Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/667786 / KG ZA 24-523
Vonnis in kort geding van 19 juli 2024
in de zaak van
[eiser]te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M. de Boorder te Den Haag,
tegen:
[gedaagde] B.V.te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag.
Partijen worden in het navolgende respectievelijk ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juni 2024;
- de namens [eiser] in het geding gebrachte producties 1 tot en met 7;
- de brief van mr. De Boorder van 2 juli 2024, met aanvullende producties 8 tot en met 10.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 3 juli 2024. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door beide partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is tijdens de zitting bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken gaat de voorzieningenrechter in dit kort geding van de volgende feiten uit.
2.1.
Per 1 januari 1998 heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] , de heer [naam 1] , (als verhuurder) de eerste en tweede verdieping van de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) aan [eiser] en de heer [naam 2] (als huurders) verhuurd. Op een geven moment is de huurovereenkomst voor wat betreft de heer [naam 2] geëindigd. [eiser] is in het gehuurde blijven wonen. Vervolgens is [gedaagde] in 2008 eigenaar geworden van het gehuurde en in september 2022 heeft [gedaagde] [eiser] aangeschreven met de mededeling de huur te willen beëindigen vanwege verboden onderhuur en aangebrachte veranderingen op de eerste verdieping.
2.2.
[eiser] heeft niet ingestemd met huurbeëindiging en daarom is [gedaagde] een bodemprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank gestart, onder andere tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. In die procedure heeft [eiser] tegenvorderingen ingesteld.
2.3.
Bij tussenvonnis van 21 juni 2023 heeft de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat hij toestemming heeft gekregen om het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren. In het kader van deze bewijsopdracht is [eiser] op 25 oktober 2023 zelf als getuige gehoord en heeft zijn gemachtigde, mr. M. de Boorder, op diezelfde datum een schriftelijke verklaring ingebracht. Op 17 januari 2024 is de heer [naam 3] als getuige gehoord.
2.4.
Op 22 mei 2024 heeft de kantonrechter vonnis gewezen. De kantonrechter heeft, voor zover in dit kort geding relevant, geoordeeld dat [eiser] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat hij toestemming had voor onderhuur en vastgesteld dat [eiser] op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het tekortschieten van [eiser] dermate ernstig dat dit de – door [gedaagde] gevorderde – ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ontbonden en [eiser] veroordeeld om de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Verder heeft de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Voor zover nu relevant is in het vonnis van de kantonrechter als volgt overwogen:
“
2.4 Dit betekent dat de zaak zich toespitst op de vraag of [eiser] (is geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat hij) toestemming had om de eerste verdieping van het gehuurde onder te verhuren aan een derde, de heer [naam 4] . (…)
2.4 Dit betekent dat de zaak zich toespitst op de vraag of [eiser] (is geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat hij) toestemming had om de eerste verdieping van het gehuurde onder te verhuren aan een derde, de heer [naam 4] . (…)
2.5
[eiser] heeft op 25 oktober 2023 verklaard dat hij met [naam 1] en [naam 3] had afgesproken dat hij – na het vertrek van (mede)huurder [naam 2] – zelf mocht bepalen wie op de benedenverdieping zou komen wonen. Wel zou hij verantwoordelijk zijn voor de betaling van de volledige huursom. Daar waar [eiser] destijds de helft van de huur aan [naam 2] betaalde (en [naam 2] op zijn beurt de hele huur aan de vader van [naam 1] en [naam 3] ), betaalde [naam 4] aan [eiser] de hele huur.
