Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/670914 / KG ZA 24-744
Vonnis in kort geding van 24 september 2024
in de zaak van
WOONSTICHTING STEKte Hillegom,
eiseres,
advocaat mr. A. Çapkurt te Utrecht,
tegen:
1. SAULUTE B.V.te Den Helder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] ,
2. [gedaagde sub 2]te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaten mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag en mr. E.M. Prins te Den Haag,
en tegen:
3. zij die verblijven in de onroerende zaken of in een gedeelte daarvan plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) [plaatsnaam] , gemeente [gemeente] ,
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Stek’, ‘de bewindvoerder’, ‘ [gedaagde sub 2] ’ en ‘gedaagden sub 3’. De gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als “de gedaagden”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2024, met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] en de bewindvoerder, met producties 1 tot en met 8;
- de op 10 september 2024 gehouden mondelinge behandeling, ter gelegenheid waarvan jegens de niet verschenen gedaagden sub 3 verstek is verleend.
1.2.
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag, zulks met dien verstande dat partijen nog een week is geboden om onderling tot een vergelijk te komen. Mr. Schuckink Kool heeft bij e-mail van 16 september 2024 bericht dat partijen hierin niet zijn geslaagd en heeft verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Stek is eigenaar van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna gezamenlijk: ‘de woningen’). Stek is voornemens de woningen en 22 andere woningen in de nabije omgeving te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Daartoe heeft Stek de huurovereenkomsten met de desbetreffende huurders opgezegd. De woningen zijn op respectievelijk 11 april 2024 en 19 maart 2024 aan Stek opgeleverd door de toenmalige huurders. Een aantal van de te slopen woningen wordt op grond van de Leegstandwet tijdelijk verhuurd. De woningen zijn daartoe door Stek niet geschikt bevonden.
2.2.
Op 9 mei 2023 heeft de kantonrechter te Leiden met ingang van 10 mei 2023 tot 16 mei 2028 bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde sub 2] , met benoeming van Saulute tot bewindvoerder.
2.3.
Op 19 of 20 juni 2024 is door Stek geconstateerd dat [gedaagde sub 2] de woningen in gebruik heeft genomen. Stek heeft op 28 juni 2024 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk. Bij brief van 18 juli 2024 heeft de advocaat van Stek [gedaagde sub 2] gesommeerd de woningen uiterlijk op 25 juli 2024 te ontruimen en te verlaten. [gedaagde sub 2] heeft aan die sommatie geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
Stek vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gedaagden te veroordelen de woningen binnen drie dagen na het wijzen van dit vonnis te verlaten en te ontruimen;
II. te bepalen dat dit vonnis op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot één jaar dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de woningen bevindt of deze betreedt, telkens wanneer dit zich voordoet;
III. de gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert Stek – samengevat – aan dat [gedaagde sub 2] en gedaagden sub 3 onrechtmatig jegens haar handelen door inbreuk te maken op haar eigendomsrecht. Daarbij is het handelen van [gedaagde sub 2] strafbaar, want in strijd met artikel 138 lid 2 Sr. De woningen zullen worden gesloopt en hoewel nog onduidelijk is wanneer de sloopvergunning zal worden verleend en de sloopwerkzaamheden zullen aanvangen, stelt Stek niettemin een spoedeisend belang te hebben bij de gevorderde ontruiming. Volgens Stek is met de sloper overeengekomen dat alle te slopen woningen op 31 oktober 2024 ontruimd aan hem zullen worden opgeleverd. Zonder ontruimingsvonnis blijft onduidelijk of [gedaagde sub 2] en eventuele andere krakers de woningen tijdig vrijwillig zullen verlaten. Stek stelt dat zij behoefte heeft aan duidelijkheid om tot een concrete planning te kunnen komen. Voorts wijst Stek erop dat de aanwezigheid van krakers in de woningen risico’s met zich brengt, nu sprake is van ernstige vochtproblematiek en sprake is van de aanwezigheid van gaskachels, geisers en asbest, reden waarom volgens haar de woningen niet geschikt zijn bevonden voor tijdelijke verhuur.
3.3.
De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat Stek een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Aan dit verweer gaat de voorzieningenrechter voorbij. Niet betwist is dat [gedaagde sub 2] zonder toestemming van Stek in de woningen verblijft. Daarmee maakt zij inbreuk op het eigendomsrecht van Stek en met die inbreuk is het spoedeisend belang om Stek te kunnen ontvangen in haar vorderingen gegeven. Of er ook een voldoende spoedeisend belang is voor het treffen van de door Stek gevorderde voorzieningen, zal in de navolgende inhoudelijke beoordeling worden bezien.
4.2.
