Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/661336 / HA ZA 24-152
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 25 juni 2024
in de zaak van
1.[eiser, sub 1] te [woonplaats] (Duitsland)
2.
[eiser, sub 2]te [woonplaats] (Duitsland)
[eiser, sub 2]te [woonplaats] (Duitsland)
eisers,
advocaat mr. E.S.R. Ester te Hillegom,
tegen
BUNGALOWS EN RECREATIEOORDEN MIJBUPARK B.V.te Noordwijkerhout,
gedaagde,
advocaat mr. D.G. Lasschuit te Leiden.
Partijen worden hierna [eisers] c.s. en Mijbupark genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 februari 2024, met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 8;
- het tussenvonnis van 22 mei 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- de akte overlegging producties van de zijde van [eisers] c.s., met producties 17 tot en met 19.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juni 2024. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. Verder is tijdens de mondelinge behandeling geconstateerd dat aan de rechtbank bij de dagvaarding een andere versie van productie 14 is overgelegd dan de versie die aan Mijbupark is gezonden. Tijdens de mondelinge behandeling is alsnog de versie overgelegd die aan Mijbupark is gezonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank mondeling uitspraak gedaan op grond van artikel 29a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
2.De feiten
2.1.
Het gaat om kavel [kavelnummer 2] op het Mijbupark. Acht jaar geleden is daarvan het erfpachtrecht verkregen door [eisers] c.s. Dat erfpachtrecht is geëindigd op 31 december 2023. Op dit moment is de kavel nog steeds in gebruik bij [eisers] c.s. op basis van een vaststellingsovereenkomst.
3.De beoordeling van de vorderingen
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het erfpachtrecht van rechtswege is geëindigd op 31 december 2023. De rechtbank stelt voorop dat het Mijbupark als grondeigenaar en erfverpachter in beginsel vrijstaat om daarna te contracteren met wie zij wil. Maar die contractsvrijheid is niet onbeperkt. Tussen partijen blijft na de einddatum een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan. En de bevoegdheid om niet te contracteren met [eisers] c.s. kan ook worden misbruikt. Maar de stelplicht en de bewijslast daarvan en de feiten die nodig zijn om dat beroep op de redelijkheid en billijkheid en het misbruik van bevoegdheid te doen slagen rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op [eisers] c.s.
3.2.
[eisers] c.s. hebben een aantal punten aangevoerd. De rechtbank zal daarop ingaan.
Gerechtvaardigd vertrouwen
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende onderbouwd door [eisers] c.s. dat er een gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat het erfpachtrecht zou worden verlengd. Er is niet bij de koop tussen partijen besproken dat het erfpachtrecht zou worden verlengd. Het kan zo zijn dat [eisers] c.s. ervan uitgingen dat het verlengd zou worden, maar dat brengt nog niet dat er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen. En ook uit het verlengen van de erfpacht van kavel [kavelnummer 1] kan niet zonder meer het vertrouwen worden ontleend dat ook de erfpacht van kavel [kavelnummer 2] zou worden verlengd. En dat meer wat dan nodig is, dat is onvoldoende onderbouwd. Aldus is onvoldoende onderbouwd dat er door Mijbupark mededelingen zijn gedaan op grond waarvan [eisers] c.s. gerechtvaardigd konden vertrouwen dat het erfpachtrecht verlengd zou worden.
3.4.
En anders dan door [eisers] c.s. betoogd, rust er naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer een mededelingsplicht op Mijbupark om op een bepaald tijdstip uit zichzelf een mededeling te doen over het wel of niet verlengen. Dus ook daarin ziet de rechtbank geen grond om het beroep op de redelijkheid en billijkheid of de misbruik van bevoegdheid te honoreren. Daaraan doet niet af dat nu feitelijk aan [eisers] c.s. de keuze is ontnomen om voor kavel [kavelnummer 1] of [kavelnummer 2] te kiezen. Als zij eerder de wetenschap hadden gehad dat er niet verlengd zou worden, hadden zij er wellicht voor kunnen kiezen om dan kavel [kavelnummer 1] te laten lopen. Maar dat zij dit niet hebben kunnen doen, is een gevolg van hoe het gelopen is in de tijd en niet een verantwoordelijkheid van Mijbupark.
Investeringen
3.5.
