Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/660946 / HA ZA 24-124
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
1.[eiser, sub 1] [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,2. [eiser, sub 2] [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,
eisers,
hierna gezamenlijk ‘ [eiser, sub 1] c.s.’,
advocaat: mr. P.R.W. Richter,
tegen
1.[gedaagde, sub 1] [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 1] ,2. [gedaagde, sub 2] B.V.te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
hierna afzonderlijk te noemen ‘ [gedaagde, sub 1] ’ en ‘Beheer’, gezamenlijk ‘ [gedaagde, sub 1] c.s.’,
advocaat: mr. A. Groenewoud.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 december 2023, met producties 1 tot en met 32;
- de conclusie van antwoord van 10 april 2024, met producties 1 tot en met 12;
- het B3-formulier van [eiser, sub 1] c.s. van 24 juli 2024, met producties 33 tot en met 35;
- het B8-formulier van [gedaagde, sub 1] c.s. van 26 juli 2024, met producties 13 tot en met 16;
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 waarin een datum voor een descente en een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De descente en de mondelinge behandeling hebben plaatsgevonden op 8 augustus 2024. Van dat wat de rechtbank tijdens de descente heeft waargenomen is proces-verbaal opgemaakt. Aansluitend is de mondelinge behandeling gehouden. Daarvan is geen proces-verbaal opgemaakt, maar zijn zittingsaantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
Inleiding
2.1.
Het geschil tussen partijen ziet op het vestigen van een erfdienstbaarheid (houdende een recht van overpad) en de verkoop van een strook grond.
2.2.
[eiser, sub 1] c.s. is eigenaar van het perceel met daarop zijn woning te ( [postcode] ) [plaats] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] ( [plaats] ), sectie [sectieletter] , nummer [kadastraal nummer 1] .
2.3.
[gedaagde, sub 1] woont aan de [adres 2] . Tussen beide woningen is een braakliggend perceel, in het Kadaster aangeduid met nummer [kadastraal nummer 2] .
2.4.
[eiser, sub 1] c.s. en [gedaagde, sub 1] zijn niet alleen buren, er is ook sprake van een vennootschappelijke relatie. Aan hen gelieerde vennootschappen hebben samengewerkt op het gebied van glastuinbouw (de teelt en kweek van sier- en aquariumplanten).
2.5.
[eiser, sub 1] c.s. is bestuurder van [bedrijfsnaam 1] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 1] ’).
2.6.
[gedaagde, sub 1] is bestuurder van [bedrijfsnaam 2] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 2] ’). [gedaagde, sub 1] is ook enig aandeelhouder en bestuurder van holdingmaatschappij [bedrijfsnaam 3] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 3] ’).
2.7.
[bedrijfsnaam 1] is enig bestuurder van [bedrijfsnaam 4] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 4] ’). [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 3] houden ieder 50% van de aandelen in [bedrijfsnaam 4] .
2.8.
[bedrijfsnaam 4] houdt alle aandelen in [bedrijfsnaam 6] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 6] ’), een groothandel in (aquarium)bloemen en planten.
2.9.
Beheer is een aan de zoon van [gedaagde, sub 1] , [naam 1] , gelieerde vennootschap.
2.10.
Maasdijk behoort tot de gemeente [gemeente 1] (‘de gemeente’). Vanaf 2016 is de gemeente bezig geweest met de ontwikkeling van het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein ‘ [openbare weg 2] fase 2 ’. Het betrof een herontwikkeling van een deel van de polder [openbare weg 2] van glastuinbouwgebied tot bedrijventerrein door projectontwikkelaar [openbare weg 2] Ontwikkelingscombinatie Beheer B.V. (‘ [bedrijfsnaam 7] ’), in samenwerking met de gemeente.
2.11.
In het kader van de aanleg van het bedrijventerrein zouden alle binnen het plangebied aanwezige glastuinbouwbedrijven, (bedrijfs)woningen en andere zaken geamoveerd worden, met uitzondering van de bestaande woningen aan de [plaats] , die een woonbestemming zouden krijgen. Daarnaast zouden er nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt, waaronder een op perceelnummer [kadastraal nummer 2] (zie hiervoor onder 2.3, ook aangeduid als woonkavel [kavelnummer 5] ). Voor de kavelontsluiting van de woonpercelen van [eiser, sub 1] c.s. en [gedaagde, sub 1] , [kavelnummer 4] en overige woningen aan de [plaats] voorziet het bestemmingsplan in een ontsluitingsroute achterlangs de woningen via een bestaande aansluiting op de [plaats] .
2.12.
Op 27 juni 2017 is dit bestemmingsplan door de gemeenteraad van [gemeente 1] vastgesteld. Het plan is onherroepelijk geworden op 19 september 2018.
2.13.
[bedrijfsnaam 4] was eigenaar van diverse percelen grond met daarop kassen, gelegen in het hiervoor bedoelde gebied. Voornoemde herbestemming kwam er voor [bedrijfsnaam 4] op neer dat aan haar percelen de glastuinbouwbestemming werd ontnomen.
2.14.
Op 16 maart 2020 heeft [bedrijfsnaam 4] vanwege het nieuwe bestemmingsplan en een reeds gestarte onteigeningsprocedure door de gemeente haar kassen met ondergrond verkocht aan [bedrijfsnaam 7] . In verband met deze verkoop zijn de kassen afgebroken en is de teelt en kweek van sier- en aquariumplanten gestaakt.
2.15.
De woonpercelen van [eiser, sub 1] c.s. en [gedaagde, sub 1] (en een derde) grenzen aan enkele van de percelen die [bedrijfsnaam 4] aan [bedrijfsnaam 7] heeft verkocht. De woonpercelen zijn door de verkoop ingesloten komen te liggen en hebben geen eigen uitweg (meer) naar de openbare weg ( de [openbare weg 2] , kavel [kavelnummer 1] ). Tussen de openbare weg en de woonpercelen met (o.a.) de huisnummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ligt een nog tot een bedrijventerrein te ontwikkelen strook grond. Het grootste deel van deze strook heeft kavelnummer [kadastraal nummer 5] . Door partijen wordt deze strook ook wel aangeduid als ‘(bouw)kavel [kavelnummer 2] ’.
2.16.
Onderstaande kadastrale tekening [1] toont de ligging van de percelen. In het rood is aangegeven welke route [eiser, sub 1] c.s. voor ogen heeft om van (de voordeur van) zijn woning op nummer 29 te kunnen uitwegen van en naar de openbare weg. [eiser, sub 1] c.s. wil daarbij gebruikmaken van een strook grond van 4 meter breed op perceel [kadastraal nummer 2] , een deel van perceel [kadastraal nummer 3] (‘de [strook] ’) en geheel perceel [kadastraal nummer 4] (‘de [weg] ’). De eigendom van deze drie percelen behoort toe aan Beheer. [eiser, sub 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat hij hierover afspraken heeft gemaakt met [gedaagde, sub 1] . [gedaagde, sub 1] c.s. is het daar niet mee eens.
