dat nu duidelijk is hou ik aan mijn bedrag van verkoop kom. Nogmaals het moet wel redelijk zijn want je koopt een bijna hagel nieuw pand door deze investeringen. Een gedeelte afschrijven wil ik over meedenken maar er moet wel meegedacht worden vanuit kopers zijde. Graag overleg na ontvangst van deze info. (…)”
[naam 1] : “
Met mijn zoons de verkoop nog eens besproken. Indien wij aan mogen geven hoe de laatste € 50.000,- “boven op” je bod van € 550.000,- betaald wordt doen we een zaak. Ik hoor graag van je. (…)”
Met mijn zoons de verkoop nog eens besproken. Indien wij aan mogen geven hoe de laatste € 50.000,- “boven op” je bod van € 550.000,- betaald wordt doen we een zaak. Ik hoor graag van je. (…)”
11 oktober 2023
[naam 2] : “
Mijn bod is 550 000. Meer kan het helaas niet worden want ik heb een ander pand gekocht van 500 000 euro en ik krijg als huur 5193 euro incl. BTW. Dus dit is de laatste prijs voor mij. (…)”
Mijn bod is 550 000. Meer kan het helaas niet worden want ik heb een ander pand gekocht van 500 000 euro en ik krijg als huur 5193 euro incl. BTW. Dus dit is de laatste prijs voor mij. (…)”
[naam 1] : “
Ik geef het door aan mijn zoons. Komen erop terug. (…)”
Ik geef het door aan mijn zoons. Komen erop terug. (…)”
12 oktober 2023
[naam 1] : “
Ik moet je feliciteren. Je bod van € 550.000,- voor de winkelpanden [adres] Best is akkoord. De prijs is incl. de besproken 45 zonnepanelen en de nieuwe dakbedekking doch excl. inventaris zoals aangegeven. De winkelpanden worden verkocht in de staat waarin ze zich bevinden. De (notariële) levering van de twee panden zal uiterlijk in december 2023 plaats vinden. Ik zal een koopcontract (laten) opstellen ter formele vastlegging van onze overeenkomst. Hoor graag van je (…)”
Ik moet je feliciteren. Je bod van € 550.000,- voor de winkelpanden [adres] Best is akkoord. De prijs is incl. de besproken 45 zonnepanelen en de nieuwe dakbedekking doch excl. inventaris zoals aangegeven. De winkelpanden worden verkocht in de staat waarin ze zich bevinden. De (notariële) levering van de twee panden zal uiterlijk in december 2023 plaats vinden. Ik zal een koopcontract (laten) opstellen ter formele vastlegging van onze overeenkomst. Hoor graag van je (…)”
17 oktober 2023
[naam 2] : “
Binnenkort zullen we een afspraak maken. Ik kom dan naar Best om nog een keer te kijken en te praten. (…)”
Binnenkort zullen we een afspraak maken. Ik kom dan naar Best om nog een keer te kijken en te praten. (…)”
[naam 1] : “
Je zou ons beide een plezier doen indien je wel vooraf de gegevens van jezelf zou willen mailen zodat ik de overeenkomst kan laten opmaken met de juiste tenaamstelling(en). Einde jaar hebben de notarissen het heel druk. Alvast bedankt en tot spoedig.(…)”
Je zou ons beide een plezier doen indien je wel vooraf de gegevens van jezelf zou willen mailen zodat ik de overeenkomst kan laten opmaken met de juiste tenaamstelling(en). Einde jaar hebben de notarissen het heel druk. Alvast bedankt en tot spoedig.(…)”
24 november 2023
[naam 1] : “
Ter zake de door ons gesloten koopovereenkomst aangaande de winkelpanden aan het [adres] te Best heb ik talloze malen geprobeerd om met je in contact te komen om het verdere vervolg even met elkaar af te stemmen. Helaas heb ik niet nader meer van je mogen vernemen. Ook jouw toezegging om een afspraak te maken om één en ander door te spreken ben je helaas niet nagekomen.
Ter zake de door ons gesloten koopovereenkomst aangaande de winkelpanden aan het [adres] te Best heb ik talloze malen geprobeerd om met je in contact te komen om het verdere vervolg even met elkaar af te stemmen. Helaas heb ik niet nader meer van je mogen vernemen. Ook jouw toezegging om een afspraak te maken om één en ander door te spreken ben je helaas niet nagekomen.
Ik zie mij dan ook genoodzaakt om zelf één en ander nader de formaliseren. Inmiddels ben ik bezig met het laten opstellen van een schriftelijke vastlegging van de door ons gesloten koopovereenkomst. In dat kader heb ik nog wat nadere informatie van jou nodig.
Graag verneem ik van je welke naam je als koper vastgelegd wil hebben zien. Kan één en ander gewoon op jouw eigen naam worden gesteld of wil je deze liever op naam hebben gesteld van jouw holding? Graag ontvang ik de precieze gegevens van je.