2.6
[naam 3] heeft op vier verschillende momenten verklaringen afgelegd: twee maal schriftelijk samen met zijn broer [naam 1] , eenmaal schriftelijk, alleen, op 18 oktober 2023, en een vierde en laatste keer op 17 januari 2024, onder ede, in de rechtbank. Op 10 oktober 2022 heeft [naam 3] verklaard dat [eiser] zelf mocht bepalen wie er op de eerste verdieping ging wonen, waarbij [eiser] aansprakelijk werd voor de hele huur (zie overweging 5.6 van het tussenvonnis). Op 14 november 2022 heeft [naam 3] zijn eerdere verklaring ingetrokken en verklaard dat het aan [eiser] niet toegestaan was de woning aan een andere huurder onder te verhuren. Over onderverhuur zijn nooit [van artikel 9.2 van de overeenkomst] afwijkende afspraken gemaakt, aldus [naam 3] in die verklaring (zie overweging 5.7 van het tussenvonnis). Op 18 oktober 2023 heeft [naam 3] verklaard dat [eiser] in ruil voor arbeid en materiaalkosten een medehuurder in huis mocht nemen die hij geschikt vond ‘om de kosten te drukken’. Tijdens het getuigenverhoor van 17 januari 2024 heeft [naam 3] verklaard dat [eiser] het huis zou opknappen en dat hij daarna zelf mocht bekijken of hij een ‘neef, nicht of kennis’ in huis zou nemen. Het huis is verder nooit gesplitst. Over geld verdienen met onderhuur is nooit gesproken, aldus [naam 3] in zijn laatste verklaring.
2.7
[naam 3] heeft aldus vier verschillende verklaringen afgelegd, die elkaar op essentiële punten tegenspreken. Onderhuur zou afwisselend toegestaan zijn, niet toegestaan zijn, toegestaan zijn aan een geschikt persoon ‘om kosten te drukken’, of enkel toegestaan zijn ‘aan een neef, nicht of kennis’. Uit de verklaringen van [naam 3] kan niet op consistente wijze worden afgeleid dat [eiser] toestemming had om de huursom volledig af te wentelen op een derde, die niet afkomstig was uit zijn eigen (familie-)netwerk. Dat voor een dergelijke, meer commerciële, constructie die veel verder gaat dan ‘kosten drukken’ toestemming zou zijn gegeven, kan uit de verklaringen van [naam 3] naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geconcludeerd.
2.8
Omdat [naam 3] wisselend heeft verklaard, kan op basis van zijn verklaringen niet worden geoordeeld dat [eiser] is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat hij in afwijking van artikel 9.2 van de huurovereenkomst mondeling toestemming had voor het onderverhuren van een deel van de woning.
2.9
De getuigenverklaring van [eiser] zelf en de schriftelijke verklaring van mr. De Boorder zijn daarvoor (en in aanvulling daarop) eveneens onvoldoende. De verklaring van [eiser] is onvoldoende objectief; het gaat hier immers om een partijgetuige met belang bij de uitkomst van de procedure. Een verklaring van zo’n getuige kan alleen dienen als aanvulling of ondersteuning van een sterk bewijsmiddel. Zoals onder 2.6-2.7 al overwogen, kwalificeert het relaas van [naam 3] niet als een voldoende solide bewijsmiddel; [naam 3] heeft daarvoor te wisselend verklaard en heeft in elk geval niet (consistent) verklaard dat [eiser] aan personen buiten zijn (familie)netwerk de gehele huursom in rekening mocht brengen, of mogelijk zelfs iets meer dan dat. De schriftelijke verklaring van mr. De Boorder van 25 oktober 2023 is behalve afkomstig van de (per definitie partijdige) gemachtigde/advocaat van [eiser] , bovendien te laat ingediend. Op grond van het tussenvonnis van 21 juni 2023 had dit immers uiterlijk (op de roldatum van) 5 juli 2023 moeten gebeuren. Op grond van deze verklaringen kan daarom niet worden geoordeeld dat onderhuur (op de wijze zoals [eiser] daaraan vormgegeven had: aan een willekeurige derde, tegen betaling van (meer dan) de volledige huursom) toegestaan was.
2.1
Dit betekent dat moet worden teruggevallen op de schriftelijke huurovereenkomst, die in artikel 9.2 bepaalt dat onderhuur niet toegestaan was. Het feit dat de woning niet was voorzien van een apart naambordje of aparte brievenbus – waardoor van buitenaf niet duidelijk was dat sprake was van onderhuur/separate bewoning – vormt voor de kantonrechter een verdere indicatie dat geen sprake was van toegestane onderhuur.