Tekening verwijderd in verband met privacy!
De Koopovereenkomst
2.17.
Bij koopovereenkomst van 16 maart 2020 (‘de Koopovereenkomst’) heeft [bedrijfsnaam 4] de eigendom van percelen bouwterrein te [plaats] verkocht aan [bedrijfsnaam 7] , tegen een koopprijs van € 8.100.000 exclusief omzetbelasting. De Koopovereenkomst luidt als volgt, voor zover hier relevant:
“KOOPOVEREENKOMST REGISTERGOED
De ondergetekenden:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[bedrijfsnaam 4] B.V., (…),
[bedrijfsnaam 4] B.V., (…),
welke laatstgemelde rechtspersoon bij deze rechtsgeldig wordt vertegenwoordigd door haar bestuurders:
a. [eiser, sub 2] , (…);
b. [eiser, sub 1] , (…);
[bedrijfsnaam 4] B.V.hierna te noemen “de verkoper”;
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[bedrijfsnaam 7] B.V., (…), hierna te noemen “de koper”;
[bedrijfsnaam 7] B.V., (…), hierna te noemen “de koper”;
3.a. [eiser, sub 2] , (…);
b.
[eiser, sub 1], (…);
[eiser, sub 1], (…);
c.
[gedaagde, sub 1], (…) (…)
[gedaagde, sub 1], (…) (…)
hierna samen te noemen: “de eigenaren van aangrenzende woningen”;
die deze overeenkomst uitsluitend voor zich in privé ondertekenen in verband met artikel 16a en 16;
die deze overeenkomst uitsluitend voor zich in privé ondertekenen in verband met artikel 16a en 16;
(…).
Partijen komen hierbij overeen dat de verkoper verkoopt aan de koper, die van de verkoper koopt:
-
de eigendom van een perceel bouwterrein, gelegen nabij de [adres 3] te [plaats] , gemeente [gemeente 1] ;
de eigendom van een perceel bouwterrein, gelegen nabij de [adres 3] te [plaats] , gemeente [gemeente 1] ;
-
kadastraal bekend: gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummers:
kadastraal bekend: gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummers:
-
[kadastraal nummer 8] (…);
[kadastraal nummer 8] (…);
-
[kadastraal nummer 9] (…);
[kadastraal nummer 9] (…);
-
[kadastraal nummer 10] (…);
[kadastraal nummer 10] (…);
-
en een gedeelte ter grootte van ongeveer (…) van nummer [kadastraal nummer 11] ;
en een gedeelte ter grootte van ongeveer (…) van nummer [kadastraal nummer 11] ;
(…);
hierna te noemen: “het gekochte”;
(…).
Artikel 16: Intrekken en afzien van rechtsmiddelen tegen bedrijventerrein door verkoper en de eigenaren van aangrenzende woningen
(…).
Artikel 16a: Verklaring aangaande (beëindiging) erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten / plichten en kettingbedingen
De verkoper en de eigenaren van de aangrenzende woningen zijn bekend met de voorgenomen ontwikkeling aan de noordoostzijde van de woningen [adres 2] en [huisnummer 1] te [plaats] (en het tussen deze woningen gelegen perceel dat in eigendom toebehoort aan de verkoper).
Onderdeel van onderhavige koopovereenkomst is dat – mede ten behoeve van de ontwikkeling van het in artikel 17 bedoelde (bouw)kavel [kavelnummer 2] – er geen erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten/plichten en/of kettingbedingen meer bestaan tussen enerzijds het gekochte en anderzijds de bij verkoper en de eigenaren van de aangrenzende woningen in eigendom toebehorende aangrenzende percelen (…).
In verband met het vorenstaande verklaren de verkoper en de eigenaren van de aangrenzende woningen onder opschortende voorwaarde van de juridische levering van het gekochte afstand te doen van:
- de (eventuele) erfdienstbaarheden;
en/of
- de (eventuele) kwalitatieve verplichtingen/rechten;
en/of
- de (eventuele) kettingbedingen;
en/of
- overige lasten en beperkingen.
die bestaan ten behoeve (van de eigenaren/gebruikers) van de aan de verkoper en de eigenaren van de aangrenzende woningen in eigendom toebehorende aan het gekochte grenzende percelen (kadastraal bekend: gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummers [kadastraal nummer 6] , [kadastraal nummer 1] en [kadastraal nummer 7] .) en ten laste zijn (van de eigenaren/gebruikers) van het gekochte, welke afstand doening door de koper – eveneens onder de opschortende voorwaarde van de juridische levering van het gekochte – wordt aanvaard.
Artikel 17: (Bouw)kavel [kavelnummer 2]
De koper heeft met de verkoper, de eerder genoemde [gedaagde, sub 1] en/of de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [bedrijfsnaam 2] B.V. (…) het navolgende afgesproken:
De nieuw te ontwikkelen (bouw)kavel [kavelnummer 2] (…) wordt door de koper verkocht aan [bedrijfsnaam 4] B.V., [bedrijfsnaam 2] B.V. en/of de heer [gedaagde, sub 1] , handelend voor zich of nader te noemen meester, tegen een koopprijs van € 251,59 per m2 exclusief BTW en voorts kosten (…) [bedrijfsnaam 7] .
De koper van voormelde kavel regelt zelf de ontsluiting van de aangrenzende woonkavels. De aansluiting van de bouwkavel naar de openbare weg wordt door [bedrijfsnaam 7] geregeld.
(…).”
2.18.
De percelen zijn nadien gesplitst of samengevoegd en opnieuw genummerd. De rechtbank zal in dit vonnis uitgaan van de huidige perceelnummering, zoals die ook blijkt uit de hiervoor genoemde kadastrale tekening (2.16) en de notariële leveringsaktes van 15 mei 2020 en 28 oktober 2022, die hierna vanaf 2.23 aan bod komen.
2.19.