Verder verneem ik nog graag bij welke notaris jij het transport wenst te laten plaatsvinden. Ook verneem ik graag welke data voor jou in december beschikbaar zijn, zodat we het transport in overleg met de betreffende notaris alvast kunnen inplannen.
Mocht je verder vragen of opmerkingen hebben, verneem ik dat uiteraard ook graag van je.
Ik zie je antwoord graag per omgaande tegemoet, doch uiterlijk binnen een week na heden. (…)”
2.3.
Op 11 december 2023 is [naam 2] namens [naam 1] een laatste mogelijkheid geboden de overeenkomst te effectueren. [naam 2] heeft hier op 14 december 2023 op gereageerd en aangegeven het pand nog eens grondig te willen bekijken. Namens [naam 1] is op 19 december 2019 medegedeeld dat onverkort wordt vastgehouden aan de gesloten overeenkomst. Een dag later geeft [naam 2] aan dat er geen akkoord is, waarna op 28 december 2023 namens [naam 1] wordt medegedeeld dat rechtsmaatregelen genomen zullen worden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam 1] vordert - samengevat -, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat sprake is van een op 12 oktober 2023 tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter zake de panden, [naam 2] te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst binnen zestig dagen na het wijzen van dit vonnis tegen betaling van een koopsom van € 550.000,00 onder verbeurte van een dwangsom van € 3.000,00 per dag, dan wel voor recht te verklaren dat [naam 2] toerekenbaar is tekortgeschoten met vergoeding van de daardoor geleden en nog te lijden schade. Dit alles met veroordeling van [naam 2] in de proceskosten.
3.2.
[naam 1] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Partijen dienen daarom de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen, hetgeen voor [naam 2] betekent dat hij de panden moet afnemen tegen de overeengekomen koopprijs.
3.3.
[naam 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[naam 2] vordert, onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat sprake is van een koopovereenkomst tussen [naam 1] en [naam 2] , - samengevat -, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en deze is vernietigd, dan wel wordt vernietigd. Subsidiair vordert [naam 2] te oordelen dat hij niet verplicht is tot medewerking aan de afname van de panden, indien (i) hij niet binnen twee maanden na het wijzen van dit vonnis kan aantonen dat hij de koopsom kan financieren, (ii) partijen niet binnen twee maanden na het wijzen van dit vonnis volledige overeenstemming bereiken over de staat van de panden en bijbehorende garanties, de leveringsdatum, de huursituatie en de betaalcondities van de koopprijs en (iii) [naam 1] verplicht wordt de panden te leveren inclusief huurinkomsten van tweemaal € 2.500,00 exclusief btw per maand, zonnepanelen ter waarde van € 50.000,00 en inventaris ter waarde van € 200.000,00. Daarnaast vordert [naam 2] dat, als [naam 1] de verplichting onder iii niet twee weken voorafgaand aan de levering kan aantonen, te oordelen dat [naam 2] de betaling van de koopprijs mag opschorten, [naam 1] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst en [naam 1] jegens [naam 2] schadeplichtig wordt. Dit alles met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.
3.6.
[naam 2] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat van een koopovereenkomst geen sprake is omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de vermeende overeenkomst. Volgens [naam 2] bestaat onvoldoende duidelijkheid over de hoedanigheid van partijen, de leveringsdatum, de betaalcondities, het object van de koop, de huurvoorwaarden en de staat van de panden. Het aanbod van [naam 1] is onvoldoende bepaald en er is geen sprake van een volledige aanvaarding door [naam 2] . Mocht geoordeeld worden dat wel sprake is van een koopovereenkomst, beroept [naam 2] zich op dwaling ex. artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW (Burgerlijk Wetboek). Aan zijn subsidiaire vorderingen legt [naam 2] ten grondslag dat, als vast komt te staan dat hij zich in privé zou hebben gebonden, uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW voortvloeit dat hij hiertoe slechts verplicht is als dit financieel mogelijk is en dat ook [naam 1] schadeplichtig is als hij zijn verplichtingen niet na zou komen.
3.7.
[naam 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 2] in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kern van het geschil is of sprake is van een koopovereenkomst tussen partijen. In algemene zin komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan, waarin de wilsverklaringen van partijen tot uitdrukking worden gebracht. Daarvoor is vereist dat overeenstemming is over de essentialia van de overeenkomst. Wat die essentialia zijn hangt af van de omstandigheden van het geval en wat partijen hebben besproken en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden.
4.2.
In dit geval gaat het om een koopovereenkomst voor twee bedrijfspanden. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is vereist dat in ieder geval overeenstemming bestaat over het object, de prijs en de leveringsdatum. Deze elementen vormen de kern van de prestatie, als daarover geen overeenstemming bestaat kan geen sprake zijn van een koopovereenkomst.
4.3.
