Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Gravenhage
np/b/c
Zaaknummer: 10615307 \ RL EXPL 23-11618
Vonnis van 30 juli 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING HAAG WONEN,
te 's-Gravenhage,
eisende partij,
hierna te noemen: Haag Wonen,
gemachtigde: Korenhof & Partners Gerechtsdeurwaarders en Incasso,
tegen
[gedaagde],
te ' [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. Z. Eker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 juli 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van antwoord;
- de in het geding gebrachte producties;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ter zitting zijn verschenen [naam 1] , en [naam 2] namens Haag Wonen, bijgestaan door [gemachtigde] als gemachtigde, en [gedaagde] , bijgestaan door een tolk en door mr. Z. Eker;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ter zitting zijn verschenen [naam 1] , en [naam 2] namens Haag Wonen, bijgestaan door [gemachtigde] als gemachtigde, en [gedaagde] , bijgestaan door een tolk en door mr. Z. Eker;
- de akte nadere informatie met productie(s) van Haag Wonen van 9 april 2024;
- de “akte van repliek” (in feite een akte uitlaten producties) (met producties) van de zijde van [gedaagde] van 7 mei 2024;
- de akte uitlaten producties van de zijde van Haag Wonen van 4 juni 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Haag Wonen verhuurt sinds 23 april 2018 aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor zelfstandige woonruimte van
Woningstichting Haag Wonen te Den Haag d.d. 1 oktober 2014 van toepassing.
2.2.
Bij vonnis van de kantonrechter in Den Haag van 1 juni 2021 (onder zaak- en rolnummer 8943590 \ RL EXPL 20-24100) is [gedaagde] veroordeeld om aan Haag Wonen te betalen de huurachterstand tot en met maart 2021, bestaande uit een bedrag van € 1.742,49,- en de proceskosten van € 983,96.
3.Het geschil
3.1.
Haag Wonen vordert – samengevat – de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.188,46 plus € 668,21 per maand vanaf 31 juli 2023 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente en € 447,94 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
Haag Wonen heeft hieraan – kort samengevat – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door de huurpenningen met een totaalbedrag van € 4.188,46, onbetaald te laten. Aangezien [gedaagde] ondanks sommaties niet tot betaling is overgegaan, is zij tevens de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Haag Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Haag Wonen in de kosten van deze procedure, met rente. Zij betwist de hoogte van de gestelde huurachterstand en betwist de huurverhogingen per 1 januari 2022 en per 1 juli 2022, waarvan Haag Wonen in haar vordering is uitgegaan. Verder voert zij als verweer aan dat de tekortkoming niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst, mede gelet op de verstrekkende gevolgen daarvan voor haar, te rechtvaardigen. [gedaagde] heeft daartoe onder meer aangevoerd dat zij financiële problemen heeft, op leeftijd is en ernstige psychische klachten heeft, waardoor het voor haar extra belangrijk is dat zij een veilige woonplek heeft. Het vinden van een andere sociale woonruimte zal gezien de lange wachtlijsten daarvoor niet haalbaar zijn en bij huur in de particuliere sector zullen de financiële problemen zich voor [gedaagde] door haar lage inkomen nog meer opstapelen. In het verleden zijn problemen ontstaan doordat haar ten onrechte schuldhulpverlening is geweigerd, maar nu heeft zij ondersteuning gekregen en heeft zij zich bij de gemeente voor schuldhulpverlening aangemeld. Voor zover er nog een achterstand is, kan zij die in termijnen aflossen. Verder heeft Haag Wonen volgens [gedaagde] ten onrechte geen nieuwe melding van de huurachterstand bij de gemeente gedaan, zodat de gemeente haar problematiek eerder had kunnen oppakken.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing algemene voorwaarden
4.1.
Nu deze procedure een overeenkomst tussen een bedrijfsmatig handelende verhuurder en een consument betreft, moet de kantonrechter zo nodig ambtshalve beoordelen of bedingen in de gehanteerde algemene voorwaarden oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn). Dat geldt ook als de verhuurder zich niet op die bedingen beroept, maar zich daarop in het kader van de vorderingen die in deze procedure aan de orde zijn, wel had kunnen beroepen. De kantonrechter heeft getoetst of de bepalingen in de algemene voorwaarden met betrekking tot huurprijswijziging, rente en buitengerechtelijke kosten, waarop Haag Wonen zich had kunnen beroepen, oneerlijk zijn. De bedingen met betrekking tot huurprijswijziging en rente verwijzen naar de wettelijke bepalingen en zijn dus niet oneerlijk. Voor de toetsing van het beding tot betaling van buitengerechtelijke kosten wordt verwezen naar rechtsoverweging 4.11
De huurverhogingen zijn geldig
4.2.