Bij e-mailbericht van 1 mei 2020 heeft [bedrijfsnaam 8] , begeleider van de herontwikkeling van het omringende openbaar gebied, het volgende geschreven aan (een e-mailadres van [gedaagde, sub 1] bij) [bedrijfsnaam 3] [2] , voor zover hier relevant:
“Beste [gedaagde, sub 1] , Afgelopen dinsdag hebben wij bij [bedrijfsnaam 8] gesproken over de bijdrage die [bedrijfsnaam 2] zou moeten betalen om de bij ons en jou bekende woonkavel aan de rand van het projectgebied een vrije bestemming te geven. Daarnaast hebben wij tegelijkertijd gesproken over de verbindingsweg tussen de woonkavel en (bouw)kavel [kavelnummer 2] en een klein stukje perceel dat aan de oostkant ligt naast bouwkavel [kavelnummer 2] . Na wat heen en weer gesprekken zijn we tot de navolgende mondelinge overeenstemming gekomen:
Bijdrage woonkavel [kavelnummer 4]
Om een bijdrage voor zelfrealisatie te voorkomen zijn wij overeengekomen dat wij op 14 mei de woonkavel ( [kavelnummer 4] ) aankopen en deze kavel direct op 14 mei terug verkopen als een woonkavel ( [kavelnummer 3] ) met vrije bestemming. Aan- en verkoop van de kavel vindt op de navolgende wijze plaats:
[bedrijfsnaam 7] CV koopt van [bedrijfsnaam 6] woonkavel 4 voor 1045 m2 a € 256,15 per m2 = € 267.676,75
Overeengekomen bijdrage voor ontwikkeling door [bedrijfsnaam 7] CV voor 1045 m2 a € 108.15 per m2 = € 113.016,75
[bedrijfsnaam 7] CV verkoopt aan [bedrijfsnaam 2] woonkavel 4 met vrije bestemming voor 1045 m2 a € 364,30 = € 380.693,50.
(…).
Dinsdag hebben wij ook gesproken over de toegangsweg tussen de bedrijfskavel [kavelnummer 2] en woonkavel 4. Omdat de [bedrijfsnaam 7] geen verplichtingen heeft om deze toegangsweg aan te leggen, maar wel eigenaar van de grond is en deze toegangsweg alleen maar gebruikt behoeft te worden voor bouwkavel [kavelnummer 2] , waar [bedrijfsnaam 2] eigenaar van wordt en de aangrenzende woonkavels eigendom zijn van de aandeelhouders van [bedrijfsnaam 6] . Daarom zijn wij overeengekomen om deze kavel te verkopen voor € 128,08 per m2 x 271 m2 = € 34.709,68.
(…).
Resumerend vinden dus op 14 mei ’20 de navolgende transacties plaats:
Aankoop door [bedrijfsnaam 7] BV van kavel [bedrijfsnaam 2] ad 8.775 m2 voor een bedrag van € 1.260.000. (…);
Aankoop door [bedrijfsnaam 7] BV van kavel [bedrijfsnaam 6] ad 25.472m2 voor een bedrag van € 8.100.000. (…);
Aankoop door [bedrijfsnaam 7] CV van kavel [bedrijfsnaam 6] (woonkavel 4) ad 1045 m2 voor een bedrag van € 267.676.75 (…).
(…).
Daarnaast verkoopt [bedrijfsnaam 7] CV/BV:
[bedrijfsnaam 7] BV verkoopt bedrijfskavel [kavelnummer 2] aan [bedrijfsnaam 2] (…)
[bedrijfsnaam 7] CV verkoopt woonkavel [kavelnummer 4] aan [bedrijfsnaam 2] (…)
(…).
(…)”
2.20.
Bij e-mailbericht van 12 mei 2020 heeft [bedrijfsnaam 3] het volgende geschreven aan een e-mailadres van mevrouw [eiser, sub 1] bij [bedrijfsnaam 6] [3] , voor zover hier relevant:
“(…). Voor de aankoop van een strook grond van de woonkavel [kavelnummer 4] zal een prijs worden berekend van 450 euro per m2 kosten koper voor een grootte van maximaal 140 m2.
Dit is een strook van ongeveer 4 meter breed.
Om een recht van overpad te realiseren is een strook grond nodig van 4,5 meter breed x 30 meter lang = 135 m2 x € 300,-- = € 40.500,-- : 2 = € 20.250,--
Dit is excl. verharding, wordt later in rekening gebracht. Dit uitpad wordt in eerste instantie gerealiseerd langs het water achter jullie huis over kavel [kavelnummer 2] , de verharding van de weg van 242 m2 achter jullie huis ter ontsluiting van [adres 2] komt volledig voor rekening van [bedrijfsnaam 2] . (…). ”
2.21.
Bij e-mailbericht van 13 mei 2020 heeft Songrow het volgende geschreven aan (een niet te herleiden e-mailadres van) [gedaagde, sub 1] , voor zover hier relevant:
“Beste [gedaagde, sub 1] ,
We hebben de volgende twee mogelijkheden besproken:
Mogelijkheid 1
1. [bedrijfsnaam 3] koopt de woonkavel voor 217.516,75 van het [bedrijfsnaam 7]
2. [bedrijfsnaam 7] koopt van [bedrijfsnaam 6] voor 104.500 euro
3. Er wordt een recht van overpad gevestigd tussen de kavels en de doorgaande weg om niet.
4. De verharding van de weg betaalt [bedrijfsnaam 6] (135 m2).
5. De verharding van de 242 m2 achter het huis betaalt [bedrijfsnaam 3]
6. De strook grond van woonkavel [kavelnummer 4] van 4 meter wordt gekocht voor 400 euro (max 140 m2). Dit wordt later bij de notaris geregeld. (56.000 euro)
7. Er komt geen tegenrekening van advieskosten.
Situatie:
[gedaagde, sub 1] zal op termijn de kavel voor minimaal 400.000 kunnen verkopen, dus heeft een voordeel van 182.500 euro.
Bert en [naam 3] beschouwen dat als een persoonlijk voordeel voor [bedrijfsnaam 3] of [gedaagde, sub 1] en willen datzelfde voordeel van 182.500 in [bedrijfsnaam 1] Holding.
Dus bij deze verdeling krijgt [bedrijfsnaam 3] dan 182.500 minder.
Voorbeeld: bij de beëindiging van [bedrijfsnaam 6] is er na alle aftrekposten en fiscale regelingen (…).
Wat [gedaagde, sub 1] wil is dat de betaling naar [bedrijfsnaam 6] BV gaat, zodat die 182.500 binnen de BV 50/50 wordt gedeeld. (…).
(…).
Mogelijkheid 2
1. Datgene wat [gedaagde, sub 1] wil, maar dan met als koper [bedrijfsnaam 1] holding ipv [bedrijfsnaam 3]
2. [bedrijfsnaam 1] holding koopt de woonkavel voor 217.516,75 van het [bedrijfsnaam 7]
3. [bedrijfsnaam 7] koopt van [bedrijfsnaam 6] voor 104.500 euro
4. Er wordt een recht van overpad gevestigd tussen de kavels en de doorgaande weg om niet.
5. De verharding van het overpad betaalt [bedrijfsnaam 6] (135 m2).
6. De verharding van de 242 m2 achter het huis betaalt [bedrijfsnaam 3] .
7. De strook grond van woonkavel [kavelnummer 4] van 4 meter wordt gekocht voor 400 euro (max 140 m2). Dit wordt later bij de notaris geregeld. (56.000 euro).”