[naam 1] stelt dat partijen in aanloop naar de overeenkomst regelmatig met elkaar gesproken hebben en in die gesprekken duidelijk naar voren is gekomen dat de panden voor het einde van het jaar 2023 afgenomen moesten worden. Dit was voor [naam 1] een essentieel punt, vanwege de financiering van twee andere appartementen, en hij heeft dit ook met [naam 2] besproken. De leveringsdatum was dus voor het sluiten van de overeenkomst bekend, aldus [naam 1] . [naam 2] betwist dat is gesproken over de leveringsdatum en wijst op de e-mailcorrespondentie waaruit dit niet blijkt.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is vooralsnog onvoldoende gebleken dat tussen partijen een leveringsdatum voor het einde van het jaar 2023 is overeengekomen. Deze stelling vindt geen steun in de e-mailcorrespondentie. De eerste keer dat in die correspondentie een leveringsdatum wordt genoemd is in het e-mailbericht van [naam 1] van 12 oktober 2023. In reactie daarop schrijft [naam 2] op 17 oktober 2023 dat hij binnenkort een afspraak zal maken om nog een keer te kijken en te praten. Hieruit blijkt geen aanvaarding van de leveringsdatum. [naam 1] heeft op de mondeling behandeling van 26 juli 2024 onvoldoende concreet gemaakt
waten
wanneerpartijen voorafgaand aan de e-mail van 12 oktober 2023 over de leveringsdatum hebben besproken. Van een eerdere aanvaarding van de leveringsdatum is in dit licht evenmin gebleken.
waten
wanneerpartijen voorafgaand aan de e-mail van 12 oktober 2023 over de leveringsdatum hebben besproken. Van een eerdere aanvaarding van de leveringsdatum is in dit licht evenmin gebleken.
4.5.
Echter, zelfs als over de leveringsdatum - en de overige essentialia - wilsovereenstemming zou zijn bereikt, heeft dit om de navolgende redenen niet als gevolg dat een overeenkomst met [naam 2] in privé tot stand is gekomen.
4.6.
[naam 1] stelt dat hij er van uit mocht gaan dat de onderhandelingen tot een koopovereenkomst met [naam 2] in privé zouden leiden, en het op de weg van [naam 2] had gelegen om tijdens het onderlinge contact duidelijk te maken dat hij níet als privépersoon handelde, maar de rechtbank volgt [naam 1] daarin niet. Het is tussen partijen niet in geschil dat [naam 2] , via zijn holding, eigenaar is van meerdere panden waarin Poolse supermarkten worden geëxploiteerd, en dat [naam 1] tijdens de onderhandelingen van deze omstandigheid op de hoogte was. Daarbij komt dat de onderhandelingen betrekking hadden op de koop en verkoop van twee bedrijfspanden, hetgeen er op wijst dat dit voor [naam 2] een zakelijke transactie was. Uit de e-mailberichten tussen partijen blijkt verder dat [naam 2] steeds heeft gecorrespondeerd vanaf het e-mailadres van zijn holding. Het ligt in deze omstandigheden niet voor de hand dat [naam 2] beoogde zich als privépersoon te binden. De rechtbank leidt ten slotte uit het e-mailbericht van [naam 1] van 24 november 2023 af dat, ook nadat overeenstemming over de verkoopprijs was bereikt, het voor [naam 1] nog niet duidelijk was of [naam 2] in privé of zijn holding als koper zou optreden (“
Graag verneem ik van je welke naam je als koper vastgelegd wil hebben zien. Kan één en ander gewoon op jouw naam worden gesteld of wil je deze liever op naam hebben gesteld van jouw holding? Graag ontvang ik deze precieze gegevens van je.”). Gelet op het voorgaande heeft [naam 1] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat hij ervan uit mocht gaan dat [naam 2] zich als privépersoon beoogde te binden.
Graag verneem ik van je welke naam je als koper vastgelegd wil hebben zien. Kan één en ander gewoon op jouw naam worden gesteld of wil je deze liever op naam hebben gesteld van jouw holding? Graag ontvang ik deze precieze gegevens van je.”). Gelet op het voorgaande heeft [naam 1] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat hij ervan uit mocht gaan dat [naam 2] zich als privépersoon beoogde te binden.
4.7.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [naam 1] moeten worden afgewezen.
4.8.
[naam 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam 2] worden begroot op:
- griffierecht € 320,00
- salaris advocaat € 7.004,00 (2 punten x tarief VII van € 3,502,00)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 7.502,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in (voorwaardelijk) reconventie
4.10.
[naam 2] heeft in reconventie vorderingen ingesteld, onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat sprake is van een koopovereenkomst tussen [naam 1] en [naam 2] . Nu de rechtbank van oordeel is dat tussen deze partijen geen sprake is van een koopovereenkomst, is de voorwaarde niet in vervulling gegaan. De rechtbank komt aldus niet toe aan een beoordeling van de vorderingen in reconventie.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen van [naam 1] af;
5.2.
veroordeelt [naam 1] in de proceskosten van € 7.502,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [naam 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt [naam 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
3425