Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/653171 / HA ZA 23-778
Vonnis van 14 augustus 2024
in de zaak van
CUAN I B.V.te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: Cuan,
advocaat: mr. N.H.A. Kampschreur,
tegen
1.360 EUROPE ASSET MANAGEMENT LTD.te Londen (Verenigd Koninkrijk),
advocaat: mr. R.W.M.L. Delissen,
2.
BESEDER HOLDINGS S.À. R.L.te Luxemburg (Luxemburg),
2.
BESEDER HOLDINGS S.À. R.L.te Luxemburg (Luxemburg),
advocaat: mr. U. Aloni,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: 360 EAM en Beseder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 maart 2023, met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord namens 360 EAM, met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord namens Beseder, met producties 1 tot en met 4;
- het tussenvonnis van 3 april 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juli 2024. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling vragen van de rechtbank beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen van deze mondelinge behandeling gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Cuan is onderdeel van een vastgoedconcern, waarvan zij het vastgoed in Nederland beheert.
2.2. 360
EAM is een vennootschap naar Engels recht, die zich bezighoudt met het investeren in en beheren van onroerend goed in Europa.
2.3.
Beseder is een vennootschap naar het recht van Luxemburg, die deel uitmaakt van de Rivercrown groep. Deze groep houdt zich bezig met financieel advies, vermogensbeheer en de aankoop van commercieel vastgoed.
2.4.
Cuan was eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het bedrijfspand).
2.5.
In januari 2022 zijn partijen gestart met de onderhandelingen over de (ver)koop van het bedrijfspand.
2.6.
In een brief van 12 januari 2022 van 360 EAM en Beseder aan Cuan staat onder meer het volgende:
“We wish to confirm our interest on acquiring the property located at [adres], Netherlands (the Property).
The Parties
A newly incorporated SPV jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies (‘the Purchasers’) and Cuan I B.V. (the ‘Vendor’),
(…)
Purchase Price
EUR 3,500,00 excluding VAT (…)
Transaction Process
The SPA will be signed on or before the 30th March 2022. (…) The 2 conditions that need to be satisfied prior to signing the SPA are:
1) Satisfactory due diligence process;
2) Final board approval
(…)
Due Diligence Period
The Purchaser has the possibility to carry out a Due Diligence investigation at his own expense during the period up until 11 March 2022. During this period the Vendor shall provide the Purchaser with all information reasonably requested in a timely manner.
Exclusivity period
For the period until 30th March 2022 the Vendor agrees not to solicit, entertain or enter into negotiations with another party in connection with a sale of the Property.
(…)
Disclaimer
This Term Sheet is not intended to be a commitment by either of the Parties to consummate the Transaction. The Term Sheet is based on preliminary information and shall be non-binding, save for the paragraphs: Exclusivity Period and Confidentiality. (…) The final terms and conditions of the Transaction shall be subject to, among other things, the Purchaser’s due diligence, legal review including documentation and Shareholder’s approval, (…) The Parties acknowledge that this Term Sheet is intended as an outline only and does not purport to summarize the conditions, covenants, representations, warranties and other provisions that would be contained in definitive legal documentation necessary for the Transaction. Any commitment by the Purchaser and Vendor will be subject to negotiation and execution of definitive legal document at the Parties’ respective sole discretion.
(…)’
2.7.
Namens Cuan is bij brief van 19 januari 2022 gereageerd op het voorstel van 12 januari 2022. In die brief staat, voor zover relevant, het volgende:
‘[…] we received from you a proposal to purchase the office building located at [adres]. On behalf of the Vendor we have the pleasure of sending you a final proposal, on the basis of the following conditions the Vendor is prepared to come to an agreement.
MAIN CONDITIONS
Seller(s)
CUAN I B.V.
Buyer(s)
A newly incorporated SPV jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies.
We would like to receive in due course a valid identification document from the person(s) authorized to sign as well as a recent abstract from the Chamber of Commerce.
The Property
(…)
(…)
Purchase price
€ 3.600.000 k.k. (…)
(…)
Date of transfer of ownership and paymentDelivery on April 30th 2022. Payment shall be made simultaneously with the transfer of ownership at the office of the instrumenting notary.
(…)
Bank guarantee, Security deposit.