2.22.
Bij e-mailbericht van 14 mei 2020 heeft [bedrijfsnaam 6] een bericht aan [bedrijfsnaam 3] en [accountbureau] gestuurd, met daarin gekopieerd en geplakt een deel van (de tekst van) de mail van 13 mei 2020 (2.21), met als resultaat het volgende bericht:
“Afspraken van vanochtend 14/5/2020 op kantoor [accountbureau] .
In aanwezigheid van [naam 2] , [gedaagde, sub 1] , [naam 3] , [naam 4]
We hebben de volgende twee mogelijkheden besproken:
Mogelijkheid 1
1. [bedrijfsnaam 3] koopt de woonkavel voor 217.516, 75 van het [bedrijfsnaam 7]
2. [bedrijfsnaam 7] koopt van [bedrijfsnaam 6] voor 104.500 euro
3. Er wordt een recht van overpad gevestigd tussen de kavels en de doorgaande weg om niet.
4. De verharding van het overpad betaalt [bedrijfsnaam 6] (135 m2).
5. De verharding van de 242 m2 achter het huis betaalt [bedrijfsnaam 3]
6. De strook grond van woonkavel [kavelnummer 4] van 4 meter wordt gekocht voor 400 euro (max 140 m2). Dit wordt later bij de notaris geregeld. (56.000 euro)
7. Er komt geen tegenrekening van advieskosten.
8. [bedrijfsnaam 1] ontvangt 82.500 euro over 2020 extra management fee.”
Op het bericht staat een bedrijfsstempel van [accountbureau] . Bij de stempel staat de handgeschreven tekst “
bevestiging”, een (deels onleesbare) datum in juni 2021 en een handtekening van [naam 2] en [naam 5] .
bevestiging”, een (deels onleesbare) datum in juni 2021 en een handtekening van [naam 2] en [naam 5] .
De notariële leveringsaktes van 15 mei 2020
2.23.
Bij notariële leveringsakte van 15 mei 2020 heeft de eigendomsoverdracht van [bedrijfsnaam 4] aan [bedrijfsnaam 7] plaatsgevonden van de percelen bouwterrein, verkocht bij Koopovereenkomst van 16 maart 2020 (2.17).
2.24.
Bij notariële leveringsakte van eveneens 15 mei 2020 heeft [bedrijfsnaam 7] doorverkocht en -geleverd aan [bedrijfsnaam 2] de eigendom van (i) een perceel bouwterrein, Kavel [kavelnummer 2] , gelegen nabij de [adres 2] te [plaats] , gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummers [kadastraal nummer 5] , [kadastraal nummer 4] (de [weg] ), [kadastraal nummer 13] en [kadastraal nummer 12] en (ii) een perceel bouwterrein gelegen nabij de [adres 2] en 29 te Maasdijk, gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummer [kadastraal nummer 3] (de [strook] ).
2.25.
Op 15 mei 2020 is [bedrijfsnaam 2] (via een ABC-levering door [bedrijfsnaam 4] en [bedrijfsnaam 7] ) ook eigenaar geworden van perceel [kadastraal nummer 2] (woonkavel [kavelnummer 4] ).
2.26.
Op 16 juni 2021 (10: [kavelnummer 2] uur) heeft [bedrijfsnaam 7] het volgende geschreven aan [bedrijfsnaam 6] , [naam 1] en (een niet te herleiden e-mailadres van) [gedaagde, sub 1] , voor zover hier relevant:
“(…).
N.a.v. afgelopen vrijdag hierbij de gemaakte afspraken van het overleg met [naam 3] , [gedaagde, sub 1] , [bedrijfsnaam 7] en Gemeente [gemeente 1] v.w.b. parkeervakken en in- en uitrit. Gemeente [gemeente 1] heeft hierin een faciliterende rol en [bedrijfsnaam 7] een uitvoerende rol voor de aanleg van de ontsluiting t/m bocht. Het recht van overpad daarop en realiseren parkeervakken op eigen terrein is een private zaak tussen beide families. Gemeente [gemeente 1] en [bedrijfsnaam 7] willen bevestigen dat partijen zich houden aan de gemaakte afspraken anders rust er geen nut in ambtelijke en civiele vervolgstappen.
Actie.
Actie.
Gemaakte afspraken:
[gedaagde, sub 1] en [eiser, sub 2] spreken met elkaar af dat in het kader van goed buurtmanschap er een recht van overpad wordt gevestigd (t/m oranje lijn). Exact positie n.t.b.
(…).
(…).”
2.27.
Dezelfde dag heeft [bedrijfsnaam 3] het volgende geschreven aan Songrow, [bedrijfsnaam 7] , [naam 1] (de zoon van [gedaagde, sub 1] ) en de gemeente, voor zover hier relevant:
“(…). Tijdens het overleg van afgelopen vrijdag heb ik te kennen gegeven om over de dwarsweg welke richting kavel [kavelnummer 4] en [adres 2] , welke langs de kavel [adres 1] loopt, geen uit/overpad te willen verlenen aan de Fam. [familienaam] . De Fam. [familienaam] krijgt een recht van uit/overpad naar hun kavel zoals op tekening van [bedrijfsnaam 7] tot aan hun erfgrens.
Hiermede voldoet ik al aan mijn, zoals belooft, verplichting om te zorgen voor een ontsluiting van de kavel [adres 1] . (gaat over mijn eigendom)
Hierna is op mijn gemoed ingesproken en werd mij min of meer gedwongen om ermee in te stemmen om
ookover de dwarsweg overpad te verlenen.
ookover de dwarsweg overpad te verlenen.
Ik heb verteld om er nog eens over na te denken en wilde eerst weten of er goedkeuring zou komen voor de [weg] zoals deze op de tekening staat.
Uit de email begrijp ik dat de Gemeente positief staat tegenover dit voorstel tot ontsluiting mits ik de Fam. Hogendoorn een recht van gebruik krijgt om vanaf de dwarsweg hun parkeerplaatsen op te draaien.
Ik kan hierin kort zijn, deze weg wordt niet beschikbaar gesteld om vanaf te parkeren en er wordt een erfgrens afscheiding geplaatst tussen de eigendommen.
Ik ben mij ervan bewust dat de gemeente niet wil overgaan tot het verlenen van toestemming om de [weg] aan te leggen dus lijkt het mij verstandig van de Fam. Hogendoorn om deze eis in te trekken anders zitten we met z’n allen zonder ontsluiting.