2.11
Omdat [eiser] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat hij toestemming had voor onderhuur, neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat hij op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Met [gedaagde] is de kantonrechter vervolgens van oordeel dat [eiser] , door vele jaren onderhuurders in huis te nemen en aan hen (in elk geval vanaf de komst van [naam 4] in 2015) de gehele huurprijs (of zelfs iets meer dan dat) door te berekenen, waardoor hij zelf kosteloos kon wonen, en dit alles niet te melden, is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst op een wijze die dermate ernstig is dat deze de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
(…)”
2.5.
[gedaagde] heeft het vonnis van de kantonrechter op 4 juni 2024 aan [eiser] laten betekenen en de gedwongen ontruiming aangezegd tegen 24 juni 2024. In afwachting van de uitkomst van dit kort geding heeft [gedaagde] de ontruiming uitgesteld.
2.6.
[eiser] heeft bij het gerechtshof Den Haag hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, zakelijk weergegeven, de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis van de kantonrechter van 22 mei 2024 te schorsen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt zich primair op het standpunt dat het vonnis van de kantonrechter berust op een kennelijke misslag, omdat de kantonrechter volgens hem niet conform de opgelegde bewijsopdracht heeft geoordeeld en buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. Volgens [eiser] is de beoordeling van de verschillende getuigenverklaringen rechtens onjuist en heeft de kantonrechter bij de bewijswaardering ten onrechte waarde gehecht aan (i) de hoogte van het bedrag dat door de onderhuurder werd betaald en (ii) de persoon van de onderhuurder. Daarmee heeft de kantonrechter vonnis gewezen op een geherformuleerde en verruimde bewijsopdracht, aldus [eiser] .
Subsidiair stelt [eiser] dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. Zijn belang bij het afwachten van de uitkomst in hoger beroep weegt zwaarder dan de tenuitvoerlegging van het vonnis door [gedaagde] . [gedaagde] heeft geen belang bij directe ontruiming, anders dan dat het hem – bij de aankoop van het gehuurde onvoorzien – financieel voordeel oplevert dat hij het gehuurde (bestaande uit twee appartementen) apart kan verhuren. [eiser] betaalt de huurpenningen conform de huurovereenkomst en de ontruiming heeft enorm nadelige gevolgen voor hem. Hij is 65 jaar oud, heeft geen werk en kan niet zomaar aan nieuwe woonruimte komen. Het gevolg van ontruiming is dat [eiser] dakloos zal raken zonder enig zicht op een nieuwe woonruimte. Gelet op de beperkte woningvoorraad valt niet te verwachten dat dit vooruitzicht op korte termijn anders zal worden.
Op grond van het voorgaande moet de executie van het vonnis volgens [eiser] worden geschorst.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Aan de orde is een executiegeschil op grond van artikel 438 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Het vonnis van de kantonrechter is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat [gedaagde] het vonnis ten uitvoer mag leggen, ook al is hoger beroep tegen het vonnis ingesteld. Er kan aanleiding zijn om af te wijken van dit uitgangspunt. Dat is het geval als er sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eiser] bij behoud van de bestaande toestand (dus blijven wonen in de woning) zolang in hoger beroep nog niet is beslist, ondanks voormeld uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis (en dus de mogelijkheid om tot ontruiming over te gaan). Bij deze belangenafweging moet, behalve als in het vonnis sprake is van een kennelijke feitelijke of juridische misslag, in beginsel worden uitgegaan van het bestreden vonnis en van de vaststellingen en oordelen in het vonnis. De kans van slagen van het in te stellen hoger beroep blijft in principe buiten beschouwing.
4.2.
De kantonrechter heeft het vonnis van 22 mei 2024 uitvoerbaar bij voorraad verklaard, maar zij heeft die beslissing niet gemotiveerd. De stelling van [gedaagde] dat de toewijzing van de ontbindingsvordering in dat vonnis tot gevolg heeft dat de toewijzing van de uitvoerbaarheid bij voorraad óók als gemotiveerd moet worden beschouwd, vindt geen steun in (rechtsoverweging 5.4.3 van) het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026), waarnaar [gedaagde] in dit kader heeft verwezen. Nu de kantonrechter het oordeel over de uitvoerbaarheid bij voorraad niet heeft gemotiveerd, moet ervan uit worden gegaan dat nog geen afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de daarvoor van belang zijnde feiten en omstandigheden. Deze afweging moet daarom in dit kort geding alsnog worden gemaakt. Daarbij kunnen zowel omstandigheden van vóór als ná de bestreden beslissing van belang zijn (vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026).