Guarantee sum in the amount of 5% of the purchase price, to be paid into the account number of the instrumenting notary, within 5 (five) working days after the SPA has been signed by buyer. (…)
(…)
Due Diligence
Buyer has a period of 30 (thirty) business days to conduct (for own expenses) a Due Diligence (DD) where the outcome of the DD buyer must convene. The DD period starts on Monday, January 2022, and a dataroom will be open for this purpose. Buyer shall formally (may be by e-mail) agree or reject Seller with respect to the outcome of the DD no later than Friday, March 4, 2022.
SPA
If the DD sufficiently has been convened, the SPA will be signed on or before 1st March 2022.
2.8.
De brief van 19 januari 2022 is dezelfde dag voor akkoord ondertekend door 360 EAM en Beseder.
2.9.
Op 22 maart 2022 is een concept
Sale and Purchase Agreement,opgesteld door de advocaat van Cuan, toegezonden aan de door 360 EAM ingeschakelde makelaar. In het begeleidende e-mailbericht staat: “Please note that de Vendor had not had the opportunity to review this version yet (…)”. Het bijgevoegde concept-koopcontract heeft als koptekst:
Sale and Purchase Agreement,opgesteld door de advocaat van Cuan, toegezonden aan de door 360 EAM ingeschakelde makelaar. In het begeleidende e-mailbericht staat: “Please note that de Vendor had not had the opportunity to review this version yet (…)”. Het bijgevoegde concept-koopcontract heeft als koptekst:
Draft dated 22 March 2022
Subject to KYC, review and comments Seller
Draft assuming signing after concluding Due Diligence.”
2.10.
Op 29 maart 2022 is Cuan namens 360 EAM en Beseder meegedeeld dat zij van de koop van het bedrijfspand afzien.
3.Het geschil
3.1.
Cuan vordert dat de rechtbank – samengevat – 360 EAM en Beseder hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Cuan van
- i) € 1.230.000, althans tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
- ii) € 180.000 aan contractuele boete en
- iii) de proceskosten, telkens vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vordering legt Cuan het volgende ten grondslag. Partijen hebben op 19 januari 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij Cuan het bedrijfspand verkocht aan 360 EAM en Beseder. 360 EAM en Beseder hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om uiterlijk op 4 maart 2022 de overeenkomst te ontbinden naar aanleiding van de uitkomst van het due diligence onderzoek (hierna: het onderzoek). 360 EAM en Beseder waren dus gehouden om de koopsom te betalen en mee te werken aan de levering van het pand en zij hebben dat niet gedaan. Vanwege de tekortkoming van 360 EAM en Beseder heeft Cuan de koopovereenkomst ontbonden bij brief van 11 augustus 2022.
Cuan heeft € 230.000 schade geleden door de tekortkoming, dat is het verschil tussen de met 360 EAM en Beseder overeengekomen koopsom en de waarde van het pand op het moment van ontbinding van de koopovereenkomst. 360 EAM en Beseder zijn daarnaast de contractuele boete verschuldigd van 5 procent van de koopsom.
3.3. 360
EAM en Beseder concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Cuan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijk recht
4.1.
Cuan is gevestigd in Nederland, 360 EAM in het Verenigd Koninkrijk en Beseder in Luxemburg. Hierdoor heeft dit geschil een internationaal karakter, waardoor de rechtbank een oordeel moet geven over haar rechtsmacht en het recht dat dit geschil beheerst.
4.2.
De vorderingen tegen Beseder vallen onder het toepassingsbereik van de Brussel I
bis-Verordening [1] . De vorderingen tegen 360 EAM vallen onder het toepassingsbereik van het commune recht, omdat er na de zogenoemde Brexit (nog) geen verdrag, dat ziet op de rechterlijke bevoegdheid, tussen het Verenigd Koninkrijk en Nederland is gesloten. De rechtbank is in deze zaak in elk geval internationaal bevoegd op grond van artikel 9 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en artikel 26 lid 1 Brussel I
bis-Verordening, omdat 360 EAM en Beseder in deze procedure zijn verschenen zonder die bevoegdheid te betwisten en artikel 24 van de Brussel I
bis-Verordening, welk immers een universeel formeel toepassingsbereik heeft, niet leidt tot exclusieve bevoegdheid van het gerecht van een andere lidstaat van de Europese Unie.