Ook wil ik opmerken dat de ontsluiting via de uitrit van kavel [kavelnummer 2] niet gewenst is en zodra er concretere plannen zijn deze komt te vervallen. (…).”
2.28.
Bij e-mailbericht van 6 juli 2021 heeft [bedrijfsnaam 3] het volgende geschreven aan de advocaat van [eiser, sub 1] c.s.:
“De heer en mevr. [familienaam] hebben zich tot u gewend om een en ander te regelen. Ik kan u berichten dat ik mij altijd aan mijn afspraken houd zo ook de afspraak om een ontsluiting te regelen voor hun woonkavel alsmede de verkoop van de strook grond.
Voor de goede orde, in de bevestigde afspraken van 14 mei 2020 staat dat [bedrijfsnaam 3] de verharding betaald achter het huis, dit kan een tijdelijke ontsluiting zijn, dit houdt in dat er door de fam. Hogendoorn geen gebruik van gemaakt kan en mag worden.
Telkens veranderen de eisen van de fam. [familienaam] en proberen mij van oneerlijkheid te betichten, vandaar dat ik voorstelde de woonkavel eerlijk te verdelen hierover vind ik niets terug in uw correspondentie.
De door u voorgestelde transactie kan pas plaatsvinden als alle andere zaken m.b.t. [bedrijfsnaam 6] geregeld zijn. Door het niet verstrekken van gegevens en bezwaar maken tegen het uitpad door de fam. [familienaam] heeft de gemeente besloten (nog) geen vergunning te verlenen voor het uitpad. Het uitpad zou worden aangelegd volgens afspraak, de fam. [familienaam] heeft door nieuwe eisen te stellen aan hun uitpad de zaak onnodig vertraagd zodat [bedrijfsnaam 2] het uitpad nog niet heeft kunnen aanleggen. (…).”
2.29.
Op 2 augustus 2021 heeft [bedrijfsnaam 7] het volgende geschreven aan [bedrijfsnaam 6] en [bedrijfsnaam 3] , voor zover hier relevant:
“Beste [naam 3] , Beste [gedaagde, sub 1] ,
Als ik het goed begrijp is bijgevoegde arcering (blauw) [4] inzet van jullie overeenstemming voor de ontsluiting van [adres 1] . Klopt dat?
(…).
Tot slot, is het een idee om het recht van overpad alvast in concept op te stellen of d.m.v. intentieverklaring vast te leggen? (…).”
2.30.
Op 3 augustus 2021 heeft Songrow het volgende geschreven aan [bedrijfsnaam 3] , [bedrijfsnaam 7] en de gemeente, voor zover hier relevant:
“Nu er overeenstemming bestaat met de heer [gedaagde, sub 1] over het vestigen van het recht van overpad op het gearceerde gedeelte (dat goed is aangegeven in jouw email), is het opstellen van een intentieverklaring wat ons betreft akkoord.
(…).
Daarbij is het dan wellicht ook handig om hierin alvast op te nemen - indien de heer [gedaagde, sub 1] het hier mee eens is - dat de strook grond van 4 meter (…) tegelijk met het vestigen van het recht van overpad bij de notaris aan ons zal worden overgedragen door de heer [gedaagde, sub 1] . Daarover bestaat immers ook geen discussie. Echter, indien de heer [gedaagde, sub 1] dat later separaat wil regelen, dan is dat wat ons betreft ook akkoord.”
[bedrijfsnaam 2] verkoopt en levert de percelen aan Beheer
2.31.
Bij notariële akte van 28 oktober 2022 heeft [bedrijfsnaam 2] verkocht en geleverd aan Beheer, de onderneming van de zoon van [gedaagde, sub 1] , de eigendom van:
- i) een perceel bouwterrein gelegen nabij de [adres 2] te [plaats] , gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummers [kadastraal nummer 12] , [kadastraal nummer 5] , [kadastraal nummer 4] (de [weg] ) en [kadastraal nummer 13] ;
- ii) een perceel bouwterrein bestemd als toegangsweg en gelegen nabij de [adres 2] en [huisnummer 4] te [plaats] , gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummer [kadastraal nummer 3] (de [strook] ) en;
- iii) een perceel bouwterrein kavel [kavelnummer 4] , in het projectgebied [openbare weg 2] , gelegen nabij de [adres 2] en 29 te Maasdijk, gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter] , nummer [kadastraal nummer 2] .
2.32.
De percelen waarvan de eigendom thans toebehoort aan Beheer zijn op de kadastrale tekening onder 2.16 aangeduid met (groengekleurde) schuin-gestreepte arcering.
Realisatie van een uitweg naar de openbare weg
2.33.
De omgevingsvergunning om te mogen uitwegen via de [weg] naar de openbare weg, de [openbare weg 2] , en deze uitweg te mogen aanleggen is verleend op 7 augustus 2023. Voor deze omgevingsvergunning was een afwijking van het vigerend bestemmingsplan nodig, want in het bestemmingsplan is voor perceel [adres 1] , [adres 2] en het tussenliggende woonkavel [kavelnummer 4] voorzien in een andere uitweg naar de Maasdijk.
2.34.
De vergunde uitwegmogelijkheid is gerealiseerd op kosten van [bedrijfsnaam 2] . De weg die is aangelegd loopt, voor zover hier relevant, van het perceel met huisnummer [huisnummer 5] over de gehele [strook] en de daarop aansluitende [weg] naar de openbare weg, de [openbare weg 2] (en vice versa).
3.Het geschil
3.1.
