Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
NvE/c
Zaaknummer: 10878635 \ RL EXPL 24-609
Vonnis van 13 augustus 2024
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [eiser 2],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. M.J. Jumelet-Sterrenburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J-F. Grégoire.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 december 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- de akte overlegging producties zijdens [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 12 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte uitlaten zijdens [eisers] ,
- de antwoordakte zijdens [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De rechtsvoorganger van [eisers] heeft het pand aan de [adres 1] te [plaats] zonder de benodigde vergunningen gesplitst in drie zelfstandige woningen.
2.2.
[gedaagde] huurt sinds april 2004 de zelfstandige woning aan de [adres 2] (2e verdieping) (hierna: het gehuurde) laatstelijk tegen een huurprijs van € 593,15 per maand.
2.3.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder het gehuurde zelf zal bewonen met inachtneming van alle voorschriften en wetten uitgevaardigd door de plaatselijke en andere overheden. Verder staat in de huurovereenkomst vermeld dat de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst onmiddellijk tussentijds op te zeggen indien de huurder enige andere bepaling van deze overeenkomst niet nakomt.
2.4.
[eisers] hebben in 2018 het gehuurde gekocht en zijn daardoor verhuurder van onder meer het gehuurde geworden.
2.5.
Op 21 juni 2019 hebben [eisers] een (omgevings)vergunning aangevraagd om de woning aan de [adres 1] te kunnen splitsen van één naar twee zelfstandige woningen. De gemeente heeft de vergunning verleend omdat elke zelfstandige woning ten minste één volledige bouwlaag beslaat en ieder een woonoppervlakte heeft van minimaal 40 m².
2.6.
In de brief van de 8 september 2023 hebben [eisers] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 april 2024 en de ontruiming tegen die datum aangezegd. Als opzeggingsgronden hebben zij aangevoerd slecht huurderschap van [gedaagde] en het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2.7.
In een e-mail van de gemeente Den Haag schrijft de juridisch adviseur met betrekking tot de vergunningverlening het volgende:
“
(…)
(…)
Het klopt inderdaad dat de 2e en 3e verdieping 1 toilet gezamenlijk moeten gebruiken op de gang in overeenstemming met de tekening.
De vergunning ziet/zag toe op het splitsen van de woning in twee zelfstandige woonruimten. Voor het splitsen in onzelfstandige woonruimten is immers geen vergunning vereist, dan blijft het namelijk één woning. Met woning wordt altijd zelfstandige woning bedoeld tenzij anders vermeld.
De vergunning ziet/zag toe op een splitsing van een zelfstandige woonruimte op de 1e etage en een zelfstandige woonruimte op de 2e + 3e etage. Het is niet toegestaan om op de 3e etage ook een zelfstandige woonruimte te hebben of in stand te houden. Men mag de 2e etage als onzelfstandige woonruimte gebruiken, hetzelfde geldt voor de 3e etage, beide etages zijn onderdeel van één zelfstandige woonruimte. (…)”.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen primair - samengevat – het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen hen en [gedaagde] zal eindigen, veroordeling tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. Subsidiair [gedaagde] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan het delen van het toilet op de 2e verdieping ten behoeve van de huurder van het appartement op de 3e verdieping en de interne verbouwing conform de verleende (omgevings)vergunning op straffe van een dwangsom.
3.2.