Het gehuurde is een sociale huurwoning (niet-geliberaliseerde woonruimte). Op grond van artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte worden verhoogd ofwel door middel van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst of door toepassing van de artikelen 7:252 en verder BW. In dit geval is de huurprijswijzigingsmogelijkheid van Haag Wonen de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid van de artikelen 7:252 en verder BW.
4.3.
Op grond van artikel 7:252 lid 1 BW is het vereist dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk wordt gedaan. Haag Wonen stelt dat zij de volgende huurprijswijzigingsvoorstellen aan [gedaagde] heeft verzonden (huurprijs inclusief voorschot service- en stookkosten):
- Bij brief van april 2021 heeft Haag Wonen de nieuwe huurprijs na huurverhoging met ingang van 1 juli 2021 aan [gedaagde] medegedeeld van € 594,75.
- Bij brief van april 2022 heeft Haag Wonen de nieuwe huurprijs na huurverhoging met ingang van 1 juli 2022 aan [gedaagde] medegedeeld van € 606,70.
- Bij brief van april 2023 heeft Haag Wonen de nieuwe huurprijs na huurverhoging met ingang van 1 juli 2023 aan [gedaagde] medegedeeld van € 665,52.
- Laatstelijk is [gedaagde] vanaf 1 januari 2024 een bedrag van € 668,21 per maand verschuldigd aan huur na aanpassing van het voorschot van de stookkosten.
[gedaagde] betwist dat zij de voorstellen van Haag Wonen per brief heeft ontvangen. Uit het door Haag Wonen overgelegde betalingsoverzicht is echter gebleken dat [gedaagde] , hoewel zij de meeste maanden slechts een bedrag van € 594,75 heeft betaald, op 1 december 2022 een bedrag van € 652,70 heeft voldaan en op 1 oktober 2023, 1 november 2023 en 1 december 2023 een bedrag van € 665,52. Vanaf 1 januari 2024 heeft [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 668,21 aan Haag Wonen betaald. Hieruit volgt dat [gedaagde] wel degelijk op de hoogte was van de huurprijswijziging en dus de brieven ontvangen moet hebben.
4.4.
Gebleken is dat [gedaagde] nooit schriftelijk aan Haag Wonen heeft verklaard dat zij niet instemde met de voorgestelde huurverhogingen (zoals bedoeld in artikel 7:253 lid 1 BW). In dat geval wordt vervolgens uit het feit dat [gedaagde] (een enkele maal) de verhoogde huur heeft betaald, volgens de wet (zie artikel 7:253 lid 3 BW) afgeleid dat zij heeft ingestemd met de huurverhoging. De kantonrechter gaat dan ook uit van een achterstand inclusief huurverhogingen.
De huurachterstand van ná maart 2021 bedraagt € 2.445,97
4.5.
Bij akte van 4 juni 2024 heeft Haag Wonen de huurachterstand geactualiseerd in die zin dat de huurachterstand, berekend tot en met juni 2024 een bedrag van € 4.188,46 bedraagt. Het gaat feitelijk om een achterstand die tussen maart 2021 en oktober 2023 is ontstaan.
4.6.
Uit het overzicht blijkt dat daarin de in het vonnis van juni 2021 toegewezen huurachterstand tot en met maart 2021 van € 1.742,49 is begrepen. Voor de betaling van dat bedrag heeft Haag Wonen al een titel (namelijk het vonnis van 1 juni 2021). Zij heeft er dus geen belang bij dat [gedaagde] nogmaals wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag. Daarom zal de vordering tot betaling van de achterstand in zoverre worden afgewezen. Overigens staat tussen partijen vast dat [gedaagde] de destijds toegewezen achterstand nog steeds niet heeft betaald.
4.7.
Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dan zij meer betalingen heeft gedaan dan waarmee Haag Wonen in haar (eerdere) overzicht rekening heeft gehouden. Haag Wonen heeft dat tot een bedrag van (€ 900,00 plus € 1,65=) € 901,65 erkend en de door [gedaagde] genoemde betalingen in het laatste overzicht op de achterstand in mindering gebracht. De kantonrechter stelt vast dat de overige door [gedaagde] genoemde betalingen ofwel wel degelijk in het overzicht zijn opgenomen ofwel daarin terecht niet zijn opgenomen, omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat deze betalingen zijn gedaan ten titel van huur. In de bankafschriften van die betalingen staat als omschrijving enkel ‘dossier 20T0399’ en uit de stukken volgt dat het hier gaat om betalingen ter voldoening aan het vonnis van 1 juni 2021 (die volgens Haag Wonen zijn afgeboekt op de proceskosten). De kantonrechter gaat dus uit van de juistheid van het laatste overzicht van Haag Wonen en van een achterstand van (€ 4.188,46 minus € 1.742,49 is) € 2.445,97.