Na eisvermindering ter zitting vordert [eiser, sub 1] c.s., samengevat, dat de rechtbank bij, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, vonnis:
verklaart voor recht dat [gedaagde, sub 1] jegens [eiser, sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van hun afspraken door na te laten de overeengekomen erfdienstbaarheden op de [strook] en de [weg] te vestigen en de strook grond van 4 meter te verkopen en leveren aan [eiser, sub 1] c.s. en in plaats daarvan de Percelen te verkopen en te leveren aan Beheer, als gevolg waarvan [gedaagde, sub 1] aansprakelijk is voor de schade die [eiser, sub 1] c.s. hierdoor lijdt;
verklaart voor recht dat Beheer onrechtmatig jegens [eiser, sub 1] c.s. heeft gehandeld door mee te werken aan/te profiteren van de wanprestatie van [gedaagde, sub 1] als gevolg waarvan Beheer aansprakelijk is voor de schade die [eiser, sub 1] c.s. hierdoor lijdt;
Beheer veroordeelt de [strook] binnen 3 maanden te verharden en in te richten, zodat [eiser, sub 1] c.s. volledig en onbelemmerd toegang zal hebben en over de gehele lengte van Perceel [kadastraal nummer 1] de [strook] kan op- en afrijden en te bepalen dat, indien Beheer hieraan niet voldoet of in strijd hiermee handelt, een dwangsom verbeurt van € 75.000 ineens, te vermeerderen met een dwangsom van € 500 per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 500.000;
Beheer B.V. veroordeelt mee te werken aan het vestigen van een recht van overpad ten laste van de [strook] en de [weg] ten behoeve van Perceel [kadastraal nummer 1] , en alle handelingen te verrichten om tot vestiging van de erfdienstbaarheden te komen;
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring van Beheer, vereist voor de vestiging van de erfdienstbaarheden, indien zij geen gehoor geeft aan de veroordeling, zodat vestiging van de erfdienstbaarheden zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis met de vestigingsakte in de openbare registers;
Beheer veroordeelt mee te werken aan overdracht van de eigendom van de strook grond van 4 meter aan [eiser, sub 1] c.s.;
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring van Beheer, vereist voor de levering van de strook grond, indien zij geen gehoor geeft aan de veroordeling;
met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde, sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.2.
[eiser, sub 1] c.s. legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde, sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de afspraken die hij met [eiser, sub 1] c.s. heeft gemaakt (artikel 6:74 Burgerlijk Wetboek, ‘BW’). [eiser, sub 1] c.s. kan inmiddels uitwegen naar de openbare weg, maar niet op de manier zoals hij dat wil (zie hiervoor onder 2.16), want er staat een hek op de [strook] . [gedaagde, sub 1] weet wat de voorkeursroute van [eiser, sub 1] c.s. is en [eiser, sub 1] c.s. en hij hebben in dat verband afgesproken dat [gedaagde, sub 1] ten laste van de [strook] en de [weg] een erfdienstbaarheid (recht van overpad) zal vestigen ten behoeve van [eiser, sub 1] c.s. en dat [gedaagde, sub 1] een strook grond van 4 meter breed (onderdeel van kavel [kavelnummer 4] ) aan [eiser, sub 1] c.s. zal verkopen en leveren. [gedaagde, sub 1] is de afspraken met [eiser, sub 1] c.s. niet nagekomen. Daar komt bij dat [gedaagde, sub 1] de eigendom van de betreffende percelen heeft verkocht en geleverd aan Beheer, waardoor [eiser, sub 1] c.s. van [gedaagde, sub 1] geen nakoming meer kan vorderen. Beheer op haar beurt handelt onrechtmatig jegens [eiser, sub 1] c.s. door te profiteren van de wanprestatie van [gedaagde, sub 1] en is daarom aansprakelijk voor de schade die [eiser, sub 1] c.s. als gevolg daarvan heeft geleden en nog lijdt (artikel 6:162 BW).
3.3.
[gedaagde, sub 1] c.s. voert verweer. [gedaagde, sub 1] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser, sub 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser, sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser, sub 1] c.s. stelt dat hij met [gedaagde, sub 1] heeft afgesproken dat:
[gedaagde, sub 1] ten behoeve van (het perceel van) [eiser, sub 1] c.s. een erfdienstbaarheid (recht van overpad) zal vestigen ten laste van de [strook] en de [weg] , percelen waarvan de eigendom thans toebehoort aan Beheer, in overeenstemming met de route zoals aangegeven in rood op de kadastrale tekening (zie hiervoor onder 2.16) en;
[gedaagde, sub 1] aan [eiser, sub 1] c.s. zal verkopen en leveren een strook grond van vier meter breed dat onderdeel is van Kavel [kavelnummer 4] (‘de strook grond’), een perceel waarvan de eigendom inmiddels ook toebehoort aan Beheer.
4.2.
[gedaagde, sub 1] c.s. voert aan dat [gedaagde, sub 1] nooit eigenaar is geweest van de percelen. Dat was [bedrijfsnaam 2] . Als er al afspraken zijn gemaakt, wat [gedaagde, sub 1] c.s. betwist, dan zijn die gemaakt met [bedrijfsnaam 2] , een vennootschap die niet is betrokken in deze procedure. [gedaagde, sub 1] kan dus nooit toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van (betwiste) afspraken en de vorderingen jegens hem moeten reeds daarom worden afgewezen. Afwijzing van de vorderingen jegens [gedaagde, sub 1] moet ook leiden tot afwijzing van de vorderingen jegens Beheer, aldus [gedaagde, sub 1] c.s. Daarnaast betwist [gedaagde, sub 1] c.s. dat Beheer onrechtmatig jegens [eiser, sub 1] c.s. heeft gehandeld.
4.3.
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, (Rv) ligt het op de weg van [eiser, sub 1] c.s. om feiten en/of omstandigheden te stellen en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen, op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de gestelde afspraken en dat [gedaagde, sub 1] gehouden is een en ander na te komen. Op [eiser, sub 1] c.s. ligt ook de stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het gestelde onrechtmatig handelen door Beheer.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser, sub 1] c.s. er niet in geslaagd zijn vorderingen voldoende te onderbouwen. Dit oordeel wordt hierna nader toegelicht.
De vorderingen op [gedaagde, sub 1]
4.5.
[eiser, sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat [gedaagde, sub 1] gehouden is erfdienstbaarheden te vestigen allereerst betoogd dat zijn instemming nodig was voor de (door)verkoop en -levering van de eigendom van de percelen aan [gedaagde, sub 1] en dat hij die instemming heeft gegeven onder de expliciete voorwaarde dat [gedaagde, sub 1] na levering van de percelen ten behoeve van [eiser, sub 1] c.s. erfdienstbaarheden zal vestigen ten laste van de [strook] en de Ontsluitingsstrook. Het bestaan van deze voorwaarde en de achtergrond van (de totstandkoming van) deze voorwaarde blijkt volgens [eiser, sub 1] c.s. uit:
- i) artikel 17 van de Koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.17), in het bijzonder de tekst “
- ii) het e-mailbericht van [bedrijfsnaam 8] van 1 mei 2020 (zie hiervoor onder 2.19) althans de daarin opgenomen alinea: “
4.6.