Dat voor € 90.000,00 investeringen door [eisers] c.s. in kavel [kavelnummer 2] zijn gedaan, is betwist door Mijbupark. In het licht van die betwisting zijn de investeringen onvoldoende concreet onderbouwd. Maar ook als de rechtbank aanneemt dat die investeringen zijn gedaan zoals gesteld, dan is dat op zichzelf nog geen reden om te oordelen dat sprake is van misbruik van recht of van strijd met de redelijkheid en billijkheid. [eisers] c.s. wisten dat het erfpachtrecht na acht jaar zou aflopen en hebben het risico genomen om investeringen te doen. Het enkele feit dat er investeringen zijn gedaan in de wetenschap dat het contract na acht jaar afloopt, is onvoldoende om te oordelen dat Mijbupark in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid of misbruik maakt van haar bevoegdheid.
Geen goede reden
3.6.
De rechtbank stelt voorop dat het eigendomsrecht meebrengt dat Mijbupark in beginsel geen goede reden nodig heeft om de erfpacht niet te verlengen. Mijbupark heeft contractsvrijheid. Die is niet onbeperkt, maar in dit geval is het beleid gewijzigd door Mijbupark. Dat is een bevoegdheid die haar toekomt. Mijbupark heeft voldoende onderbouwd dat het een nieuw beleid is. Er is onvoldoende onderbouwd door [eisers] c.s. dat er sprake is van een verwijtbare willekeur. Weliswaar is aan mevrouw Van Lier alsnog een tweede erfpachtrecht gegeven, maar dat dat iets anders is dan een eenmalige misser, is niet gebleken. Dat er structureel anders wordt gehandeld jegens [eisers] c.s. dan jegens de anderen, is onvoldoende onderbouwd. Dat wellicht incidenteel het beleid niet wordt gevolgd, maakt nog niet dat dan sprake is van misbruik van omstandigheden of dat het beleid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Slotsom
3.7.
De slotsom is dus dat van de zijde van [eisers] c.s. onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een onrechtmatige gedraging, misbruik van omstandigheden of dat het besluit om de erfpacht niet te verlengen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de hoofdregel geldt, dat Mijbupark als eigenaar de keuze heeft om wel of niet een overeenkomst weer aan te gaan. Dat betekent dat de primaire vorderingen, I, en in het verlengde daarvan ook II en III, zullen worden afgewezen.
Ontruiming en retentierecht
3.8.
De subsidiaire vordering ziet op de ontruiming en het retentierecht. [eisers] c.s. hebben zich beroepen op artikel 5:100 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en niet op 5:99 BW. De rechtbank is met [eisers] c.s. van oordeel dat in de overgangswet niet staat dat artikel 5:100 BW Pro niet van toepassing is op reeds bestaande erfpachten, alleen artikel 5:99 BW Pro. Dus er is geen vergoedingsplicht op grond van het oude recht, maar partijen zijn een vergoedingsplicht overeengekomen. De rechtbank is, anders dan Mijbupark, van oordeel dat het retentierecht van artikel 5:100 BW Pro in beginsel daar ook op ziet.
3.9.
Het voorgaande wil niet zeggen dat de vordering wordt toegewezen. De vordering wordt afgewezen om twee redenen. In de eerste plaats is de vordering te onbepaald. De vordering betreft een verbod om feitelijke of juridische gevolgen te verbinden aan de einddatum van 31 december 2023. Maar een oordeel van de rechtbank heeft nu eenmaal juridische gevolgen. Die omvatten ook het eventuele retentierecht. Voor een verbod voor Mijbupark om gevolgen te verbinden aan het einde van het erfpachtrecht ziet de rechtbank geen aanleiding. Daarnaast is in de vaststellingsovereenkomst tussen partijen al vastgelegd wat de gevolgen van afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s. zijn, namelijk ontruiming binnen één maand. Er is geen reden om die afspraak opzij te zetten met een verbod.
Proceskosten
3.10.
Alle vorderingen worden afgewezen. [eisers] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mijbupark worden begroot op:
- griffierecht € 688,00
- advocaatkosten € 1.228,00 (2 punten x tarief II)
- nakosten
€ 178,00
€ 178,00
Totaal € 2.094,00
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten van € 2.094, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024 in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat verzonden is op 1 juli 2024. [1]