Bij de inhoudelijke beoordeling van het geschil wordt vooropgesteld dat [gedaagde sub 2] de woningen heeft ‘gekraakt’. Daarmee maakt [gedaagde sub 2] inbreuk op het eigendomsrecht van Stek. Daarnaast geldt het kraken van een onroerende zaak op grond van artikel 138a Sr als een misdrijf. Blijkens de wetsgeschiedenis is het belang van die bepaling vooral gelegen in de bescherming van het eigendomsrecht. Daarmee is de onrechtmatigheid van het handelen van [gedaagde sub 2] gegeven. [gedaagde sub 2] beroept zich op haar beurt op het ‘huisrecht’ ex artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Dit artikel geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid ('verticale werking'). Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van diens grondrechten. Uit rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) met betrekking tot het huisrecht moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar van de onroerende zaak om ongestoord over zijn eigendom te kunnen beschikken zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming aan het belang van de kraker (voor beperkte tijd) een grote gewicht moet worden toegekend. Bij de in het kader van die proportionaliteitstoets uit te voeren belangenafweging kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment aan het belang van [gedaagde sub 2] bij voortzetting van het gebruik van de woningen een groter gewicht moet worden toegekend dan aan het belang van Stek bij de gevorderde ontruiming en dat om die reden op dit moment de uitoefening door Stek van haar eigendomsrecht jegens [gedaagde sub 2] niet proportioneel is. Daartoe wordt het volgende overwogen. [gedaagde sub 2] heeft ter onderbouwing van haar belang bij voortzetting van haar verblijf in de woningen niet alleen toegelicht dat bij toewijzing van de ontruiming voor haar dakloosheid dreigt maar ook – en dat is door Stek onvoldoende weersproken – dat een ontruiming negatieve gevolgen zal hebben voor haar kwetsbare fysieke en mentale gezondheid en de in dat verband tijdens haar verblijf in de woningen op diverse vlakken geboekte voortuitgang teniet zal doen. Stek heeft op haar beurt haar belang bij ontruiming onderbouwd door erop te wijzen dat in het ten behoeve van haar huurders opgestelde Sociaal Plan 18 oktober 2024 is vermeld als datum waarop de huurders hun woning uiterlijk moeten hebben verlaten. Daarnaast heeft Stek bij dagvaarding gesteld dat zij met de sloper is overeengekomen dat de woningen op 31 oktober 2024 leeg en ontruimd aan hem worden opgeleverd. Ter zitting heeft Stek toegelicht dat de woningen eerst moeten worden gestript alvorens een sloopdatum kan worden bepaald en dat met het oog op die voorbereidende werkzaamheden inmiddels offertes bij verschillende aannemers zijn opgevraagd. Daarnaast heeft Stek er ter zitting op gewezen dat in de aanbestedingsstukken van dit project staat vermeld dat de uitvoering op 1 november 2024 dient te starten. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Stek daarmee onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er een voldoende concrete planning ligt op grond waarvan voldoende aannemelijk is dat na de gevorderde ontruiming op korte termijn sloopwerkzaamheden dan wel voorbereidende werkzaamheden aan de woningen zullen plaatsvinden. De gestelde data van 31 oktober 2024 en 1 november 2024 zijn door Stek niet met verifieerbare stukken onderbouwd en niet gebleken is dat Stek inmiddels een aannemer heeft gecontracteerd voor de door haar gestelde noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden. Evenmin heeft Stek weersproken dat zij op dit moment niet over een sloopvergunning beschikt en dat zij deze überhaupt nog niet heeft aangevraagd. Daarmee is niet onaannemelijk dat de woningen na toewijzing van de gevorderde ontruiming nog geruime tijd leeg zullen staan alvorens daadwerkelijk met de gestelde werkzaamheden zal worden gestart, hetgeen strijdig is met het uitgangspunt dat een ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Op basis van de risico’s die volgens Stek gepaard gaan met het (voortdurend) verblijf van [gedaagde sub 2] in de woningen, kan het bestaan van een zwaarwegend belang aan de zijde van Stek om thans tot ontruiming over te kunnen gaan evenmin worden aangenomen. [gedaagde sub 2] heeft immers gemotiveerd gesteld dat zij de gasleverancier heeft verzocht de gasaansluiting in de woningen te verwijderen en zij heeft toegezegd dat zij totdat die verwijdering heeft plaatsgevonden geen gebruik zal maken van de in de woningen aanwezige gaskachels en geisers. [gedaagde sub 2] heeft daarnaast toegezegd dat zij zich zal onthouden van handelingen, waarmee het in de woningen aanwezige asbest kan vrijkomen. Stek heeft in het licht van deze verweren/toezeggingen onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat niettemin sprake is van onaanvaardbare risico’s bij een (voortgezet) verblijf van [gedaagde sub 2] in de woningen. [gedaagde sub 2] heeft bovendien uitdrukkelijk toegezegd dat zij de woningen twee weken voor aanvang van de feitelijke werkzaamheden vrijwillig zal ontruimen en verlaten en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat zij die toezegging niet gestand zal doen. Daarbij ligt het voor de hand dat Stek [gedaagde sub 2] en haar advocaat tijdig schriftelijk en onder verstrekking van verificatoire bescheiden op de hoogte zal stellen van de aanvangsdatum van de (voorbereidende) sloopwerkzaamheden.
4.4.
De slotsom op grond van het voorgaande is dat de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] en de bewindvoerder moeten worden afgewezen. Nu Stek niet aannemelijk heeft gemaakt dat behalve [gedaagde sub 2] nog andere krakers in de woningen verblijven, zullen de vorderingen jegens gedaagden sub 3 eveneens worden afgewezen.
4.5.
Stek is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht € 87,--
- salaris advocaat € 1.107,--
- nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.285,--
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Stek in de proceskosten van de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] ad € 1.285,-- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Stek niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.
mw