De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde, sub 1] en [eiser, sub 1] c.s. de Koopovereenkomst uitsluitend hebben medeondertekend in hun hoedanigheid van woningeigenaar en met betrekking tot de artikelen 16a en 16 (zie hiervoor onder 2.17). Voor het overige betreft de Koopovereenkomst een overeenkomst tussen enerzijds [bedrijfsnaam 4] en anderzijds [bedrijfsnaam 7] . Met de artikelen 16 en 16a hebben [gedaagde, sub 1] en [eiser, sub 1] c.s. juist afstand gedaan van eventuele erfdienstbaarheden, dus daar kan [eiser, sub 1] c.s. zich in dit kader niet succesvol op beroepen. Bij artikel 17 van de Koopovereenkomst zijn noch [gedaagde, sub 1] , noch [eiser, sub 1] c.s. dus partij. [eiser, sub 1] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd waarom hij toch rechten aan dit artikel meent te kunnen ontlenen jegens [gedaagde, sub 1] . Dat met artikel 17 een voor overgang vatbare verbintenisrechtelijke verplichting is gevestigd voor de uiteindelijke koper van het kavel ( [gedaagde, sub 1] in privé of een van zijn vennootschappen) om ontsluiting van de aangrenzende woonkavels naar de openbare weg te regelen, zoals door [eiser, sub 1] c.s. gesteld, is onvoldoende onderbouwd en blijkt niet zonder meer uit de bewoordingen van het artikel. Het artikel lijkt vooral tot doel te hebben vast te leggen dat op [bedrijfsnaam 7] géén verplichting rust om een toegangsweg aan te leggen. Een en ander is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [gedaagde, sub 1] in privé, hoewel hij de betreffende kavels nooit in privé heeft verkregen, een verplichting op zich heeft genomen jegens [eiser, sub 1] c.s.
4.7.
Het voorgaande wordt niet anders in het licht van het bericht van [bedrijfsnaam 8] . Ook hieruit volgt niet dat [gedaagde, sub 1] een verplichting op zich zou hebben genomen. Hooguit kan hieruit, al dan niet in samenhang met artikel 17 van de Koopovereenkomst, worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om de toegang tot de woonpercelen te laten lopen via de [weg] . Die toegang heeft [eiser, sub 1] c.s. nu ook, zodat hij in zoverre niets (aanvullends) te vorderen heeft. Uit het bericht van [bedrijfsnaam 8] kan niet worden afgeleid dat [eiser, sub 1] c.s. aanspraak kan maken op een erfdienstbaarheid zoals door hem gewenst, dus via de [weg] , de [strook] en de strook op perceel [kavelnummer 4] . Evenmin kan daaruit worden afgeleid dat [gedaagde, sub 1] enige verplichting in privé op zich heeft genomen.
4.8.
Uit niets blijkt verder dat [eiser, sub 1] c.s., als bestuurder/aandeelhouder van [bedrijfsnaam 6] , bij de verkoop van de percelen door [bedrijfsnaam 6] expliciete voorwaarden heeft gesteld of is overeengekomen met [gedaagde, sub 1] . [gedaagde, sub 1] c.s. heeft betwist dat [bedrijfsnaam 2] instemming nodig had van [eiser, sub 1] c.s. om de percelen te kunnen verwerven en [eiser, sub 1] c.s. heeft dit niet (voldoende) weersproken.
4.9.
Ter nadere onderbouwing van zijn standpunt dat [gedaagde, sub 1] gehouden is een recht van overpad te verlenen op de [strook] en de [weg] en een strook grond te leveren, heeft [eiser, sub 1] c.s. desgevraagd ter zitting gewezen op het belang van:
- iii) het e-mailbericht van [bedrijfsnaam 3] van 12 mei 2020 (zie hiervoor onder 2.20), omdat daarin een prijs voor de strook grond is berekend;
- iv) het (door [accountbureau] gestempelde en ondertekende) e-mailbericht van [bedrijfsnaam 6] van 14 mei 2020 (zie hiervoor onder 2.22);
- v) het e-mailbericht van [bedrijfsnaam 7] van 16 juni 2021 (zie hiervoor onder 2.26), mede omdat dit bericht ook is geadresseerd aan Beheer en;
- vi) het e-mailbericht van [bedrijfsnaam 3] van 6 juli 2021 (zie hiervoor onder 2.28).
4.10.
Het enkele feit dat [bedrijfsnaam 3] schrijft dat voor realisatie van een recht van overpad vanaf de [zijde] van het woonperceel van [eiser, sub 1] c.s. een strook grond van 4,5 meter breed nodig is en gelijk een prijsberekening geeft voor een dergelijke strook grond kan naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot de conclusie dat [eiser, sub 1] c.s. (dus) met [gedaagde, sub 1] is overeenkomen dat hij een strook grond zal verkopen en leveren aan [eiser, sub 1] c.s. en dat hij ten behoeve van [eiser, sub 1] c.s. een erfdienstbaarheid zal vestigen op de [strook] en de [weg] , percelen waarvan de eigendom toebehoort aan (voorheen [bedrijfsnaam 2] en thans) Beheer. [gedaagde, sub 1] heeft erkend dat over een en ander is gesproken, maar betoogt dat het nooit tot definitieve overeenstemming is gekomen. [gedaagde, sub 1] c.s. heeft toegelicht dat het bericht verband houdt met de (financiële) afwikkeling althans ontvlechting op vennootschapsniveau die tegelijkertijd gaande was (en nog niet is afgerond) en dat in het kader van de onderhandelingen over een totaaloplossing ook is gesproken over de mogelijke verkoop van een strook grond. [eiser, sub 1] c.s. heeft dit onvoldoende weersproken. Ook uit het e-mailbericht van 6 juli 2021 volgt niet meer dan dat [gedaagde, sub 1] – hooguit – zou hebben toegezegd een ontsluiting te zullen verzorgen, en dat partijen voorts met elkaar in gesprek zijn geweest over een algehele afwikkeling van hun onderlinge geschillen, waaronder ontvlechting van de samenwerking.
4.11.
Ook uit het door [accountbureau] gestempelde e-mailbericht volgt niet dat [gedaagde, sub 1] en [eiser, sub 1] c.s. de door laatstgenoemde gestelde afspraken zouden hebben gemaakt. [eiser, sub 1] c.s. heeft toegelicht dat op 14 mei 2020 een bespreking plaatsgevonden heeft op het kantoor van [accountbureau] , het accountantskantoor dat de vennootschappen van [eiser, sub 1] c.s. en [gedaagde, sub 1] gezamenlijk adviseert over (de beëindiging van) hun samenwerking. Volgens [eiser, sub 1] c.s. blijkt uit het door [accountbureau] gestempelde en ondertekende e-mailbericht dat [gedaagde, sub 1] tijdens die bespreking heeft bevestigd dat er een recht van overpad zal worden gevestigd. [gedaagde, sub 1] c.s. heeft dit betwist en uitgelegd dat er die dag over van alles is gesproken, waaronder de aanstaande ontvlechting en hoe de transactie van de volgende dag boekhoudkundig en fiscaal zou kunnen worden vormgegeven. Er zijn geen afspraken gemaakt en [gedaagde, sub 1] heeft destijds een e-mail ontvangen zonder bedrijfsstempel en zonder handgeschreven toevoegingen van [accountbureau] , aldus [gedaagde, sub 1] c.s..