Aan hun vorderingen leggen [eisers] ten grondslag dat zij de huurovereenkomst per brief van 8 september 2023 hebben opgezegd op gronden: 1. Slecht huurderschap en 2. Niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
[gedaagde] moet op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst zijn medewerking verlenen aan de verbouwing, omdat hij het gehuurde moet bewonen met inachtneming van alle voorschriften uitgevaardigd door de plaatselijke overheid. Ook zonder dit artikel had [gedaagde] moet meewerken, omdat op grond van de wet- en regelgeving er vergunningen moesten worden aangevraagd zodat de woning aan de [adres 1] formeel gesplitst kon worden met de daarbij behorende verbouwingen. Indien [eisers] niet kunnen verbouwen zal de gemeente de vergunning intrekken en tot handhaving overgaan. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
[eisers] hebben een nieuwe huurovereenkomst voorgesteld, waarbij de bepalingen uit de huidige huurovereenkomst blijven gelden, maar met de aanvulling dat het toilet een gedeelde toilet wordt met de huurder van de 3e verdieping. Daarnaast hebben [eisers] een vergoeding van € 3.000,- aangeboden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil is dat hier bestuursrechtelijke verplichtingen botsen met privaatrechtelijke verplichtingen. [eisers] zijn gehouden de woning aan te passen conform de verleende omgevingsvergunning zodat de situatie bestuursrechtelijk overeenkomt met de feitelijke situatie, maar dit heeft tot gevolg dat de zelfstandige woonruimte van [gedaagde] wordt gewijzigd in een onzelfstandige woonruimte en hij zijn toilet moet gaan delen. Privaatrechtelijk hebben [eisers] het huurgenot te verschaffen aan [gedaagde] zoals contractueel is overeengekomen en dat is dat zij een zelfstandige woonruimte verhuren.
4.2.
Vastgesteld kan worden dat het pand aan de [adres 1] in de huidige situatie niet aan de regels van het plaatselijke bestemmingsplan voldoet. Er zijn drie zelfstandige woonruimten gecreëerd, terwijl er planologisch maar één zelfstandige woonruimte mag zijn. Dat deze situatie zich al ruim twintig jaar voordoet brengt nog niet mee dat het de (nieuwe) verhuurder niet vrijstaat om de situatie van het pand in overeenstemming te brengen met de regels van het bestemmingsplan. In dit geval geldt er een verbod om een bestaande woning te splitsen in twee of meer zelfstandige woningen. Het bestemmingsplan ‘Regentesse- /Valkenboskwartier (integrale herziening)’ biedt een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid waardoor de woning toch gesplitst kan worden. De voorwaarden daarvoor zijn onder meer dat de woning ten minste één volledige bouwlaag moet beslaan en ieder een woonoppervlakte heeft van minimaal 40 m². Niet in geschil is dat de 3e verdieping van het pand minder woonoppervlakte heeft waardoor deze niet als zelfstandige woning kan worden aangemerkt. Dat is de reden dat de 2e en 3e verdieping samen één zelfstandige woonruimte dienen te vormen. Het gevolg van die samenvoeging is dat vanuit de gemeente de verplichting wordt gesteld dat er één voorziening (toilet) gedeeld moet worden, omdat het anders twee zelfstandige woonruimten blijven.
4.3.
De kantonrechter volgt niet het standpunt van [gedaagde] dat hij niet geconfronteerd zou zijn met deze situatie als [eisers] de vergunningen niet hadden aangevraagd. De gemeente heeft immers de bevoegdheid om woningen te controleren op strijdigheid met het bestemmingsplan. Dat [eisers] niet afwachten tot de gemeente komt controleren en de feitelijke situatie op voorhand in overstemming willen brengen met de wet door het aanvragen van de benodigde vergunningen is te begrijpen. Een en ander zal uiteraard moeten plaatsvinden op de minst ingrijpende wijze voor de huurders.
Opzeggingsgrond slecht huurderschap faalt
4.4.
Anders dan [eisers] hebben betoogd ziet artikel 16 van de huurovereenkomst niet zonder meer op de verplichting dat [gedaagde] moet meewerken aan het aanpassen van de woning naar de eisen van de nieuwe omgevingsvergunning. Het niet (direct) meewerken aan de aanpassingen waardoor de zaak moet worden voorgelegd aan de kantonrechter levert nog geen slecht huurderschap op. [gedaagde] heeft immers het recht om zijn belang in deze te laten toetsen. Zijn belang wordt overduidelijk geschaad door het wijzigen van het gehuurde van zelfstandig naar onzelfstandige woonruimte, waarbij hij zijn toilet moet gaan delen met andere huurders. De vraag is alleen of het belang van [eisers] zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] waardoor hij toch zijn medewerking dient te verlenen. Deze opzeggingsgrond houdt daarom geen stand.
Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
4.5.
De subsidiaire opzeggingsgrond is het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Op 12 juni 2023 hebben [eisers] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden onder dezelfde voorwaarden, maar met de aanvulling dat het toilet gedeeld moet worden met de huurder van de verdieping boven [gedaagde] en dat hij zijn medewerking verleent aan de verbouwing. Dit voorstel is op
8 juli 2023 aangevuld met een vergoeding van € 3.000,- na voltooiing van de verbouwing.
4.6.
Het aanbod zoals deze gold per 8 juli 2023 acht de kantonrechter een redelijk aanbod. [gedaagde] heeft weliswaar betoogd dat het voorstel niet redelijk is omdat de vergoeding van € 3.000,- niet in verhouding staat tot het verlies aan woongerief dat hij ondervindt, maar dan miskent hij de objectieve waardering die volgens het puntensysteem aan een zelfstandig toilet wordt toegekend. Het beschikken over een zelfstandig toilet legt relatief weinig gewicht in de schaal bij het totaal aantal punten binnen het puntenwaarderingsysteem voor woonruimte. Dat zijn privacy wordt aangetast is invoelbaar, maar dat kan voldoende gecompenseerd worden met een vergoeding. De aangeboden vergoeding van € 3.000,- wordt gezien de relatief lage impact in het puntenwaarderingssysteem redelijk geacht. De omstandigheid dat zijn woning van zelfstandig naar onzelfstandig wijzigt, brengt voor [gedaagde] - ook naar eigen zeggen - verder geen veranderingen mee.
4.7.
Omdat vastgesteld is dat het aanbod van [eisers] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst als redelijk kan worden beschouwd dient de kantonrechter over te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:274 lid 6 BW kan echter aan [gedaagde] een termijn van een maand geboden worden om alsnog het aanbod te aanvaarden. Die termijn zal ook geboden worden. Indien [gedaagde] het aanbod alsnog niet accepteert zal de huurovereenkomst eindigen per 1 oktober 2024. [eisers] hebben verzocht de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar dat stuit af op artikel 7:272 lid 1 BW. Het aangevoerde zwaarwegende belang dat [gedaagde] de zaak kan traineren door hoger beroep in te stellen is onvoldoende. Het recht biedt voldoende alternatieven om de verbouwing hangende deze procedure doorgang te laten vinden, waarbij het woonbelang van [gedaagde] toch gerespecteerd blijft.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- dagvaardingskosten
€
129,14
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
726,14
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
Stelt [gedaagde] in de gelegenheid om vóór 13 september 2024 aan [eisers] schriftelijk kenbaar te maken dat hij alsnog het volgende aanbod aanvaard:
“
het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met de aanvulling dat het toilet gedeeld moet worden met de huurder van de 3e verdieping en dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan de noodzakelijke verbouwing daarvoor. Na voltooiing van de verbouwing ontvangt [gedaagde] een vergoeding van € 3.000,00.”
het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met de aanvulling dat het toilet gedeeld moet worden met de huurder van de 3e verdieping en dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan de noodzakelijke verbouwing daarvoor. Na voltooiing van de verbouwing ontvangt [gedaagde] een vergoeding van € 3.000,00.”
5.2.
Wijst de vorderingen af, indien het aanbod tijdige wordt geaccepteerd.
5.3.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 729,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
5.4.
Verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
BIJ GEBREKE VAN TIJDIGE ACCEPTATIE:
5.5.
Beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2024.
5.6.
Veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk 30 september 2024 met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] bevindt te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen.
5.7.
Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijke kwijting aan [eisers] te betalen een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huurprijs voor iedere maand vanaf oktober 2024 tot de dag waarop [eisers] weer de beschikking over het gehuurde krijgen.
5.8.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 729,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
5.9.
Verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.8. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
5.10.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.