De achterstand rechtvaardigt de ontbinding
4.8.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.9.
Het staat vast dat [gedaagde] nadat zij eerder tot betaling van een huurachterstand was veroordeeld een nieuwe achterstand heeft laten ontstaan van € 2.445,97, een achterstand van bijna vier maanden. Bovendien staat de achterstand van maart 2021, van toen bijna drie maanden, ook nog steeds open. Van een tekortkoming van geringe betekenis is daarom geen sprake. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat zij inmiddels de lopende huur betaalt, maar omdat de inkomsten van [gedaagde] lager zijn dan haar maandelijkse uitgaven, biedt de situatie geen perspectief en zal zij niet binnen afzienbare termijn de huurachterstand kunnen inlopen. Dat zij inmiddels haar overige uitgaven heeft verlaagd, heeft zij niet onderbouwd. Bovendien staat als niet weersproken vast dat Haag Wonen de gemeente in 2021 heeft ingelicht over de toenmalige achterstand, dat Haag Wonen in de jaren daarna steeds in gesprek is gebleven met de gemeente over [gedaagde] en met hulpverleners van [gedaagde] en dat Haag Wonen eind juni 2023 nogmaals een melding heeft gedaan bij de gemeente. Dat Haag Wonen daarbij heeft vermeld dat dit wat haar betreft een zogenaamde veto-melding was (waarmee zij aangeeft dat er meer speelt dan huurachterstand) had de gemeente niet hoeven weerhouden de schuldenproblematiek van [gedaagde] samen met haar op te pakken, zodat voldoende is voldaan aan de eisen van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Haar psychische omstandigheden, hoe naar voor [gedaagde] ook, leggen ten slotte tegenover de huurachterstand onvoldoende gewicht in de schaal. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, rechtvaardigt. Deze wordt dan ook toegewezen.
4.10.
[gedaagde] heeft verzocht deze beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat een ontruiming voor haar onomkeerbare gevolgen zou hebben gelet op haar leeftijd en psychische kwetsbaarheid. De geestelijke gezondheid van [gedaagde] heeft de kantonrechter al meegewogen bij de beslissing over de ontbinding. Gelet op de belangen van Haag Wonen bij de ontbinding en ontruiming zal de kantonrechter de beslissing wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat het in het belang van [gedaagde] is deze, voor haar te dure, woning te verlaten. Een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis kan wellicht bijdragen aan het sneller vinden van vervangende woonruimte. Wel ziet zij in de gezondheid van [gedaagde] aanleiding om haar een langere ontruimingstermijn te gunnen dan gebruikelijk.
De buitengerechtelijke incassokosten hoeft [gedaagde] niet te betalen, omdat het beding in de algemene voorwaarden oneerlijk is
4.11.
Haag Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. In de toepasselijke algemene voorwaarden staat over buitengerechtelijke kosten het volgende:
21.2
Wanneer de ene partij als gevolg van dit artikel aan de andere partij buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd, moet hij die betalen op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft. Deze kosten bedragen ten minste 15% van de (uit handen gegeven) vordering met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldende BTW-percentage.
De kantonrechter constateert dat dit contractuele beding over de buitengerechtelijke incassokosten ten nadele van de consument-huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en/of 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom en daarmee hoger dan de vergoeding van het Besluit. Bovendien laat het beding er – door gebruik van het begrip ‘ten minste’ – ruimte voor dat de vergoeding hoger uitvalt dan 15%. Het beding is daarom onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) voor de consument-huurder en moet vernietigd worden. Dit betekent dat Haag Wonen ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend kunnen worden. Dat volgt uit de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal dus worden afgewezen.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter kent geen salaris gemachtigde toe voor het opstellen van de akte van 9 april 2024 omdat Haag Wonen de daarin verstrekte informatie al had moeten overleggen bij de dagvaarding of uiterlijk ter gelegenheid van de mondelinge behandeling. De proceskosten van Haag Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
59500
(2,5 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.330,85
5.De beslissing
1. De kantonrechter ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] ;
2. veroordeelt [gedaagde] voormeld gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van [gedaagde] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Haag Wonen te stellen;
3. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Haag Wonen te voldoen een bedrag van € 2.445,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2023 tot de dag van voldoening, en voorts voor elke ingegane maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 30 juni 2024 in gebruik zal houden, een bedrag van € 668,21;
4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.330,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan (een van) de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024.