bis-Verordening [1] . De vorderingen tegen 360 EAM vallen onder het toepassingsbereik van het commune recht, omdat er na de zogenoemde Brexit (nog) geen verdrag, dat ziet op de rechterlijke bevoegdheid, tussen het Verenigd Koninkrijk en Nederland is gesloten. De rechtbank is in deze zaak in elk geval internationaal bevoegd op grond van artikel 9 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en artikel 26 lid 1 Brussel I
bis-Verordening, omdat 360 EAM en Beseder in deze procedure zijn verschenen zonder die bevoegdheid te betwisten en artikel 24 van de Brussel I
bis-Verordening, welk immers een universeel formeel toepassingsbereik heeft, niet leidt tot exclusieve bevoegdheid van het gerecht van een andere lidstaat van de Europese Unie.
4.3.
Partijen passen in hun stukken Nederlands recht toe en hebben daarmee naar de rechtbank aanneemt een (impliciete) keuze gemaakt voor Nederlands recht. Daarin kunnen zij worden gevolgd. Bovendien moet de vraag of partijen een koopovereenkomst hebben gesloten ook, op grond van de toepasselijke regels van het internationaal privaatrecht, worden beantwoord aan de hand van het Nederlands recht. De rechtbank stelt dat vast aan de hand van de Rome-I Verordening [2] . Deze verordening heeft een universeel formeel toepassingsgebied (artikel 2 Rome-I Verordening). Dit betekent dat de verordening van toepassing is, ongeacht of de overeenkomst op enigerlei wijze verbonden is met een EU-lidstaat, en dus ongeacht het feit dat Verenigd Koninkrijk het land waar 360 EAM gevestigd is, geen EU-lidstaat is. Artikel 10 lid 1 van de Rome-I Verordening bepaalt dat het bestaan van de overeenkomst of van een bepaling daarvan wordt beheerst door het recht dat ingevolge de verordening toepasselijk zou zijn, indien de overeenkomst of de bepaling geldig zou zijn. In dat verband staat in artikel 4 lid 1 sub c van de Rome-I Verordening dat de koopovereenkomst wordt beheerst door het recht van het land waar de onroerende zaak is gelegen. In deze zaak gaat het om een onroerende zaak gelegen in Nederland.
Geen koopovereenkomst
4.4.
Tussen partijen is in geschil of met het ondertekenen van de brief van 19 januari 2022 (en het verstrijken van de daarin genoemde termijn tot 4 maart 2022) een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens 360 EAM en Beseder is dat niet zo. Zij voeren aan dat de koop pas tot stand zou komen door het ondertekenen van een koopcontract. Dat verweer slaagt.
4.5.
Uit de overgelegde stukken en de stellingen van partijen komt naar voren dat 360 EAM en Beseder Cuan hebben benaderd met het voorstel dat hiervoor is weergegeven in 2.6. Hun voorstel komt erop neer dat zij overwegen om het bedrijfspand – met een daartoe op te richten vennootschap – te kopen voor € 350.000. Zij willen tot 11 maart 2022 de tijd krijgen om een onderzoek uit te voeren waarna de koopovereenkomst, als de onderzoeksresultaten goed zijn en de directie akkoord gaat, tegen die prijs tussen de op te richten vennootschap en Cuan tot stand zou komen op 30 maart 2022. In een telefoongesprek met de makelaar van Cuan werd gezegd dat er andere gegadigden waren en dat Cuan sneller tot een overeenkomst wilde komen. Cuan kwam toen met het voorstel van 19 januari 2022 (hiervoor weergegeven in 2.7) waarop diezelfde dag moest worden beslist. De koopprijs is € 10.000 hoger en de datum waarop de koopovereenkomst moet worden ondertekend is naar voren gehaald, naar 1 maart 2022. Dat voorstel is door partijen ondertekend.
4.6.