4.3.
Of sprake is van een kennelijke misslag in het oordeel van de kantonrechter, zoals [eiser] heeft aangevoerd, kan in dit kort geding in het midden blijven. De voorzieningenrechter is namelijk van oordeel dat een afweging van de wederzijdse belangen van partijen in het voordeel van [eiser] uitvalt en schorsing van de executie rechtvaardigt in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep. De voorzieningenrechter zal dit oordeel hieronder toelichten.
4.4.
Het belang van [eiser] bij het afwachten van de procedure in hoger beroep is erin gelegen dat zijn woonrecht op het spel staat. Dit is in algemene zin een zeer zwaarwegend belang. [eiser] woont inmiddels al vijfentwintig jaar in de woning. Mede gelet op het gebrek aan inkomsten van [eiser] – hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen werk heeft – acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat vervangende woonruimte, mede gelet op de huidige krappe woningmarkt, voor hem niet, althans niet zonder meer beschikbaar is.
4.5.
Het belang van [gedaagde] bij onverkorte tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter is erin gelegen dat hij de woning voor een hogere huurprijs kan verhuren voor een bedrag van ongeveer € 500,-- tot € 1.000,-- per maand extra. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] de huur voor de maanden juni en juli 2024 niet heeft betaald.
4.6.
Hoewel de belangen van [gedaagde] bij het incasseren van (een hogere) huur op zichzelf genomen zwaarwegend zijn, neemt dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet weg dat de belangen van [eiser] bij het behoud van de bestaande toestand in dit geval zwaarder wegen en dat [eiser] in de gelegenheid moet worden gesteld om het hoger beroep af te wachten voordat hij – als in hoger beroep het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd – tot ontruiming kan worden gedwongen. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat [eiser] heeft verklaard dat de appeldagvaarding reeds aan [gedaagde] is betekend en hij op 23 juli 2024 reeds voor grieven zal dienen bij het hof Den Haag. Ook heeft [gedaagde] op de zitting toegezegd dat hij de ontstane huurachterstand zal inlopen. Dit betekent dat de vordering van [eiser] om het vonnis van de kantonrechter van 22 mei 2024 te schorsen zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat de schorsing geldt totdat door het gerechtshof in hoger beroep is beslist of – volledigheidshalve, voor het geval het hoger beroep uiteindelijk niet wordt doorgezet – het vonnis van de kantonrechter alsnog in kracht van gewijsde is gegaan. De voorzieningenrechter zal aan de schorsing verder de eis verbinden dat [eiser] de ontstane achterstand in de huurbetalingen betaalt en maandelijks tijdig de verschuldigde huursom/gebruiksvergoeding aan [gedaagde] zal dienen te voldoen, bij gebreke waarvan, na ingebrekestelling, de schorsing vervalt.
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht en verschotten € 87,00 + 2,85
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.374,85
4.8.
Eisende partij heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van Pro het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt de gedaagde partij slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het – hierna in het dictum vast te stellen – salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
schorst de executie van het vonnis van de kantonrechter (gewezen in de zaak met rolnummer 10134137 \ RL EXPL 22-16074) van 22 mei 2024 totdat door het gerechtshof Den Haag een eindarrest is gewezen in het door [eiser] tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep of het vonnis alsnog in kracht van gewijsde gaat;
5.2.
bepaalt dat voormelde schorsing vervalt – en dat de bevoegdheid van [gedaagde] om tot executie van het vonnis over te gaan dus herleeft – indien [eiser] – ook na ingebrekestelling – de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2024 niet betaalt en niet maandelijks tijdig de door hem aan [gedaagde] verschuldigde huur/gebruiksvergoeding voldoet;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.374,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op
19 juli 2024.
19 juli 2024.
fjs