4.12.
[eiser, sub 1] c.s. heeft ter zitting uitgelegd dat hij [accountbureau] in het kader van dit geschil heeft verzocht een verklaring af te leggen en dat [accountbureau] daartoe niet bereid was vanwege mogelijke belangenverstrengeling. [accountbureau] heeft enkel willen bevestigen dat de bespreking heeft plaatsgevonden door toevoeging van de bedrijfsstempel en handtekeningen aan de e-mail. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom uit de e-mail niet meer worden afgeleid dan dat er tussen partijen is onderhandeld. Daarbij komt dat ook in dit e-mailbericht geen enkele concrete invulling is gegeven aan (afspraken over) een eventueel recht van overpad, zoals het gebruik van de [strook] en de strook van 4 meter. Hetzelfde geldt voor de e-mail van [bedrijfsnaam 7] van 16 juni 2021. [bedrijfsnaam 7] schrijft daarin dat een eventueel recht van overpad “een private zaak” is. Het bericht van [bedrijfsnaam 7] behelst niet meer dan een gespreksverslag van een derde en het gebruik van de term “goed buurmanschap” impliceert niet meer dan een principeafspraak. Ook hieruit volgt dus niet dat [gedaagde, sub 1] (in privé) een verplichting op zich heeft genomen als door [eiser, sub 1] c.s. gesteld en waarop zijn vorderingen zien.
4.13.
De slotsom is dat er weliswaar is gesproken over het vestigen van een erfdienstbaarheid en de mogelijkheid van verkoop van een strook grond, maar dat de stukken waarnaar [eiser, sub 1] c.s. verwijst geen tot weinig onderbouwing bieden van het gestelde feit dat een en ander heeft geleid tot een definitief akkoord. [eiser, sub 1] c.s. heeft niet aangetoond dat hij met [gedaagde, sub 1] is overeengekomen dat [gedaagde, sub 1] een (concreet bepaalbare) erfdienstbaarheid zal vestigen ten laste van de [strook] en de [weg] ten behoeve van het perceel van [eiser, sub 1] c.s. en ook niet dat [gedaagde, sub 1] aan [eiser, sub 1] c.s. een strook grond zal verkopen en leveren. [eiser, sub 1] c.s. heeft ter zitting verzucht dat zijn positie lastig is en gezegd dat hij meer op papier had gezet als hij “dit had geweten”. Dat kan hem nu niet baten. Als hiervoor overwogen rusten stelplicht en bewijslast op hem. Daarin is hij niet geslaagd.
4.14.
Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde, sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van enige afspraak met [eiser, sub 1] c.s., zullen de vorderingen van [eiser, sub 1] c.s. jegens [gedaagde, sub 1] worden afgewezen.
De vorderingen op Beheer
4.15.
In het spoor van het voorgaande worden ook de vorderingen op Beheer afgewezen, nu deze vorderingen veronderstellen dat (i) [gedaagde, sub 1] tekortschiet in de nakoming van zijn afspraken met [eiser, sub 1] c.s. en (ii) Beheer aan dat tekortschieten bewust heeft meegewerkt door de betreffende percelen (van [bedrijfsnaam 2] ) over te nemen. Nu hiervoor is geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde, sub 1] tekortschiet, kan Beheer daar ook niet aan hebben meegewerkt. Daarop stuiten de vorderingen af.
4.16.
Ten overvloede overweegt de rechtbank wel dat het er ten aanzien van de vorderingen op Beheer niet toe doet of Beheer wel of niet betrokken was in de periode dat de door [eiser, sub 1] c.s. gestelde afspraken tussen [gedaagde, sub 1] en [eiser, sub 1] c.s. zouden zijn gemaakt. [gedaagde, sub 1] c.s. heeft die betrokkenheid betwist. Voor de vraag of Beheer onrechtmatig jegens [eiser, sub 1] c.s. heeft gehandeld door mee te werken aan het – beweerdelijk – tekortschieten in de nakoming van zijn afspraken is in beginsel niet vereist dat Beheer betrokken was bij het maken van die afspraken doch (in zoverre) voldoende dat Beheer van die afspraken op de hoogte was op het moment dat hij de kavels kocht, en zo de – beweerdelijke – nakoming frustreerde. Hierbij merkt de rechtbank op dat Maurice [gedaagde, sub 1] ter zitting heeft verteld dat hij wist dat er problemen waren op het moment dat Beheer de percelen kocht en dat hij tegen zijn vader heeft gezegd dat hij (althans diens vennootschappen) eventuele ellende “zelf moest oplossen”.
Hoe nu verder
4.17.
Het perceel van [eiser, sub 1] c.s. moet kunnen uitwegen naar de openbare weg. Dat is in zoverre tussen partijen niet in geschil. [eiser, sub 1] c.s. doet dit nu door (via een smalle doorgang) gebruik te maken van een klein deel van de [strook] en de aansluitende [weg] , zonder dat daarover afspraken zijn gemaakt met Beheer, de eigenaar van de percelen. De rechtbank heeft tijdens de decente waargenomen dat het hek tussen de [strook] en het perceel van [eiser, sub 1] c.s. een wel heel nauwe opening laat voor [eiser, sub 1] c.s. om met een auto vanaf de [weg] , via een klein stukje van de [strook] (de [weg] eindigt immers bij de sloot) het eigen perceel op te rijden. Het zou Beheer op zijn minst sieren als zij die opening iets vergroot, zodat [eiser, sub 1] c.s. zijn perceel met de auto kan bereiken, zonder lastige (parkeer)manoeuvres te hoeven uitvoeren tussen het hek en de sloot.
4.18.
Wat [gedaagde, sub 1] c.s. betreft kan [eiser, sub 1] c.s. gebruikmaken van de huidige uitwegmogelijkheid, mits er adequate afspraken worden gemaakt over betaling van de kosten van onderhoud en de helft van de kosten van aanleg, het niet mogen gebruiken van de [strook] door [eiser, sub 1] c.s. en het niet (laten) parkeren door [eiser, sub 1] c.s. op de [weg] . De rechtbank geeft [eiser, sub 1] c.s. en Beheer (nogmaals) dringend in overweging een passende oplossing te vinden die ook praktisch uitvoerbaar is.
Proceskosten
4.19.
[eiser, sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde, sub 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.842,00
(3,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.696,00
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser, sub 1] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eiser, sub 1] c.s. in de proceskosten van € 2.696,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser, sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser, sub 1] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.
Type: 2513