In de brief van 12 januari 2022 staat duidelijk – onder ‘
exclusivity period’ en ‘
disclaimer’ – dat partijen met de daarin voorgestelde afspraken nog geen (verdere) verplichtingen aangaan; het ging om een periode van exclusiviteit in de onderhandelingen, waarna al dan niet een koopovereenkomst tot stand zou komen door het ondertekenen van een ‘
Sale and Purchase Agreement’(hierna: koopcontract), zoals te doen gebruikelijk in Angelsaksische landen/rechtssystemen. Een dergelijk voorbehoud is niet opgenomen in de brief van 19 januari 2022. Wel is ook in de door partijen ondertekende brief van 19 januari 2022 opgenomen dat een koopcontract moest worden opgesteld en ondertekend, en wel uiterlijk op 1 maart 2022. Naar het oordeel van de rechtbank zijn partijen daarmee, in het licht van de aanleiding voor de brief van 19 januari 2022 en gelet op de duidelijke bedoeling van het voorstel van 12 januari 2022, overeengekomen dat een koopovereenkomst pas tot stand zou komen bij de ondertekening van het koopcontract. Omdat partijen geen koopcontract hebben ondertekend is tussen hen uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank volgt Cuan dus niet in haar stelling dat al met de ondertekening van de brief van 19 januari 2022 door partijen sprake was van een koopovereenkomst die alleen nog en uiterlijk op 4 maart 2022 kon worden ontbonden (op grond van de resultaten van het onderzoek). Daarbij weegt de rechtbank mee dat er niet voor de overeengekomen datum van 1 maart 2022 een koopcontract is opgesteld en toegezonden, dat niet is weersproken dat het onderzoek ook na die datum werd voortgezet en dat, toen later in maart 2022 een koopcontract werd toegezonden aan 360 EAM en Beseder, daarbij nog een voorbehoud is gemaakt. Door 360 EAM en Beseder is niet, in elk geval niet expliciet, te kennen gegeven dat zij na onderzoek de koopovereenkomst wilden laten doorgaan.
exclusivity period’ en ‘
disclaimer’ – dat partijen met de daarin voorgestelde afspraken nog geen (verdere) verplichtingen aangaan; het ging om een periode van exclusiviteit in de onderhandelingen, waarna al dan niet een koopovereenkomst tot stand zou komen door het ondertekenen van een ‘
Sale and Purchase Agreement’(hierna: koopcontract), zoals te doen gebruikelijk in Angelsaksische landen/rechtssystemen. Een dergelijk voorbehoud is niet opgenomen in de brief van 19 januari 2022. Wel is ook in de door partijen ondertekende brief van 19 januari 2022 opgenomen dat een koopcontract moest worden opgesteld en ondertekend, en wel uiterlijk op 1 maart 2022. Naar het oordeel van de rechtbank zijn partijen daarmee, in het licht van de aanleiding voor de brief van 19 januari 2022 en gelet op de duidelijke bedoeling van het voorstel van 12 januari 2022, overeengekomen dat een koopovereenkomst pas tot stand zou komen bij de ondertekening van het koopcontract. Omdat partijen geen koopcontract hebben ondertekend is tussen hen uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank volgt Cuan dus niet in haar stelling dat al met de ondertekening van de brief van 19 januari 2022 door partijen sprake was van een koopovereenkomst die alleen nog en uiterlijk op 4 maart 2022 kon worden ontbonden (op grond van de resultaten van het onderzoek). Daarbij weegt de rechtbank mee dat er niet voor de overeengekomen datum van 1 maart 2022 een koopcontract is opgesteld en toegezonden, dat niet is weersproken dat het onderzoek ook na die datum werd voortgezet en dat, toen later in maart 2022 een koopcontract werd toegezonden aan 360 EAM en Beseder, daarbij nog een voorbehoud is gemaakt. Door 360 EAM en Beseder is niet, in elk geval niet expliciet, te kennen gegeven dat zij na onderzoek de koopovereenkomst wilden laten doorgaan.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Andere door 360 EAM en/of Beseder gevoerde verweren zullen daarom niet worden besproken.
Proceskosten
4.8.
Cuan wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van 360 EAM en Beseder worden begroot op voor ieder:
- griffierecht
€
8.519,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2,00 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
17.411,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Cuan af,
5.2.
veroordeelt Cuan veroordeelt Cuan in de proceskosten van zowel 360 EAM als Beseder van ieder € 17.411,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Cuan niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Cuan tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.
3418